Тема № 2: Жизненный цикл объекта недвижимости

Тема № 2: Жизненный цикл объекта недвижимости

Недвижимость включает постоянную реализацию инвестиционно-строительного проекта в виде объекта, связанного с землей, имеет свой срок жизни. Наиболее устойчивой во времени, состоящая из многих объектов недвижимости, является планировочная структура города, сформированная как результат градостроительной деятельности. Улицы старых городов 100 и даже 200 лет назад пролегали в тех же самых местах, а выходящая на них застройка успела обновиться несколько раз. В течение своего срока жизни здания несколько раз подвергаются капитальному ремонту. При планировании зданий или их капитального ремонта период до следующего ремонта составляет от 30 до 50 лет. Такой запланированный срок называется жизненным циклом строения (здания или сооружения). Жизненный цикл общественных зданий составляет 50—100 лет, жилых зданий 50 лет, а у промышленных и складских зданий — чаще всего ограничивается пределом в 30 лет.

Основными фазами существования строения являются строительство, содержание недвижимости (эксплуатация) и снос.

Стадию строительства можно разделить на стадию предварительного планирования проекта, стадию проектирования и стадию реализации проекта.

На стадии предварительного планирования дается обоснование целесообразности данного проекта, а также составляется его программа, определяющая основные количественные и качественные показатели будущего объекта, уровень затрат, с достаточной степенью точности, временные цели строительства объекта.

На стадии проектирования владелец объекта (девелопер) заказывает проектную документацию, с точным определением всех его параметров. В соответствии с проектной документацией производится строительство объекта — реализация проекта. Длительность этой стадии, в зависимости от вида объекта, обычно составляет 1—2 года. Крупный строительный проект, например, атомная станция, может осуществляться в течение десятков лет и больше, будучи разделена на отдельные строительные и технологические комплексы.

После завершения строительства объект эксплуатируется в течение длительного времени. За ним организуется уход, текущий и капитальный ремонты. Большинство объектов на протяжении всего жизненного цикла сохраняют одно и то же назначение.

С того времени, как приносимый зданием доход (выгода) перестает покрывать затраты, требуемые на уход и содержание, здание должно быть снесено и на его месте построено новое. Если земельный участок не представляет собой большой ценности, а снос, наоборот, связан со значительными затратами, здание может оставаться без ухода и эксплуатации. Такие обветшавшие строения негативно влияют на окружающую среду и снижается имидж города. В крупных городах (Москва, Санкт-Петербург) промышленные окраины, застроенные много лет назад, в настоящее время оказались внутри города. Местные органы власти пытаются найти решения по новому использованию старых промышленных строений и территорий.

А. Экономика жизненного цикла. С точки зрения экономики жиз­ненного цикла недвижимости решающим является эффективное обеспечение 50-летнего срока осуществления основной деятельности. Значение строительства и содержания объекта в течение всего жизненного цикла в общем составляет 15—20 %. Только при проживании значение строительства становится существенным.

В небольших жилых домах пользователи меняются в основном из-за смены поколений, тогда как в многоэтажных жилых зданиях жильцы сменяются намного чаще. Причина переезда — смена места работы, повышение доходов и качества жизни, увеличение семьи и др. Пользователь, расширяя свою деятельность в течение своего жизненного цикла много раз переезжает на новую недвижимость. Особенно это хорошо видно на примере промышленных предприятий. Новые линии по выпуску продукции, а также возросшее значение перевозок, заставляют предприятия перебираться на более выгодные места.

В квартирах многоэтажных зданий жильцы обычно меняются через 10-15 лет. Многоэтажный жилой дом, расположенный в центре города на протяжении своего жизненного цикла может сменить свое функциональное назначение на офисное здание, что потребует проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости. Коммерческое здание (например, универмаг), может в течении длительного времени сохранять свое назначение и даже своего владельца. Но в основном, во многих случаях пользователи торговой и офисной недвижимости меняются, их предприятия растут, им требуется большие помещения, либо предприятия закрываются и в их помещения въезжают новые предприниматели.

