Таким образом, можно выделить следующие этапы развития рынка коттеджного строительства в г. Челябинске и его пригородах:
1 этап. 1992–1994 гг. Хаотичная застройка коттеджей.
2 этап 1994–1997 гг. Строительство первых коттеджных поселков. Все действующие на 1 кв. 2006 г. коттеджные поселки были заселены в данный период.
3 этап 1997–2002 гг. Хаотичная застройка коттеджей, планирование новых коттеджных поселков. Отсутствие строительства концептуальных коттеджных поселков.
4 этап 2002–2005 гг. Начато строительство новых коттеджных поселков (из них 3 поселка будут готовы к проживанию в 2006 г.).
Анализ этапов развития рынка показывает, что на текущий момент рынок коттеджных поселков находится на этапе зарождения, в настоящий момент наблюдается вторая волна строительства коттеджных поселков.
В действующих коттеджных поселках Челябинска и Челябинской области в основном представлен такой тип малоэтажного строительства, как коттеджи – 83% или 36988 кв. м. Практически не представлены на рынке коттеджных поселков таун-хаусы – 17% или7488 кв. м и абсолютно не представлены малоэтажные многоквартирные дома.
Анализ участков при коттеджах, которые предлагаются к продаже в коттеджных поселках, включая площадь строений, показывает, что участки до 10 соток предлагаются покупателям в одном коттеджном поселке «СД-1», 11–15 соток – участки в поселке «Полина», 16–20 соток – в поселке «Тарасовка».
В общей структуре предложения в коттеджных поселках наибольшую их долю составляют объекты с участком до 10 соток – 66% или 29 376 кв. м, наименьшую 11–15 соток – 7% или 3100 кв. м.
Согласно анализу коттеджных поселков, можно отметить, что КПП есть во всех трех поселках, сигнализация только в двух «СД-1» и «Тарасовка», видеонаблюдение, ограждение и патрулирование только в одном «Тарасовка».
В трех действующих коттеджных поселках на данный момент предлагаются к продаже коттеджи на вторичном рынке загородной недвижимости. Средний уровень стоимости коттеджа в коттеджном поселке, включающий стоимость земельного участка, на 1 кв. 2006 года составляет $658/ кв. м, минимальный и максимальный уровень цен – от $300/кв. м в «Полине» до $1400 в «Тарасовке».
Наиболее дешевая стоимость коттеджа – в поселке «Полина» от $300/кв. м в силу низкого уровня инфраструктуры поселка, его невыгодного местоположения и качества коттеджей.
Наиболее дорогие объекты расположены в поселке «Тарасовка» от $1000/кв. м), что обусловлено элитным уровнем поселка и дорогостоящей отделкой выставленных на продажу объектов.
Поскольку в коттеджных поселках. Санкт-Петербурга и Ленинградской области на начальном этапе развития рынка рост стоимости коттеджей на вторичном рынке составлял 20% ежегодно, то для аналогичного этапа развития рынка Челябинска можно прогнозировать 20% ежегодный рост стоимости коттеджей.
Следовательно, при средней стоимости коттеджа на вторичном рынке сегодня $658/ кв. м стоимость в последующем составит:
- ("21") В 2006 году – $ 789,6/кв. м В 2007 году – $ 947,52/кв. м
Что касается нового строительства в сегменте коттеджных поселков, то, по расчетам аналитиков London Consulting & Management Company | LCMC, объем ввода жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2006 году должен составить 106 122 кв. м за счет поселков «Северные Шершни-1», «Градский прииск», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».
На рис. 3.7 показана примерная динамика ввода площадей в котеджных поселках вокруг Челябинска.
Рис. 3.7. Прогноз ввода жилья вкоттеджных поселках Челябинска
Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 150 598 кв. м. Прирост общего объема предложения составит 3, 38 раза.
Ввод жилой недвижимости в коттеджных поселках в 2007 году планируется в объеме кв. м за счет поселков «Северные Шершни-2», «Озерный», «Солнечная Долина-2», «Солнечная Долина-3», «Райский».
