К письму Новосибирского отделения Союза архитекторов России по поводу планируемого строительства гостиничного комплекса по ул. Ленина, 3 /предварительный вариант/
Новосибирская организация Союза архитекторов России обращается к Вам с настоящим письмом в связи с намеченным строительством гостиничного комплекса на месте запланированного к сносу здания гостиницы «Центральная» по адресу: ул. Ленина, 3 в Центральном районе г. Новосибирска.
Возможность реализации проектных решений, выполненных -проект» и согласованных в ряде инстанций без полноценных консультаций со специалистами, без обсуждения с городской общественностью и несмотря на многочисленные и грубые нарушения строительных норм, допущенные при проектировании, вызывает крайнюю озабоченность и тревогу многих новосибирских архитекторов.
В данном письме изложены причины резко отрицательного отношения значительной части городских архитекторов к предложенному проектному решению нового гостиничного комплекса в историческом центре Новосибирска.
Прежде всего, следует отметить ряд грубейших нарушений действующих строительных норм, допущенных при проектировании гостиничного комплекса, в частности, положений «Правил землепользования и застройки территории города Новосибирска» (Приложение 1 к решению совета депутатов города Новосибирска от 01.01.2001 N 1288), «Местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска", Градостроительного кодекса Российской Федерации -ФЗ. Вот лишь некоторые из этих нарушений:
1. Превышен максимальный процент застройки в границах земельного участка.
Согласно Статье 25 «Правил землепользования и застройки города Новосибирска» для территориальной зоны ОД-1, к которой относится участок под планируемое строительство, максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка - 70 % (без учета эксплуатируемой кровли подземных объектов).
Фактическая площадь земельного участка (в красных линиях) составляет ориентировочно 3749,28 м кв. Площадь застройки запроектированного здания гостиничного комплекса – ориентировочно 3452,34 м кв. Исходя из реальной площади участка и габаритов здания процент застройки участка – приблизительно 92 %.
Территория за красной линией ул. Ленина, на которой намечено размещение подземной автостоянки, не может быть включена в площадь земельного участка, так как, в соответствии с п. 11 Статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации -ФЗ, данная территория относится к территориям общего пользования.
2. Запроектированное здание гостиничного комплекса не обеспечено приобъектными стоянками индивидуальных транспортных средств в соответствии с действующими нормами.
Согласно п. 7.1. «Местных нормативов градостроительного проектирования» для административных и общественных зданий обеспеченность стоянками устанавливается не менее 80 % от расчетного количества (в пределах земельного участка). Остальные парковочные места допускается размещать в других местах с пешеходной доступностью не более 150 м, с учетом фактической и планируемой обеспеченностью местами для хранения автомобилей всех объектов микрорайона (квартала).
В запроектированном здании комплекса предусмотрена подземная автостоянка на 98 машино-мест, при полном отсутствии наземных открытых площадок для хранения автотранспорта. Предусмотренное количество машино-мест значительно меньше 80% от расчетного числа, которое для комплекса, при учете его многофункциональности, может достигать нескольких сотен мест.
В проектной документации отсутствует расчет требуемого количества приобъектных стоянок индивидуальных транспортных средств, выполненный в соответствии с требованиями Приложения 8 к «Местным нормативам градостроительного проектирования города Новосибирска» и с учетом многофункциональности запроектированного объекта.
3. Не выполнено требование пункта 1 (подпункт 1) Статьи 67 «Технического регламента о требованиях пожарной безопасности» от 01.01.01 г. , касающееся необходимости обеспечить подъезд пожарных автомобилей с двух продольных сторон здания. Отсутствует пожарный проезд шириной 6 м вдоль южного фасада здания (со стороны сквера). Даже с учетом тротуара ширина запроектированного проезда составляет менее 6 м.
4. Размещение здания вплотную к границам земельного участка по всему их периметру, а также размещение части подземной автостоянки под ул. Ленина (на территории общего пользования) противоречит положениям п. 2.7. «Местных нормативов градостроительного проектирования города Новосибирска» о том, что «архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся или реконструируемым, с размещением всех элементов благоустройства, необходимых для его эксплуатации (проезды, дорожки, площадки, стоянки для транспортных средств и другие элементы благоустройства) в границах принадлежащего застройщику земельного участка».
Одни лишь эти нарушения градостроительных норм, допущенные разработчиками проектной документации, свидетельствуют о явной несоразмерности участка и размещаемого на нем объекта.
