Лекция №1 (02.02.2011)

ТЕМА «Градостроительные регламенты и режимы использования территорий»

1. Правила землепользования и застройки – документ градостроительного зонирования, разрабатывается:

для территорий всех населенных пунктов Ставропольского края, включенных в Реестр населенных пунктов Ставропольского края в соответствии с Законом Ставропольского края от 1 марта 2005 г. «Об административно-территориальном устройстве Ставропольского края» (в редакции Закона Ставропольского края от 27 июля 2010 г. );

для территорий, расположенных вне границ населенных пунктов и подлежащих застройке в соответствии с документами территориального планирования Ставропольского края, документами территориального планирования муниципальных районов Ставропольского края, генеральных планов городских округов, городских и сельских поселений.

2. Правила землепользования и застройки разрабатываются на основании решений органов местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений Ставропольского края, принимаемых в порядке, установленном действующим законодательством.

3. Правила землепользования и застройки разрабатываются в соответствии с техническим заданием, утвержденным заказчиком – органами местного самоуправления муниципальных образований Ставропольского края. Примерная форма технического задания Правил землепользования и застройки с учетом специфики объекта проектирования и задач, решаемых проектом, приведена в Приложении Б к настоящему Методическому руководству.

4. Подготовка правил землепользования и застройки осуществляется с учетом положений и графических материалов, содержащихся в ранее выполненных градостроительных проектах и документах территориального планирования муниципальных образований. Рекомендации по использованию ранее выполненных градостроительных и топографических работ включают следующие проекты:

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

проект схемы территориального планирования Ставропольского края (мониторинг гг.).

проект схемы территориального планирования муниципального района;

проекты генеральных планов городских округов;

проекты генеральных планов городских, сельских поселений муниципального района;

топографические материалы территорий муниципального района масштабов 1:25000, 1:10000, 1:2000, выполненные на период разработки проектов правил землепользования и застройки с 2006 года;

проекты планировки территорий населенных пунктов.

5. Подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться применительно ко всем территориям поселений, а также к частям территорий поселений с последующим внесением в правила землепользования и застройки изменений, относящихся к другим частям территорий поселений, городских округов. Применительно к части территории городского или сельского поселения, городского округа подготовка проекта правил землепользования и застройки может осуществляться при отсутствии генерального плана.

6. Подготовка проекта правил землепользования и застройки должна осуществляться в соответствии с требованиями технических регламентов по организации территорий, размещению, проектированию, строительству и эксплуатации зданий, строений, сооружений, а до их вступления в силу в установленном порядке - нормативных технических документов в части, не противоречащей Федеральному закону от 01.01.01 года «О техническом регулировании» и Градостроительному кодексу Российской Федерации, с учетом границ территорий объектов культурного наследия, границ территорий вновь выявленных объектов культурного наследия, границ зон с особыми условиями использования территорий.

7. При разработке правил землепользования и застройки необходимо учитывать требования, установленные нормативно-техническими документами по обеспеченности доступной среды жизнедеятельности для инвалидов и маломобильных групп населения.

8. Правила землепользования и застройки являются документом постоянного действия. Постоянное действие Правил обеспечивается внесением в них дополнений и изменений в установленном порядке.

Состав и содержание правил землепользования и застройки

1. В соответствии со статьей 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации правила землепользования и застройки муниципальных образований состоят из трех разделов:

I раздел – Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения изменений в указанные правила;

II раздел – Карты градостроительного зонирования;

III раздел – Градостроительные регламенты.

I. Порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя общие положения о регулировании различных вопросов землепользования и застройки.

II. Карты градостроительного зонирования:

устанавливают границы и кодовое обозначение территориальных зон и подзон, расположенных в границах территориальных зон;

отображают границы зон с особыми условиями использования территорий и границы территорий объектов культурного наследия;

устанавливают границы территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов.

III. Градостроительный регламент:

устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

2. Общие положения землепользования и застройки представляют собой свод нормативных правовых актов, регулирующих градостроительные и земельно-имущественные отношения на территории муниципального образования (городского округа, городского или сельского поселения). В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации названные положения входят в состав текстовой части правил, именуемой Порядком применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений, включающей в себя положения:

о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

В I разделе правил землепользования и застройки рекомендуется разработать следующие подразделы:

1) о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления:

порядок реализации инвестиционных проектов на территории муниципального образования при строительстве объектов гражданского или производственного назначения;

порядок строительства индивидуальных жилых домов, объектов дачного и садоводческого хозяйств на территории муниципального образования;

положение о градостроительном регулировании существующей застройки на территории муниципального образования;

положение об ответственности за нарушение правил землепользования и застройки.