Итого общий объем предложения жилой недвижимости в коттеджных поселках составит 522 956 кв. м. Прирост составит 3,47 раз.
Приведенные цифры говорят о серьезном росте инвестиционной активности и объемов качественного предложения на рынке коттеджных поселков Челябинской области, обусловленном появлением нового платежеспособного слоя, отдающего предпочтение «растительной жизни» за городской чертой, а также более благоприятными условиями для деятельности строительной индустрии в области.
3.12 Анализ цен на рынке жилья Челябинска
Среднемесячная заработная плата населения, не сопоставима со стоимостью 1 кв. метра жилой площади.
В январе – марте 2006 года средняя цена 1 квадратного метра квартир в среднем ценовом диапазоне составила 25 000 – 33 000 рублей, при среднемесячной заработной плате 7 612,4 рубля.
При том, заработная плата с 2000 по 2005 год выросла в 3,8 раза, а средняя цена квадратного метра жилья в аналогичный период выросла в 4,6 – 6 раза.
В верхнем ценовом сегменте цена составила 40 000 рублей, а в оптимальном ценовом сегменте – 18 000 – 25 000 рублей.
И тем не менее, наблюдается устойчивый спрос на жилье, несмотря на высокие цены за 1 м².
На 1 апреля 2006 года средняя цена предложений в разрезе районов составила:
Рис. 3.8. Цена предложения 1 кв. метра жилья в разрезе микрорайонов города Челябинска
4. План производства
("22") 4.1 Строительная часть
Последовательность строительных работ
Подготовительные работы:
Подготовка территории – срез растительного слоя и т. д. Подготовка арматуры – нарезка, сварка решёток. Организация работ по плитам перекрытия.Работы по коробке дома:
- вынос осей и геодезическая подготовка; установка элементов опалубки стен и временное закрепление стен подкосами; установка вертикального несущего арматурного каркаса (согласно проекту) в опалубку; установка горизонтальных стяжных элементов; установка элементов проемообразователей и проектное закрепление их подкосами; выверка опалубки и оформления акта приемки; укладка бетона в конструкцию опалубки; выдержка бетона до набора 30% проектной прочности, но не менее 1,5 МПа; укладка опалубочных элементов перекрытий; установка строительных лесов под перекрытием; установка арматурных каркасов монолитного пояса; укладка арматурных каркасов между опалубочными элементами перекрытия; укладка арматурной сетки поверху опалубочных элементов; ("23") укладка бетона в конструкцию перекрытия; выдержка бетона до достижения прочности 70% проектной; геодезическая съемка и выверка размеров здания на отметке 0.00; оформление акта приемки.
Возведение первого этажа здания:
- После выноса осей здания на рабочий горизонт 1-го этажа, производят их закрепление, путем укладки направляющих швеллеров из оцинкованной листовой стали, на которые после геодезической выверки и закрепления в проектном положении, далее устанавливают внутреннюю часть опалубки. Установку опалубки стен системы начинают с углов, определяющих конфигурацию здания в плане. Дальнейший монтаж опалубки стен производят последовательно с одновременной установкой вертикальных несущих арматурных каркасов. После установки стяжных элементов между секциями опалубки и закрепления элементов проемообразователей, производят выверку положения углов и вертикальность опалубки. Составляют акт приемки конструкции опалубки, устраивают средства подмащивания поверху внутренней части опалубки и устанавливают направляющий швеллер из листовой оцинкованной стали. Производят укладку бетонной смеси и лабораторный контроль качества бетона. Бетон выдерживают до набора 70% проектной прочности, затем на строительные леса укладывают опалубочные элементы перекрытий. После выполнения всех операций устанавливают арматурный каркас монолитного пояса и укладывают несущий арматурный каркас между опалубочными элементами перекрытия, составляют акт приемки и производят укладку бетона.
Возведение второго и последующих этажей здания:
Возведение 2-го и последующих этажей здания производят в последовательности, аналогичной возведению первого этажа.
