Моделирование организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья

Министерство образования и науки Российской Федерации

Российская экономическая академия имени

На правах рукописи

ГЕРВИЦ ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА

МОДЕЛИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА ДОСТУПНОГО ЖИЛЬЯ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Москва - 2007

Диссертация выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» Российской экономической академии имени

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

кандидат экономических наук

Ведущая организация: Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы

Защита состоится 22 марта 2007 г. в 14.00 на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в Российской экономической академии имени г. Москва, Стремянный пер. 36. корп. 3, ауд. 353.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Российской экономической академии имени .

Автореферат разослан 22 февраля 2007 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент

1.  ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищная проблема, обусловленная отставанием предложения на рынке жилья от растущего избирательного спроса, многие годы остается как по количественным, так и по качественным критериям острой для всех регионов России. От ее решения во многом зависит экономический и политический климат в стране. Изменение системы обеспечения населения жильем при отсутствии необходимых рыночных институтов привело к сокращению объемов ввода нового жилья, реконструкции и модернизации действующего жилищного фонда, объемов ежегодно предоставляемого социального жилья при среднем времени ожидания в очереди около двадцати лет, несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья, возрастанию региональной дифференциации показателей жилищных условий населения. В последние годы стала очевидной необходимость усиления роли государства на рынке жилья. В связи с этим проблемы совершенствования подходов к формированию рынка доступного жилья на основе комплексного моделирования организационно-экономических механизмов государственной жилищной политики представляются актуальными.

Целью настоящего исследования является обоснование перспективных организационно-экономических механизмов формирования рынка доступного жилья, максимально отвечающего социальным предпочтениям и платежеспособному спросу населения. Для достижения поставленной цели в диссертационном исследовании решены следующие задачи:

·  проведен анализ особенностей функционирования рыночного механизма в сфере развития и реализации жилья и на этой основе выявлены специфические черты рынка жилья в России, обусловленные историческими факторами, национальными и культурными традициями, природно-климатическими условиями, сложившимся уровнем экономического развития регионов, что предопределяет дифференцированный подход к совершенствованию рынка жилья;

·  обоснована социальная и экономическая необходимость государственного регулирования рынка жилья, уточнено понятие доступности жилья;

·  выявлены основные факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья;

·  на основании экономико-статистических и экспертных методов с учетом опыта государственной жилищной политики развитых стран и практики российских регионов определены приоритетные направления государственной жилищной политики, их вероятные целевые группы населения.

Объектом исследования является совокупность организационно-экономических и социальных отношений, непосредственно связанных с формированием рынка доступного жилья. Предметом исследования выступают организационно-экономические механизмы участия государства в удовлетворении потребности населения в жилье.

Теоретическая и методологическая основа исследования. В области теории функционирования рынка жилья, исследования проблем доступности жилья и реформирования жилищной сферы автор опирался на работы , , , , , и др. Изучением проблем рынка жилья занимаются также ученые Московского института коммунального хозяйства и строительства, Института экономики переходного периода, Института социологии РАН, Института проблем народонаселения РАН, Института экономики РАН, Российской академии естественных наук, Международной академии инвестиций и строительства и др. В работах последних лет глубоко исследованы теоретические проблемы рынка жилья, проведен статистический анализ этого рынка, рассмотрены различные схемы приобретения жилья. В то же время остаются неисследованными проблемы моделирования организационно-экономических механизмов повышения доступности жилья, направленных на обеспечение социальной и экономической эффективности государственного регулирования рынка жилья.

Эмпирическую основу работы составили международные нормативно-правовые акты, федеральные законы и нормативно-правовые акты органов государственной власти Российской Федерации на федеральном и региональном уровнях, материалы Федеральной службы государственной статистики (ФСГС), Фонда «Институт экономики города», Всероссийского центра уровня жизни, Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН.

Для обоснования положений диссертации применялись авторские исследования, основанные на методах экономико-математического моделирования, статистического анализа многомерных наблюдений, экспертных методах поддержки принятия решений.

