Требования

Приложение 2

Требования

к составу, содержанию и проведению экспертизы
земельно-учетной и оценочной документации

Содержание

1. Перечень правоустанавливающих и земельно-учетных документов, предоставляемых
заемщиком при оформлении ипотечного кредита под залог земельного участка. 1

2. Экспертиза правоустанавливающей и земельно-учетной документации. 2

3. Оценка стоимости земельного участка. 5

4. Пояснения по заполнению Паспорта земельного участка (землепользования) 7

1.  Перечень правоустанавливающих и земельно-учетных документов, предоставляемых заемщиком при оформлении ипотечного кредита под залог земельного участка

В дополнение к установленному Инструкцией (Приложения 2.1, 2.2.) списку документов, клиентом для получения земельно-ипотечного кредита представляются:

1.1.  Свидетельство о государственной регистрации права собственности (подлинник и нотариально заверенная копия), выданное органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В свидетельстве должны быть указаны: дата выдачи; документы, послужившие основанием для регистрации права собственности; наименование субъекта (субъектов) права - юридического или физического лица - с указанием точного адреса его местонахождения и документов, удостоверяющих лицо и финансовые реквизиты; сведения о внесении в единый государственный реестр юридических лиц (для юридических лиц); категория земель (целевое назначение) и разрешенное использование; адрес объекта права (земельного участка); площадь земельного участка; кадастровый условный номер участка; наличие ограничений (обременений) права; сведения о произведенной записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.2.  Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и справка о содержании правоустанавливающих документов на земельный участок (подлинники) по установленной Минюстом России форме с датой выдачи не более одного месяца до дня принятия решения уполномоченным органом Банка.

В выписке должно быть отражено: соответствие сведений, указанных в выписке, сведениям, указанным в свидетельстве; наличие сведений об обременениях объекта недвижимости (сервитуты); сведения о наличии правопритязаний или прав третьих лиц на передаваемые в залог земельные участки.

1.3.  Кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра - подлинник), выданный соответствующим подразделением Федерального государственного унитарного предприятия земельной кадастровой палаты () и содержащий:

·  кадастровый или условный номер участка, его наименование и местоположение; предыдущие номера; категорию и разрешенное использование земель; фактическое использование; площадь, кадастровую или нормативную цену; сведения о правах (правообладатель, вид права, наличие арестов и запретов); дополнительные сведения для регистрации сделки, в результате которой образован земельный участок (регистрационный номер в Окружном кадастровом управлении (ОКУ), номера образованных участков, номера ликвидированных участков);

·  план (чертеж, схема) границ земельного участка.

1.4.  План землепользования (ситуационный) с указанием смежных землепользований и экспликацией земельных угодий, а при его отсутствии – фрагмент (выкопировка) плана землепользования сельскохозяйственной организации, другого землепользователя из состава земель которых был выделен данный земельный участок (простая копия в границах, определенных при постановке земельного участка на кадастровый учет, подписанная собственником земельного участка). При отсутствии плана землепользования, в качестве такового могут использоваться графические проекты внутрихозяйственного землеустройства, почвенные, геоботанические, мелиоративные и другие карты с топографической основой, позволяющей четко идентифицировать земельный участок и установить его фактическое использование.

1.5.  Справка о размере земельного налога с единицы площади (подлинник).

1.6.  Договоры, оформляющие обременение прав на земельный участок (к примеру, договор аренды, заключенный на срок более одного года и прошедший государственную регистрацию в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним) (в нотариально заверенных копиях).

1.7.  Отчет независимого оценщика об оценке рыночной стоимости земельного участка (в подлиннике), в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (предоставляется по усмотрению заемщика).

1.8.  Паспорт земельного участка (землевладения) в соответствии с Приложением 4 к Временному положению о выдаче и сопровождении в ипотечных кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения в рамках пилотных проектов .

1.9.  Протокол заседания совета директоров акционерного общества с решением об оценке рыночной стоимости земельного участка в порядке статьи 77 ФЗ «Об акционерных обществах» (в копии, заверенной залогодателем).

1.10. Протокол (решение) уполномоченного органа залогодателя, содержащий решение о совершении залоговой сделки, - в случае, когда в соответствии с законодательством (залоговая сделка является крупной) и/или учредительными документами залогодателя требуется такое решение (в подлиннике).

1.11. Документы, подтверждающие переход к залогодателю (возникновение у залогодателя) права собственности на земельный участок (договор купли-продажи и др.) (в нотариально заверенных копиях).

2.  Экспертиза правоустанавливающей и земельно-учетной документации

Экспертиза документации призвана гарантировать исполнение обязательств по договору об ипотеке и сведение возможных рисков к минимуму.

