Комментарий к жилищному кодексу Российской Федерации (стр. 21 )

При этом следует учитывать, что положения ГК РФ, предусматривающие порядок реорганизации юридического лица, в данном случае должны применяться с учетом норм, содержащихся в ч. ч. 2 и 3 ст. 161 Кодекса, из которых следует, что управление жилищно-строительным кооперативом является одним из способов управления многоквартирным домом, который выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Поэтому изменение способа управления многоквартирным домом является исключительным правом жителей дома, которые решили выйти из состава кооператива, и согласие на это других членов кооператива, проживающих в других домах, входящих в состав кооператива, не требуется (см. Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2007 г., утвержденный Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 <1>).

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. N 10.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Комментарий к статье 123

Ликвидация жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется по основаниям и в порядке, которые являются общими для всех юридических лиц и установлены в ст. ст.ГК РФ.

Главное отличие ликвидации юридического лица от его реорганизации в любой форме заключается в том, что ликвидация не предполагает правопреемства, т. е. перехода прав и обязанностей, например, ликвидированного кооператива к другим субъектам. Поэтому при добровольной либо принудительной ликвидации жилищный или жилищно-строительный кооператив прекращает свое существование в качестве юридического лица и в качестве участника гражданского оборота.

Согласно ст. 61 ГК РФ юридическое лицо может быть ликвидировано добровольно по решению его учредителей (участников, членов) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами, в том числе в связи с истечением срока, на который создано юридическое лицо, или с достижением цели, ради которой оно создано (например, удовлетворение потребностей членов кооператива в жилье). Принудительная ликвидация юридического лица по решению суда возможна в случае допущенных при его создании грубых нарушений закона, если эти нарушения носят неустранимый характер, либо осуществления деятельности без надлежащего разрешения (лицензии) либо деятельности, запрещенной законом, либо с иными неоднократными или грубыми нарушениями закона или иных правовых актов.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован вследствие признания его несостоятельным (банкротом) и открытия конкурсного производства в порядке, установленном ФЗ от 01.01.2001 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" <1>.

<1> СЗ РФ. 2002. N 43. Ст. 4190; 2004. N 35. Ст. 3607; 2005. N 1 (ч. I). Ст. 18, 46; N 44. Ст. 4471; 2006. N 52 (ч. I). Ст. 5497; 2007. N 7. Ст. 834; N 18. Ст. 2117; N 30. Ст. 3754; N 41. Ст. 4845; N 49. Ст. 6079; 2008. N 30 (ч. II). Ст. 3616; N 49. Ст. 5748; 2009. N 1. Ст. 4, 14; N 18 (ч. I). Ст. 2153; N 29. Ст. 3632; N 51. Ст. 6160; N 52 (ч. I). Ст. 6450.

Целесообразно также иметь в виду, что члены любого потребительского кооператива обязаны в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса покрыть образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов (см. п. 4 ст. 116 ГК РФ).

Ликвидация жилищных кооперативов осуществляется по общим правилам ст. ст.ГК РФ, регулирующим ликвидацию любого юридического лица. После выполнения предписаний указанных статей для государственной регистрации в связи с ликвидацией юридического лица в регистрирующий орган представляются следующие документы:

а) подписанное заявителем заявление о государственной регистрации по форме N РН 0008, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 212 "О мерах по реализации отдельных положений федеральных законов, регулирующих деятельность некоммерческих организаций" <1>. В заявлении подтверждается, что соблюден установленный федеральным законом порядок ликвидации юридического лица, расчеты с его кредиторами завершены и вопросы ликвидации юридического лица согласованы с соответствующими государственными органами и (или) муниципальными органами в установленных федеральным законом случаях;

<1> СЗ РФ. 2006. N 17 (ч. II). Ст. 1869.

б) ликвидационный баланс;

в) документ об уплате государственной пошлины;

г) документ, подтверждающий представление в территориальный орган Пенсионного фонда РФ сведений в соответствии с подпп. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 11 ФЗ от 01.01.2001 N 27-ФЗ "Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования" <1> и в соответствии с ч. 4 ст. 9 ФЗ от 01.01.2001 N 56-ФЗ "О дополнительных страховых взносах на накопительную часть трудовой пенсии и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений" <2>.

