аспирант кафедры «Предпринимательское право»
ФГБОУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
Научный руководитель: д. ю.н., проф.,
Общее имущество многоквартирного дома как объект управления
В статье автор исследует правовую сущность общего имущества многоквартирного дома и его целевое назначение.
Ключевые слова: общее имущество многоквартирного дома, управление многоквартирным домом.
Несмотря на то, что многоквартирный дом как объект гражданского оборота, в том числе и как объект управления, исследуется уже длительное время, многие вопросы как теоретического, так и практического характера остаются нерешенными и вызывают массу дискуссий. Глава VIII Жилищного кодекса РФ[1] (далее ЖК РФ) названа «Управление многоквартирным домом», несмотря на то, что регулируемые отношения не распространяются на находящиеся внутри здания жилые помещения. Согласно ст. 161 ЖК РФ к объекту, который подлежит управлению, относится только общее имущество в многоквартирном доме.
Характерной чертой общего имущества является то, что все объекты, входящие в него, не являются самостоятельными объектами вещного права. Как указал Конституционный Суд РФ в своем Определении от 01.01.01 -О[2], признаком общего имущества многоквартирного дома является отсутствие у него самостоятельного назначения. В Постановлении Конституционного Суда РФ от 28 мая 2010 [3] правовая сущность исследуемого имущества сведена к тому, что оно не имеет самостоятельной потребительской ценности и предназначено, прежде всего, для обеспечения возможности пользования жилыми помещениями.
Пообъектный состав общего имущества многоквартирного дома прямо указан в ст. 36 ЖК РФ, где основным признаком, характерным для данного имущества, является обслуживание двух и более помещений в многоквартирном доме.
На это указал и Верховный Суд РФ в своем Определении от 01.01.01 -61[4], установив, что жилые помещения (квартиры) в многоквартирных домах относятся к сложным вещам, где главной вещью является сама квартира, т. к. она удовлетворяет жилищные потребности граждан, а другие общие помещения дома, находящиеся в общем пользовании, предназначены для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связаны с ней общим назначением. Соответственно, Верховный Суд РФ выделил признаки общего имущества, содержащиеся в ст. ст. 134 и 135 ГК РФ, при этом указав на специальную регламентацию отношений, возникающих при пользовании жилыми помещениями. Такую же позицию занял и ФАС Северо-Западного округа в своем Постановлении от 01.01.01 № А/01[5].
К такому же выводу пришли многие ученые, считая, что та часть многоквартирного дома, которая не относится к жилой, предназначена для обслуживания жилых помещений, являясь принадлежностью[6] (если подойти к данному вопросу с субъективной точки зрения, то следует рассматривать не имущество, а долю в праве на общее имущество как принадлежность[7]).
Однако не все авторы придерживаются такого же мнения. Некоторые правоведы считают, что рассматривать жилое помещение и имущество, находящееся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, как сложную вещь или главную вещь и принадлежности было бы неправильно. Тем более, что такой подход вызывает сложности при объяснении механизма управления имуществом, которое не самостоятельно в гражданском обороте.
Также, некоторые правоведы указывают на то, что в гражданско-правовой доктрине прочно укоренилось представление о сложной вещи как совокупности физически не связанных между собой вещей и отсутствие такой связи дает возможность сторонам договора включать по своему усмотрению в состав сложной вещи те или иные элементы в пределах их общего назначения[8]. Что же касается элементов многоквартирного дома (помещений, коммуникаций и оборудования), то их невозможно представить без физической связи между собой, скрепленных, так называемой, ригидной связью («ригидный» от лат. rigidus – твердый, жесткий), когда все элементы сложной вещи находятся в жесткой однозначной причинной связи, как любые механизмы машины.
Конечно, в любой научной работе следует опираться на доктрину, однако действующее законодательство имеет не менее важное значение для исследования. Так вот, ст. 134 ГК РФ относит к сложным вещам образующие единое целое разнородные вещи, при этом, не указывает каким именно образом происходит образование таких вещей, т. е. скреплены они механически или нет. Следовательно, для законодателя не имеет значение степень физической связи между элементами сложной вещи.
Можно также добавить, что когда речь идет об общем имуществе многоквартирного дома, то собственники помещений не обладают правом включать или исключать какие либо элементы при заключении договора. Если говорить о собственниках отдельных помещений, то они в сделках, связанных с передачей прав на данные помещения, вообще не упоминают общее имущество многоквартирного дома. Что же касается случая, когда у всех помещений один собственник, то и тогда при заключении сделки, последний не может общее имущество жилого дома дробить на отдельные элементы (например, отчуждать все жилые помещения и общее имущество за исключением лифтов и лифтовых шахт). В последнем случае многоквартирный дом следует рассматривать как единую, юридически неделимую вещь (ст. 133 ГК РФ).
Помимо этого, противники теории о сложной вещи, указывают на присущие ей свойства, отличные от свойств отдельных элементов. Речь идет о том, что собранные воедино компоненты дают «сверхсуммарный эффект»[9], который позволяет возникнуть новому объекту, по своему существу значительно отличному от составляющих его компонентов. Они полагают, что в данном случае такого не происходит, т. к. квартира, если ее представлять элементом сложной вещи, как раз и содержит в себе всю сущность и все необходимые свойства, чтобы отвечать своему предназначению.
Однако с таким утверждением трудно согласиться. Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ, квартира, как и любое иное жилое помещение, должна быть пригодна для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства[10]). Для того, чтобы жилое помещение отвечало данным законодательным требованиям, как раз и необходимо обслуживающее ее общее имущество многоквартирного дома. В противном случае, та же квартира, без подачи в нее электричества, тепла, воды, без конструкций, обеспечивающих проход в нее (лестниц, лифта), превращается в изолированный объект недвижимости, непригодный для проживания людей. Отсюда, вся сущность и все необходимые свойства жилого помещения аккумулируются в квартире, только благодаря эффективному функционированию общего имущества многоквартирного дома, обслуживающего жилые помещения.
