Рекомендательные разъяснения

РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

на возникающие вопросы

по применению правовых норм, принятых Федеральным законом

от 01.01.2001 года

РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ

на возникающие вопросы

по применению правовых норм, принятых Федеральным законом

от 01.01.2001 года

1. Согласно ч. 5.1 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон) муниципальные земельные участки передаются использующим их с/х организациям в собственность или аренду без торгов в течение трех месяцев с момента госрегистрации права муниципальной собственности на такие земли.

То есть, из смысла указанной номы предполагается, что с/х организации фактически используют земельные участки, перешедшие в муниципальную собственность, без законных на то оснований.

Вопрос. Чем (каким документом) будет подтверждаться факт использования с/х организацией земельного участка или каким образом орган местного самоуправления будет устанавливать указанный факт?

Ответ: в законе данный вопрос не решен, да он и не мог быть решен в принципе, так как владение, т. е. фактическое состояние вещи, нельзя подтвердить документально в случае отсутствия государственной регистрации прав. Возможно, определить только косвенные признаки такого владения: например, договор аренды составленный в простой письменной форме, наличие бухгалтерской или иной хозяйственной отчетности, подтверждающей обработку данной земли (или излишков сверх официально имеющейся площади), уплата земельного налога за излишнюю площадь или данный участок, если он был образован давно, заверенные у нотариуса свидетельские показания, для самых осторожных судебное решение об установлении факта, имеющего юридическое значение. Не надо забывать а про признаки неиспользования земельного участка, которые будут детализированы Постановлением Правительства Российской Федерации - если они отсутствуют, значит земельный участок используется. Требуется доказать кем используется.

Вопрос. Уполномочен ли орган местного самоуправления самостоятельно разрешать возможный спор, между с/х организациями, о фактическом использовании земельного участка (если нет, то, кто тогда?) т. к. это непосредственно влияет на наличие преимущественного права выкупа/аренды этого участка?

Ответ. Надо иметь ввиду, что земельный участок, образованный в результате выдела земельных долей, и перешедший в муниципальную собственность, передается использующим такой земельный участок сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству в собственность или аренду без проведения торгов только в случае, если сельскохозяйственная организация или крестьянское (фермерское) хозяйство решили воспользоваться своим преимущественным правом и обратились в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды такого земельного участка в течение трех месяцев с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом цена такого земельного участка устанавливается в размере не более 15 процентов его кадастровой стоимости, а арендная плата в размере 0,3 процента его кадастровой стоимости.

Орган местного самоуправления уполномочен оценивать состояние фактического владения при рассмотрении заявлений о предоставлении земельных участков. Если такое заявление не подано, данный вопрос не может быть поставлен по собственной воле органа местного самоуправления. Решая вопрос о предоставлении земельного участка, орган местного самоуправления косвенно решает и спор о фактическом землепользовании. В случае отказа в предоставлении земельного участка спор должен решаться в судебном порядке, причем правомерность отказа будет доказывать орган местного самоуправления.

Вопрос. Касаются ли эти положения земель, которые используются с/х организациями без правовых оснований до того момента, когда в них появляется сформированный надлежащим образом з/у, оформляемый в муниципальную собственность?

Ответ. В самом вопросе заложена неточность. На часть земель, могут иметься правовые документы, например, договора аренды земельных долей, которые надо зарегистрировать в соответствии с требованиями гражданского законодательства в силу статьи 16 Закона. В результате регистрации могут быть выявлены земельные участки, которые переходят в муниципальную собственность. Другая часть земель, находящихся в долевой собственности, переходит в муниципальную собственность по причинам не надлежащего их использования или они являются невостребованными земельными долями. Анализ Закона показывает, что допускается покупка не только фактически используемого земельного участка, но и покупка соответствующих земельных долей. Однако надо иметь в виду, что под такое правило не попадают земельные участки, являющиеся государственной или муниципальной собственностью, но которые не были образованы из земельных участков в счет земельных долей, т. е. земельные участки за пределами приватизированного колхоза.

2. Иностранный гражданин унаследовал земельную долю. В течение года с момента возникновения у него права на эту долю он не произвел ее отчуждение. Заявления в суд о понуждении данного лица к отчуждению земельной доли на торгах (конкурсе, аукционе) субъектом Российской Федерации не подавалось. В настоящее время иностранный гражданин желает продать долю юридическому лицу.

Вопрос. Возможна ли продажа земельной доли иностранным гражданином за пределами годичного срока, и каковы последствия заключения такой сделки)?