<1> СЗ РФ. 1996. N 14. Ст. 1401; 2001. N 44. Ст. 4149; 2003. N 1. Ст. 13; 2005. N 19. Ст. 1755; 2007. N 30. Ст. 3754; 2008. N 18. Ст. 1942; N 30 (ч. II). Ст. 3616; 2009. N 30. Ст. 3739; РГ. 23.12.2009; 30.12.2009.

<2> СЗ РФ. 2008. N 18. Ст. 1943.

При ликвидации юридического лица в случае применения процедуры банкротства в регистрирующий орган представляется определение арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Порядок государственной регистрации при ликвидации юридического лица определен в ст. 22 ФЗ от 01.01.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". Государственная регистрация в таких случаях осуществляется регистрирующим органом по месту нахождения ликвидируемого юридического лица.

Общим для завершения ликвидации всех юридических лиц является правило, установленное в п. 8 ст. 63 ГК РФ. С момента внесения в государственный реестр записи о ликвидации соответствующего юридического лица такое юридическое лицо прекращает свое существование в качестве субъекта гражданского права, участника трудовых, административных и иных правоотношений.

Глава 12. ПРАВОВОЕ ПОЛОЖЕНИЕ ЧЛЕНОВ ЖИЛИЩНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 124. Предоставление жилого помещения в домах жилищного кооператива

Комментарий к статье 124

1. Предоставление жилых помещений в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов, а также иные основные отношения, связанные с членством в указанных кооперативах учредителей и иных членов соответствующих кооперативов, регламентированы статьями главы 12 нового Кодекса. Более подробное регулирование указанных отношений осуществляется в учредительных документах конкретных кооперативов. В уставах устанавливаются правила о членстве и связанных с ним отношениях, предусмотренные нормами гл. 11 и 12 (см., например, ст. ст. 113, 125 Кодекса), а также любые дополнительные правила, которые не будут противоречить императивным нормам Кодекса, других федеральных законов и подзаконных нормативных правовых актов (требования к уставам жилищных и жилищно-строительных кооперативов были рассмотрены выше).

Предоставление жилых помещений в домах потребительских кооперативов, регулируемых разделом V, осуществляется по правилам ст. 124 Кодекса. Они существенно отличаются от соответствующих положений ст. 118 ЖК 1983 г. Согласно этой статье прежде члену кооператива квартира предоставлялась по решению общего собрания, утвержденному исполнительным комитетом местного совета (местной администрацией), в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, установленным примерным уставом жилищно-строительного кооператива.

В настоящее время решение общего собрания членов кооператива (конференции) является единственным основанием для предоставления жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (см. ч. 1 ст. 124 Кодекса). Такое решение окончательно и не нуждается в утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом. При этом необходимо помнить о том, что юридические последствия влечет только такое решение общего собрания (конференции), которое принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом кооператива.

Обратим внимание, что в ч. 1 ст. 124 Кодекса речь идет о предоставлении жилого помещения гражданину или юридическому лицу, "принятым в члены жилищного кооператива". Данная формулировка является не вполне точной, так как на основании решения общего собрания членов кооператива (конференции) жилые помещения предоставляются не только лицам, принятым в кооператив по правилам ст. 121 Кодекса, но и учредителям кооператива, которые становятся членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица (ч. 5 ст. 112 Кодекса).

Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от ЖК 1983 г., Кодекс не ограничивает, устанавливая только один критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого взноса.

2. Решение общего собрания (конференции) служит также юридическим основанием для вселения в жилое помещение в кооперативном доме (см. ч. 2 ст. 124 Кодекса). Напомним, что прежде заселение квартир в домах жилищно-строительных кооперативов производилось по ордерам, выдаваемым исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК 1983 г.), а впоследствии - местными администрациями. Кодекс вообще не оперирует такой категорией, как ордер, уменьшая роль администрирования в жилищных отношениях в пользу расширения договорных и иных гражданско-правовых регуляторов данной сферы. Такой подход, по нашему мнению, следует рассматривать как одно из достоинств нового Кодекса.

