Вопросы, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Вопросы, касающиеся регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

1.Вопрос: Министерством промышленности и природных ресурсов Челябинской области издано распоряжение о переводе земельного участка из одной категории в другую. В какой срок будет осуществлен учет изменений в государственном кадастре недвижимости и внесены изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним?

Ответ: Согласно ч. 2 ст. 17 Федерального закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) кадастровый учет на основании документов, поступивших в порядке информационного взаимодействия, осуществляется в срок не более чем тридцать рабочих дней со дня поступления таких документов.

В ч. 3 ст.16 Закона о кадастре определено, что после совершения кадастровых процедур в связи с поступившими в порядке информационного взаимодействия документами, орган кадастрового учета в срок не более чем пять рабочих дней направляет уведомление об учете по почтовому адресу и (или) адресу электронной почты правообладателя соответствующего объекта недвижимости.

В соответствии с требованиями п. 2 ст.5 Федерального закона -ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» в течение 7 календарных дней после получения Управлением Росреестра по Челябинской области решения о проведении учета изменений соответствующие изменения должны быть внесены в сведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

2.Вопрос: Может ли физическое лицо, действующее по надлежаще оформленной доверенности от имени юридического лица, оплатить государственную пошлину за регистрацию прав?

Ответ: Согласно ст. 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) предусмотрено, что государственная пошлина должна быть уплачена лицом, обратившимся за совершением юридически значимых действий.

В соответствии с пунктами 1 и 8 статьи 45 Кодекса налогоплательщик (плательщик сбора) обязан самостоятельно исполнить обязанность по уплате налога (сбора), если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах.

Однако действующее законодательство Российской Федерации допускает осуществление переводов денежных средств без открытия банковских счетов только по поручению физических лиц. При этом осуществление расчетов по поручению юридических лиц производится по их банковским счетам.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации по данному вопросу, выраженной в Определении -О, необходимо, чтобы из представленных платежных документов можно было четко установить, что соответствующая сумма налога (сбора) уплачена именно этим налогоплательщиком и именно за счет его собственных денежных средств.

Таким образом при уплате государственной пошлины физическим лицом от имени представляемой организации наличными денежными средствами к платежному документу (чек-ордеру) должны быть приложены доказательства принадлежности уплаченных денежных средств организации, обратившейся за совершением регистрационных действий в Управление Росреестра по Челябинской области.

3. Вопрос: Мною было получено уведомление о том, что в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесены изменения в кадастровый номер земельного участка. В связи с чем это произошло? Обязательно ли при этом переоформлять свидетельство о государственной регистрации прав, выданное ранее?

Ответ: В Вашем случае уточнение кадастрового номера земельного участка произведено в порядке верификации сведений Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) и государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН). В сведениях ГКН была выявлена техническая ошибка, которая привела к несоответствию сведений ГКН и ЕГРП.

Согласно ч. 3 ст. 28 Федерального закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) в случае исправления технической ошибки в сведениях об объекте недвижимости орган кадастрового учета не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия решения об исправлении такой ошибки, направляет данное решение по почтовому адресу правообладателя указанного объекта недвижимости.

При этом в соответствии с п. 4 ст. 18 Федерального закона -ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» внесение изменений в подраздел I ЕГРП осуществляется без заявления правообладателя при наличии этих сведений в государственном кадастре недвижимости.

Замена свидетельства о государственной регистрации прав на новое с учетом внесенных изменений производится по желанию правообладателя.

4. Вопрос: Возможна ли приватизация земельного участка в СНТ, расположенном на территории закрытого административно- территориального образования (далее - ЗАТО)?

Ответ: Приватизация земельных участков на территории ЗАТО невозможна по следующим основаниям.

В соответствии с п. 5 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в границах ЗАТО ограничиваются в обороте.

Согласно п. 2 ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В свою очередь Закон Российской Федерации -1 «О закрытом административно-территориальном образовании» также не допускает предоставление земельных участков в частную собственность.

5. Вопрос: Какие правовые последствия могут возникнуть, если земельный участок поставлен на кадастровый учет, но право собственности на него не зарегистрировано?

Ответ: В соответствии с ч.4 ст.24 Федерального закона -ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее - Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости (далее — ГКН) сведения при постановке на учет земельного участка носят временный характер. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. При этом, если по истечении двух лет со дня постановки земельного участка на кадастровый учет не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из ГКН.

При этом необходимо отметить, что Закон о кадастре не предусматривает аннулирование сведений в ГКН о земельных участках, государственный кадастровый учет которых был осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, то есть до 1 марта 2008 года.

6. Вопрос: Земельный участок под жилым домом предоставлен в аренду для индивидуального жилищного строительства сроком на несколько лет. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке. Могу ли я зарегистрировать жилой дом в упрощенном порядке?