Ответ. Да, возможно, он остается собственником со всеми полномочиями до официального прекращения права собственности. Если он не был понужден к продаже земельной доли, он вправе распоряжаться ею всеми допустимыми способами. Вот если бы соответственное обращение в суд о понуждении к продаже было направлено, то регистраторы вправе отказать в заключении договора аренды, так как это явно нарушает обязанность иностранца произвести отчуждение земли, но для сделок по отчуждению земельного участка не может быть никаких препятствий и по прошествии пропущенного года на отчуждение земли.

Однако данный вопрос сегодня не актуален, так как после внесения изменений в Закон (поправка -ФЗ) право покупки продаваемой земельной доли принадлежит только другим участникам долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского хозяйства, использующим эту землю. Продавать земельную долю без выделения ее в натуре другим лицам запрещено. При этом извещать о намерении продать земельную долю никого не надо.

Снятие запрета для иностранных лиц на приобретение в собственность долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения было продиктовано необходимостью привлечения иностранных инвестиций в сельское хозяйство.

При этом своеобразным ограничителем на осуществление иностранными лицами сделок с сельскохозяйственными угодьями будет служить то, что иностранное лицо сможет приобрести в собственность любое количество долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, кроме одной доли, поскольку после приобретении всего пакета долей в праве общей собственности должно последовать оформление в собственность земельного участка, а это не допускается Законом.

3. Согласно ч. 1 ст. 12.1 Закона одним из оснований признания земельной доли невостребованной является то, что ее собственник в течение трех и более лет подряд не передавал эту земельную долю в аренду (не распорядился, предусмотренным законом образом). В силу ч. 1 ст. 16 названного закона договоры аренды земельных долей подлежат приведению в соответствие с Гражданским кодексом Российской Федерации, т. е. в договоры аренды земельных участков.

Вопрос. Возможно ли существование договоров аренды земельной доли в настоящее время?

Ответ. Только как договоры аренды, продленные на неопределенный срок в силу действий сторон, т. е. действий, позволяющих судить о намерениях сторон сохранить договор в силе (пункт 3 статьи 621 Гражданского кодекса).

4. Согласно п.9 ст.6 Закона «В течение шести месяцев со дня вступления в законную силу решения суда об изъятии земельного участка и о его продаже с публичных торгов в связи с его ненадлежащим использованием по одному из оснований, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации в отношении такого земельного участка обеспечивает при необходимости проведение кадастровых работ и проводит публичные торги по его продаже в порядке, установленном гражданским законодательством.»

Вопрос. О проведении, каких кадастровых работ идет речь, если принято решение об изъятии земельного участка? Т. е. речь идет об участке, прошедшем кадастровый учет. В противном случае, как можно по суду изымать земельный участок, который не сформирован?

Ответ. В тексте первого чтения законодатели записали, что речь идет о разделе участка, но рабочая группа при подготовке законопроекта ко второму чтению от явного заявления уклонилась. Но даже и в такой редакции можно сделать вывод о возможности образования земельного участка на основании решения суда если данная норма используется вкупе со статьей 11.2 Земельного кодекса, допускающего образование земельного участка помимо воли собственника, на основании судебного решения. И уж, по крайней мере, данная статься гарантировано дает возможность осуществить проведение уточнения границы земельного участка, ранее учтенного в кадастре без точного описания границ. Такой участок без уточнения границ продать и даже оформить невозможно.

5. В п.2 ст. 12.1 Закона к невостребованной земельной доле относится доля, «сведения о собственнике которой не содержатся в принятых до дня вступления в силу Федерального закона от 01.01.01 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" решениях органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий, либо земельная доля, собственник которой умер и отсутствуют наследники как по закону, так и по завещанию, или никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, или никто из наследников не принял наследства, или все наследники отказались от наследства и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника.»

Вопрос. Что это за доля, сведения о которой отсутствуют? Кто тогда вообще знает о ее существовании?

Ответ. Согласен, что с юридической точки зрения этого быть не может. Но на практике очень часто в годах допускались такие случаи, когда площадь передаваемого в долевую собственность земельного участка арифметически соответствует большему числу земельных долей, нежели имеется лиц, включенных в списки дольщиков при приватизации сельскохозяйственной организации и, таким образом, земельная доля существует только как физическая, но не юридическая величина, так как полноценная земельная доля не могла быть без привязки к определенному лицу. В противном случае необходимо сегодня пересчитывать размеры земельных долей и менять правоудостоверяющие документы на земельные доли.

Вопрос. Как и где орган местного самоуправления может получить достоверную информацию об отсутствии наследников, их отстранения от наследования и т. д., для формирования списка невостребованных долей?

