Дополнения в анализ состояния и тенденций развития нижегородского рынка жилой недвижимости

1. Расселение населения по районам города Нижнего Новгорода (по численности) представлено в приведенной ниже диаграмме. Сведения об объемах жилья и обеспеченности жильем, а так же о темпах ввода имеется в представленном нами «Обзоре рынка жилья».

Расселение населения по районам города Нижнего Новгорода

по состоянию на 2007 год (факт).

Источник: и сайт http://www. admgor. *****

2. Жилье покупает, в основном, нижегородцы, однако, по нашим сведениям, среди покупателей имеются и москвичи, и граждане стран СНГ. Однако более точных сведений (в процентном соотношении) предоставить не можем.

В аренду жилье сдают, как правило, граждане, имеющие в своем распоряжении свободные квартиры, либо пенсионеры, сдающие свободные комнаты в квартирах, где они проживают сами, а также частные инвесторы, которые приобрели квартиры на начальном этапе строительства, произвели отделку и сдают их в аренду. Как правило, это квартиры с евроотделкой, оборудованные мебелью и бытовой техникой.

3 и 5. Данные по объему жилья и обеспеченности жильем к 2020 году имеются в нашем Обзоре (Потенциальный объем ввода жилья до 2020 года оценивается в 20,149 миллионов квадратных метров, к 2020 году город Нижний Новгород по обеспеченности жильем и по темпам строительства выйдет на те нормативы, которые сейчас приняты в Европе – 35 квадратных метров на человека).

Расселение населения по районам города Нижнего Новгорода

по состоянию на 2011 год (прогноз).

Источник:

9. О планах органов власти в области жилищного строительства уже было упомянуто в представленном нами «Обзоре рынка жилья», а именно:

  реализация программы «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» легла в основу программы губернатора о вводе жилья в 2007 году (темпы ввода указаны).

  реализация программы «Реконструкция жилищного фонда в городе Нижнем Новгороде на период до 2012 года, где определены планы до 2020 года.

Для стабилизации на рынке жилья городская и областная администрации планируют увеличивать объемы муниципального строительства. Средняя стоимость одного квадратного метра жилья с муниципальной отделкой в Нижнем Новгороде, учитывая затраты на подведение инженерных коммуникаций и получение необходимой рентабельности для исполнителя работ, на сегодняшний день составляетрублей. Утверждены программы, согласно которым в этом году в Нижнем Новгороде должно быть построено 112 тысяч квадратных метров такого жилья, а в районах – около 80 тысяч квадратных метров. Часть будет предоставлена для переселенцев из ветхого и аварийного фонда, часть – участникам вновь создаваемой программы «Социальная ипотека».

Объемы ввода муниципального жилья представлены на диаграмме «Изменение объемов жилищного фонда города Нижнего Новгорода за счет ввода новых площадей» в нашем Обзоре.

Кроме того, муниципальные власти выкупают (либо взаимно зачитываются при оформлении земельного участка и согласовании документов) у застройщиков часть квартир под ветхий фонд.

Правительство Нижегородской области намерено комплексно застраивать микрорайоны Нижнего Новгорода. Об этом журналистам 2 марта 2007 года по итогам заседания градостроительного совета сообщил губернатор Нижегородской области Валерий Шанцев. По его словам, практика, при которой инвестор готов построить один или два дома, себя не оправдывает. В частности, Валерий Шанцев отметил, что при одиночном строительстве зачастую не принимается во внимание социальная и прочая инфраструктура, необходимая для полноценного функционирования микрорайона.

«Для того, чтобы комплексно застраивать микрорайон, мы будем указывать инвесторам, где именно надо построить дом или другое здание. Проект застройки будет прорабатываться за счет средств областного или городского бюджета. Это позволит застраивать микрорайон в строгом соответствии с планами», – пояснил Шанцев.[1]

4. С 2007 года в городе Нижнем Новгороде будет преобладать индустриальное (монолитное и крупнопанельное) строительство жилья. Доля крупнопанельного строительства в общем объеме строительства жилья в 2007 году составит 32%, а в 2012 году – 50%, тогда как в 2006 году этот показатель был равен 30%. Доля каркасно – монолитного строительства в 2007 году составит 22, а в 2012 году – 35%, тогда как в 2006 году — лишь 10%. Между тем, доля кирпичного строительства в Нижнем Новгороде снизилась с 60% в 2006 году до 46% в 2007 году, а к 2012 году снизится до 15%. Это связано с тем, что индустриальное строительство позволяет выполнить программу возведения жилья в более крупных объемах и в более сжатые сроки.