Ответ: В соответствии с п. 1 ст.25.3 Федерального закона от 01.01.2001 года «О государственной регистрации прав на не-движимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) Вы можете зарегистрировать право собственности на жилой дом в упрощенном порядке, представив на государственную регистрацию кадастровый паспорт на жилой дом. В соответствии с п. 4 ст. 25.3 Закона о регистрации до 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания объекта индивидуального жилищного строительства.

7.Вопрос: У меня есть свидетельство на право собственности, постоянного (бессрочного) пользования землей, выданное Земельным комитетом в 1992 году на мой садовый участок. Могу ли я при наличии только указанного документа зарегистрировать свои права на участок? Какие документы мне необходимо представить на государственную регистрацию прав на садовый домик?

Ответ : При обращении за государственной регистрацией прав на садовый земельный участок и расположенный на нем садовый дом Вам необходимо представить имеющееся у Вас свидетельство (подлинник и копию), квитанцию (подлинник и копию) об уплате государственной пошлины в размере, предусмотренном подпунктом 24 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, за государственную регистрацию права собственности на земельный участок и садовый дом.

Кроме того при подаче документов Вам необходимо будет заполнить декларацию на садовый дом по форме, утвержденной приказом Минэкономразвития от 3.11.2009 № 000. Бланк декларации Вам будет выдан специалистом приема, также будет оказана помощь в ее заполнении.

Необходимый для государственной регистрации права кадастровый паспорт земельного участка, будет получен специалистами регистрирующего органа в порядке информационного взаимодействия.

Дополнительно сообщаем, что в соответствии с п.1. ст. 25.2 Федерального закона от 01.01.2001 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства возможна и в том случае, когда в правоустанавливающем документе на участок не указано право, на котором предоставлен участок, либо он предоставлялся на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.

Вопросы, касающиеся государственного кадастрового учета земельных участков

Отдел по Пластовскому и Кизильскому районам:

Вопрос: как осуществить учет изменений вида разрешенного использования земельного участка?

Ответ: согласно п. 70 порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Министерства экономического развития РФ (далее - Порядок) сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета представляются заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка с приложением вышеуказанных документов.

Также в соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. №Д23-1624, согласно п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, утвержденным в составе правил землепользования и застройки.

Исходя из положений п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Учитывая изложенное, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки вид разрешенного использования земельного участка из предусмотренных градостроительным регламентом основных и вспомогательных видов разрешенного использования для соответствующей территориальной зоны выбирается соответствующим правообладателем самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

В соответствии со ст. 22 Федерального закона от 01.01.2001 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка.

В связи с этим, по мнению Департамента недвижимости, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки (градостроительных регламентов) для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования в орган кадастрового учета представляются заявление о государственном кадастровом учете изменений земельного участка, а также копия фрагмента правил землепользования и застройки, содержащая необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения (если сведения о правилах землепользования и застройки не были представлены в орган кадастрового учета в порядке информационного взаимодействия, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 618). В указанном случае представление декларации заинтересованного лица о выбранном виде разрешенного использования земельного участка (далее - декларация) для осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением вида разрешенного использования действующим законодательством не предусмотрено.

Дополнительно сообщаем, что согласно ч.8 ст.15 Закона о кадастре, орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в указанные в п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре кадастровые сведения, представляет в орган кадастрового учета копию такого решения. В случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением указанных в п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.

Отдел по Коркинскому району:

Вопрос: о порядке возобновления государственного кадастрового учета земельных участков, аннулированных в соответствии с ч.4 ст. 24 Закона о кадастре?

Ответ: согласно части 4 статьи 24 Закона о кадастре, если по истечении двух лет со дня постановки на государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 статьи 24 Закона о кадастре случае не осуществлена государственная регистрация аренды), сведения о таком земельном участке аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с письмом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. №Д23-3480 Закон о кадастре не содержит норм, позволяющих не присваивать временный характер сведениям государственного кадастра недвижимости, в том числе в случаях, когда право или ограничение (обременение) прав возникают не с момента их государственной регистрации (например, как в случае с договорами аренды, заключенными на срок менее 1 года и не требующими государственной регистрации).

До законодательного урегулирования вышеуказанного вопроса, учитывая, что при аннулировании и исключении из государственного кадастра недвижимости сведений о земельном участке в соответствии с ч. 4 ст. 24 Закона о кадастре документы, представленные для осуществления государственного кадастрового учета такого земельного участка, возвращаются заявителю, по мнению Департамента недвижимости, сведения о таком земельном участке могут быть восстановлены в государственном кадастре недвижимости в порядке, установленном Законом о кадастре для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет, при представлении в орган кадастрового учета соответствующего заявления и документов, предусмотренных ст. 22 Закона о кадастре. При этом исходя из положений ч. 1 ст. 5 Закона о кадастре и п. 6 Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.2001 N 144, не допускается повторное использование кадастрового номера земельного участка, сведения о котором были аннулированы и исключены из государственного кадастра недвижимости.

Таким образом, для возобновления государственного кадастрового учета аннулированного земельного участка в орган кадастрового учета должны предоставляться заявление о постановке земельного участка на государственный кадастровый учет, а также межевой план, подготовленный в соответствии с требованиями, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. № 000 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (далее - Требования).

