ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«КАЗАНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ»

Кафедра экономики производства

Программа

учебной дисциплины

«Общая теория оценки»

цикла специальных дисциплин ГОС ВПО

второго поколения для подготовки бакалавров

по направлению 080100.62 «Экономика»

(профессионально-ориентированная программа

«Оценка собственности»)

Казань 2010

Составители: д. э.н., профессор ,

к. э.н., доцент ,

к. э.н., доцент ,

ст. преподаватель

Рецензенты: к. э.н., доцент

д. э.н., профессор

Обсуждена на заседании кафедры экономики производства, протокол от 3.г.

Контроль качества:

методист: ст. преподаватель

ст. методист: доцент

начальник

отдела УККО: доцент

Утверждена Научно-методическим советом института, протокол от 01.01.2001 г.

Программа учебной дисциплины «Общая теория оценки» составлена в соответствии с государственным образовательным стандартом высшего профессионального образования второго поколения для подготовки бакалавров по направлению 080100.62 «Экономика» (профессионально-ориентированная программа «Оценка собственности»)

I. Организационно-методический раздел

1. Цель изучения дисциплины

Целью дисциплины «Общая теория оценки» является обучение студентов теоретическим основам оценки стоимости объектов собственности, методологии установления в отношении них рыночной или иной стоимости на основе использования современного инструментария оценки.

НЕ нашли? Не то? Что вы ищете?

Объектом изучения являются подходы и методы оценки отдельных видов объектов собственности, имущественных комплексов, полных и неполных прав собственности на имущество, прав требования, обязательств и др.

2. Задачи дисциплины

Изучение дисциплины должно:

1) дать студенту ясное и четкое представление о методологических основах оценочной деятельности, о многообразии видов стоимости, их специфике и области применения;

2) выработать у студента базовые навыки практического осуществления оценочной деятельности на основе системного комплексного представления о существующих подходах, методах и инструментах оценки;

3) сформировать у студента умение использовать полученные знания для решения современных проблем оценочной деятельности в Российской Федерации.

3. Требования к уровню освоения содержания курса

В результате изучения дисциплины студент должен знать:

- сущность, цели и задачи оценки стоимости объектов собственности и оценочной деятельности;

- правовые основы регулирования оценочной деятельности в РФ, в том числе механизм саморегулирования оценочной деятельности и основы функционирования негосударственных саморегулируемых организаций оценщиков;

- подходы и методы оценки стоимости объектов собственности;

- современные проблемы оценочной деятельности, видеть перспективы ее развития в Российской Федерации и перспективы своей профессиональной деятельности;

студент должен уметь:

- использовать основы теории стоимости денег во времени для решения задач оценочной деятельности, в том числе с применением финансового калькулятора и таблиц сложного процента;

- пользоваться современными подходами и методами оценки объектов недвижимости, земельных участков, нематериальных активов, машин и оборудования, предприятия в целом (бизнеса) на основе системного представления для решения практических задач;

студент должен иметь практические навыки:

- формирования информационной базы проведения оценки;

- проведения математических расчетов в рамках соответствующих методов оценки различных активов;

- оформления рабочей документации оценщика.

4. Место курса в профессиональной подготовке студента

Изучению дисциплины «Общая теория оценки» предшествует изучение таких дисциплин, как «Внутрифирменное планирование», «Финансовый учет. Финансовая отчетность» «Рынок ценных бумаг», и других учебных дисциплин.

Общая теория оценки лежит в основе изучения специальных дисциплин: «Оценка недвижимости», «Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности», «Оценка машин, оборудования и транспортных средств», «Экономическая оценка земельных участков», «Оценка ценных бумаг», «Практика оценки предприятия (бизнеса)».

II. Содержание дисциплины

1. Разделы, темы курса и их краткое содержание

Раздел 1. Теоретические основы оценки.

Раздел 2. Методология оценки отдельных объектов.

