Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства

Порядок привлечения денежных средств участников долевого строительства

1.Основания возникновения права привлечения денежных средств участников долевого строительства

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц (участники долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости регулирует Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве..." -ФЗ (далее – «Федеральный закон», «ФЗ»). Согласно требованиям статьи 1 данного Федерального закона привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:

на основании договора участия в долевом строительстве; путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований статьи 1 Федерального закона. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в их нарушение, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

В тоже время, не допускается передача гражданам прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами и (или) индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству (созданию) многоквартирных домов и после исполнения которых у граждан возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

Согласно положениям Федерального закона правом привлечения денежных средств участников долевого строительства может обладать только застройщик - юридическое лицо (ст.2 ФЗ) и только после выполнения следующих условий:

До заключения первого договора участия в долевом строительстве необходимо (ч.1 ст.3 ФЗ):

зарегистрировать право собственности (или договор аренды / субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) объекта недвижимости, в состав которого будут входить объекты долевого строительства. получить в установленном порядке разрешение на строительство объекта; опубликовать, разместить и (или) представить, в установленных законом случаях проектную декларацию (ст. 19-21 ФЗ, также см. рекомендации); в т. ч. представить проектную декларацию в контролирующий орган - инспекцию Алтайского края по надзору в строительстве (далее - инспекция; ч. 2 ст. 19 ФЗ).

Каждый договор участия в долевом строительстве подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра по АК и считается заключенным с момента такой регистрации. Только после этого на основании уже зарегистрированного договора могут привлекаться денежные средства граждан - участников долевого строительства (ч. 2 ст. 3, ч. 3 ст. 4 ФЗ; Постановление Президиума ВАС РФ № 000/09 от 23.03.10). Если до заключения застройщиком первого договора участия в долевом строительстве имущество, которое в связи с регистрацией этого договора будет считаться находящимся в залоге у участника долевого строительства (ч. чст.13 ФЗ), уже было передано в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика, привлечение застройщиком денежных средств участников долевого строительства допускается в случае обеспечения застройщиком исполнения своих обязательств по договору поручительством банка (согл. ст.15.1 ФЗ) или при одновременном соблюдении условий ч.6 ст.13 Федерального закона.

В случае если в нарушение установленного Федеральным законом порядка каким-либо лицом привлекаются денежные средства, то гражданин может потребовать от данного лица (ч.3 ст.3 ФЗ):

немедленного возврата переданных ему денежных средств, уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса РФ процентов в двойном размере на сумму этих средств возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков

Кроме того, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, в части, не урегулированной Федеральным законом, применяется законодательство о защите прав потребителей (ч. 9 ст. 4 ФЗ). В частности за нарушения прав гражданина-потребителя "Законом о защите прав потребителей" (далее - Закон ) предусмотрены следующие меры ответственности:

гражданин может потребовать компенсации морального вреда, который возмещается независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков (ст. 15 Закона ); суд обязан взыскать с лица, неправомерно привлекшего его денежные средства за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (ч. 6 ст. 13 Закона ).

Более того, согласно ч.1 ст.14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом

не имеющим в соответствии с Федеральным законом на это права привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных Федеральным законом

влечет наложение административного штрафа:

на должностных лиц в размере 20-50 тысяч рублей; на юридических лиц -  тысяч рублей.

Примечание к ст.14.28 КоАП РФ. В случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.

2. Обязанности застройщика, привлекающего денежные средства участников долевого строительства

В соответствии с требованиями законодательства об участии в долевом строительстве застройщик при осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительстваобязан:

Внимание! За непредставление в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за представление отчетности, содержащей недостоверные сведения, ч. 3 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, за предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно за нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений ч.2 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости ч. 2 ст. 14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! За непредставление лицом, деятельность которого связана с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в установленный срок в орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сведений и (или) документов, которые необходимы для осуществления указанных контроля и надзора и перечень которых устанавливается органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а равно за представление таких сведений и (или) документов не в полном объеме или недостоверных сведений ч.4 ст.14.28. КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа.

Внимание! В случае нецелевого использования застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору долевого участия:

соблюдать нормативы финансовой устойчивости своей деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; вести аналитический (бухгалтерский) учет активов и обязательств, в соответствии с требованиями Инструкции о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (утв. приказом ФСФР от 01.01.2001 №06-137/пз-н). ежеквартально представлять в инспекцию отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства …, по формам и в порядке, которыеустановлены Правительством Российской Федерации (ч. 5 ст. 23 ФЗ); в установленном порядке вносить в проектную декларацию изменения (ч. ч.4-6 ст.19 ФЗ); представлять для ознакомления любому обратившемуся лицу (ч. 2 ст. 20 ФЗ): учредительные документы застройщика; свидетельство о государственной регистрации застройщика; свидетельство о постановке на учет в налоговом органе; утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период; аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности. представить для ознакомления по требованию участника долевого строительства (ч. 2 ст. 21 ФЗ): разрешение на строительство; технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; заключение государственной экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок. представлять в установленный срок в инспекцию сведения и (или) документы, которые необходимы для осуществления контроля и надзора в области долевого строительства согласно перечню, утверждённому приказом инспекции от 01.01.2001 (ч. 5 ст. 23 ФЗ); использовать денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в установленных законом целях (ст. 18 ФЗ); 1. такой договор по требованию участника долевого строительства может быть расторгнут в судебном порядке ( ч. 3 ст. 18 Федеральным законом );

2. указанные денежные средства подлежат включению во внереализационные доходы, а значит будут облагаться налогам на прибыль (п. 15 ст. 250 НК РФ, письмо Минфина от 01.01.2001 №/3).

получить согласие участников долевого строительства для передачи в последующий залог имущества, указанного в частях 1-3 статьи 13 Федерального закона (за изъятиями установленными в ч.7 ст.13 ФЗ) привлекать денежные средства участников долевого строительства в объеме, не превышающем в совокупности с полученными от банков кредитами стоимости строительства многоквартирного дома, указанной в проектной декларации (ч. 7.1. ст. 13 ФЗ); не позднее чем через 10 рабочих дней после получения разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать это разрешение или его нотариально заверенную копию в органы, осуществляющие регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Управление Росреестра по АК) (ч. 3 ст. 16);

3.Гражданско-правовые обязанности застройщика по договорам участия в долевом строительстве

Застройщик в рамках отношений по заключённым с участниками долевого строительства договорам обязан:

в предусмотренный договором срок построить (создать)многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч.1 ст.4 ФЗ); направить в установленный законом срок участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства объекта и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия (ч. 4 ст. 8 ФЗ); в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока, направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 ФЗ);
передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 ФЗ), но после получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч. 3 ст. 8 ФЗ); передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует (ч. 1 ст. 7 ФЗ):
условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям;
в случае одностороннего отказа участника долевого строительства от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить в установленный законом срок участнику долевого строительства уплаченные денежные средства и уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (ч. 2 ст. 9 ФЗ); в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по предусмотренным законом основаниям, возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение 10 рабочих дней со дня его расторжения (ч. 5 ст. 9 ФЗ); при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога, зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства (ч. 5 ст. 13 ФЗ) и др.

Внимание! Согласно положениям ч.7 и 8 ст.23 Федерального закона :

Контролирующий орган (инспекция) вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если: более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной настоящим Федеральным законом; застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации; застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 настоящего Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей; застройщиком не исполнялись положения настоящего Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. Контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о ликвидации лица, осуществляющего привлечение денежных средств граждан для строительства, в случае неоднократного или грубого нарушения им положений настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.