Завершающие работы:
- В процессе укладки бетонной смеси в конструкцию опалубки производят лабораторные испытания образцов, изготовленных и хранящихся в тех же условиях, что и бетон основной конструкции. Работы по бетонированию конструкций на вышележащих этажах начинают после достижения бетоном нижележащих конструкций 30% проектной прочности, но не менее 1,5 МПа. Поддерживающие элементы временного крепления это стойки, прогоны, подкосы и т. д., должны быть сохранены. В этот период выполняют подготовительные работы по установке опалубки вышележащего этажа и бетонированию стен. При наличии второго комплекта технологической оснастки устанавливают опалубочные элементы перекрытия последующего этажа. При этом опорные стойки располагают одну над другой. Бетонирование перекрытия производят при достижении бетоном 50% проектной прочности конструкции нижележащего этажа. Кровельный работы, стеновая отделка, установка окон и дверей.
Программа строительства
("24") Программа вывода строительной линии на производственную мощность - отображает количество построенных домов в каждом квартале:
Таблица 4.1. График выхода на проектную мощность
Комплекты изделий | Кол-во домо-комплектов, шт. | |||
1 кварталл 2008 | 2 квартал | 3 квартал | 4 квартал | |
Стены домов | 21 | 41 | 58 | 83 |
Плиты перекрытия для домов | 21 | 41 | 58 | 83 |
Окна | 21 | 41 | 58 | 83 |
Двери | 21 | 41 | 58 | 83 |
Кровля | 21 | 41 | 58 | 83 |
Бетон | 21 | 41 | 58 | 83 |
Отделочные работы | 21 | 41 | 58 | 83 |
Загрузка мощностей | 25% | 50% | 70% | 100% |
("25") В результате выхода на проектную мощность, с октября 2007 года, возможно будет строить 65000 м2 в год, производя для самих себя несъёмную опалубку из пенополистирола и собственный керамзитобетон.
Строительное оборудование
Таблица 4.2. Капитальные затраты на строительство, руб
Строительная линия | 9 419 520 |
Подручные инструменты для строительства | 25 000 |
Автомобили грузовые, грузоподъёмностью до 5 тонн – газели и им аналогичные | 804 000 |
Подъёмники мачтовые строительные 0,5 тонн | 3 000 |
Закуп проектов домов и чертежей | 4 |
Кран КС-35719–05–02 Автокран | 4 |
Станок для резки арматуры ТСС PA-28 |
Перечень оборудования, приведенный в табл. 4.1 призван обеспечить строительство домов площадью более 65000 кв. м. в год.
Таблица 4.3. Заработная оплата строительного персонала.
№ п/п | Должность | Количество, чел. | Заработная плата, EUR0 |
1 | Начальник производства | 1 | 17 050 |
2 | Мастер смены | 2 | 17 050 |
3 | Главный технолог | 1 | 11 935 |
4 | Технолог | 1 | 8 525 |
5 | Нормировщик | 1 | 5 115 |
6 | Техник безопасности | 1 | 5 115 |
7 | Уборщик | 2 | 8 870 |
8 | Мастер участка сборки панелей | 3 | 25 575 |
10 | Специалист ОТК | 1 | 6 820 |
11 | Рабочий | 16 | |
12 | Водитель погрузчика | 3 | 20 460 |
13 | Грузчик | 6 | 30 690 |
14 | Кладовщик | 2 | 13 640 |
15 | Водитель | 3 | 20 460 |
Итого | 43 |
|
("26")
Таблица 4.4. Заработная оплата управленческого персонала
№ п/п | Должность | Количество, чел. | Заработная плата, EUR |
1 | Коммерческий директор | 1 | 20 460 |
2 | Менеджер | 2 | 23 870 |
Итого | 3 | 44 330 |
Заработная оплата 2-м сварщикам 16000 руб. в месяц.