Раздел 1. Теоретические основы оценки

Тема 1. Введение в теорию оценочной деятельности

Понятие и объективная необходимость оценки и оценочной деятельности. История развития оценочной деятельности в России. Место и роль оценочной деятельности на современном этапе развития экономики. Цели оценки. Объекты оценки. Субъекты оценочной деятельности.

Тема 2. Общие понятия и принципы оценки

Основные понятия, используемые в оценочной деятельности. Стоимость объекта собственности как базовое понятие оценочной деятельности. Рыночная стоимость и виды стоимости, отличные от рыночной. Факторы, влияющие на стоимость объектов собственности. Принципы оценки стоимости объектов собственности. Общие принципы оценки: остаточной продуктивности; принцип вклада; наилучшего и наиболее эффективного использования; сбалансированности; экономического разделения. Принципы оценки стоимости в пользовании: ожидания, полезности, замещения. Принципы оценки стоимости в обмене: принцип спроса и предложения, изменения, соответствия, конкуренции.

Тема 3. Регулирование оценочной деятельности

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Отношения, регулируемые законом, случаи обязательной оценки объектов собственности Российской Федерации. Правовое обеспечение и регулирование обращения собственности, правоустанавливающие документы объекта оценки.

Основания осуществления оценочной деятельности и условия её осуществления. Договорные отношения в оценочной деятельности. Права и обязанности оценщика, независимость оценщика. Контроль оценочной деятельности. Рыночное регулирование оценочной деятельности. Создание, функции и условия деятельности негосударственных саморегулируемых организаций оценщиков.

Федеральные стандарты оценки.

Тема 4. Применение теории стоимости денег во времени в оценочной деятельности

Изменение стоимости денег во времени. Время, риски, ставка дохода как основные факторы определения стоимости объектов, приносящих доход.

Временна́я оценка денежных потоков. Использование шести функций сложного процента в оценочной деятельности. Методика определения будущей стоимости текущих вложений. Определение текущей стоимости платежа или потока денежных средств, которые поступят в будущем.

Текущая стоимость обычного, авансового аннуитета и бессрочного аннуитетного потока доходов в оценочной деятельности.

Текущая оценка неравных денежных потоков и платежей.

Будущая стоимость обычного и авансового аннуитетов. Будущая стоимость неравных потоков платежей и поступлений.

Определение размера платежей, необходимых для погашения кредита. Структура платежа. Определение взноса на возмещение основной суммы капитала.

Взаимосвязь функций сложного процента в оценочной деятельности.

Порядок расчета стоимости денег во времени с использованием финансового калькулятора.

Определение графика возмещения инвестированного капитала. Прямолинейный возврат инвестированной суммы (кредита). Структура платежа. Динамика изменения структуры каждого платежа. Соотношение части платежа на выплату процентов по кредиту и части платежа, идущей на погашение основной суммы долга. Определение суммы выплаченной и непогашенной части основного долга на каждый момент времени. Использование финансового калькулятора для анализа графика погашения заемного капитала.

Тема 5. Методы определения ставки дисконта с учетом структуры капитала

Структура капитала действующего предприятия. Стоимость собственного и инвестированного капитала. Определение ставки дисконта для инвестированного капитала: метод простой инвестиционной группы, метод инвестиционной группы с амортизацией, метод Аккерсона-Элвуда.

Тема 6. Оценка инвестиционной привлекательности объектов собственности

Применение методов дисконтирования в определении инвестиционной стоимости объектов собственности: срок окупаемости инвестиционного проекта, определение чистой текущей стоимости дохода. Интерпретация полученных результатов. Выбор ставки дисконтирования поступлений и затрат.

Применение внутренней ставки дохода в процессе определения инвестиционной стоимости. Методы определения. Недостатки внутренней ставки дохода.

Модифицированная внутренняя ставка дохода, методы ее определения. Соотношение внутренней ставки дохода и модифицированной ставки дохода.

Ставка дохода финансового менеджмента, методы ее определения. Соотношение внутренней ставки дохода и ставки дохода финансового менеджмента.

Использование финансового калькулятора для расчета чистой приведенной (дисконтированной) стоимости, внутренней ставки дохода, ставки дохода финансового менеджмента для решения задач оценочной деятельности.