Ответ. Можно использовать по аналогии закона нормы законодательства, предусмотренные для формирования земельных участков под Олимпийские объекты (запрос судов, нотариусов, не говоря уже о ЕГРП и кадастре). Вся беда в том, что судебное решение, признающее право на землю, или постановление нотариуса об открытии наследства, являются уже сами по себе достаточными и порождающие юридические последствия без регистрации в ЕГРП. Таким образом, один запрос в ЕГРП еще ничего не дает. Предлагаю, запрашивать суды и нотариусов по месту нахождения участков, но, по закону, они не обязаны давать ответы. Однако такие запросы нужно делать скорее в порядке сбора доказательств для суда, рассматривающего дело о признании невостребованных земельных долей собственностью муниципалитета, без такой переписки не добъешъся судебного запроса. С переносом дела в суд возможности для поиска расширяются, так как есть возможность подачи судебных запросов, обязательных к исполнению.

6. В п.6 ст.12.1 указано, что: «Лица, считающие, что они или принадлежащие им земельные доли необоснованно включены в список невостребованных земельных долей, вправе представить в письменной форме возражения в орган местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в долевой собственности, и заявить об этом на общем собрании участников долевой собственности, что является основанием для исключения указанных лиц и (или) земельных долей из списка невостребованных земельных долей.»

Вопрос. Достаточно только факта подачи возражений на включение в такой список или эти лица должны обязательно предоставить доказательства того, что они включены в указанный список без надлежащих оснований?

Ответ. Данный вопрос прямо не урегулирован. Таким образом, общее собрание может как согласиться с доводами заявителя, так и не согласиться даже без привязки к формальным основаниям. Другое дело, когда лицо, продолжит наставать в суде на том, что земельную долю неправильно посчитали невостребованной, тогда будут применяться формальные требования: не использовал, не распорядился, не зарегистрировал и поэтому попал в невостребованные. Также с иском об отмене (изменении) решения общего собрания о необоснованном исключении из списка невостребованных земельных долей может выступить орган местного самоуправления. Нельзя забывать и порядке восстановления нарушенных прав собственника.

Вопрос. Кто полномочен давать правовую оценку таким возражениям?

Ответ. Что касается общего собрания — то его воля выражается в особом порядке, определенном законом, путем принятия решения большинством голосов, что касается возможности обжалования решения общего собрания – то здесь слово за судом.

Вопрос. Как проводить и принимать решение на собрании, если в результате публикации указанного списка из него было исключено, например, несколько дольщиков, количество которых недостаточно для обеспечения кворума, предусмотренного п.6 ст. 14.1?

Кто те дольщики, которые на таком собрании имеют право принимать решение об утверждении списка невостреба? Могут ли ими быть лица, сами не распорядившиеся своими долями в течение 3-х лет, но подавшие возражения, и/или это лица, которые «сдавали» свои доли в аренду до даты созыва собрания?

Ответ. Дольщики перестают быть таковыми с момента прекращения у них права собственности на земельную долю по разным основаниям (смерть, выдел, продажа и т. п.). По общему правилу собрание считается правомочным, если на нем присутствует не менее чем 20 процентов от общего числа дольщиков. Но на практике может оказаться, что на невостребованные доли приходится более 80 процентов дольщиков. Для этих случаев сделано исключение и установлено, что собрание может быть правомочно без учета голосов, приходящихся на невостребованные доли, если на собрание пришло не менее 50 процентов дольщиков, которые не включены в список невостребованных долей.. Тем не менее, хотя голос человека, включенного в список невостребованных долей, не учитывается при расчете кворума, он сохраняет права собственника, в том числе по голосованию.

7. В п.4 ст.12 говорится, что «в течение шести месяцев со дня возникновения права муниципальной собственности на земельную долю орган местного самоуправления вправе продать эту земельную долю сельскохозяйственной организации или крестьянскому (фермерскому) хозяйству, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.»

Вопрос. О каких долях идет речь? Обо всех, или только о тех, которые были «выданы» до принятия в 1997 году ФЗ «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т. е. доли из нулевого массива?

Ответ. Обо всех земельных долях, поступивших в муниципальную собственность в соответствии с Законом и не выделенных в отдельный земельный участок. Иначе бы в Законе были сделаны соответствующие оговорки.

8. Пунктом 3 ст. 13 предусматривается, что земельный участок может быть образован на основании решения собрания, которым утвержден проект межевания. Ознакомление с проектом межевания (п.6 ст. 13.1) должно начаться не менее, чем за 30 дней до дня его утверждения.

Вопрос. При наличии возражений к проекту межевания и их учета кадастровым инженером, необходимо ли повторное оповещение об внесенных изменениях? До какого момента возражения на проект межевания могут приниматься и учитываться? Как действовать кадастровому инженеру, если предлагаемые изменения проекта межевания исключают друг друга?

Ответ. Задача - получить проект без замечаний. Каким это образом может быть сделано - либо учетом конечного числа замечаний, либо, если эти замечания бесконечны или противоречивы - оформлением разногласий для обращения в суд. Но даже, если разногласия противоречивы, можно выбрать те, которые легко преодолеть на общем собрании (в силу числа незначительного числа собственников подавших разногласия или в силу незначительности существа замечания) и те, которые можно снять только в судебном споре.