Таблица 4.5. Себестоимость строительства
Наименование статей затрат | Руб./ мес |
Окна | ,37 |
Двери | 64 640,92 |
Кровля | ,03 |
Отделочные работы | 54 237,29 |
Заработная плата | |
Арматура | 1 |
Затраты на электроэнергию и электроды | |
Общепроизводственные расходы |
("27") 4.2 Производство опалубки из пенополистирола
Описание оборудования и технологии производства опалубки из пенополистирола
Производство несъёмной опалубки из пенополистирола организуется на базе полуавтоматической линии ООО «Вяткастройдеталь»:
Таблица 4.6. Полуавтоматическая линии производства пенополистирола
Состав линии | Масса, | Цена, руб. | Характеристика |
Установка вакуумирования блок-формы | 360 | 55200 | Применяется для увеличения производительности блок-формы. |
Предвспениватель | 530 | 132500 | Производительность:
|
Блок-форма – 0,5 м3/цикл | 1500 | 294400 | Длительность полного цикла:
производительность 1,5 м3/час.
|
Полуавтоматическая система управления пневматикой | 40 | 32750 | Пульт управления пневматикой формы, вертикальной резкой, установкой вакуума, вентиля тором загрузки блок-формы. |
Бункера выдержки-раздачи | 54900 |
| |
3 вентилятора пневмотранспорта. | 24 000 | 3 шт. | |
Установка для вертикальной резки блоков (235 кг) | 58880 | Производительность – не менее 4,5 м3/час | |
Установка для резки блоков на листы | 120 | 58880 | Производительность – не менее 4,5 м3/час |
Компрессор – 10,7 атм. | 16000 | ||
Воздуховод ПВХ – гибкий рукав, 15 шт. | 9600 | Для комплекта требуется 15 шт. | |
Воздуховод поли пропиленовый, 40 шт. | 6400 | Для комплекта требуется 40 шт. | |
Арматура, 40 шт. | 4400 | Для комплекта требуется 40 шт. | |
Парогенератор – паровой котел | 118400 | Для производства пара при отсутствии источника промышленного пара | |
Кабельная продукция, | 3 200 | Для комплекта требуется | |
Прочие комплектующие: отводы, краны, сгоны, шланги и т. д. | 9600 | Цена за комплект | |
Дробильная установка | 58880 | ||
Паронакопитель | 76800 | 2х0,7 м3 рабочее давление 6 атм. | |
Трубы водопроводные и паропроводные | 0 | ВСД не поставляются | |
Комплект оборудования для производства несъемной пенополистирольной опалубки | 310000 | В комплекте:
| |
Итого, руб. | 1 324 790 | ||
("28") Оборудование предназначено для получения теплоизоляционных плит с плотностью 15…50 кг/м3 по ГОСТ 15588–86 «Плиты пенополистирольные».
Для изготовления пенополистирольных плит используется полистирол вспенивающийся марок ПСВ-С или ПСВ по ГОСТ 301–05–202–92Е.
Работа осуществляется в две смены, двумя линиями производства пенополистирола.
Схема линии производства пенополистирольной опалубки приведена на ниже следующем рис. 4.1.
Рис. 4.1. Технология производства изделий из пенополистирола
Согласно технологическому процессу гранулы 1 ПСВ поступают в приемную воронку предвспенивателя, расположенную в верхней зоне машины, а вспененные выходят через окно в нижней части цилиндрической емкости машины.
В предспениватель 2 тангенциально вблизи днища подается пар. Гранулированный ПСВ вспенивается путем нагрева в предвспенивателе.
Вспенивающий агент увеличивает первоначальный объем частиц примерно в 50 раз, оставаясь в замкнутых ячейках.
При промежуточном хранении вспенивающий агент частично диффундирует из гранул, а на его место проникает воздух.
Вспененные гранулы с помощью системы пневмотранспорта попадают в бункеры вылеживания.