Тема 7. Виды стоимости в оценочной деятельности

Виды стоимости объектов собственности в оценочной деятельности. Рыночная стоимость как база оценки. Понятие рыночной стоимости объектов собственности. Основные условия определения рыночной стоимости.

Общая характеристика и сфера применения нерыночных видов стоимости: инвестиционная стоимость; ликвидационная стоимость; кадастровая стоимость; стоимость объекта оценки с ограниченным рынком; затраты на замещение объекта оценки; затраты на воспроизводство объекта оценки; специальная стоимость.

Инвестиционная стоимость – стоимость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов. Факторы, определяющие инвестиционную стоимость. Цели определения инвестиционной стоимости.

Факторы, определяющие выбор вида стоимости: характеристика и специфика объекта оценки; цели оценки и планируемые операции с оцениваемым объектом: купля-продажа, мена, дарение, аренда, заем, кредит, страхование, доверительное управление. Условия и ограничения определения нерыночных видов стоимости.

Тема 8. Подходы и методы оценки

Основные подходы к оценке: затратный, сравнительный, доходный. Общая характеристика подходов и методов оценки.

Доходный подход: метод дисконтирования будущих доходов; метод капитализации доходов. Методы определения коэффициента капитализации с учетом динамики изменения стоимости активов.

Затратный подход: стоимость затрат на восстановление объекта, стоимость затрат на замещение. Износ и его виды в оценочной деятельности.

Сравнительный подход: метод прямого сравнительного анализа продаж, применение мультипликаторов в оценочной деятельности.

Специфика и возможности использования каждого из подходов и методов оценки. Согласование результатов оценки.

Раздел 2. Методология оценки отдельных объектов

Тема 9. Оценка объектов недвижимости методами доходного и сравнительного подхода

Недвижимость как объект оценки, классификация объектов недвижимости. Основные цели оценки. Использование основных подходов к оценке для определения стоимости объектов недвижимости.

Метод капитализации в оценке объектов недвижимости. Прогнозирование потенциального валового дохода. Определение чистого операционного дохода. Подходы к определению коэффициента капитализации при оценке недвижимости. Применение метода дисконтированных денежных потоков для определения стоимости объекта недвижимости.

Тема 10. Затратный подход к оценке недвижимости

Экономическое содержание затратного подхода к оценке недвижимости. Определение стоимости затрат на воспроизводство и стоимости затрат на замещения. Методы оценки стоимости строительства: количественное обследование, метод разбивки по компонентам, метод сравнительной единицы. Виды износа: физический, функциональный, экономический; способы их расчета.

Использование методов сравнительного подхода к оценке недвижимости: метод валового рентного мультипликатора и метод сравнения продаж. Необходимая информация о сделках, проверка её достоверности. Методика внесения поправок: виды поправок, способы расчета и внесения.

Выведение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости.

Тема 11. Структура нематериальных активов оцениваемого предприятия. Концепция Гудвилл

Экономическая сущность и структура нематериальных активов. Характеристика объектов промышленной собственности. Цели оценки нематериальных активов. Концепция Гудвилл в оценке стоимости действующего предприятия. Оценка Гудвилл методом избыточных прибылей.

Тема 12. Доходный, затратный, сравнительный подходы к оценке нематериальных активов

Использование основных подходов к оценке для определения стоимости объектов нематериальных активов. Методы доходного подхода: преимущества в прибылях, оценка на основе паушальных платежей, оценка по ставке роялти. Методы затратного подхода в оценке нематериальных активов: метод стоимости создания, метод стоимости приобретения.

Тема 13. Оценка машин и оборудования, транспортных средств

Классификация машин, оборудования, транспортных средств, специфические особенности их оценки. Цели и подходы к оценке машин, оборудования, транспортных средств.

Затратный подход к оценке машин, оборудования, транспортных средств. Методы расчета затрат на восстановление и затрат на замещение машин и оборудования: по цене однородного объекта, по удельным затратным показателям, метод поэлементного расчета. Виды износа и методы их определения.