Перед заключением договора ипотеки земельного участка должна быть осуществлена проверка правоспособности (способности иметь права и нести обязанности) залогодателя.

Целью правовой экспертизы представленных заемщиком правоустанавливающих документов и иной документации в отношении заявленного в качестве объекта залога земельного участка, является установление: правового состояния объекта залога и юридической силы правоустанавливающих документов; действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления сделки, в том числе их соответствие установленным законодательством требованиям; сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов, притязаниях иных лиц, зарегистрированных сделок и иных запрещений, препятствующих заключению сделки с данным объектом.

По результатам экспертизы принимается решение о возможности заключения сделки либо об отказе от нее.

2.1. Правоустанавливающие и земельно-учетные документы

В процессе экспертизы указанных документов устанавливается:

- соответствие правоустанавливающих документов на закладываемые земельные участки действующему законодательству;

- соответствие записей (сведений) в ЕГРП, указанным в свидетельствах о государственной регистрации права на данные участки и данным государственного кадастрового учета;

- наличие (отсутствие) ограничений (обременений) права и иных обязательств, арестов и запретов, правопритязаний третьих лиц (не поданы ли на государственную регистрацию документы для перехода права собственности на земельный участок третьему лицу);

- наличие (отсутствие) преимущественного права каких-либо лиц на приобретение данного объекта недвижимости и т. д. по закону или иным обстоятельствам;

- возможность однозначной идентификации предлагаемого для залога земельного участка;

- фактическое использование земельного участка и его культуртехническое состояние;

- наличие особенностей совершения сделок с данным земельным участком.

Предмет ипотеки определяется указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Признаки, указанные в документах, должны быть достаточны для идентификации земельного участка как для сторон по договору, так и для регистрирующего органа и суда. При отсутствии в свидетельствах четкой идентификации принадлежащих залогодателю земельных участков существует риск ненадлежащего описания предмета ипотеки, что может привести к признанию договора об ипотеке незаключенным.

При экспертизе правоустанавливающих документов следует иметь в виду, что, если право собственности у залогодателя возникло до введения в действие Федерального закона от 01.01.01 г. N 122-ФЗ (в ред. от 9 июня 2003 г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", но было зарегистрировано в органах, осуществлявших регистрацию прав до создания регистрирующих органов, то в соответствии со статьей 6 указанного Закона регистрация права собственности и договора ипотеки может быть произведена одновременно.

2.2. Проверка полномочий юридических лиц: подписывающих договор об ипотеке земельного участка

Основными потенциальными залогодателями могут быть акционерные общества (АО), общества с ограниченной ответственностью и некоммерческие организации.

2.2.1. Акционерные общества

При принятии в ипотеку земельных участков принадлежащих на праве собственности акционерному обществу, необходимо: проверять наличие признаков крупной сделки или сделки с заинтересованностью; получить решение совета директоров или общего собрания акционеров.

В соответствии со статьями 78 и 81 Закона "Об акционерных обществах" договоры залога входят в перечень сделок, которые могут быть признаны крупными сделками и сделками с заинтересованностью.

Согласно ст. 79 указанного Закона для заключения акционерным обществом договора залога, подпадающего под категорию крупных сделок, при стоимости передаваемого в залог имущества от 25 до 50% балансовой стоимости активов общества (определенной по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату), необходимо наличие единогласного решения совета директоров (наблюдательного совета) общества. При этом не учитываются голоса выбывших членов совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Если единогласие совета директоров (наблюдательного совета) общества по вопросу об одобрении крупной сделки отсутствует, то вопрос об одобрении такой сделки может быть вынесен на решение общего собрания акционеров.

Решение о заключении договора о залоге, предметом которого является имущество стоимостью более 50% балансовой стоимости активов общества, принимается общим собранием акционеров большинством в три четверти голосов акционеров - владельцев голосующих акций.

В соответствии с п. 4 ст. 79 указанного Закона, в решении об одобрении крупной сделки должны быть указаны лицо (лица), являющееся ее стороной (сторонами), цена, предмет сделки и иные существенные условия договора.

2.2.2. Общества с ограниченной ответственностью (ООО)

Для ипотеки также могут являться крупными сделками или сделками с заинтересованностью. В соответствии со ст. 46 Федерального закона -ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер, является сделка, сумма которой составляет более 25% стоимости имущества общества.

Для совершения таких сделок, если иное не предусмотрено уставом, необходимо согласие общего собрания участников ООО. Хотя для требование, как к АО не установлено, тем не менее, в решении об одобрении сделки для должны быть указаны все существенные условия договора ипотеки.

