Малые метры - большие надежды

Малогабаритное экономичное современное жилье для многих молодых и малообеспеченных семей по-прежнему остается только мечтой.

Есть немало семей, доходы которых немногим отличаются от зарплат бюджетников, но они не соответствуют требованиям на приобретение жилья по социальной ипотеке. Для них остается только обычная ипотека, при которой невозможно найти обеспечение под кредит, непосильны суммы первоначального взноса и последующие ежемесячные выплаты. К тому же цены на жилье в столице Татарстана растут очень быстро. Если дело будет идти и дальше подобными темпами, то можно предположить, что со временем люди разделятся на владельцев квартир, сдающих их в аренду, и тех, кому по карману только съемное жилье.

Компромисс найден?

Один из выходов из такой ситуации для молодой семьи - покупка по ипотечному кредиту малогабаритного жилья, считает руководитель одной из проектных организаций Казани. Отечественная история знает хороший пример. В 60-е годы огромное количество людей переселились из бараков в отдельные квартиры. Квартиры эти известны под названием хрущевки: однокомнатные поквадратных метров, двухкомнатные поЗа все платило государство, которое не обладало большими средствами. Экономили на всем: квартиры были незамысловатого проекта из недорогих стройматериалов. Но люди были несказанно счастливы: отдельное жилье казалось пределом мечтаний.

Сейчас цена недвижимости растет быстрее, чем доходы основной массы населения. Стройиндустрия по-прежнему ориентирована на покупателя с уровнем дохода намного выше среднего. Как и в середине 90-х, преимущественно строятся 50-метровые однокомнатные, 70-метровые двухкомнатные и трехкомнатные, доходящие до 100 квадратных метров. В то же время крупнейшие застройщики Казани ощущают спрос на квартиры меньшей площади. Первыми раскупаются однокомнатные квартиры площадью менее 45 квадратных метров.

У строительства малогабаритных и экономичных квартир есть теоретические союзники - коммерческие банки и ипотечные организации. При уменьшении заемных средств на покупку квартиры вырастает вероятность возвратности средств и увеличивается количество потенциальных потребителей ипотечных кредитов. В доказательство небольшой подсчет. 30 квадратных метров жилья в однокомнатной квартире по средней цене 15 тысяч рублей за кв. метр получается 450 тысяч, а 50 по той же цене - 750. Это почти в два раза большая сумма. В первом случае ежемесячный платеж без учета процентов по кредиту при десятилетней выплате составит 3750 рублей, а во втором - 6250.

Французская революция. Жилищная

Кстати, крупнопанельное строительство малогабаритных квартир пошло из Франции, когда миллионы граждан этой страны в начале пятидесятых годов возвращались из колоний по всему миру на родину. Только из Алжира вернулось более двух миллионов репатриантов. Нужно было в течение кратчайшего времени построить огромное количество дешевого жилья. От французов крупнопанельное домостроение распространилось по всему миру.

Этот опыт был перенят и нашей страной в шестидесятые годы. Но потом он не эволюционировал. И пока остается не приспособленным под нынешние нужды. Хотя разработать весь технологический процесс от проектирования до сдачи жилого комплекса под ключ вполне реально как для крупнопанельного, так и для монолитного строения. Иное дело, что строители не особенно стремятся удешевить себестоимость жилья, поскольку спрос на него остается очень большим и значительно опережает предложение.

Основное препятствие... лифт?

Руководство Казанского домостроительного комбината заверяет, что возможности их производства позволяют строить разнообразное жилье. Возможно одновременное строительство массы различных видов, включая здания с очень симпатичными фасадами. Таков первый дом в Казани, сданный по социальной ипотеке на улице Дубравной. При выполнении Программы ликвидации ветхого жилья типовые проекты не были огромными. Это 40 квадратных метров общей площади для однокомнатной квартиры, 60 - для двухкомнатной и 73 - для трехкомнатной. Одновременно строили коммерческое жилье, где метраж, соответственно, 50, 80 и 92. Это означает, что комбинат может одновременно строить квартиры и третьего, и четвертого, и пятого типа жилья. Что касается строительства малогабаритных квартир современной планировки, в КДСК говорят, что нужны дополнительные средства, но называют их «не заоблачными».

Сегодня возможно делать на этаже четыре однокомнатные квартиры и две двухкомнатные. Как малосемейки эти варианты устраивают многих, но кухни в этих проектах очень маленькие. По строительным нормам это все проходило, комбинат раньше делал такие квартиры и сейчас готов. Сегодня по нормам возникло новшество: ширина лифта должна быть больше, поскольку от населения исходит множество жалоб на узость лифтов - невозможно транспортировать гроб или носилки. В крупнопанельном домостроении устранить это препятствие непросто, потому что оно ведет к переоборудованию всей оснастки.

Назад в будущее

Проектировщики также готовы к разработке нового старого типа жилья. Строительство по типовым проектам обходится значительно дешевле индивидуальных. Разработка нужна и для того, чтобы появилось современное решение о размещении на малой площади всего того, что делает жилье комфортным. В маленькой квартире не поставишь огромный холодильник, не сделаешь большую комнату для стирки, а это означает, что к жилищу нужно максимально приблизить учреждения обслуживания. Поскольку много продуктов в маленький холодильник не уместишь, рядом нужен магазин, где можно купить все необходимое. Чтобы не устраивать больших стирок дома, рядом должна быть прачечная и т. д.

Более того, инфраструктура обслуживания должна быть рентабельной, чтобы привлекала предпринимателей. Значит, на небольшом пространстве должно быть сосредоточено достаточное количество потребителей услуг. Допустим, пользоваться услугой прачечной будет каждый десятый житель, а чтобы она стала окупаемой, нужно не менее ста человек в день. Это означает, что на небольшом пространстве должно быть сконцентрировано не менее тысячи квартир, а это несколько домов. И так в других случаях, потому дома с экономичным и малогабаритным жильем нет смысла штучно разбрасывать по городу. Логично создание жилищных комплексов с инфраструктурой обслуживания, которая компенсировала бы людям нехватку площадей в квартире.

В шестидесятые годы к такой постановке дела подходили вплотную. Проектировали «дома нового быта», в которых находились молочные кухни, магазины полуфабрикатов, прачечные, пункты проката мебели и бытовой техники и пр. В то время все делалось на примитивной и громоздкой бытовой технике. Развитие подобных жилых комплексов прервалось из-за отсутствия должного технического обеспечения. Сейчас ситуация в корне изменилась - миниатюрной бытовой техники предостаточно. Только воспользоваться опытом прошлого пока не удается.

Георгий БРАМИН

№ 000 от 01.01.01 г.