Разъяснение от депутата ГАЛИНЫ КУДРЯВЦЕВОЙ
по оформлению иска к городской администрации на производство капитального ремонта (компенсации ремонта) многоквартирного дома в соответствии со статьей 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» (в редакции 2008 года)
Вашему дому 45 лет, в доме протекает кровля, промокают и промерзают стены, балконные плиты грозят обвалом, в квартире холодно, отопительные батареи прогреваются неравномерно, трубы водоснабжения проржавели, в подвале вода, асфальт возле подъездов разбит, ограждения газонов сгнили, газоны вытоптаны… Капитальный ремонт в доме не производился со времени его ввода в эксплуатацию. Знакомая ситуация? Как действовать в данной ситуации, ознакомьтесь с настоящим Разъяснением.
Ваши начальные действия
Потребуйте от своей управляющей компании составить акт технического состояния дома. Напишите коллективное заявление в администрацию городского округа город Воронеж (далее – Администрацию) на проведение капитального ремонта дома в соответствии со ст. 16 закона «О приватизации жилищного фонда в РФ». Если УК и (или) Администрация уклоняются от составления акта технического состояния дома или не подтверждают наличия указанных вами дефектов, следует обратиться в Государственную жилищную инспекцию (ГЖИ) по адресу: Плехановская ул., д. 53.
Допустим, вы получили подтверждение наличия дефектов, но это ещё ничего не значит – Администрация может заявить: «Согласно п. 2 ст. 44 Жилищного кодекса ЖК РФ вопросы ремонта общего имущества многоквартирного дома являются компетенцией общего собрания собственников помещений – пожалуйста, решайте вопрос о ремонте в пределах собранных средств». Такой ответ является ОБМАНОМ. И вот почему:
1. Согласно ст. 6 ЖК РФ, акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие. Это значит: если необходимость капитального ремонта дома, его конструктивных частей или инженерных систем возникла до 01 марта 2005 г. – даты введения в действие ЖК РФ, то при решении вопроса об их ремонте нормы ЖК РФ не действуют, в этом случае необходимо применять ранее действовавший закон «Об основах федеральной жилищной политики» (далее – закон «Об основах»). Закон «Об основах» в последней его редакции не предусматривал взимание с граждан платы за капитальный ремонт. Обязанность капитального ремонта возлагалась на собственника (наймодателя) дома, т. е. на Администрацию.
До тех пор, пока земельный участок, на котором расположен ваш дом (дворовая территория) не поставлен на кадастровый учёт и не передан в общедолевую собственность собственникам помещений данного многоквартирного дома дом продолжает находится в муниципальной собственности.
2. Ст. 16 закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» разрешает приватизацию требующих капитального ремонта помещений, при этом обязанность ремонта сохраняется за прежним собственником (наймодателем) жилья, т. е. за Администрацией (ответчиком). Данная норма действует до 01.03.2010 года. Если, не смотря на все вышеприведенные аргументы, Администрация продолжает упорствовать, дорога вам одна - в суд.
Каждая из сторон (истец и ответчик) согласно ст. 56 ГПК РФ обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается. Вам необходимо доказать два обстоятельства:
1. Наличие дефектов дома, устранение которых требует проведения капитального ремонта.
2. Правоотношения по данному спору возникли до 01 марта 2005 г. или до даты приватизации вами жилого помещения.
3. В случае если кто-либо из жильцов ранее обращался по данному вопросу в указанные органы и у них сохранена переписка, то следует сразу обращаться в суд.
Если документов недостаточно, обратитесь ещё раз, а к исковому заявлению приложите ходатайство об истребовании доказательств согласно части 2 ст. 57 ГПК РФ: просить суд обязать ответчиков произвести с вашим участием осмотры, акты осмотров представить суду и вам.
Для доказывания иска необходимо использовать документы:
- «Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда», утверждённые постановлением Госстроя РФ 27.09.2003 г. № 000 и зарегистрированные в Минюсте РФ 15.10.2003 г., рег. № 000 (далее – «Правила и нормы»);
- Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88р «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения», утверждённые приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 23.11.1988 г. № 000 (далее – Положение ВСН 58-88р);
- Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий, утверждённые приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР 24.12.1986 г. № 000 (далее – Положение ВСН 53-86(р).
Эти документы устарели, но они действуют в части, не противоречащей ЖК РФ.
«Правила и нормы»
Документ содержит перечень работ по капитальному ремонту жилого дома.
«Правилами и нормами» установлено, что обслуживающая организация ежегодно должна проводить осенний и весенний осмотры домов. При этом мелкие дефекты должны устраняться на месте, устранение остальных дефектов включается в проекты планов текущего и капитального ремонта на очередной год.