Научная новизна исследования заключается в обосновании комплексного системного подхода к разработке механизмов государственной жилищной политики на основании анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья в современных социально-экономических условиях, и рационального распределения финансовых ресурсов. К основным результатам, полученным автором в процессе исследования, относятся:

·  предложены варианты возможных сценариев развития рынка жилья в России; разработана модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с применением процедур поддержки принятия решений, построенная на анализе факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья;

·  предложена модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики;

·  разработана группировка регионов по деловой активности в жилищном строительстве, жилищным условиям и доступности жилья для населения, инвестиционному климату, что позволяет конкретизировать проблему повышения доступности жилья и сформулировать рекомендации по моделированию государственной жилищной политики на региональном уровне.

Практическая значимость результатов исследования состоит в возможности использования федеральными и региональными органами власти предложенных в работе моделей и рекомендаций для формирования обоснованных механизмов государственной жилищной политики, прогнозирования и оценки эффективности конкретных организационно-управленческих и экономических мероприятий. Разработанная автором модель рационального распределения финансовых ресурсов может также использоваться коммерческими банками, иными кредитными организациями, строительными организациями для оценки перспектив реализуемых программ.

Апробация основных положений диссертационной работы получена на научно-практических конференциях в Российской экономической академии им. : XVII, XVIII, XIX Международных Плехановских чтениях (г. Москва, гг.).

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

·  модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики на основе анализа факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья;

·  модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики;

·  алгоритм формирования государственной жилищной политики на региональном уровне с определением целевых групп населения для различных сегментов рынка жилья и необходимых форм их государственной поддержки.

Публикации по теме научного исследования составляют 8 научных работ, в том числе две публикации в журнале, рекомендованном ВАК, общим объемом 3,8 печатных листа.

Структура работы отражает схему проведения исследования (рис. 1) и состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, включающего 145 наименований, и четырех приложений, содержит 30 рисунков и 21 таблицу.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Рынок жилья в России характеризуется низким качеством существующего жилищного фонда, высоким износом жилищно-коммунальной инфраструктуры, недостаточными объемами жилищного строительства и капитального ремонта, отсутствием развитого рынка арендного жилья, усилением региональной дифференциации жилищных условий населения, возрастанием роли индивидуальных застройщиков. Большая часть населения страны не удовлетворена жилищными условиями и не имеет возможности их улучшить, так как рыночные институты обеспечения населения жильем развиты недостаточно. Очевидно, что необходимо совершенствование подходов к государственному регулированию рынка жилья в России с точки зрения уточнения приоритетов и повышения эффективности использования денежных средств, идущих на финансирование жилищных программ. С целью формирования устойчивой системы обеспечения граждан жильем (отвечающим по качеству уровню развития национальной экономики) и их улучшения по мере экономического роста автором предлагается следующий алгоритм формирования государственной жилищной политики:

1.  Определение факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья.

2.  Распределение денежных средств между конкретными организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики.

 

Рис. 1. Схема проведения исследования

Государственное регулирование рынка жилья необходимо для решения социальных (улучшение условий воспроизводства человеческого капитала, снятие социальной напряженности) и экономических (развитие конкуренции на рынке жилья, повышение инвестиционной активности в экономике и обеспечение роста доходов бюджетов разных уровней) задач. Для поддержания процесса непрерывного улучшения жилищных условий граждан (от существующего уровня O до желаемого уровня О0) – рис. 2 – оно должно быть направлено на повышение доступности обеспечения предложения жилья его производителями и обеспечения спроса его потребителями, а также на уменьшение информационной асимметрии на рынке жилья.

 

Рис. 2. Формирование доступности жилья

Анализ рис. 2 позволяет выявить основные направления и механизмы государственной жилищной политики, классифицированные, прежде всего, по объектам воздействия (рис. 3).

 

Рис. 3. Направления и механизмы государственной жилищной политики

Такие механизмы регулирования, как учетная ставка и налогообложение жилищной собственности, выделены отдельно: их воздействие гораздо шире, чем просто стимулирование какой-либо стороны рыночных отношений, и они могут быть рассмотрены как самостоятельные направления государственного регулирования.

Учитывая вышеизложенное, автором предлагается дополненный и систематизированный перечень компонент доступности жилья, посредством которого, в свою очередь, выявлены факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья в России (рис. 4). В диссертационном исследовании они использованы при проведении моделирования принятия решений по выбору и корректировке перспективных направлений государственной жилищной политики в современных социально-экономических условиях России.