Методы сравнительного подхода к оценке машин, оборудования, транспортных средств: метод прямого сравнения с аналогом, метод расчета по удельным показателям. Виды корректировок, подходы к их обоснованию и применению.

Тема 14. Экономическая оценка земельных участков

Земля как объект экономической оценки. Необходимость и основные цели оценки земельных участков. Использование основных подходов к оценке для определения стоимости земельных участков.

Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования при рассмотрении незастроенного земельного участка и участка с имеющимися улучшениями. Техника остатка в оценке земельных участков.

Тема 15. Доходный подход к определению стоимости предприятия (бизнеса). Метод дисконтирования денежных потоков

Методологические основы применения доходного подхода к оценке бизнеса. Содержание и основные этапы применения метода дисконтированных будущих доходов.

Классификация денежных потоков, используемая в оценке бизнеса. Денежный поток, генерируемый собственным капиталом; денежный поток, генерируемый инвестируемым капиталом. Номинальный и реальный денежный поток: специфика и области применения.

Применение методики дисконтирования денежных потоков для определения стоимости собственного капитала, для определения стоимости инвестированного капитала.

Виды рисков в оценке стоимости предприятия (бизнеса). Систематические и несистематические риски. Взаимосвязь риска и доходности.

Определение ставки дисконта в составе метода дисконтированных денежных потоков. Модели оценки доходности для собственного капитала. Метод кумулятивного построения ставки дисконта. Применение модели оценки капитальных активов в оценке бизнеса. Определение ставки дисконта для бездолгового денежного потока. Расчет средневзвешенной стоимости капитала.

Понятие остаточной стоимости бизнеса, модель Гордона.

Определение текущей стоимости будущих денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости. Внесение заключительных поправок, необходимые процедуры проверки в процессе выведения величины стоимости предприятия (бизнеса).

Тема 16. Метод капитализации в оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Понятие и сущность капитализации. Определение и выбор капитализируемой базы. Основные этапы использования метода капитализации доходов. Методы расчета капитализируемой базы.

Понятие коэффициента капитализации, существующие подходы к рассмотрению его структуры в процессе применения методики капитализации в оценке бизнеса. Структура ставки капитализации, соотношения ставки капитализации и ставки дохода на инвестиции в оценке предприятия (бизнеса). Применение методов Ринга, Хоскольда, Инвуда в определении ставки капитализации.

Тема 17. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Характеристика сравнительного (рыночного) подхода оценки бизнеса, предпосылки его применения, преимущества и недостатки.

Метод рынка капитала. Основные этапы оценки бизнеса методом рынка капитала. Выбор компаний-аналогов. Характеристика, виды, методика расчета и предпосылки применения мультипликаторов в оценке методом рынка капитала. Выбор величины мультипликатора, применяемой к оцениваемой компании. Внесение заключительных поправок.

Метод сделок: содержание, области и этапы применения. Специфика применения оценочных мультипликаторов. Внесение итоговых корректировок в оценку стоимости компании. Метод отраслевых коэффициентов. Отраслевая специфика оценки бизнеса при использовании рыночного подхода.

Тема 18. Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Сущность затратного подхода к оценке бизнеса, его преимущества, недостатки, области применения.

Экономическое содержание и этапы применения метода стоимости чистых активов. Оценка рыночной стоимости: недвижимости, нематериальных активов, машин и оборудования, земельных участков.

Подходы к определению рыночной стоимости различных групп товарно-материальных запасов в зависимости от степени их ликвидности. Методы оценки дебиторской задолженности и обязательств предприятия. Оценка расходов будущих периодов, финансовых вложений.

Метод ликвидационной стоимости. Основные этапы оценки бизнеса методом ликвидационной стоимости.

Тема 19. Определение итоговой величины стоимости предприятия (бизнеса)

Оценка стоимости контрольных и неконтрольных пакетов акций. Премия за контроль, скидки за неконтрольный характер пакетов акций – содержание и взаимосвязь. Понятие контрольного и миноритарного пакетов акций. Скидки за недостаточную ликвидность ценных бумаг, факторы увеличения (уменьшения) размера скидок.