Пункт 2.2.6 «Правил и норм» гласит: Заявки на неисправность инженерного оборудования или конструкций должны рассматриваться в день их поступления, не позднее чем на следующий день должно быть организовано их устранение. В случаях, когда для устранения неисправности требуется длительное время или запчасти, которых в данный момент нет в наличии, необходимо о принятых решениях сообщить заявителю.
Приложением 2 к «Правилам и нормам» установлены предельные сроки устранения неисправностей отдельных частей и систем дома:
- протечки в отдельных местах кровли – 1 сут.;
- неплотности в газоходах – 1 сут.;
- неисправности входных дверей в подъездах – 1 сут.;
- неисправности вводно-распределительного устройства, автоматов защиты питающих электрических линий – 3 час..
Согласно п. 4.1.1 «Правил и норм» организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать предотвращение сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, а также «работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей».
Пункты 4.1.6., 4.1.7 «Правил и норм» устанавливают, что отмостки дома должны иметь поперечные уклоны от стен здания; просадки, щели и трещины в отмостках, не допускаются.
Согласно п. 4.2.3 «Правил и норм» местные разрушения окрасочного слоя фасада, кирпичной кладки, разрушение водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потёки и высолы, общее загрязнение поверхности должны устраняться по мере выявления. Разрушение и повреждение отделочного слоя следует устранять при капитальном ремонте дома.
Согласно п. 4.2.4 «Правил и норм», обслуживающая организация при обнаружении признаков повреждения несущих конструкций балконов должна принять неотложные меры по обеспечению безопасности людей и предупреждению дальнейшего развития деформаций. Разрушение балок и плит, отслоение, разрушение пола балкона устраняются капитальным ремонтом. То же относится и к содержанию козырьков.
Согласно п. 4.6 «Правил и норм» обслуживающая организация должна обеспечить водонепроницаемость кровли, с поверхности кровли должен обеспечиваться полный отвод воды по водостокам.
Эксплуатация систем ЦО, согласно п. 5.2.1 «Правил и норм», должна обеспечивать поддержание оптимальной температуры воздуха в помещениях, равномерный прогрев нагревательных приборов, а в п. 5.2.3 того же документа сказано: Температура воздуха в помещениях жилых зданий должна быть не ниже значений, устанавливаемых стандартами.
В таблице 3 «Показатели микроклимата помещений» ГОСТ Р «Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия» приведены следующие данные по температуре воздуха (град. С): - в жилой комнате – не ниже 18; - в ванной – 25; - в вестибюле, общем коридоре, на лестничной клетке – 16.
В угловых помещениях квартир и в комнатах, в которых проживают инвалиды, температура воздуха должна быть выше указанной на 2 град. С.
Согласно п. 5.3.1 «Правил и норм» температура воды в точках водоразбора системы горячего водоснабжения должна быть не менее 50 град. С.
Согласно п. 5.8 «Правил и норм» система водопровода жилого дома должна быть герметичной и выдерживать давление до 10 кгс/кв. см.
Свободный напор воды согласно ГОСТ Р и СНиП 2.04.02.-84-2* у водоразборных точек должен быть не менее 1 кгс. кв. см.
Положение ВСН 58-889(р)
Этот документ полезен своими приложениями № 2 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов» и № 3 «Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов».
В приложении 2 указано, что продолжительность до постановки на капитальный ремонт жилых домов при нормальных условиях эксплуатации составляет: - полносборных крупнопанельных, крупноблочных, со стенами из кирпича, естественного камня и т. п., с железобетонными перекрытиями – 15 – 20 лет; - со стенами из кирпича, естественного камня и т. п., с деревянными перекрытиями; деревянные, со стенами из прочих материалов – 10 – 15 лет.
В приложении 3 указано, что продолжительность эксплуатации до капитального ремонта элементов и инженерных систем жилых домов при нормальных условиях эксплуатации составляет: 1) стены: - каменные обыкновенные при толщине 2,0 – 2,5 кирпича – 40 лет; - каменные облегчённой кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника – 30 лет; - крупнопанельные однослойные из лёгкого бетона – 30 лет; - деревянные, сборно-щитовые, каркасно-засыпные – 30 лет; 2) полы: - из керамической плитки по бетонному основанию – 60 лет; - цементные с мраморной крошкой – 40 лет; - дощатые шпунтованные по перекрытиям – 30 лет; - дощатые шпунтованные по грунту – 20 лет; 3) кровли: - из рулонных материалов (в 3 – 4 слоя) – 10 лет; - из шифера – 30 лет; 4) водопровод, канализация, центральное отопление: - трубы из неоцинкованной стали – 15 лет; - трубы чугунные – 40 лет; - радиаторы чугунные – 30 лет.