Также рекомендуем Вам в заключение кадастрового инженера, включенного в состав межевого плана, указывать, что границы образуемого земельного участка соответствуют границам аннулированного земельного участка с соответствующим кадастровым номером, для включения данных сведений в строку 16 кадастрового паспорта.

Отделы по Брединскому и Еткульскому районам:

Вопрос: порядок постановки на государственный кадастровый учет земельных участков, образованных путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения?

Ответ: в соответствии со ст.13 Федерального закона от 01.01.2001г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте), участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется.

Если решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

Согласно ст. 13.1 Закона об обороте, проектом межевания земельного участка или земельных участков определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей.

Требования к проекту межевания установлены приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. № 000 «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков».

Таким образом, для осуществления государственного кадастрового учета земельных участков, образованных путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, в орган кадастрового учета в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре, необходимо предоставлять заявление о постановке на государственный кадастровый учет, межевой план, оформленный в соответствии с Требованиями, а также:

- заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, либо нотариально удостоверенные копия проекта межевания земельных участков, копии решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта, перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета (при кадастровом учете земельного участка, образуемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок);

- копии документов, подтверждающих согласование проекта межевания земельного участка (при кадастровом учете земельного участка, выделяемого в счет доли или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в случае отсутствия решения общего собрания участников долевой собственности на этот земельный участок об утверждении проекта межевания земельных участков).

Вместе с тем, обращаем Ваше внимание, что согласно письму Минэкономразвития РФ от 01.01.2001г. Д23и-1037, копией документа, подтверждающей согласование проекта межевания земельного участка, является копия проекта межевания, заверенная подписью и оттиском печати кадастрового инженера, подготовившего данный проект межевания.

Отдел по Красноармейскому району:

Вопрос: кто вправе обратиться с заявлением об учете изменений сведений об адресе земельного участка, принадлежащего на праве собственности умершему гражданину?

Ответ: согласно ст. 20 Закона о кадастре, с заявлением об учете изменений объектов недвижимости вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица.

Согласно ст. 1110 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть третья), при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил настоящего Кодекса не следует иное.

В соответствии со ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Как следует из ст. 1153 ГК РФ и Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав (утв. Правлением Федеральной нотариальной палаты 28.02.2006) принятие наследства - это одностороннее волевое действие лица, призванного к наследованию, направленное на приобретение причитающегося ему наследства, совершаемое в установленном порядке в сроки и способами, определенными законодательством.

Принять наследство возможно только после его открытия, днем открытия наследства является день смерти гражданина. При этом наследник вправе выбрать по своему усмотрению любой из способов принятия наследства: путем подачи соответствующего заявления нотариусу либо путем фактического принятия наследства

В связи с изложенным, полагаем, что наследники подпадают под категорию «иные лица», указанную в ч.3 ст.22 Закона о кадастре и являются надлежащим лицом при обращении в орган кадастрового учета с заявлением об учете изменений объектов недвижимости. Вместе с тем, на практике возникает вопрос каким документом подтверждаются полномочия данного лица. Филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области полагает, что поскольку свидетельство о праве на наследство выдается по истечении 6 месяцев со дня открытия наследства, допустимо представление справки нотариуса об открытии наследственного дела.

Таким образом, с заявлением об учете изменений сведений об адресе земельного участка могут обратиться наследники умершего гражданина на основании справки об открытии наследственного дела.

Дополнительно сообщаем, что согласно п.68 Порядка, сведения об адресе земельного участка вносятся в Реестр на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных на присвоение адресов земельным участкам.

Отдел по Аргаяшскому району:

Вопрос: как образом можно внести изменения в сведения о категории земель земельного участка, имея на руках распоряжение об изменении категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли промышленности и иного специального назначения»?

Ответ: в соответствии со ст. 22 Закона о кадастре в целях осуществления государственного кадастрового учета изменений земельного участка в связи с изменением категории земель в орган кадастрового учета необходимо представить соответствующее заявление и копию документа, подтверждающего в соответствии с Законом о кадастре принадлежность земельного участка к определенной категории земель.

Также обращаем Ваше внимание, что согласно ч.8 ст.15 Закона о кадастре, орган государственной власти или орган местного самоуправления в срок не более чем пять рабочих дней со дня принятия им в пределах его компетенции решения, в связи с которым требуется внесение изменений в указанные в п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре кадастровые сведения, представляет в орган кадастрового учета копию такого решения. В случае, если в орган кадастрового учета поступило заявление о кадастровом учете в связи с изменением указанных в п. 7, 13, 14, 15 или 16 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведений об объекте недвижимости и при этом соответствующие копии документов не поступили из уполномоченного органа государственной власти или органа местного самоуправления, орган кадастрового учета самостоятельно запрашивает такие документы, если такие документы не представлены заявителем по собственной инициативе.