9. В подпункте 6) п. З ст. 14 одним из вопросов, по которым принимает решение собрание, является определение лица, «полномочного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий».

Вопрос. Значит ли это, что речь идет буквально об одном физическом лице, что исключает возможность утверждения списка уполномоченных лиц, которые, при необходимости (болезнь, смерть и т. д.), могут обеспечить непрерывность мероприятий?

Ответ. Грамматический и системный анализ данной правовой нормы не дает возможности сделать вывод о том, что можно утвердить на общем собрании нескольких уполномоченных лиц, так как такие отношения основаны на доверии к личности конкретного представителя. Именно поэтому передоверие гораздо сложнее оформлять, чем простую доверенность. Назначение нескольких уполномоченных лиц возможно вследствие принятия собранием решения о разделе (разграничении) между этими лицами конкретных полномочий.

10. Согласно п.5 ст. 14 участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли.

Вопрос. Как должно фиксироваться несогласие этого лица, если решение на собрании принимается в результате открытого голосования, при отсутствии бюллетеней и т. п.? С чем, в качестве подтверждения своего несогласия и права на выдел, указанное лицо должно прийти в органы Росреестра для регистрации выдела участка в счет доли?

Ответ. Несогласие лица должно быть отмечено в протоколе, который составляется в 2 экземплярах. Ничего в Росреестр представлять не нужно по следующим причинам. Если общая собственность и аренда уже зарегистрированы в ЕГРП уполномоченным лицом, то такой протокол имеется в деле правоустанавливающих документов, нет смысла его представлять повторно. Если несогласившийся требует выдела, то это в любом случае — или новое собрание для утверждения проекта межевания или выдел доли в заявительном порядке и тогда он представляет иные документы. Практически же статья написана таким образом, чтобы склонить дольщиков к деятельному участию в обсуждении земельного вопроса на стадии проекта и чтобы отдельные голоса не смогли бы препятствовать осуществлению общих чаяний.

11. На органы местного самоуправления возлагается обязанность по созыву и проведению общего собрания участников долевой собственности на земельный участок (п.3 ст. 19.1 Закона).

Вопрос. Каковы последствия и ответственность за неисполнения ими данной обязанности? Могут ли быть зачтены в счет выкупной цены расходы с/х организации, использующей невостреб, на межевание и оформление права муниципальной собственности на земельный участок из невостреба, подлежащий выкупу?

Ответ. Правовые нормы принимаются как по политическим мотивам, например, установлена льготная цена выкупа земельных участков в частную собственность за 15 процентов от кадастровой стоимости и одновременно установлено, что обратный выкуп из частной собственности для государственных или муниципальных нужд осуществляется по рыночной стоимости, max и по экономическим соображениям, например, когда причиненный ущерб возмещается виновным в этом нарушении. Поэтому ответственность органов местного самоуправления в случае не выполнения ими требования организовать проведение общего собрания до 1 июля 2013 года, можно считать политической, так как в Законе ни каких последствий не предусмотрено. Но как видно по последним событиям, она сейчас иногда страшнее уголовкой, а чаще всего предшествует уголовной, так как дальше можно привлечь к ответственности за бездействие, халатность и злоупотребление.

Имеется в этой обязанности для органов местного самоуправления и экономическая составляющая. Расчеты показывают, что в муниципальную собственность перейдет 22 млн. га невостребованных земельных долей и в случае их продажи для ведения сельскохозяйственного производства по иене 15% от кадастровой стоимости, местные бюджеты получат 55 млрд. рублей, а затраты на организационные работы (созыв и проведение общих собраний дольщиков, составление списка собственников невостребованных земельных долей, межевание и кадастровый учет земельных участков) составят 9 млрд. рубяей.

Что касается зачета в выкупную цену понесенных затрат на межевание земель, то цена земли фиксированная вне зависимости от расходов на подготовку земельного участка к продаже. Именно поэтому разрешено продавать земельные доли без выделения их в земельный участок, чтобы избежать оформительских расходов государства и органов местного самоуправления.

12. Как будут регистрироваться земельные доли, которые прошли процедуру выдела по старой редакции «Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения», так как с 1 июля 2011 года регистрация будет проходить по закону в новой редакции, а законом не предусмотрены переходные положения?

Ответ. Законом, действительно, не предусмотрено никаких переходных положений, но это никаким образом не влияет на права граждан. В настоящее время никакие особенности для регистрации прав на земельную долю не установлены. Таким образом, граждане могут продолжать подавать заявление о регистрации прав по существующим правилам до 1 июня 2010 года.

Н. И.КАЛИНИН