В приложении 6 ВСН 58-88(р) приведены предельные сроки устранения неисправностей. Они такие же, как и в приложением 2 к «Правилам и нормам», однако в ВСН 58-88(р) имеется существенное добавление: протечка стыков панелей – предельный срок устранении 7 суток.
Положение ВСН 53-86(р)
В документе приведены графики физического износа конструкций и инженерных систем в зависимости от срока их эксплуатации.
В документе приведены также таблицы соответствия внешнего признака износа, его количественной оценки, процента физического износа и примерного состава ремонтантных работ по каждому конструктивному элементу дома (стены, балконы, крыши, полы и т. д.).
Из таблиц, в частности, следует: если требуется ремонт свыше 60% какой-либо поверхности (кровли, фасада, стен и потолков подъездов, асфальтового покрытия и т. п.) или свыше 60% длины (межпанельных швов, трубопроводов систем водоснабжения, отопления и т. п.), то данные работы относятся к капитальному ремонту. Капитальный ремонт, согласно приложению 8 к «Правилам и нормам» – это полная замена кровли, штукатурного слоя, асфальтового покрытия, инженерной системы.
Иные документы
По вопросу капитального ремонта домов серии 1-335 был выпущен целый ряд документов, в частности:
- методические указания ЦНИИЭП жилища, Л-д, 1964 г.;
Технические решения на капитальный ремонт и модернизацию жилых домов первых массовых серий (всех, не только серии 1-335) были утверждены совместным приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР и Госстроя РСФСР от 01.01.2001 г. № 000/134.
Форма, содержание искового заявления и перечень прикладываемых к нему документов определены ст. 131, 132, 133 ГПК РФ. Подаётся по месту расположения ответчика (Администрации).
А теперь приведём пример искового заявления:
Федеральный суд Центрального района г. Воронежа
Кости Стрелюка ул., д. 11/13, г. Воронеж, 3940…
Истец:
Краснознамённая ул., , г. Воронеж, 3940…
Ответчик: Администрация городского округа город Воронеж
Плехановская ул. д. 10, г. Воронеж, 3940….
Исковое заявление
о понуждении ответчика произвести комплексный капитальный ремонт многоквартирного дома
Истцов, если их требования одинаковы, может быть несколько. В качестве истцов могут выступить все жители дома, в этом случае их данные следует привести в конце искового заявления, вместе с подписями истцов. Общее собрание собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме вправе уполномочить любое лицо для его обращения в суд по капитальному ремонту. Для этого следует приложить к исковому заявлению копию протокола собрания.
Приведите краткую характеристику дома: адрес, год постройки, количество этажей, подъездов, квартир, материал стен, кровли.
В чьей собственности находился дом с момента ввода в эксплуатацию (государственной, муниципальной). Если в государственной, то передавался ли в муниципальную собственность, если да, то когда был передан, имеется ли акт передачи (эти данные вам могут помочь в доказывании ответственности наймодателя за неудовлетворительное техническое состояние дома – заранее запросите их у Администрации и УК).
Укажите наймодателя жилья и организацию, осуществляющую функцию управления вашим домом.
Перечислите дефекты вашего дома, устранение которых требует капитального ремонта, с указанием конкретных мест расположения этих дефектов (к примеру, протечки кровли над кв. № №, промерзание стыков панелей в квартирах №,№ и т. д.).
Приведите согласно «Правилам и нормам» критерии качества технического содержания конструктивных частей, имеющих дефекты, (к примеру: Согласно п. 4.6. «Правил и норм» обслуживающая организация должна обеспечить водонепроницаемость кровли, с поверхности кровли должен обеспечиваться полный отвод воды по водостокам. Предельный срок устранения протечек в отдельных местах кровли согласно приложению 2 к «Правилам и нормам» – 1 сут.).
Приведите согласно Положению ВСН 58-889(р) сроки службы до капитального ремонта конструктивных частей, имеющих дефекты (к примеру: Согласно приложению 3 к Положению ВСН 58-88р срок службы до капитального ремонта кровли из рулонных материалов составляет 10 лет);
Приведите согласно Положению ВСН 53-86(р) данные по физическому износу и виду ремонта конструктивных элементов и систем дома (к примеру: Согласно табл. 17 Положения ВСН 53-86(р) наличие массовых протечек рулонной кровли, отслоений покрытия от основания, отсутствие частей покрытия соответствует физическому износу свыше 60%, ремонт – полная замена кровли).
Приложите заявления, обращения, ответы на них, акты технических осмотров, свидетельствующие о наличии указанных дефектов и о том, что они или хотя бы часть из них возникли до 01 марта 2005 г.