Моделирование основано на использовании метода анализа иерархий (разработан Т. Саати) и проводится в три этапа:

·  определение наиболее вероятных сценариев развития рынка жилья - прямой процесс - через анализ степени воздействия каждого участника (субъекта) на рынок жилья с учетом их основных целей;

·  моделирование с учетом знания ключевых проблем на рынке жилья и воздействующих на них субъектов в общем виде таких направлений государственной жилищной политики, которыми необходимо руководствоваться для достижения желаемого эффекта (может быть описан показателями социально-экономической эффективности Федеральной целевой программы «Жилище», отметим, однако, что в условиях постоянно сокращающейся численности населения нецелесообразно ориентироваться на рост площади жилищ, приходящейся в среднем на одного жителя) - обратный процесс;

·  совмещение результатов обоих процессов, что позволяет скорректировать государственную жилищную политику таким образом, чтобы ее наиболее вероятные результаты совпадали с желаемыми.

Такая схема принятия решений обеспечивает координацию интересов заинтересованных сторон при формировании государственной жилищной политики, что повышает эффективность ее реализации и вероятность достижения запланированных результатов.

Иерархия прямого процесса, состоящая из факторов, субъектов, их мотивирующих целей и сценариев, показана на рис. 5. Исходными данными для расчета удельных весов послужили материалы ФСГС, Фонда «Институт экономики города», Всероссийского центра уровня жизни, Совета по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН.

 

Рис. 4. Основные компоненты доступности жилья и влияющие на нее факторы

Основные характеристики разработанных сценариев представлены в табл. 1.

Таблица 1

Характеристики сценариев

Сценарии развития рынка жилья	Веса сценариев	Потребительские характеристики жилищного фонда	Объемы жилищного строительства	Участие государства в жилищных программах	Уровень удовлетворения потребности населения в жилье	Доля средств населения в финансировании строительства жилья	Доля жилищного фонда в собственности граждан	Объемы ипотечного жилищного кредитования
Ноль – сохранение существующего положения, положительные целые числа - различные степени «увеличения» (до +8), а отрицательные – «уменьшения» (до -8) по сравнению с существующим положением.
Проекция	Незначительные изменения по сравнению с существующим положением.
0,11871	-3	0	0	1	2	0	0
Владение собственным жильем	Расширение банковского ипотечного кредитования, сохранение возможности приватизации социального жилья, существующей системы финансирования строительства жилья, в том числе социального, а также системы налогообложения жилищной собственности граждан.
0,25648	2	3	6	3	7	5	7
Административные барьеры	Обеспечение роста объемов жилищного строительства.
0,29982	4	6	3	3	-5	1	1
Собственность-аренда	Изменение системы налогообложения жилищной собственности физических лиц, стимулирование строительства доходных домов, социальное жилье предоставляется только по найму.
0,32499	4	3	2	3	-7	-8	1
Обобщенный вес		2,65606	3,54332	3,08833	2,76258	-1,74121	-1,01768	2,42019

Для повышения эффективности государственной жилищной политики автором с учетом особенностей конкретной среды проведено моделирование линий «поведения», которых необходимо придерживаться для достижения желаемого результата. Как показали результаты расчетов (рис. 6), по сравнению с прямым процессом происходит смещение в целях управления, меняется относительная важность каждого субъекта для достижения сценария диверсификации жилищного строительства для удовлетворения потребностей различных групп населения. Увеличивается роль государства и местных органов власти, однако направления их деятельности должны несколько измениться: жилищная политика должна быть в большей степени направлена на повышение эффективности реализации социальных программ, обеспечение доступности приобретения и проживания в жилье и развитие конкуренции на рынке жилья. Таким образом, целесообразно отложить изменение системы налогообложения жилищной собственности физических лиц. Особое внимание также следует уделить обеспечению низких рисков для банковских вложений в строительство, при этом рентабельность продажи жилья в собственность должна снизиться, что соответствует приоритетным целям. Итак, в результате государственной политики в жилищной сфере должны быть сформированы сегменты рынка жилья, соответствующие различным группам населения по уровню доходов и предпочтений:

1.  Социальный найм в государственном (муниципальном) или частном жилищном фонде – для наиболее малообеспеченных слоев населения.