10. Карта с сайта Администрации города Нижнего Новгорода. На ней показаны все участки, на которых планируется строительство жилья.

Карта города Нижнего Новгорода в разрезе земельных участков под строительство.

Источник: http://www. admgor. *****/5/1.html[2]

На представленной карте обозначены следующие типы земельных участков.

1–й слой – фиолетовый – свободные от расселения земельные участки, определенные под жилищное строительство, определенные «Программой развития жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктуры города Нижнего Новгорода на период до 2010 года».

2–ой слой – фиолетовая сетка – резервные территории, определенные под перспективное строительство.

3–ий слой – желтый – земельные участки, где сосредоточены непригодные для проживания жилые дома.

4–ый слой – красный – границы земельных участков, по которым разработана и утверждена документация по планировке территорий, оформлена или оформляется ИРД на проектирование.

5–ый слой – синий – площадки перспективного жилищного строительства на реконструируемых территориях, определенные «Программой развития жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктуры города Нижнего Новгорода на период до 2010 года».

Общая емкость всех площадок города составляет 24,8 млн. кв. м, выход жилья на перспективных, с позиции освоения площадках – 8,8 млн. кв. м.

По структуре площадки подразделяются следующим образом:

Наименование	Общая емкость жилья на площадках многоквартирного жилищного строительства, млн. кв. м.	Ожидаемый выход жилья до 2010 года, млн. кв. м.
Площадки, на которых ведется строительство, разработана и утверждена документация по планировке территорий, оформлена или оформляется исходно-разрешительная документация.	1,71	1,71
Площадки перспективного жилищного строительства, определенные «Программой развития жилищного фонда, социальной сферы, инженерной и транспортной инфраструктурой города Нижнего Новгорода» (МУП ИРГ «НижегородНИИгражданпроект»).	4,25	0,96
Резервные площадки.	2,84	–
Индивидуальное жилищное строительство.	–	0,23
ИТОГО:	8,8	2,9

На площадках, где в настоящее время ведется строительство, проектирование или оформляется исходно – разрешительная документация, выход жилья составит 1,71 миллиона квадратных метров жилья.

На наиболее перспективных для комплексного освоения площадках общей емкостью 4,25 миллиона квадратных метров в течение ближайших пяти лет ожидается выход жилья 0,96 миллиона квадратных метров. Резервные площадки с емкостью 2,84 миллиона квадратных метров, на которых строительство возможно, но до 2010 года не планируется. Кроме того, индивидуальное жилищное строительство в объеме 0,23 миллиона квадратных метров. Таким образом, ожидаемый выход жилья до 2010 года составит 33% от общей емкости перспективных, с позиции освоения площадок.

Площадь ветхого жилищного фонда (на карте он обозначен желтым цветом) на территории города составляет 330,6 тысяч квадратных метров (1,3% от общей площади жилого фонда города).

Муниципальный ветхий жилой фонд составляет 288 тысяч квадратных метров жилья.

До 2010 года предполагается расселить около 120 тысяч квадратных метров жилья, тем самым, сократив площадь ветхого фонда более чем на треть.[3]

Кроме того, имеется «Адресный перечень площадок перспективного строительства в городе Нижнем Новгороде», представленный в Приложение 2 к Постановлению Городской Думы города Нижнего Новгорода от 01.01.2001 N 4 «Об утверждении муниципальной адресной программы сноса и реконструкции ветхого жилого фонда в городе Нижнем Новгороде».

6, 7 и 11. Доступность жилья

Если под совокупным годовым доходом жителей города Нижнего Новгорода принимать среднюю номинальную начисленную заработную плату по крупным и средним предприятиям, которая по официальным данным за январь – июнь 2007 года составила 11 846,4 рублей,[4] то совокупный годовой доход семьи, состоящей из двух человек, составит 284 314 рублей в год.