2.2.3. Некоммерческие организации

Поскольку некоммерческая организация является субъектом со специальной правоспособностью (ст. 50 ГК РФ), сделка по залогу имущества должна соответствовать учредительным документам, т. е. быть прямо разрешена ими или, как минимум, заключаться с целью, для которой данная организация создана. Если учредительными документами не предусмотрена возможность залога недвижимого имущества данной организации, то для заключения договора залога необходимо внесение соответствующих изменений в учредительные документы и получение согласия учредителей на залог имущества. В ином случае договор ипотеки может быть признан ничтожной сделкой.

2.2.4. Полномочия представителя, подписывающего договор

При заключении договора ипотеки должны проверяться полномочия представителя залогодателя, подписывающего договор. Помимо признаков крупной сделки, необходимо проверять, не ограничены ли полномочия данного лица учредительными документами. Если лицо действует на основании доверенности, то следует проверять, дает ли доверенность право на заключение таких договоров, а также заверена ли она нотариально.

3.  Оценка стоимости земельного участка

Экспертиза материалов оценки стоимости предлагаемых в залог земельных участков проводится на предмет их соответствия принципам и требованиям, предъявляемым к оценке рыночной стоимости земли и доказательности содержащихся в них сведений.

3.1. Особенности оценки рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения

3.1.1.  Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

3.1.2.  Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

- сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

- земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

3.1.3.  Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

3.1.4.  При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости учитываются плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К основным факторам, определяющим плодородие земельного участка относятся качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, отражающие агропроизводственные свойства почв (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность, рельеф, микроклимат, показатели проявления негативных последствий, таких как водная и ветровая эрозия, вторичное засоление и заболачивание, загрязнение и пр., развитие которых может способствовать переводу земель в другие категории, снижению плодородия почв и рыночной стоимости земель и др.).

3.1.5.  При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной ренты, земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену. Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При расчете валового дохода с пашни может быть учтена возможность получения нескольких урожаев в течение одного сезона по овощной продукции и продукции лекарственных растений.

Материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т. п. в натуральном выражении. При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения. Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

3.1.6.  Залежь оценивается методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид (виды) сельскохозяйственных угодий.

3.1.7.  Валовой доход с сенокосов и пастбищ определяется исходя из их нормативной урожайности, которая определяется путем ее пересчета в кормовые единицы. Величина валового дохода определяется на основе рыночной цены овса.

3.1.8.  Валовой доход от многолетних насаждений определяется исходя из периодичности их плодоношения и нормативной урожайности плодово-ягодной продукции. При этом учитываются: возраст многолетних насаждений; породно-сортовой состав многолетних насаждений; особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка; возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

3.1.9.  При определении рыночной стоимости земельных участков может использоваться информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки.

3.2. Требования к содержанию отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, передаваемого в залог

3.2.1.  Результаты оценки должны быть оформлены в виде письменного отчета об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации.

3.2.2.  При оценке рыночной стоимости земельного участка должны учитываться его целевое назначение и разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок. Рыночная стоимость земельного участка изменяется с изменением любой из перечисленных его правовых характеристик.

3.2.3.  Письменный отчет об оценке должен содержать:

- дату составления и порядковый номер отчета;

- юридический адрес оценщика и сведения о наличии у него лицензии на осуществление оценочной деятельности с указанием порядкового номера и даты выдачи этой лицензии, органа, ее выдавшего, а также срока, на который данная лицензия выдана;

- характеристику состояния рынка земли и недвижимости;

- описание земельного участка и его улучшений (точное указание местоположения, целевое назначение и разрешенное использование, обременения правами третьих лиц и т. д.);

- критерии и причины отступления от определения рыночной стоимости объекта оценки (если при проведении оценки земельного участка определялись иные виды стоимости);

- стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости и обоснование их использования;

- перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

Итоговая величина стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. В договоре может быть предусмотрено, что итоговая величина стоимости земельного участка определяется в виде диапазона величин.

При этом следует иметь в виду, что рекомендуемая оценка стоимости земельного участка может быть признана для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки прошло не более 6 месяцев.

3.2.4.  В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости земельного участка, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же земельного участка, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора, или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

3.2.5.  Контроль исполнения стандартов по оценке стоимости земельных участков, выступающих в качестве залога, может осуществляться при помощи мониторинга цен залога и цен продажи земельных участков.

4.  Пояснения по заполнению Паспорта земельного участка (землепользования)

4.1.  Паспорт земельного участка (землепользования) заполняется залогодателем на основании данных земельного кадастра, государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства, и результатов последнего тура специальных обследований (почвенного, геоботанического, агромелиоративного и т. п.) и удостоверяется его подписью.

4.2.  В пункте 1. указываются адресные ориентиры земельного участка – область, район, муниципальное образование, поселок, деревня и другие ориентиры.