2.  Коммерческий найм в государственном (муниципальном) жилищном фонде или в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального найма и не имеющих возможности арендовать жилье на рыночных условиях.

3.  Аренда жилья на рыночных условиях в частных доходных домах - для групп населения, не подпадающих под программы социального и коммерческого найма, но еще не имеющих достаточных доходов и сбережений для получения ипотечного кредита, или доходы которых не позволяют им в разумные сроки накопить на первоначальный взнос для получения кредита или приобрести жилье через программы целевых жилищных сбережений.

4.  Программы целевых жилищных сбережений, схемы приобретения жилья через ипотечный кредит в банке или другой кредитной организации – для населения, доходы которого позволяют получить ипотечный кредит (или накопить на первоначальный взнос в разумные сроки с последующим получением кредита), приобрести жилье через программы долгосрочных целевых жилищных вкладов.

5.  Корпоративное жилье, предоставляемое организациями сотрудникам.

6.  Найм или приобретение в собственность индивидуальных жилых домов.

Данный состав сегментов уточняется с помощью разработанного в диссертационном исследовании алгоритма формирования государственной жилищной политики на региональном уровне:

1.  Применение модели выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с конкретизацией задач, приоритетов и основных сценариев.

2.  Расчет эффективности внедрения организационно-экономических механизмов на основе рационального распределения финансовых ресурсов.

Рекомендации по применению модели на региональном уровне, разработанные по результатам группировки регионов на основании анализа жилищных условий населения с учетом природно-климатических особенностей территорий (рис. 7), доступности жилья с точки зрения доступности обеспечения спроса (доступность жилья для населения) и доступности обеспечения предложения на основании понятия «деловая активность в жилищном строительстве», инвестиционного климата, представлены в табл. 2.