3. Как уже отмечалось, для учредителей кооператива отношения членства возникают в момент государственной регистрации создаваемого кооператива в качестве юридического лица (подробнее об этом говорилось выше). Что касается других членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, то у них отношения членства устанавливаются с момента уплаты вступительного взноса после утверждения общим собранием (конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в члены кооператива (см. ст. 121 Кодекса). Особенности вступления в кооператив наследников члена кооператива, а также членов его семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с наследодателем, определяются по правилам ст. 131 Кодекса.

Необходимо обратить внимание на то, что объем понятия "распоряжение" неодинаков для собственника жилья и для члена кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос (такой член кооператива не имеет права собственности на предоставленное ему помещение до полной выплаты паевого взноса). Права указанного члена кооператива в сфере распоряжения жильем ограничены: например, он не вправе продавать, дарить соответствующее жилое помещение и совершать с ним иные сделки, влекущие отчуждение жилого помещения. В то же время член кооператива может, с соблюдением положений Кодекса и устава кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение временных жильцов (ст. 126 Кодекса), сдать все помещение или его часть внаем за плату (ст. 128 Кодекса).

Владение, пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным члену кооператива, не полностью оплатившему паевой взнос, осуществляется по правилам, установленным в уставе соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива в соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Кроме того, собственник жилого помещения (кооператив) может заключить с указанным членом кооператива гражданско-правовой договор, определяющий права и обязанности сторон в таких отношениях. Соответствующие отношения можно урегулировать, например, в договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды), в соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (см. ст. 689 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора стороны могут заключить также смешанный договор, т. е. договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (см. ст. 421 ГК РФ).

О содержании правомочий по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.

Статья 125. Право на пай члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 125

1. Кодекс не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса членом жилищного или жилищно-строительного кооператива, устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом конкретного кооператива (см. ч. 1 ст. 125). Паевой взнос в данном случае представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости жилого помещения, получаемого членом кооператива <1>. Такой взнос может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на праве собственности кооперативу как юридическому лицу.

<1> См.: Седугин право: Учебник для вузов. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Норма-Инфра-М, 2001. С. 287.

Практика сформировала некоторые типичные условия оплаты паевых взносов и подбора жилых помещений в кооперативах. Так, во многих жилищных и жилищно-строительных кооперативах лица, которые имеют возможность единовременно оплатить% стоимости своего будущего жилья, сразу попадают в группу ожидания права на подбор жилого помещения. Определенный срок ожидания является обязательным условием в любом кооперативе, так как он обеспечивает работу системы рассрочки платежей (его продолжительность обычно составляет от одного до шести месяцев). По истечении этого срока член кооператива вселяется в подобранное жилое помещение и погашает оставшуюся часть паевого взноса в течение достаточно длительного периода времени (от пяти до 15 лет). Для определенных категорий граждан (пенсионеры, военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет оплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос; увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса, обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа <1>.

<1> См.: Жилищно-строительный кооператив: льготы не всем // Недвижимость & цены. 20октября. N

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему кооперативом, приобретает право собственности на указанное недвижимое имущество (см. п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса). С этого момента член кооператива приобретает права и несет обязанности, предусмотренные ст. ст.Кодекса для собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме.

2. Под паем понимается часть имущества кооператива, отражающая размер участия члена кооператива в образовании имущества данного юридического лица и учитываемая в стоимостном выражении. Пай члена кооператива складывается из его паевого взноса и начислений на пай, если такие начисления предусмотрены уставом кооператива <1>.

<1> См. комментарий к ст. 125 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. . М.: Изд. , 2; http://www. *****.

Иными словами, пай - это доля паенакопления (части паевого взноса, внесенной на определенную дату) члена жилищного или жилищно-строительного кооператива в паевом фонде этого кооператива.

Пай может принадлежать одному или нескольким гражданам (например, супругам, имущество которых находится в их совместной собственности (см. ст. ст. 33, 34 СК РФ), нескольким наследникам умершего члена кооператива и т. п.), либо юридическим лицам.

