Новосибирск и Киев – складские рынки похожи как близнецы
Российскому бизнесу понятнее и адекватнее всего проводить сравнение с украинским бизнесом. Наши страны развиваются в похожих трендах - одни рынки с небольшим опережением, другие с отставанием. Тем более интересно общаться с профессионалами в своей области, когда нет и не может быть конкуренции. Опыт показывает, что встречи с коллегами из других стран проходят более плодотворно, нежели в собственном городе: можно открыто обсуждать проблемы, стратегии развития, делиться находками в рекламной тактике.
Директор по развитию новосибирского Бизнес-Парка «Южный» Елена Полукошко рассказывает о результатах рабочих встреч с киевскими коллегами:
«В нашем сегменте - сегменте индустриальных помещений класса В (склады, производственные помещения в составе крупных комплексов) ситуация в мегаполисе Новосибирск и столице Киев совпадает процентов на 90.
Из общих трендов можно выделить следующие:
Прослеживается четкая тенденция на перепрофилирование и активную реконструкцию, собственники обоих рынков активно вкладываются в развитие. Заполняемость помещений близка к 100%, но оба рынка ещё не вышли на докризисный уровень арендных ставок - сегодня ставки ниже примерно на 10%. Небольшая ротация арендаторов имеет место, но обе стороны (и арендодатель, и арендатор) стараются расставаться максимально лояльно. Обязательным условием заключения договора аренды является задаток в размере не менее арендной платы одного месяца. Продвижение и реклама полностью сместились в интернет. Крупные комплексы обязательно брендируются, но не всегда продвижению бренда придается значение. Зато серьезное значение придается учету, контролю, качеству услуг - для систематизации работы и обработки заявок арендаторов все чаще применяются CRM-системы и специализированные программы.
Небольшие отличия только подчеркивают движение в одном направлении
Новосибирские арендодатели сегодня выглядят более лояльными к арендаторам: в Киеве договоры аренды жестче, арендаторы не только страхуют за свой счет возможный ущерб третьим лицам, но также страхуют имущество арендодателя - само помещение. Киевские управляющие придерживаются принципа «Все услуги - платные» (в том числе парковка на территории, въезд-выезд, вывоз мусора). Мы в Бизнес-Парке давно отказались от такой политики ради удобства наших арендаторов.
Кроме того, в Новосибирске активно работают специализированные агентства по коммерческой недвижимости, есть признанные специалисты в этой области - и информацию о них легко найти в интернете. В Киеве нам таковых найти не удалось, арендой коммерческой недвижимости занимаются те же риэлторы, что и арендой жилья - понятно, что класс услуг при этом сильно страдает. Полагаю, в этом вопросе киевлянам стоит применить на наш опыт.
А вот отличия в структуре арендаторов мы вряд ли преодолеем. В силу столичности города, а также благодаря мягкому солнечному климату, в Киеве, например, даже в неотапливаемых складах проходят съемки рекламных роликов местных звезд и политиков - по краткосрочному договору аренды.
На рынке недвижимости в целом ситуация развивается по аналогичному принципу - жилья строят много, быстро, большими комплексами; активно развивается загородное малоэтажное строительство; заводы и склады выносят за пределы города, похожие тренды мы видели на стажировках в New Jersey (NY) и в Великобритании, и это радует!»
Децентрализация индустриальных районов не только благоприятно сказывается на улучшении окружающей среды города, но и ликвидирует транспортный коллапс, который сейчас наблюдается в Новосибирске. Здесь, безусловно, Киев шагает впереди, хотя в ближайшие 2-4 года несколько крупных строек: третий мост, Восточный обход, и три развязки - на Южной площади, на Петухова, на Матвеевке - изменят Новосибирск в лучшую сторону. Это стимулирует более равномерное распределение складских терминалов по периметру города, и, вероятно, сформирует складской кластер на южном направлении. «Когда 7 лет назад БП «Южный» только начинал деятельность, о такой логистике можно было только мечтать», - добавляет Елена Полукошко.
Аналитический центр Бизнес-Парка «Южный», г. Новосибирск.