Таблица 2

Основные рекомендации по применению модели на региональном уровне

Продолжение таблицы 2
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Наименование	Характеристики регионов (в среднем по группе)	Выводы и рекомендации
жилищные условия	доступность жилья для населения	деловая актив-ность	инвести-ционный климат
H1	H2	H3	H4
1	2	3	4	5	6	7	8	9
Северные регионы с высокой долей городского населения (2/3 и выше) и миграционным приростом населения, например, Ханты-Мансийский, Ямало-Ненецкий автономные округа	1,86	0,84	1,24	2,28	Индекс доступности жилья с кредитом превышает 100%, уровень бедности – 7 -11%	Cpos. = 1,20 Cneg. = 1,00	Благо-прият-ный	Основной негативный фактор – недоиспользование собственного инвестиционного климата. Высокий платежеспособный спрос направлен в другие регионы. Рекомендуется: -сценарий «владение собственным жильем» рассматривать в разрезе приобретения жилья для переезда в другие регионы; -сценарий диверсификации ориентировать на развитие арендного (как государственного, так и частного) и корпоративного жилищного фонда; -увеличить приоритеты факторов, определяющих условия налогообложения.
Северные регионы с высокой долей город-ского населения и ми-грационным оттоком населения, например, Мурманская область Камчатская, Магаданская области					Индекс доступности жилья с кредитом пре-вышает 100% (по вторичному рынку)	Cpos. = 0,39 Cneg. = 8,53	Благо - приятный	Основной негативный фактор - значительный объем НЗС, желаемый результат – обеспечение его снижения. Рекомендуемые сценарии - продажа частным инвесторам объектов НЗС с предоставлением налоговых льгот, привлечение средств для завершения строительства посредст-вом выпуска ценных бумаг, например облигаций. Актуально увеличение приоритетов факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, включая налогообложение.
0,57	1,09	1,32	0,53
0,87	1,16	1,15	1,91
Северные регионы с высокой долей сельского (более 1/3) населения, например,	0,97	0,83	0,62	3,96		Cpos. = 0,69 Cneg. = 2,23
Республика Тыва	Индекс доступности жилья с кредитом (по вторичному рынку) – 70%, уровень бед- ности - 47,3%	Неблаго-прият-ный	Рекомендуется при определении характеристик проецируемого и моделируемого будущего увели-чить соответственно приоритеты факторов «государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья», «ограниченность государ-ственных ресурсов», а также факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, в т. ч. «доступность земельных участков, обеспе-ченных коммунальной инфраструктурой».
Ненецкий автономный округ, Республика Саха (Якутия)	Индекс досту-пности жилья с кредитом по Ненецкому АО превышает 100%, а по Рес-публике Саха (Якутия) сос-тавляет 84%	Благо - приятный и умерен-но-благо-прият-ный	При высокой доступности жилья для населения инвестиционная привлекательность регионов недоиспользуется для увеличения объемов жилищного строительства. Рекомендуется рассмотреть в рамках сценария диверсификации перспективы развития индивидуальной жилой застройки; увеличить приоритеты факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, включая налогообложение.
Несеверные регионы мегаполисного типа с миграционным приростом населения (г. Москва, г. Санкт-Петербург)	2,14	0,99	1,35	0,17	Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 70%	Cpos, = 1,25 Cneg. = 0,30	Благо-прият-ный	Высокая деловая активность, обусловленная преимущественно внешним спросом ввиду привлекательности владения недвижимостью в этих регионах. Рекомендуется активно использовать формы налогового стимулирования (увеличение приоритетов соответствующих факторов), способствовать созданию арендного жилищного фонда, в т. ч. корпоративного.
Несеверные регионы с высокой долей городского населения, например, Самарская, Пермская области	1,11	0,97	1,08	0,77	Индекс доступности жилья с кредитом колеблется около 70%	Cpos. = 0,85 Cneg. = 0,96	Умерен-но-благо - приятный	Имеющаяся инвестиционная привлекательность не полностью используется для увеличения объемов жилищного строительства. Рекомендуется увеличение приоритетов факторов, влияющих на доступность обеспечения предложения жилья, Особое внимание необходимо уделить факторам, определяющим условия налогообложения.
Несеверные регионы с относительно низ-кой долей городского населения (0,7-0,9 от среднероссийского уровня) и миграцион-ным приростом насе-ления, например, Бел-городская, Липецкая, области, Краснодарс-кий край, Чувашская Республика	0,83	1,02	0,96	0,42	Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 50%	Cpos. = 1,28 Cneg. = 0,84	Благо-прият-ный Умерен-но-благо-прият-ный Средний	Несоответствие доступности приобретения жилья для населения высокой деловой активности в жилищном строительстве. Рекомендуется: - увеличить приоритеты факторов, влияющих на доступность обеспечения спроса; - ориентировать сценарий диверсификации на развитие арендного жилья и индивидуального жилищного фонда как для приобретения в собственность, так и на условиях аренды.
Несеверные регионы с высокой долей сельского населения, например, республики Калмыкия, Марий Эл	0,78	0,99	0,80	0,55	Индекс доступности жилья с кредитом не превышает 40%, уровень бедности – 55,1 и 46,1%	Cpos. = 0,83 Cneg. = 1,03	Неблаго-прият-ный	Рекомендуется при определении характеристик проецируемого и моделируемого будущего не рас-сматривать сценарии, связанные с арендой жилья, а сценарий «владение собственным жильем» рассматривать в разрезе индивидуальных жилых домов, увеличить соответственно приоритеты фак-торов «государственная поддержка и надежность схемы приобретения жилья», «ограниченность го-сударственных ресурсов», а также фактора «доступность земельных участков, обеспеченных коммунальной инфраструктурой».

Анализ проведен по данным ФСГС за 2004 год, которые приведены к сопоставимому виду с помощью процедуры стандартизации: отнесения числового значения каждого частного показателя по данному региону к значению этого показателя в целом по России. В северных регионах актуальна проблема ветхого и аварийного жилья, удельный вес частного жилищного фонда во всем жилищном фонде ниже, чем в среднем по стране. Зависимость между долей городского населения и обеспеченностью жилищного фонда основными коммунально-бытовыми удобствами выражается выборочным коэффициентом корреляции = 0,8080; между количеством домохозяйств, проживающих в индивидуальных жилых домах, и дефицитом жилья (для несеверных регионов) - = -0,5727; между количеством домохозяйств, проживающих в индивидуальных жилых домах, и удельным весом частного жилищного фонда во всем жилищном фонде региона (для несеверных регионов) - = 0,8739. Деловая активность в жилищном строительстве оценивалась по двум интегральным показателям (определены по формуле многомерной средней) Cpos. и Cneg., обобщающим соответственно «позитивные» характеристики (справедливо утверждение «чем больше, тем лучше») - ввод жилья на душу населения и темпы жилищного строительства и «негативные» характеристики (справедливо утверждение «чем больше, тем хуже») - соотношение объема незавершенного строительства (НЗС) и годового объема вводимого жилья (без учета индивидуальных жилых домов), доля объектов, строительство которых было временно приостановлено или законсервировано, в общем объеме НЗС.

