Права и обязанности участников жилищных отношений.
Жилищный Кодекс (далее – Кодекс) определил, что участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
Жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают:
1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;
2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей;
3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности;
4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;
5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.
Следует иметь в виду, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством. Защита жилищных прав в административном порядке осуществляется только в случаях, предусмотренных Кодексом, другим федеральным законом. Решение, принятое в административном порядке, может быть обжаловано в судебном порядке.
Все участники жилищных отношений обладают определенными правами и обязанностями, которые закреплены за ними действующим жилищным законодательством. Но если права и обязанности государственных и муниципальных органов в первую очередь направлены на исполнение ими установленных государственных и муниципальных полномочий в области жилищных отношений (нормотворческих, распорядительных, контрольно-надзорных и т. п.), то права и обязанности граждан в первую очередь рассматриваются как права и обязанности собственников либо нанимателей жилых помещений.
Основные права собственников жилых помещений указаны в ст. 30 Кодекса, права нанимателей жилого помещения определены ст.67 Кодекса. Поскольку круг прав и обязанностей собственников жилых помещений, в сравнении с правами и обязанностями нанимателей, намного шире, а практика показывает, что обязанности знают меньше чем права, то в данной публикации в большей степени остановимся на обязанностях собственников.
К числу основных обязанностей собственников жилых помещений относятся:
- несение бремени содержания жилого помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме (а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором);
- несение бремени расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника);
- поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним;
- соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
В указанных целях собственники обязаны:
- ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме);
- исполнять решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания (в том числе и собственники, которые не участвовали в голосовании);
- выбрать один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; управление управляющей организацией (причем непосредственное управление многоквартирным домом, количество квартир в котором составляет более чем двенадцать, может быть выбрано и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме при заключении такими собственниками с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме);
- в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, на своем общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме;
- своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
- уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за исключением случая, когда многоквартирный дом признан в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийным и подлежащим сносу (обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении четырех календарных месяцев, если более ранний срок не установлен законом субъекта Российской Федерации, начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом);
- не производить самовольные переустройство и (или) перепланировку жилого помещения, а в противном случае привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование (органом местного самоуправления).
Поскольку выше неоднократно упоминалось понятие общего имущества, следует разъяснить его содержание. К общему имуществу дома, согласно действующему жилищному законодательству относится:
- помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Кроме всего прочего, законодательство позволяет собственникам самим определять перечень объектов, входящих в общее имущество дома. Главное, при определении такого имущества, оно должно быть предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.
Содержание общего имущества в многоквартирном доме – это комплекс действий, включающий: управление многоквартирным домом, техническое обслуживание (поддержание надлежащего технического состояния имущества), ремонты (восстановление и улучшение состояния имущества), уборку и санитарно-гигиеническую очистку (санитарное содержание), другие действия, направленные на сохранность, обеспечение безопасности и создание необходимых условий по проживанию и пользованию помещениями, придомовым земельным участком и расположенными на нем элементами благоустройства и озеленения. Основные нормы по содержанию общего имущества многоквартирного дома закреплены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме(утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 г. N 491), Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда (утверждены Постановлением Госстроя РФ от 01.01.01 г. N 170).
Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:
1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;
2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;
3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;
4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;
5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.
Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. В настоящее время действуют: минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. N 290.