Средние цены на первичном рынке жилья города Нижнего Новгорода в августе месяце составляли 44 193 руб./кв. м, на вторичном – 41 240 руб./кв. м.

Площадь квартиры для дальнейших расчетов условно принята в размере 45 квадратных метров.

Для расчета обеспеченности жильем в динамике в качестве темпа роста денежных доходов берем темпы, представленные в стратегии развития Нижегородской области до 2020 года, в соответствии с которой к 2011 году среднедушевые доходы вырастут на 8,5%, а к 2020 году– на 306%. Используя эти данные, получаем, что средний доход семьи, состоящей из двух человек, в 2011 году составит 308 517 рублей, в 2020 году – 870 460 рублей.

Цены на квадратный метр жилья в Нижнем Новгороде в среднесрочной перспективе, а тем более, в долгосрочной, предсказать довольно трудно, поэтому в качестве средних темпов роста цен возьмем уровень инфляции – 8% в год. Тогда обеспеченность жильем будет выглядеть следующим образом.

	Доля совокупного дохода семьи в стоимости квартиры
2007 год	2011 год	2020 год
На первичном рынке	14%	11%	16%
На вторичном рынке	15%	12%	17%

Заметим, что все расчеты выполнены с большими допущениями, без учета иных факторов (например, резкого скачка роста цен на жилье, несоответствие заложенного темпа роста доходов реальному доходу и т. п.), которые могут повлиять на полученные показатели.

Доступное жилье представляет собой жилье, которое могут себе позволить приобрести широкие массы населения. Доступное жилье – это не то же самое, что и дешевое жилье, поскольку доступным жильем для многих граждан сегодня могут быть даже квартиры в новостройках, покупаемые в кредит. Доступное жилье, таким образом, характеризуется той долей населения, которая может его приобрести – по существующим на данный момент ценам, в соответствии с социальными стандартами по площади и комфортности, за счет собственных или кредитных средств. Доступное жилье сегодня предоставляется гражданам, чаще всего, в виде ипотеки – именно ипотечный кредит позволяет приобрести недвижимость при наличии всего лишь части от всей суммы стоимости жилья.

Исследования показывают, что россияне не готовы тратить на недвижимость более 1,8 – 2 годовых доходов семьи.[5] Поэтому стоимость жилья, которое могут приобрести сегодня нижегородцы, составляет не более 568 627 рублей, то есть стоимость одного квадратного метра доступного жилья должна стоить 12 636 рублей (при площади квартиры 45 кв. м). На настоящее же время стоимость 1 кв. м на первичном, либо вторичном рынке составляет в среднем 43000 рублей.

Таким образом, стоимость квартиры площадью 45 квадратных метров составит 1.935.000 рублей, то есть для покупки жилья семья будет откладывать свой годовой доход не менее семи лет.

Таким образом, с точки зрения доходов среднего жителя города Нижнего Новгорода жилье, предлагаемое сегодня на рынке по выше названным ценам, не является доступным.

Часть населения, ежемесячный доход которых составляет не менее 25000 рублей на одного члена семьи, имеет возможность приобрести жилье по ипотечному кредитованию, однако доля такого населения на сегодня, по нашем подсчета, составляет не более 15% от общего числа жителей.

Именно данная категория граждан и будет формировать спрос на рынке жилья в ближайшее время.

ДОПОЛНЕНИЯ В АНАЛИЗ

СОСТОЯНИЯ И ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ

НИЖЕГОРОДСКОГО РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Обзор подготовила

Заместитель Генерального директора

по оценочной деятельности

E – mail: *****@***ru

Телефон: (8– 9929

Нижний Новгород

Октябрь

2007

[1] Арсений Соловей (http://abm. *****/index. phtml? rid=14&fid=116&sid=5&nid=18011)

[2] Новости Администрации города Нижнего Новгорода на сайте http://www. admgor. ***** от 01.01.2001 года: Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» с 2006 ПО 2010 год на территории города Нижнего Новгорода.

[3] Новости Администрации города Нижнего Новгорода на сайте http://www. admgor. ***** от 01.01.2001 года: Реализация национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» с 2006 ПО 2010 год на территории города Нижнего Новгорода.

[4] http://www. admgor. *****

[5] http://www. *****/print. php?22980