С целью повышения эффективности реализации жилищных программ в диссертационном исследовании предложена модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики. Введем понятие предельного эффекта организационно-экономического механизма (). Под ним понимается прирост общего эффекта, например, объема вводимого в действие жилья, привлеченных внебюджетных средств, количества населения, имеющего возможность улучшить жилищные условия, при внедрении одного дополнительного организационно-экономического механизма (например, введение выплаты премий по счетам вкладчиков сберегательных учреждений) или изменении какого-либо одного условия действующего организационно-экономического механизма (например, снижение процентной ставки по ипотечным кредитам на 1%). Государство может распределять ресурсы между стимулированием организационно-экономических механизмов (i = 1, …, n), имеющих различную величину , выбирая в каждый момент времени (между точками равновесия, в которых ) тот механизм, который имеет наибольший предельный эффект в расчете на 1 руб. затрат на поддержку данного организационно-экономического механизма.

, ,…, - предельные эффекты механизмов i = 1, …, n (прирост населения, имеющего возможность улучшить жилищные условия (чел., или в процентах от общей численности населения), прирост объема введенного в действие жилья (млн. кв. м общей площади), прирост объема привлекаемых денежных средств из внебюджетных источников (руб.)).

, ,…, - затраты бюджетных средств на реализацию организационно-экономического механизма (величина субсидии, затраты на государственную бонификацию процентов, на создание гарантийных фондов, доходы, неполученные бюджетом при введении налоговых льгот), руб.

Отношение представляет собой прирост общего эффекта при увеличении бюджетных затрат на реализацию определенного организационно-экономического механизма на 1 руб.

Модель может применяться и при распределении средств из нескольких источников финансирования: в этом случае под С понимается суммарная величина финансовых ресурсов, привлекаемых из различных источников, на реализацию организационно-экономических механизмов.

Преимущество представленной модели состоит в наглядности и простоте использования, а также в возможности комбинации различных организационно-экономических механизмов для их последующей оценки.

С применением представленной модели проведены расчеты на региональном уровне (на примере Белгородской области) по выбору рациональной схемы государственной поддержки банковского ипотечного жилищного кредитования (рис. 8) и в целом улучшения жилищных условий (рис. 9) с позиций удовлетворения потребностей различных групп населения по уровню доходов и предпочтений.

 

Рис. 8. Выбор способа государственной поддержки банковского ипотечного жилищного кредитования на региональном уровне

Расчеты проведены на следующих условиях:

1.  Снижение процентной ставки для заемщика обеспечивается путем государственной бонификации процентов, которая представляет собой частичную выплату государством процентов по кредиту. Гарантийный фонд для обеспечения увеличения срока кредитования в банке формируется (по каждому заемщику) из расчета возмещения банку: а) неполученных им процентов (разница между процентными платежами, выплачиваемыми при данном сроке кредитования и выплачиваемыми при сроке кредитования в 15 лет); б) неполученных им процентов и половины величины кредита, предоставленного заемщику. Гарантийный фонд для обеспечения увеличения отношения платежа по кредиту к доходу заемщика (по каждому заемщику) растет равномерно от 50% до 60% величины кредита при увеличении указанного соотношения от 2% до 30% (как показывает российский и международный опыт, наибольшая величина, которую может иметь соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика для нормального функционирования домохозяйства, составляет 60%).