На протяжении жизненного цикла здания физическое и моральное старение его помещений, систем и конструкций происходит с различной скоростью. Деятельность, происходящая в здании, со временем меняется, требуя изменений и самого строения. Каркас здания является наиболее прочной его частью. Он, как правило, не меняется в течение всего жизненного цикла. Несущие конструкции являются долговременными и поэтому не всегда возможно изменить пространственное решение здания. Трубы и приборы систем отопления, канализации и вентиляции требуют капитального ремонта, по крайней мере, один раз на протяжении всего жизненного цикла здания. Периодически требует более значительных изменений офисная автоматизация в офисных зданиях, устройства активного отдыха, а также развлечений и обслуживающие их системы, расположенные в общих помещениях жилых зданий. Правильная организация профилактики и текущего ремонта могут продлить жизненные циклы разных частей недвижимости. Экономический жизненный цикл здания может быть короче его технического жизненного цикла, например, из-за массовой миграции населения в другие регионы, появление промышленной зоны и прохождения скоростной автодороги и т. п. В Восточной Германии 20 % жилого фонда в многоэтажных жилых зданиях остается пустым, поскольку рабочие места, и вслед за ними люди, переместились в другие регионы, то же в странах СНГ (Казахстан, Армения, Россия и др.) из-за миграции населения рыночная цена квартир в несколько раз ниже их себестоимости.

Задачей объектов недвижимости является обеспечение протекающей в них производственной, культурной деятельности, а также создание необходимых условия для проживания граждан. Как отмечалось ранее, основной целью недвижимости является повышение человеческого благосостояния и уровня качества проживания.

Человек, как потребитель приобретет себе различные блага — жилищные и образовательные, медицинские и развлекательные, а также объекты ежедневного потребления — продукты питания, одежд предметы домашнего обихода, бытовую технику и др. В рамках свои экономических возможностей потребители производят оценку различных предметов потребления. Например, они сравнивают ценность или выгоду, которую дает им жилище с расходами, которые оно требует.

Б. Доходы. Владелец недвижимости, сдающий ее арендаторам, стремится получить высокий арендный доход. Этот доход должен быть гарантирован собственнику на все время его владения своей недвижимостью.

Доход от продажи недвижимости появляется у строительного предприятия, когда оно продает построенную недвижимость новым пользователям. Доход у владельца появляется от продажи объекта недвижимости на любом этапе жизненного цикла или в его конце.

Принимая решение об инвестициях, будущий владелец должен оценить как доход от аренды, так и возрастание ценности своего объекта. Инвестор или девелопер должен оценить доходы на протяжении всего жизненного цикла, либо того периода времени, в течение которого он собирается владеть своим объектом. При этом учитывается общая рыночная ситуация (арендные ставки в период низкой конъюнктуры и в период высокой активности рынка), а также риск невостребованности объекта. Риском можно управлять, например, заключая с арендаторами долгосрочные договоры аренды.

В. Выгоды. Объекты, основное назначение которых удовлетворение общественных потребностей (больницы, школы, вузы) оцениваются по уровню их функциональной пригодности. Методы количественного измерения приносимых ими выгод в настоящее время практически не разработаны.

Оценки выгод, приносимых объектами образования и здравоохранения, должны быть разработаны с целью обоснования инвестиционных решений, принимаемых городскими властями. При этом необходимо разработать и принять определенные критерии качества, оценить по этим критериям предложенные архитектурные решения, и в конце сравнить оценку качества и приносимой выгоды с оценкой расходов, появляющихся на всем протяжении жизненного цикла объекта.

Г. Ценности. Жилищные услуги, предоставляемые собственной квартирой жильца можно измерить в виде определенной ценности.

При этом он сравнивает преимущества своей квартиры с другими возможными вариантами, имеющимися на рынке. С другой стороны, он может рассматривать жилищную услугу в качестве дохода, который он получил бы, предоставляя квартиру в аренду другому жильцу.

