Мнение по Концептуальным положениям по совершенствованию нормативно-правового и методического обеспечения подготовки документации по планировке территории
I. Оценка Концептуальных положений.
1. С первым разделом согласен. Замечаний и предложений нет.
2. Второй раздел.
2.1. Цели разработки проектов планировки территорий необходимо записать в соответствии с частью 1 статьи 42 ГрК РФ: «Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов». А лишь потом расписать «посредством» каких мероприятий
2.2. В ГрК РФ в п.2 ст. 42 указано: «Подготовка документации по планировке территории, предусмотренной настоящим Кодексом, осуществляется в отношении застроенных или подлежащих застройке территорий». Рекомендую руководствоваться этой формулировкой при записи третьего абзаца пункта 2.1. Исключить «зон градостроительного преобразования». Сразу вопрос по сути этого термина. Что это такое?
2.3. Изменить формулировку следующего четвертого абзаца пункта 2.1, не объектов капитального строительства (далее – ОКС), а объектов федерального, регионального и местного значения. В ГрК РФ эти формулировки заменены. Иначе получается, что планировку какого-нибудь ландшафтного парка выполнять нельзя, так как в нем отсутствуют ОКС.
2.4. В пятом абзаце пункта 2.1 изменить «земельные участки» на «территории» для линейных объектов. Как ранее говорилось в материалах дискуссии, на некоторые линейные объекты невозможно оформить (сформировать) земельные участки для ЛО, из-за чего и существует проблема с ЛО.
2.5. При формулировке п.2.3 надо сначала определиться, что первично: ПЗЗ или проект планировки? В п.1 ст.30 ГрК РФ цели ПЗЗ следующие:
«1) создание условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия;
2) создание условий для планировки территорий муниципальных образований;
3) обеспечение прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства;
4) создание условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.»
То есть, текст пп.2 п.1 ст. 30 гласит о том, ПЗЗ является условием для разработки планировки территорий. Но возможность корректировки ПЗЗ на основе утвержденного проекта планировки необходимо в ГрК РФ предусмотреть.
3. Замечаний и предложений по 3 разделу нет.
II. Предложения по терминам и определениям.
1. Необходимо уточнить термины «красные линии», «территории и земли общего пользования», «линейные объекты» по которым была развернуты дискуссии ГИС-Ассоциации.
2. Мои предложения по терминам и определениям:
«Красные линии» - линии, которые в соответствии с утвержденной документацией по планировке или с существующей застройкой ограничивают территории общего пользования от территорий планировочной структуры».
«Территории общего пользования» - совокупность земельных участков под объектами общего пользования, к которым относятся объекты улично-дорожной сети, линейные объекты инженерной инфраструктуры, объекты социально-культурного назначения, природные объекты, водные объекты, объекты культурного наследия, объекты рекреационного назначения, парки, скверы, бульвары и др, которые предназначены для неограниченного пользования населения».
«Линейные объекты» - сооружение, длина (протяженность) которого намного превышает его ширину, и который проходит (расположен) по нескольким земельным участкам»
«Элементы планировочной структуры» - территории населенного пункта, ограниченные элементами уличной сети».
«Уличная сеть» - сеть улиц, устанавливаемая документами по планировке территории и предназначенные для движения пешеходов, транспорта, прокладки линейных объектов инженерной инфраструктуры, посадки зеленых насаждений, установки опор освещения, размещения остановок общественного транспорта, объектов благоустройства».
«Линии градостроительного регулирования» - линии, утверждаемые проектами планировки территории, для установления границ размещения фасадов зданий вдоль улиц и формирования внутриквартальных и домовых территорий».
III. Предложения по учету особенностей при практической деятельности.
1. Первый вопрос, могут ли граждане и юридические лица быть заказчиками по разработке документации по планировке территории. Ввиду плохого финансового состояния ОМС, часто поступают такие предложения. Их принимать для ОМС вроде выгодно, но администрации приходится решать вопросы именно этого заказчика, поневоле ограничивая других собственников и интересы проживающего населения. Вопрос нужно уточнить в тексте ГрК РФ.