При реализации предложенного проектного решения, в процессе строительства и организации строительной площадки, неизбежно уничтожение значительной части Первомайского сквера вследствие невозможности организовать строительство в заявленных границах земельного участка. В проектной документации отсутствует стройгенплан и какая-либо информация о фактически необходимой для организации строительства территории.
Представленное проектное решение игнорирует ряд требований законодательства, касающихся охраны объектов историко-культурного наследия, что подтверждено анализом данного решения, выполненным НПЦ по сохранению историко-культурного наследия Новосибирской области.
При проведении крупномасштабных земляных работ и устройства глубокого котлована для выполнения развитой (несколько уровней) подземной части комплекса возникает серьезная угроза близлежащим историческим зданиям постройки х годов с их относительно слабыми бутовыми фундаментами. Начало строительства по предложенному проекту вызовет реальную опасность «сползания» окружающей исторической застройки в котлован и ее полного разрушения. Совершенно неясна перспектива изменения свойств грунтов (оснований) прилегающих участков после возведения комплекса с развитым подземным пространством и «поведения» конструкций соседних исторических зданий. Авторами проекта прогноз развития данных процессов в связи с планируемым строительством выполнен не был, хотя необходимость его, вытекающая из сложности условий строительства и исторической ценности окружающей застройки, очевидна.
Введение в эксплуатацию огромного многофункционального комплекса в данной части центра вызовет настоящий транспортный коллапс на прилегающих улицах и площадях, уже сейчас не справляющихся с транспортными потоками. Резко ухудшит ситуацию в центре и возрастание интенсивности пешеходных потоков вокруг нового комплекса. При полном отсутствии в проектном решении полноценных пешеходных пространств вокруг здания и хотя бы близкого к нормативному количества парковочных мест для автотранспорта, возможности подъездов к комплексу крупногабаритного транспорта перспектива транспортного коллапса на прилегающих территориях очевидна даже неспециалисту.
Размещение проектируемого комплекса на данном участке улицы Ленина навсегда перечеркнет возможность будущего превращения исторической улицы в пешеходное пространство в соответствии с разрабатывавшимися ранее и остающимися актуальными для города проектными решениями.
Кроме вышеизложенного, следует отметить, что выполненное проектное решение многофункционального комплекса полностью игнорирует характер окружающей исторической застройки. Оно не может восприниматься иначе, как вызов историческому центру города. Его реализация уничтожит сложившийся ансамбль застройки улицы Ленина на ее участке, прилегающем к главной площади города, нанесет непоправимый ущерб ансамблю самой площади Ленина, крайне негативно скажется на облике всей центральной части Новосибирска. Авторы проекта полностью и сознательно отвергают принципы формирования застройки исторического центра, традиционные подходы к проектированию и строительству в исторической среде и тем самым заявляют о своем полном отрицании Новосибирска как исторически ценного города. С таким подходом, на наш взгляд, агрессивным по сути, нецивилизованным и даже варварским, невозможно мириться.
Начавшееся, вопреки проводимой рядом должностных лиц мэрии политике принятия келейных решений по общественно значимым вопросам, по инициативе Новосибирского отделения Союза архитекторов России летом сего года обсуждение планируемого к реализации проектного решения показало, что многие – как специалисты так и не имеющие профессионального отношения к архитектуре и градостроительству жители города – относятся к данному решению резко отрицательно.
В то же время на сегодняшний день уже существуют многочисленные проработки застройки участка по ул. Ленина, 3, в которых выражены различные подходы к архитектурно-градостроительному развитию и модернизации ядра центра Новосибирска и содержится множество интересных, ценных для города архитектурно-планировочных идей.
Учитывая несомненную спорность решения, выполненного -проект» и активно лоббируемого рядом должностных лиц, считаем, что это решение в настоящий момент не может быть единственным и окончательным и не должно быть реализовано без рассмотрения альтернативных предложений.
В связи с вышеизложенным, Новосибирская организация Союза архитекторов России призывает:
1. Не допустить реализацию выполненного -проект» проектного решения гостиничного комплекса по ул. Ленина, 3 только на основании решения узкого круга лиц, допущенных ныне к решению вопросов застройки центра города (Архитектурно-градостроительного совета мэрии Новосибирска), без более широкого обсуждения данного решения и без рассмотрения альтернативных предложений;
2. Содействовать проведению открытого конкурса на проект реконструкции существующего здания гостиницы «Центральная» (застройки занятого им участка) и выбору проектного решения для последующей реализации на основе широкого обсуждения специалистами и всеми заинтересованными горожанами.