Далее следует указать:
«Материалы дела свидетельствуют, что срок до капитального ремонта жилого дома в целом превышен в два с половиной раза (уточните по приложению № 2 ВСН 58-88р), сроки службы до капитального ремонта отдельных конструктивных частей и инженерных систем превышены от полутора до четырёх раз. Таким образом, правоотношения по данному исковому заявлению возникли до 01.03.2005 г., даты введения ЖК РФ в действие, поэтому в силу ст. 6 ЖК РФ наймодатель согласно Закону «Об основах федеральной жилищной политики», действовавшему до введения в действие ЖК РФ, обязан полностью оплатить капитальный ремонт общего имущества указанного дома».
Если вы предъявляете требования по капитальному ремонту систем ХВС, ГВС, ЦО, то следует иметь ввиду, что разделение систем водоснабжения на части, относящиеся к общему имуществу дома, и к внутриквартирному оборудованию определено частью 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 5 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённых постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000., поэтому в объём капитального ремонта системы водоснабжения, оплачиваемого за счёт бюджета, должны войти эти системы целиком, как это указывается в приложении 8 к «Правилам и нормам», включая и внутриквартирную разводку до точек водоразбора, которая является неотъемлемой частью системы.
Согласно уже названных части 1 ст. 36 ЖК РФ и п. 5 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», система ЦО, включая отопительные радиаторы в квартирах, полностью относится к общему имуществу дома, поэтому её замена должна быть полностью оплачена из бюджета.
Этим же приложением 8 «Правил и норм» установлено, что при капитальном ремонте систем водоснабжения и ЦО обязательно применение труб из металлопластика и запрещено использование стальных труб.
Далее необходимо указать:
Ст. 46 Конституции РФ гарантирует каждому человеку и гражданину судебную защиту его прав и свобод, а ст. 3 ГПК РФ устанавливает, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законом, обратиться в суд за защитой нарушенного или оспариваемого права или охраняемого законом интереса.
Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» обязывает изготовителя (исполнителя, продавца) возмещать в полном объёме убытки, если они возникли у потребителя «в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя».
На основании приведенных норм законодательства просим суд обязать:
Ответчика (Администрацию – наймодателя жилья (указать его полное наименование) обеспечить проведение капитального ремонта дома (указать его адрес) путём включения в перечень объектов капитального ремонта, финансируемых за счёт бюджета городского округа город Воронеж в 200… году, в том числе: (привести перечень конструктивных элементов и инженерных систем, подлежащих капитальному ремонту).
Приложение:
– все документы (кроме нормативных правовых актов), на которые даны ссылки в тексте искового заявления;
– свидетельства о государственной регистрации права или договоры о приватизации – для собственников помещений, договоры социального найма или справки о месте проживания (выписки из домовой книги) – для нанимателей помещений;
(подлинные документы необходимо оставить у себя и по требованию судьи предъявить их в начале судебного заседания).
– при необходимости прикладывается ходатайство об истребовании доказательств в соответствии с п. 2 ст. 57 ГПК РФ;
– расчёт цены иска (приводится ориентировочный расчёт стоимости работ согласно исковому заявлению. Цена иска указывается на первом листе искового заявления. Если цена иска составит сумму до 100 тыс. руб., исковое заявление адресуется мировому судье, если свыше – в районный суд.
Подписи истцов:
Заключение
Исковое заявление вместе с приложениями подаётся в суд в количестве экземпляров по числу участников процесса истцом дежурному судье, или направляется почтой с уведомлением о вручении.
Судья, рассмотрев исковое заявление и найдя его соответствующим требованиям ст. 131, 132 ГПК РФ, выносит определение о принятии искового заявления к судебному производству, о чём извещает всех участников процесса.
Если судья найдёт несоответствие искового заявления названным статьям, он оставляет иск без движения, предоставив истцам 10 суток для устранения недостатков, или возвращает его. На определение судьи в 10-дневный срок может быть подана частная жалоба. Возврат искового заявления не лишает права истцов подать его вторично, естественно, устранив его недостатки.
Понятно, что в настоящем Разъяснении содержание нормативных правовых актов приведено весьма фрагментарно, каждое гражданское дело имеет свои особенности и требует от истцов внимания и терпения. В случае возникновения трудностей по составлению иска на конкретный дом мы готовы предоставить дополнительные доказательные нормативные правовые документы.
Неправильно бытующее мнение, что в наших судах «ничего не добьёшься». Поэтому мы говорю всем: помните и реализуйте в полной мере своё конституционное право на защиту в суде своих прав и законных интересов – не боги горшки обжигают, справитесь. Инициативные группы ряда домов уже подали иски с нашей помощью в суд.
Депутат Воронежской городской Думы
Внештатный помощник