В состав правил землепользования и застройки включаются и другие документы (порядки, положения и т. п.), касающиеся регулирования землепользования и застройки территорий муниципальных образований. Настоящий раздел может быть упрощен, исходя из конкретных условий на территории муниципального образования;

2) об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами:

порядок изменения видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории муниципального образования;

3) о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления:

порядок подготовки проектов планировки органами местного самоуправления;

порядок подготовки проектов межевания органами местного самоуправления;

порядок подготовки градостроительных планов органами местного самоуправления;

4) о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки:

порядок проведения публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки на территории муниципального образования;

5) о внесении изменений в правила землепользования и застройки:

порядок внесения изменений и дополнений в правила землепользования и застройки;

6) о регулировании иных вопросов землепользования и застройки:

порядок осуществления градостроительной деятельности в зонах с особым режимом использования (водоохранные зоны, санитарно-защитные зоны, земли историко-культурного назначения, охранные зоны, земли общего пользования, территории объектов захоронения, утилизации и уничтожения отходов производства и потребления).

3. Во II разделе разрабатываются карты правового зонирования:

1) карта территориальных зон;

2) карта зон с особым режимом использования.

4. В III разделе определяются градостроительные регламенты по отношению к земельным участкам и объектам капитального строительства, расположенным в границах определенной территориальной зоны:

1) виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

2) предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3) ограничения по использованию земельного участка и объекта капитального строительства.

5. Разработка I раздела Правил базируется на структуре местных органов самоуправления, нормативных документах органов местного самоуправления, конкретных природных, экономических, социальных и других особенностях, присущих рассматриваемой территории, а также на законодательстве Российской Федерации. Разработка I раздела Правил может выполняться частями и отдельно от II и III разделов с утверждением каждой части раздела нормативным правовым актом органов местного самоуправления. Разработка II и III разделов правил землепользования и застройки выполняется одновременно.

6. В составе правил землепользования и застройки содержатся положения, не подлежащие утверждению органами местного самоуправления:

1) перечень нормативных правовых актов, основных терминов и определений, используемых в правилах землепользования и застройки, с указанием ссылок на нормативные правовые акты Российской Федерации, Ставропольского края и органов местного самоуправления, которыми они утверждены;

2) иные положения по согласованию с администрацией муниципального образования городских округов, городских и сельских поселений и министерством строительства и архитектуры Ставропольского края.

Требования к картам градостроительного зонирования

1. Карты градостроительного зонирования отображают следующие виды территориальных зон, подзоны в границах территориальных зон:

а) жилые зоны:

зона усадебной застройки индивидуальными жилыми домами существующая;

зона усадебной застройки индивидуальными жилыми домами проектируемая;

зона застройки малоэтажными жилыми домами существующая (до 4 этажей);

зона застройки малоэтажными жилыми домами проектируемая (до 4 этажей);

зона малоэтажной смешанной жилой застройки;

зона застройки среднеэтажными жилыми домами существующая (5-9 этажей);

зона застройки среднеэтажными жилыми домами проектируемая (5-9 этажей);

зона застройки многоэтажными жилыми домами существующая (свыше 9 этажей);

зона застройки многоэтажными жилыми домами проектируемая (свыше 9 этажей);

б) зоны общественно-деловые:

общественно-деловая зона общественного центра:

подзона общественно-деловая административная;

подзона общественно-деловая коммерческого назначения;

общественно-деловая зона местного центра;

в) зоны общественно-деловые социального назначения:

общественно-деловая здравоохранения;

общественно-деловая образования;

общественно-деловая физкультуры и спорта;

общественно-деловая религиозного назначения;

г) природно-рекреационные зоны:

рекреационные зоны в соответствии с частью 11 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

рекреационные зоны особо охраняемых территорий в соответствии с частью 12 статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

д) производственно-коммунальные зоны:

зона производственных объектов I класса вредности (П1) для территорий с санитарно-защитными зонами 1000 м;