Сравнительная характеристика преимуществ и недостатков основных подходов и методов оценки бизнеса, метод математического взвешивания результатов их применения. Согласование результатов оценки. Определение итоговой величины стоимости предприятия (бизнеса).

2. Примерная тематика курсовых работ

1.  История и проблемы развития оценочной деятельности в России.

2.  Регулирование оценочной деятельности в Российской Федерации.

3.  Принципы оценки и их применение в оценочной деятельности.

4.  Цели оценки и виды стоимости объектов собственности.

5.  Рыночная стоимость как база оценки объектов собственности.

6.  Оценка нерыночных видов стоимости объектов собственности.

7.  Ликвидационная стоимость объектов собственности.

8.  Прогнозирование доходов в оценочной деятельности

9.  Риски и способы их учета в оценке стоимости объектов собственности.

10.  Методы определения ставки дисконта в оценке объектов собственности.

11.  Методы определения коэффициента капитализации в оценочной деятельности.

12.  Использование ипотечно-инвестиционного анализа в оценке объектов недвижимости.

13.  Стоимостная оценка инвестиционных проектов.

14.  Оценка стоимости недвижимости затратным подходом.

15.  Оценка стоимости коммерческой недвижимости доходным подходом.

16.  Оценка стоимости жилой недвижимости сравнительным подходом.

17.  Оценка износа зданий и сооружений.

18.  Затратный подход к оценке машин, оборудования.

19.  Затратный подход к оценке транспортных средств.

20.  Определение износа при оценке рыночной стоимости машин, оборудования и транспортных средств.

21.  Сравнительный подход к оценке машин, оборудования и транспортных средств.

22.  Методы оценки земли.

23.  Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

24.  Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса).

25.  Метод дисконтированных денежных потоков в оценке бизнеса.

26.  Определение итоговой величины стоимости предприятия.

27.  Построение и использование мультипликаторов в оценочной деятельности.

28.  Доходный подход в оценке объектов интеллектуальной собственности предприятия

29.  Оценка стоимости объектов собственности в процедурах несостоятельности (банкротства) предприятий.

30.  Оценка объектов недвижимости для целей залога

3. Примерный перечень вопросов и заданий для самостоятельной работы

1.  Назовите показатели эффективности инвестиционного проекта, которые зависят от применяемой аналитиком ставки дисконта.

2.  Сформулируйте отличие ставки дисконтирования, применяемой для обоснования конкретного инвестиционного проекта, от его внутренней ставки доходности.

3.  Дайте сравнительную характеристику внутренней ставки доходности, модифицированной внутренней нормы доходности и ставки доходности финансового менеджмента.

4.  Рассмотрите во взаимосвязи виды стоимости объектов собственности и цели оценки (на примере машин и оборудования, недвижимости, объектов интеллектуальной собственности, бизнеса).

5.  Приведите случаи обязательной оценки объектов собственности (на примере отдельных объектов).

6.  Дайте характеристику информационной базы для оценки бизнеса.

7.  Изложите способы учета риска в оценочной деятельности.

8.  Дайте сравнительную характеристику метода дисконтированных будущих доходов и метода капитализации доходов: предпосылки применения, основные достоинства и недостатки.

9.  Прокомментируйте мнение о целесообразности изменения в течение прогнозного периода значения ставки дисконта, используемой в методе дисконтированных денежных потоков.

10.  Раскройте экономический смысл безрисковой ставки дохода, среднерыночной ставки дохода, премии за риск, в процессе обоснования ставки дисконта в оценке бизнеса.

11.  Дайте характеристику существующих подходов к рассмотрению структуры коэффициента капитализации при оценке бизнеса.

12.  Перечислите показатели, которые могут быть приняты в качестве капитализируемой базы в процессе оценки. Назовите основные методы расчета капитализируемой базы.

13.  Сравните содержание категории «износ» в бухгалтерском учете и в оценочной практике; перечислите виды износа в оценке.