Статья 126. Временные жильцы в жилом помещении в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 126

В ст. 126 Кодекса имеются в виду члены жилищного или жилищно-строительного кооператива, не полностью выплатившие паевой взнос. Предварительное уведомление правления кооператива о вселении временных жильцов в таких случаях необходимо постольку, поскольку до полной выплаты паевого взноса собственником жилого помещения является соответствующий кооператив.

Для сравнения можно отметить, что сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива членом кооператива, не выплатившим полностью паевого взноса, допускается только с согласия правления по правилам ст. 128 Кодекса.

Кодекс не предъявляет специальных требований к форме предварительного уведомления правления жилищного кооператива о вселении временных жильцов. Следует полагать, что указанное уведомление должно быть письменным и составлено в двух экземплярах. Один экземпляр передается в правление, а на втором экземпляре, остающемся у члена кооператива, сотрудником правления должна быть сделана отметка о факте и дате получения уведомления. В случае возникновения спора о соблюдении положений ст. 126 Кодекса соответствующий письменный документ будет иметь доказательственное значение.

Порядок и условия проживания временных жильцов в кооперативных домах Кодекс специально не регулирует, но допускает применение к указанным отношениям правил, которые предусмотрены ст. 80 Кодекса для проживания временных жильцов в жилых помещениях, предоставленных по договорам социального найма (см. указанную статью и комментарий к ней).

После уведомления правления кооператива и получения согласия всех проживающих совместно с членом кооператива членов его семьи требования ст. 126 Кодекса об уведомлении правления кооператива можно считать выполненными. В этом случае член кооператива вправе вселить временных жильцов в предоставленное ему помещение.

С момента вселения таких жильцов член кооператива принимает на себя ответственность за их действия перед кооперативом. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением.

Следует обратить внимание на то, что срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд (ч. 2 ст. 80 Кодекса). Ранее такой предельный срок не был предусмотрен, действовало лишь правило о том, что вселение временных жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.).

Наниматель жилого помещения по договору социального найма (член жилищного кооператива, не полностью выплативший паевой взнос) предоставляет занимаемое им жилое помещение временным жильцам (пользователям) для безвозмездного проживания, что отличает соответствующие отношения от договора поднайма жилого помещения.

Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 127

1. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива производится по правилам ст. 127 Кодекса. Имеются в виду случаи, когда право на пай принадлежит двум или более лицам (см. ч. 2 ст. 125 Кодекса).

Напомним, что в соответствии с ч. 2 ст. 15 Кодекса жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В связи с этим специалисты справедливо указывают на то, что изолированность жилого помещения является его сущностным признаком. По этой причине в случае, если в результате фактического раздела жилого помещения изолированных жилых помещений - самостоятельных объектов жилищных прав не возникает, то юридически такой раздел осуществлен быть не может.

Произведенный с учетом требований ст. 127 Кодекса раздел жилого помещения в тех случаях, когда паевой взнос за жилое помещение не выплачен полностью, влечет появление нового члена жилищного кооператива и изменение прав и обязанностей прежнего члена кооператива (например, в части сроков и размера внесения оставшейся части паевого взноса и др.) <1>.

<1> См. комментарий к ст. 127 Кодекса в кн.: Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / Под ред. . М.: Изд. , 2; http://www. *****.

2. Императивная норма ч. 2 ст. 127 Кодекса предусматривает только судебный порядок разрешения указанных в ней споров. Это, в частности, означает, что разрешение такого рода спора в административном порядке (например, органом местного самоуправления, правлением или общим собранием кооператива и т. п.) не допускается.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" <1> указано на то, что жилищные споры исходя из положений ст. ст. 23 и 24 ГПК РФ рассматриваются по первой инстанции районным судом.

<1> Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Принимая во внимание, что жилое помещение законом отнесено к недвижимому имуществу (ч. 2 ст. 15 Кодекса, п. 1 ст. 130 ГК РФ), мировым судьям в силу п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ подсудны дела об определении порядка пользования жилым помещением, находящимся в общей собственности нескольких лиц, если между ними не возникает спор о праве на это жилое помещение или если одновременно не заявлено требование, подсудное районному суду. Если спор об определении порядка пользования таким жилым помещением (жилым домом, квартирой) связан со спором о праве собственности на него (в частности, о признании права на долю в общей собственности и ее выделе для владения и пользования), то его подсудность как имущественного спора мировому судье или районному суду зависит от цены иска (п. 5 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

В п. п.Постановления Пленума Верховного Суда СССР от 01.01.2001 N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" обращено внимание на то, что суд вправе вынести решение о разделе квартиры в доме кооператива между лицами, имеющими на это право, при возможности выделения изолированных помещений. Подсобные помещения могут быть оставлены в общем пользовании.