 

Рис. 9. Выбор способа государственной поддержки улучшения жилищных условий населения на региональном уровне

2.  Гарантийный фонд для увеличения срока займа в ЖСК обеспечивает, во-первых, возврат ЖСК неполученных им процентов (разница между процентными платежами, выплачиваемыми при данном сроке займа и выплачиваемыми при сроке займа в 6 лет), а во-вторых, 70% суммы, накопленной вкладчиком на момент получения займа. Кроме того, на специальные депозиты, создаваемые для пайщиков (вкладчиков) ЖСК, государство выплачивает премию в размере 10% годовых.

Проведенные расчеты позволяют автору рекомендовать состав сегментов рынка жилья, которые целесообразно формировать в регионе для максимального удовлетворения потребности в жилье. На рис. 10 и 11 представлено распределение населения по среднедушевым доходам и способам улучшения жилищных условий в 2004 г. без и с учетом выработанных рекомендаций.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1.  Рынок жилья в России не выполняет в полной мере своих функций из-за низких потребительских характеристик жилищного фонда; его неэффективной с точки зрения управления структуры по формам собственности; незначительных и сокращающихся объемов капитального ремонта, отсутствия рынка арендного жилья; наличия объема НЗС, превышающего годовой ввод жилья; несбалансированности спроса и предложения на рынке жилья при их значительной региональной дифференциации.

2.  Государственное регулирование рынка жилья, направленное на решение социальных и экономических задач, должно способствовать формированию рынка доступного жилья. Доступность жилья впервые предложено рассматривать как комплексное понятие, включающее в себя компоненты, сгруппированные с точки зрения объектов воздействия государственной жилищной политики, а именно: доступности обеспечения предложения производителями жилья и обеспечения спроса его потребителями. На этой основе выявлены ключевые факторы, влияющие на формирование рынка доступного жилья в России.

3.  Впервые предложена модель выбора и корректировки перспективных направлений государственной жилищной политики с помощью метода анализа иерархий. Определены наиболее вероятные сценарии развития рынка жилья и обобщены характеристики его проецируемого будущего. Автором также выявлены направления воздействия на рынок жилья, позволяющие достичь желаемого результата при знании основных проблем, препятствующих его достижению. Роль государства должна возрасти по сравнению с полученными в ходе прямого процесса результатами, а его политика – быть ориентирована на повышение эффективности реализации социальных программ, развитие конкуренции на рынке жилья, рост доступности приобретения и проживания в жилье для населения и обеспечение низких рисков для банковских вложений в строительство. Совмещение результатов обоих процессов позволяет скорректировать государственную жилищную политику и предложить состав сегментов рынка жилья, ориентированный на группы населения с различным уровнем доходов и предпочтений.

4.  Показано, что для повышения эффективности государственного регулирования целесообразно применять разработанную в диссертационном исследовании модель рационального распределения финансовых ресурсов между организационно-экономическими механизмами государственной жилищной политики.

5.  Применение разработанных моделей на региональном уровне в соответствии с предложенным алгоритмом позволило сформулировать рекомендации по моделированию региональной жилищной политики и предложить конкретные варианты по улучшению жилищных условий населения региона.

Публикации автора по теме диссертации:

1.  Гервиц подходов к формированию жилищной политики в России // Жилищное строительство. – 2007. – №1. – 0,3 п. л (издание рекомендовано ВАК).

2.  Гервиц перспективных направлений жилищной политики // Жилищное строительство. – 2006. – №9. – 0,4 п. л (издание рекомендовано ВАК).

3.  Гервиц как социально значимое экономическое благо. XIX Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов. М., 2006, 0,1 п. л.

4.  Гервиц подходы к регулированию рынка жилья в России // Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов. – М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2006. – 0,4 п. л.

5.  Гервиц опыт организации ипотечного кредитования. XVIII Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов. М., 2005, 0,1 п. л.

6.  , , Щетинин -экономические механизмы и условия развития ипотеки в Москве: Учебно-практическое пособие. - М.: Изд-во Рос. экон. акад., 2005 – 7,5 п. л. (авторских – 1,7 п. л).

7.  Гервиц проблема: состояние и пути решения // Актуальные проблемы экономики. Сборник научных трудов. Выпуск III - М.: АВЧ, 2004. – 0,7 п. л.

8.  Гервиц модели ипотечного кредитования в Москве. XVII Международные Плехановские чтения. Тезисы докладов. М., 2004, 0,1 п. л.