14.  Дайте сравнительную характеристику этапов применения методов сравнительного подхода к оценке бизнеса.

15.  Назовите факторы, которые определяют выбор мультипликатора в процессе применения метода рынка капитала.

16.  Какие факторы необходимо учесть в процессе выведения итоговой величины стоимости бизнеса?

17.  Дайте сравнительную характеристику категорий «скидка на неконтрольный характер» и «скидка на недостаточную ликвидность».

4. Примерный перечень вопросов к экзамену

Тестовые задания находятся в учебно-методическом комплексе дисциплины на кафедре, электронный вариант – в библиотеке.

III. Распределение часов курса по темам и видам работ

п/п

Наименование раздела и темы

Всего

из них

аудиторных занятий

самостоятельная работа

лекции

семинарские занятия

практические занятия

индивидуальные занятия

1

2

3

4

5

6

7

8

Раздел 1. Теоретические основы оценки

1.

Введение в теорию оценочной деятельности

10

2

2

2

4

2.

Общие понятия и принципы оценки

8

2

2

2

2

3.

Регулирование оценочной деятельности

6

2

2

2

4.

Применение теории стоимости денег во времени в оценочной деятельности

20

6

2

4

2

6

5.

Методы определения ставки дисконта с учетом структуры капитала

10

2

2

2

4

6.

Оценка инвестиционной привлекательности объектов собственности

16

4

4

2

6

7.

Виды стоимости в оценочной деятельности

8

2

2

4

8.

Подходы и методы оценки

12

2

2

2

6

Раздел 2. Методология оценки отдельных объектов

9.

Оценка объектов недвижимости методами доходного и сравнительного подхода

12

2

2

2

6

10.

Затратный подход к оценке недвижимости

8

2

2

2

2

1

2

3

4

5

6

7

8

11.

Структура нематериальных активов оцениваемого предприятия. Концепция Гудвилл.

10

2

2

2

4

12.

Доходный, затратный, сравнительный подходы к оценке нематериальных активов

10

2

2

2

4

13.

Оценка машин и оборудования, транспортных средств

10

2

2

2

4

14.

Экономическая оценка земельных участков

8

2

2

4

15.

Доходный подход к определению стоимости предприятия (бизнеса). Метод дисконтирования денежных потоков

10

2

2

2

4

16.

Метод капитализации в оценке стоимости предприятия (бизнеса)

10

2

2

2

4

17.

Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

10

2

2

2

4

18.

Затратный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

10

2

2

2

4

19.

Определение итоговой величины стоимости предприятия (бизнеса)

6

2

2

2

И Т О Г О:

194

44

14

30

30

76

IV. Форма итогового контроля

Экзамен.

V. Учебно-методическое обеспечение курса

1. Рекомендуемая литература (основная)

1. Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: Федеральный закон от 01.01.2001 г., (ред. от 01.01.2001 г.)// Справочно-правовая система «Гарант».

2. Валдайцев бизнеса: учебник – 2-е изд., перераб. и дополн. – М: Просвет, 2006.

3. Оценка бизнеса: учебник /Под ред. – 2-е изд., перераб. и доп. – М: Финансы и статистика, 2008.

2. Рекомендуемая литература (дополнительная)

1. Коупленд Том. Стоимость компаний: оценка и управление / пер. с англ., науч. ред. - 3-е изд., перераб. и доп. - М: Олимп-Бизнес, 2007.

2. Микерин основы оценки стоимости имущества: учебное пособие / , , – М: «Интерреклама», 2003.

3. Оценка интеллектуальной собственности: учеб. пособие / Под. ред. . – М.: Финансы и статистика, 2002.

4. Оценка машин, оборудования и транспортных средств: учебник/ , , и др.- М.: Интерреклама, 2003.

5. Петров стоимости земельных участков: учебное пособие / , под ред. - 2-е изд., перераб. и доп. - М: КноРус, 2008.

6. Якупова бизнеса: учебное пособие. - Казань: Изд-во КГФЭИ, 2003.

3. Перечень обучающих и контролирующих компьютерных программ не предусмотрен