Раздел жилого помещения в доме кооператива может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака и при наличии других условий, предусмотренных законом. С иском о разделе жилого помещения вправе обратиться в суд как бывший супруг члена кооператива, так и член кооператива.

При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В отдельных случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

Если квартира состоит из двух или более смежных неизолированных комнат, то суд, придя к выводу, что их переоборудованием в изолированные (при наличии на то разрешения в установленном порядке) не будут ухудшены жилищные условия сторон и членов их семьи, вправе в зависимости от конкретных обстоятельств дела возложить обязанность по переоборудованию на одну или обе стороны.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма.

При невозможности раздела жилого помещения с члена кооператива взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение.

Следует также обратить внимание на то, что граждане России, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории Российской Федерации, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Статья 128. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива

Комментарий к статье 128

1. Сдача внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива осуществляется в соответствии со специальными нормами, установленными в ст. 128 Кодекса. Положения ч. 1 данной статьи применяются только в тех случаях, когда на стороне наймодателя выступает член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса. Если член кооператива полностью выплатил паевой взнос, то он, являясь собственником соответствующего жилого помещения, вправе предоставлять его другим лицам на условиях договоров найма, аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и др. без ограничений, предусмотренных рассматриваемой статьей.

Член жилищного или жилищно-строительного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса, до заключения договора найма жилого помещения обязан получить на это согласие: а) проживающих совместно с ним членов своей семьи; б) правления жилищного кооператива. Необходимо, чтобы такое согласие оформлялось письменно (см. ст. ст.Кодекса). Кроме того, в случае возникновения спора о правомерности заключения договора найма соответствующий документ будет иметь доказательственное значение.

Предметом договора найма может быть часть занимаемого членом кооператива жилого помещения или, в случае временного выбытия члена кооператива, все жилое помещение. Следует обратить внимание на то, что в случае передачи внаем части жилого помещения предметом договора найма может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (см. ч. 2 ст. 15 Кодекса). Помещения, не отвечающие этим требованиям, не могут быть объектами жилищных прав. Поэтому нельзя предоставить по договору найма помещения вспомогательного использования (кухни, коридоры, санузлы и др.), а также комнаты, которые не являются изолированными, и тем более части комнат.

Договор, о котором говорится в ч. 1 ст. 128 Кодекса, является возмездным - жилое помещение или его часть передается внаем за плату.

2. Право на сдачу внаем по возмездному договору некоторых жилых помещений в кооперативном доме принадлежит и самому кооперативу как юридическому лицу. Как и в случае, предусмотренном в ч. 1 ст. 128 Кодекса, речь идет только об изолированных жилых помещениях, пригодных для постоянного проживания граждан. Кооператив не вправе предоставлять по договорам найма объекты общего имущества в многоквартирном доме, например, чердаки, подвалы и т. п.

В случаях, указанных в ч. 2 ст. 128 Кодекса, плата, полученная в результате использования соответствующего недвижимого имущества, может быть распределена между членами кооператива, направлена на покрытие расходов по содержанию общего имущества кооперативного дома, обеспечение деятельности органов кооператива или другие цели, не противоречащие уставу кооператива.

3. Положения ч. 3 ст. 128 Кодекса распространяются на случаи, когда наймодателем по договору найма жилого помещения является: а) член жилищного кооператива, не выплативший полностью паевого взноса (ч. 1 ст. 128 Кодекса); б) сам жилищный или жилищно-строительный кооператив как юридическое лицо (ч. 2 ст. 128 Кодекса).