Определение ценности является типичной проблемой жильца. Если он является арендатором, это снижает его риски, поскольку он в любое время может попытаться найти на рынке более выгодный для себя вариант, если его прежнее жилье по каким-то причинам перестало его устраивать. При покупке жилья в собственность риск существенно выше. При этом требуется тщательный анализ ценности, в ходе которого нужно оценить ее полезность как объекта недвижимости с учетом местоположения реального объекта, расположения квартиры, размера квартиры и ее качества, сравнив эти позиции с оценкой затрат на протяжении всего жизненного цикла объекта недвижимости.

Как отмечалось ранее, затраты, связанные с управлением недви­жимостью, состоят из затрат на строительство, затрат на уход, на про­филактику и текущий ремонт, на капитальный ремонт, затрат на основную деятельность, и, наконец, затрат на снос.

Д. Затраты на содержание. Основными статьями затрат на уход за зданием является: отопление, плата за воду, зарплата обслуживающего персонала, оплата домоуправления и руководства работами по уходу, текущий и капитальный ремонт.

Затраты на профилактику и текущий ремонт объекта недвижимости связаны с ежегодным проведением на нем определенных мероприятий и связанными с ними расходами.

Качество нового строительства постоянно возрастает. Старое здание с течением лет эксплуатации уже не соответствует требованиям рынка, поэтому в нем должен быть проведен капитальный ремонт. Основными объектами ремонта являются телесистемы, электротехнические и инженерные коммуникации, замена отделочных материалов на более современные, а также замена сантехнического оборудования. Кроме того, растущий уровень легкового автотранспорта требует устройства наружных или подземных автостоянок.

При сравнении различных объектов недвижимости, требуется учесть то влияние, которое выбранное решение окажет на затраты, связанные с основной деятельностью.

В завершении жизненного цикла объекта недвижимости появляются затраты на его снос. На промышленных участках возможно значительное загрязнение почвы. В этом случае пользователь участка отвечает за ее очистку и несет соответствующие расходы.

Как правило, стоимость удачно расположенной городской недви­жимости растет с течением времени. При этом стоимость продажи покрывает как затраты на снос, так и на очистку территории.

Расчет затрат является сметным расчетом. Сметный расчет делается, на основании имеющихся данных о затратах на реализованных объектах с максимально подробным расчетом и оценкой будущих расходов.

Осуществляя основную деятельность, пользователь или владелец недвижимости пытается сравнить выгоду и доход, предлагаемый не­движимостью, со всей совокупностью затрат. Именно на этом уровне принимаются основные решения в части экономики недвижимости, а именно, решения о ее размещении или приобретении.

Решения, принимаемые на уровне здания, в основном относятся к его площади, помещениям различного размера и качеству.

Ж. Требование к доходности. Принятие решения об управлении не­движимостью, как правило, имеет долгосрочные последствия и должно быть экономически обосновано.

Целью девелоперской компании (владельца) является получение требуемого уровня чистого прибыли либо иной выгоды, приносимой объектом в последующие годы, который превышал бы затраты, сделанные при его строительстве. При продаже недвижимости ее собственник получает доход от продажи с учетом установленного реального значения доходности.

Риски всегда сопутствуют экономической деятельности. Владелец объекта рассчитывает продать или сдать свою собственность в аренду пользователю и на основе изучения рынка прогнозирует уровень цены продажи или арендной платы. Реальная цена продажи или платы может оказаться меньше прогнозируемой, арендатор обанкротиться, на расходы может повлиять необходимость неожиданного ремонта, либо рост цен на энергию увеличит затраты на отопление. При принятии экономических решений всегда должна присутствовать оценка совокупных рисков.

Величина дохода зависит от требований, установленных собственником, однако, она должна быть реалистичной. Если будущий владелец недвижимости оценивает, что, построив свой объект, он может получить доход, превышающий его минимальные требования, он решает строить или приобретать недвижимость.