зона производственных объектов II класса вредности (П2) для территорий с санитарно-защитными зонами 500 м вредности;

зона производственных объектов III класса вредности (П3) для территорий с санитарно-защитными зонами 300 м;

зона производственных объектов IV класса вредности (П4) для территорий с санитарно-защитными зонами 100 м;

зона производственных объектов V класса вредности (П5) для территорий с санитарно-защитными зонами 50 м;

коммунальная зона;

е) зоны инженерной и транспортной инфраструктур:

зона размещения сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, воздушного трубопроводного транспорта (автомобильных дорог общего пользования, железных дорог в соответствии с границами полосы отвода, зона газопровода, нефтепровода, ЛЗП в соответствии с границами охранных зон);

ж) зоны специального назначения:

зона размещения кладбищ с санитарно-защитными зонами;

зона размещения водозаборных очистных сооружений с санитарно-защитными зонами;

зона размещения очистных сооружений канализации с санитарно-защитными зонами;

зона размещения объектов отходов потребления и отходов производства с санитарно-защитными зонами;

зоны размещения крупных больничных комплексов и стационаров с особым режимом работы;

зона размещения военных объектов;

з) зоны сельскохозяйственного использования:

сельскохозяйственных угодий;

зона сельскохозяйственных объектов I - V класса вредности для территорий с санитарно-защитными зонамим;

к) другие зоны и подзоны, перечень которых устанавливается по согласованию с администрацией муниципального образования.

2. Границы территориальных зон, границы подзон в границах территориальных зон, границы территорий, на которые не распространяется действие градостроительных регламентов и для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, могут отображаться отдельными фрагментами на карте градостроительного зонирования проекта правил землепользования и застройки.

3. Масштаб карт градостроительного зонирования:

карты градостроительного зонирования масштаба 1:5000-1:2000 разрабатываются для населенных пунктов, на территории которых имеются топографические съемки масштаба 1:2000;

для населенных пунктов, на территории которых топографические съемки масштаба 1:2000 отсутствуют, карты градостроительного зонирования могут разрабатываться в масштабе 1:10000-1:5000 на основе графических материалов проектов генеральных планов городских и сельских поселений.

Карты градостроительного зонирования могут разрабатываться с использованием космических снимков, выполненных на период разработки проектов правил землепользования и застройки.

Требования к содержанию картам зон с особыми условиями

использования территории

Карты зон с особыми условиями использования территории устанавливают градостроительные ограничения - ряд требований, ограничивающих градостроительную деятельность в конкретном муниципальном образовании. Основу градостроительных ограничений составляют:

территории с ранее установленным правом на их градостроительное использование;

зоны с особыми условиями использования территорий (водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы);

санитарно - защитные зоны производственных предприятий;

охранные зоны памятников природы, истории и культуры;

охранные зоны и зоны влияния (полосы отчуждения) объектов инженерной инфраструктуры;

охранные зоны и зоны влияния (полосы отчуждения) объектов транспортной инфраструктуры;

санитарные разрывы (санитарные полосы отчуждения) для автомагистралей, гаражей - стоянок, парковки автомобилей закрытого типа, линий железнодорожного транспорта, воздушного транспорта, для магистральных трубопроводов углеводородного сырья;

зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения;

иные территории с установленными ограничениями в соответствии с действующим законодательством.

Требования к содержанию градостроительных регламентов

. В отношении градостроительного регламента каждой из территориальных зон и подзон требуется определить:

перечень основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

перечень условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства;

перечень вспомогательных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, допустимых только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними;

ограничения на использование земельных участков и строений, размещаемых в границах земельного участка;

санитарно-гигиенические и экологические требования, а также требования к благоустройству;

предельные размеры и площадь земельных участков, максимальный процент застройки в границах земельного участка;

предельные параметры основных и вспомогательных строений, размещаемых в границах земельных участков;

параметры, определяющие расположение в границах земельного участка основных и вспомогательных строений, объектов инженерной инфраструктуры между собой и по отношению:

а) к фронтальной границе земельного участка;

б) к границам соседних земельных участков;

в) к строениям и объектам инженерной инфраструктуры, расположенным на соседних земельных участках;

иные показатели по согласованию с администрацией муниципального образования.

. Модельный (примерный) вариант проекта

Правил землепользования и застройки ( приложение)