2. Проблема так называемой точечной застройки. Задача заключается в том, чтобы дать определение этому термину и установить его место в системе градостроительства, которое имеет место на практике. Точечная застройка является основной причиной конфликтов и скандалов с проживающим на территории данного квартала населением. Поэтому необходимо четкое законодательное ограничение возможности этой застройки и ее жесткое градостроительной обоснование на основе разработанного, согласованного и утвержденного проекта планировки квартала, в котором планируется точечная застройка. Точечная застройка воспринимается как отступление от общего градостроительного плана. Потребность в ней не оправдана интересами граждан и, прежде всего, обоснована стремлением заказчика строительства получить дополнительную прибыль - не надо расходовать средства на коммуникации (водоснабжение, энергообеспечение), имеется облегченный доступ на строительную площадку. Точечная застройка затрагивает многие интересы различных субъектов права, объекты недвижимости, оказавшиеся в зоне точечной застройки, могут подвергнуться деформации и т. д.
Для согласования места расположения и содержания действий по точечной застройке необходимо, прежде всего, разработка документа по планировке территории в пределах квартала, где предполагается точечная застройка. Это автоматически предусматривает проведение публичных слушаний с населением квартала.
Предложения об осуществлении точечной застройки зачастую преподносятся как благо для окружающих, а возводимый объект квалифицируется как необходимый для совершенствования общей структуры существующей территориальной планировки. Поэтому формы точечной застройки многообразны и предоставляют инвесторам возможность маскироваться под благодетелей. Таковыми могут быть предложения (по видимости), выносимые в интересах граждан, например о возведении объекта розничной торговли шаговой доступности. Точечная застройка часто по своей природе противоречит идее создания благоприятных условий проживания граждан и сохранения экологически нормальной среды обитания. Поэтому в ГрК РФ надо четко прописать ее нормы и процедуру согласования планирования точечной застройки именно в главе 5 «Планировка территории».
3. В городах возникла ситуация, когда целые кварталы были застроены без учета инженерной подготовки территории и вновь возведенные жилые дома оказались без инженерных сетей (электричества, тепла, воды, канализации). Не были зарезервированы в необходимом количестве земельные участки для проектирования линейных сооружений либо после выдачи технических условий владельцем сетей оказывалось, что не представляется возможным прохождение отдельного линейного сооружения от точки подключения до возводимого объекта по причине отсутствия свободного коридора или отказа собственников (владельцев) земельных участков от согласования акта выбора трассы.
С введением в действие № 41-ФЗ возникла проблема разработки проектов планировки территорий взамен ГПЗУ для линейных объектов. Требование Закона есть, но нет методик по оформлению документов для ЛО. Причем при разработке проекта планировки необходимо учитывать баланс интересов в вопросе соотношения прав собственников земельных участков, проектировщиков и эксплуатирующих организаций ЛО, органов власти всех уровней. Также планировка территории должна стать обоснованием для установления сервитутов при прохождении ЛО по земельным участкам.
4. Документация по планировке территории подготавливается на основании документов территориального планирования, правил землепользования и застройки (ст. 42 ГрК РФ). Эти документы, будучи утвержденными решениями представительных органов местного самоуправления, имеют общеобязательную силу, как и ПЗЗ и документы территориального планирования. Поэтому, документация по планировке не должна противоречить документу территориального планирования и ПЗЗ. Пункт 15 ст. 46 ГрК РФ предусматривает, что на основании документации по планировке территории представительный орган местного самоуправления вправе вносить изменения в ПЗЗ. На практике иногда одновременно действуют ПЗЗ и проект планировки территории, которые противоречат друг другу. Необходимо законодательно предусмотреть, что проект планировки территории, уточняющий параметры разрешенного использования ОКС, вводится в действие одновременно с соответствующими изменениями в ПЗЗ. Для обеспечения этого порядка в составе работ по разработке проекта планировки территории должны готовиться и изменения в ПЗЗ.
Ввиду наличия очень малого времени я очень кратко изложил свое видение этой проблемы, с уважением,