В бункере вылеживания 3 вспененные гранулы вылеживаются в течении суток для стабилизации давления внутри гранул. Вспенивающий агент частично диффундирует из гранул, а на его место проникает воздух
После выдержки в бункере вспененные гранулы засыпаются в блок-форму 4 и подвергаются термической обработке насыщенным паром.
Гранулы ПСВ еще раз увеличиваются в объеме. Так как это вторичное вспенивание происходит в замкнутом объёме, то происходит заполнение свободных зазоров между сферическими частицами с взаимной их деформацией в многогранники.
Результатом этого процесса получается газонаполненный полистирольный пенопласт. После относительно короткого охлаждения формованная деталь приобретает заданные размеры.
Готовые блоки из пенополистирола режутся с помощью специального установки для резки его на листы нагретой струной размером от 10 мм и выше.
Складирование плит пенополистирола осуществляется согласно специально утверждённым правилам ГОСТ 15588–86.
При формировании пакетов должны соблюдаться требования ГОСТ 21929–76 и ГОСТ 24510–80.
Описание базовых узлов линии изделий из пенополистирола
("29") Предвспениватель
Предназначен для первичного вспенивания гранул полистирола вспенивающегося не рассеянного методом тепловой обработки: ПСВ-СВ-НМ, рассеянного ПСВ-СВ-Р марок 1, 2, 3, 6 и других аналогичных марок. В качестве теплоносителя в устройстве используется водяной пар. Парогенерирующее оборудование должно обеспечивать давление от 5 до 6 атмосфер, и обладать паропроизводительностью не менее 200 кг/час.
Наименование параметра | Значение |
Номинальная производительность за один цикл, м3 | 1 |
Производительность установки, м3/час, не менее | 10 |
Полезный объём вместимость ёмкости, м3 | 1,2 |
Марка получаемого пенопласта по плотности | 15, 25, 35, 50 |
Объёмная масса получаемой вспененной крошки, кг/ м3 | 11…40 |
Рабочее – избыточное давление пара Pg, МПа, не более | 0,01…0,03 |
Частота вращения активатора, об/мин | 90 |
Рабочая температура пара, °С | 100…108 |
Установка непрерывного формования блоков
Парогенерирующее оборудование должно обеспечивать давление 5 до 7 атмосфер, паропроизводительность не менее 200 кг/час – при работе с вакуумированием. Пневмоцилиндры итальянского производства «CAMOZZI». Для работы пневмосистемы блокформы необходим компрессор
Pg =10 атмосфер производительностью не менее 0,16 м3/мин, объём ресивера 60 литров.
Наименование параметра | Значение | |
1 | Габариты производимого блока, мм, не менее: высота | 1000 |
толщина | 504 | |
длина | бесконечная | |
2 | Производительность за один цикл, м3 | 0.5 |
3 | Длина блока формируемая за один цикл, мм, | > 1000 |
4 | Производительность установки, м3/час, не менее: | |
без вакуумирования | 01.05 | |
с вакуумированием | 04.05 | |
5 | Число циклов в час, раз, не менее: | |
без вакуумирования | 3 | |
с вакуумированием | 9 | |
6 | Марка получаемых блоков по ГОСТ 15588–86 | 15, 25, 35 |
7 | Рабочее – избыточное давление пара Pg в паровой рубашке блокформы, МПа не более | 0,03 (0,3) |
8 | Температура пара в рабочей камере формы, °С | 104…108 |
9 | Потребление пара для формования с учётом предвспенивания (3-х сменной работе), кг/час | 160…200 |
10 | Исполнение загрузочного клапана | пневматика |
11 | Исполнение узла выталкивающего блок | пневматика |
12 | Расход сжатого воздуха пневмоцилиндрами, м3/час | 0,5 |
13 | Номинальное давление пневмоцилиндров – атм. | 10 |
14 | Норма обслуживания, чел. | 1 |
15 | Габаритные размеры, мм: ширина | 710 |
длина | 3780 | |
высота | 2210 | |
16 | Масса, кг | 1450 |
("30") Станок для торцовой отрезки блоков пенопласта
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 3 4 5 6 |