4.3.  В пункте 2. записывается наименование объекта, расположенного в границах земельного участка или за его пределами и выбранного в качестве ориентира, относительно которого устанавливается местоположение земельного участка. Если ориентир расположен за пределами земельного участка, то заносится запись – « участок находится примерно в ____», указывается величина и единица измерения от ориентира до земельного участка, или же – «участок находится от ориентира по направлению на_____», заносится направление от ориентира на земельный участок. Ориентиром является однозначно понимаемый локальный объект местности, выбранный для описания местоположения земельного участка.

Если объекту, выбранному в качестве ориентира, в установленном порядке присвоен почтовый адрес, то местоположение земельного участка указывается следующим образом – наименование населенного пункта, условное сокращенное обозначение адресной единицы (ул., пр., пер. и т. д.), наименование адресной единицы, номер дома (строения).

4.4.  В пункте 3. приводятся данные о правообладателе земельного участка:

- физическом лице – фамилия, инициалы, ИНН (при отсутствии ИНН указываются наименование, серия и номер документа, удостоверяющего личность);

- юридическом лице – наименование, например: поле», фермерское хозяйство «Хлебное», код ОКПО, ИНН.

В случае общей собственности указываются данные о всех правообладателях.

4.5.  В пункте 4. приводится юридический адрес залогодателя

4.6.  В пункте 5. указываются регистрирующий орган, свидетельство о внесении в единый реестр юридических лиц и т. д.

4.7.  В пункте 6. записывается наименование земельного участка, присвоенное при постановке его на государственный кадастровый учет. Земельные участки, учтенные в качестве объекта недвижимого имущества, имеют наименование «землепользование». Составные земельные участки – «Единое землепользование».

4.8.  В пункте 7.

В столбце 2 указывается площадь земельного участка, установленная на основании материалов межевания и свидетельства на право собственности.

В столбце 3 «Категория земель», если категория установлена для всего земельного участка, то в строку заносится слово «весь». Если категория установлена только на часть (или части) земельного участка, то заносится номер части (номера частей) земельного участка и его площадь. Категория земель определяется в соответствии с оформленными в установленном порядке правоудостоверящими документами.

Если категория земель не указана в правоудостоверяющих документах, она определяется на основании сведений, содержащихся в земельно-кадастровой документации.

Столбец 4 заполняется в соответствии с имеющим юридическую силу документом, которым устанавливается данное разрешенное использование. Если разрешенное использование не установлено, записывается цель предоставления, указанная в акте органа власти о предоставлении земельного участка.

В столбце 5 вид фактического использования указывается на основании документов о межевании и (или) в соответствии с поданным в организацию, осуществляющую исполнительные функции по ведению государственного земельного кадастра, заявлением собственника о выбранном виде разрешенного использования земельного участка.

4.9.  В пункте 8. отражение сведений о правах осуществляется на основании полученной письменной информации о зарегистрированных правах (выписки из Единого государственного реестра прав, правоудостоверяющем документе о наличии вещных прав).

4.10.  В пункте 9.

в столбце 2 указываются виды сервитутов (право прохода и проезда через земельный участок; право проведения работ по прокладке, ремонту и обслуживанию линий коммуникаций; право проведения ремонтно-строительных работ; право производства изыскательских и исследовательских работ; право проведения дренажных работ; право прогона скота; право природоохранной деятельности и др.) и обременений (ограничений) на земельный участок и содержание этого права (арест, запрет на продажу или иное отчуждение земельного участка определенному кругу лиц, запрет на сдачу в аренду, запрет на изменение функционального использования, запрет на отдельные виды деятельности, связанные с использованием земельного участка, особый режим использования земельного участка в охранных зонах, иные ограничения и обременения, предусмотренные законодательством Российской Федерации, договорами или решением суда);

в столбце 3 указывается площадь земельного участка и его части, на которые у правообладателя зарегистрированы сервитуты и обременения (ограничения);

в столбец 5 заносятся сведения о субъекте (объекте) в пользу которого установлено обременение (ограничение), при наличии этих сведений в правоустанавливающих документах.

4.11.  В пункте 10. вносятся данные о структуре земель участка, предлагаемого в качестве залогового облечения по кредиту, на основании документов государственного земельного кадастра и учета земель.

4.12.  Пункт 11. заполняется на основании данных государственного земельного кадастра, государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства и результаты последнего тура специальных обследований (почвенного, геоботанического, агромелиоративного и т. п.), проводимых в системе «Роснедвижимость» и Минсельхоза России.

4.13.  В пункте 12 столбец 3 заполняется при наличии данных по оценке рыночной стоимости земельного участка.