Правило об обязательном применении к соответствующему договору найма положений ст. ст.Кодекса (о поднайме жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма) установлено в императивной норме. Из этого следует, что, в случаях, предусмотренных ст. 128 Кодекса, жилые помещения не могут быть предоставлены на условиях договоров аренды, безвозмездного пользования, доверительного управления и т. п. Кроме того, в указанных случаях жилые помещения не могут быть предоставлены юридическим лицам.

Нанимателем по договорам, заключаемым в соответствии со ст. 128 Кодекса, может быть только гражданин. Такой наниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед жилищным кооперативом за действия нанимателя остается член кооператива, предоставивший жилое помещение нанимателю.

Следует полагать, что в случае, когда наймодателем является сам кооператив, председатель правления кооператива должен нести ответственность перед членами кооператива за действия нанимателя, так как именно председатель правления совершает сделки от имени кооператива (ч. 2 ст. 119) и обязан при этом действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно (ч. 3 ст. 119 Кодекса).

Целесообразно также иметь в виду, что к поднайму жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, применяются правовые нормы, установленные в п. пст. 685 ГК РФ. См. также ст. ст.Кодекса и комментарии к ним.

Статья 129. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

Комментарий к статье 129

1. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом, приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное правило в несколько измененной редакции воспроизведено в ч. 1 ст. 129 Кодекса.

В данном случае в силу прямого указания закона (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ч. 1 ст. 129 Кодекса) право собственности на жилое помещение возникает у члена кооператива с момента полной выплаты пая, а не с момента государственной регистрации права собственности.

Документом, подтверждающим факт полной выплаты лицом своего паевого взноса и, соответственно, возникновение права собственности на жилое помещение, может быть, например, соответствующая справка или иной документ, выданный правлением кооператива в соответствии с правилами, установленными в уставе этого юридического лица. Указанный документ вместе с другими необходимыми документами представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним для оформления правоустанавливающих документов на жилое помещение.

До момента полной выплаты паевого взноса и приобретения права собственности на жилое помещение член жилищного кооператива владеет и пользуется жилым помещением, предоставленным ему кооперативом. После полной выплаты паевого взноса член кооператива становится собственником соответствующего помещения и, следовательно, помимо правомочий владения и пользования приобретает также правомочие распоряжения своим жилым помещением.

В частности, собственник жилого помещения вправе совершать сделки, влекущие отчуждение принадлежащего ему помещения с переходом права собственности на указанное жилое помещение (продажа, мена, дарение, завещание и др.).

В соответствии с ч. 2 ст. 30 Кодекса собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и Кодексом.

Правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением могут быть ограничены лишь назначением и пределами использования жилого помещения. О содержании указанных правомочий собственника см. комментарий к ч. 1 ст. 1 Кодекса.

2. До момента полной оплаты паевого взноса за жилое помещение хотя бы одним членом кооператива право собственности на общее имущество в многоквартирном доме принадлежит кооперативу как юридическому лицу, которое за свой счет построило или приобрело указанный дом. По мере оплаты паевых взносов членами кооператива количество субъектов права собственности на общее имущество в многоквартирном доме начинает увеличиваться.

В соответствии со ст. 36 Кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (общее имущество в многоквартирном доме). Отношения собственности на общее имущество в многоквартирном доме регламентированы в ст. ст.гл. 6 раздела II Кодекса (см. указанные статьи и комментарии к ним).

Таким образом, полностью выплативший паевой взнос член кооператива с момента осуществления указанной выплаты наряду с кооперативом и другими членами кооператива, получившими жилые помещения в собственность, становится сособственником общего имущества в многоквартирном доме. Все собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, участвуют в управлении этим имуществом и несут соразмерные своим долям в таком имуществе расходы по его содержанию.

Статья 130. Прекращение членства в жилищном кооперативе

Комментарий к статье 130

1. Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим образом определены в ст. 130 Кодекса. Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. такой перечень оснований прекращения членства не устанавливал, упоминая только об исключении из жилищно-строительного кооператива (ст. 123) и прекращении деятельности такого кооператива (ст. 126).

Добровольный выход члена кооператива из кооператива осуществляется в соответствии с правилами, предусмотренными ч. 2 комментируемой статьи.

Исключение члена кооператива на основании решения общего собрания (конференции) возможно в случаях, указанных в ч. 3 ст. 130 Кодекса.