В этой связи интерес вызывает концепция и , которые предлагают всю совокупность имущества многоквартирного дома считать принципиально новым объектом – имущественным комплексом, представляющим сложный неделимый недвижимый композитный объект, в составе которого существует главная вещь и неотделимая от нее принадлежность. Исходя из этого, указанные авторы считают неоправданным исключение из юридического лексикона понятие домовладение, которое наиболее полно отражает смысл понятия изучаемого объекта, включающего в себя как помещение, где проживает собственник, так и права на обеспечивающую домовую инфраструктуру[11].
Однако считать совокупность имущества, входящего в состав многоквартирного дома, имущественным комплексом было бы неправильным. Законодатель уже употребляет такую терминологию описывая предприятие (ст. 132 ГК РФ). При этом, допускается, что любая составная часть такого имущественного комплекса может быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. По вполне понятным причинам такое положение не может быть применено по отношению к элементам общего имущества многоквартирного дома. Помимо этого, к общему имуществу многоквартирного дома относится только имущество, механически связанное между собой в пределах конструкции многоквартирного дома, а также строения, находящиеся на участке земли, также относящегося к общему имуществу. Что касается остального имущества, которое хоть и используется для обслуживания дома, но вполне отделимо от него (например, сантехнические инструменты, метла, лопаты и тому подобное), то распространять не него правовой режим общего имущества не следует. Если говорить о предприятии, то там, как раз, все имущество, которое необходимо для его работы и обслуживания, входит в состав имущественного комплекса.
Теперь, что касается понятия «домовладелец». Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ не использует данное понятие, оно находится в обиходе как федерального[12], так и регионального[13] законодательства. То же можно сказать и о судебных актах[14].
Домовладельцем в России до революции 1917 г. считался собственник городского здания. Согласно утратившего силу Федерального закона от 01.01.01 «О товариществах собственников жилья»[15], домовладельцем является собственник помещения в комплексе недвижимого имущества – кондоминиума, он же – участник долевой собственности на общее имущество. Тем не менее, нынешний правовой статус собственника помещения в многоквартирном доме не отвечает той сущности положения субъекта, понятие которого вкладывается в определение «домовладелец». Во всяком случае, действующее законодательство значительно ограничивает собственника помещения в праве на управление всем комплексом домового имущества. Следует иметь ввиду, что собственник помещения может реализовать свое право на управление общим имуществом многоквартирного дома только в том случае, если его волеизъявление будет совпадать с волеизъявлением большинства таких же как и он собственников. В противном случае, его воля не будет учитываться. Суть такого положения образно изложил И. Бентам: «Общность имущества напоминает близнецов –уродов, сросшихся спинами, из которых более сильный тащит более слабого[16]».
Действительным домовладельцем можно считать только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Точнее – то большинство собственников, чье решение будет принято в отношении общего имущества. В то же время, меньшинство собственников, вопреки своей воле должны будут подчиниться большинству и следовать его установлениям. В таком случае, собственник помещения не может определяться как «домовладелец», т. к. предстает в довольно «жалком» положении субъекта, возможности которого явно не соответствуют лицу, осуществляющему домовладение.
Итак, многие признаки указывают на то, что квартиру (комнату) и помещения с встроенным в них специальным оборудованием можно рассматривать как сложную вещь. Об этом говорит множественность компонентов (составных частей) вещи с внутренними границами, разделяющими эти части, их функциональную целостность, то есть использование по единому назначению.
Утверждая, что общее имущество по своему предназначению служит единственной цели – обслуживание помещений (в основном это относится к жилым помещениям), можно подвергнуть сомнению терминологию употребляемую законодателем, когда он говорит об управлении многоквартирным домом. В действительности управлению подлежит лишь обслуживающее квартиры имущество, в остальном – собственники помещений осуществляют самостоятельное управление. Более того, Федеральным законом от 4 июня 2011 [17] ст.161 ЖК РФ была дополнена частью 1.1., в которой раскрывается сущность действий по надлежащему содержанию общего имущества. В данной норме законодатель, так же, не упоминает жилые помещения в многоквартирном доме, и это лишний раз подтверждает, что управлению подлежит только общее имущество и ничто более.
Данный подход очень важен, т. к. многие субъекты, действующие по договору управления общим имуществом многоквартирного дома, забываясь, действительно начинают управлять всем многоквартирным домом, при этом активно вторгаясь в те права граждан, которые последние приобретают, становясь собственниками помещений. Более того, указанные субъекты, в некоторых случаях, ведут себя как собственники общего имущества, которое временно передано им для управления. При всем этом, не следует забывать, что даже если предположить гипотетическую возможность нахождения «обслуживающего» имущества в собственности лица, не являющегося собственником помещения, собственники помещений не могут быть лишены права извлекать полезные свойства из «обслуживающего» имущества для удовлетворения своих потребностей, поскольку в противном случае «обслуживающее» имущество перестает исполнять свою основную функцию, а именно – обслуживать помещения в многоквартирном доме[18].
Учитывая все вышеизложенное, автору представляется, что название VIII Раздела Жилищного кодекса РФ «Управление многоквартирными домами» не соответствует его реальному содержании. Соответственно, для определения действительной сущности общественных отношений, возникающих в исследуемой сфере, необходимо и название указанного раздела ЖК РФ, и название правоотношений, возникающих по этому поводу определять как «Управление общим имуществом многоквартирного дома». Тем более, что действующее законодательное установление о надлежащем содержании общего имущества в многоквартирном доме и решении вопросов пользования указанным имуществом (ч. 1 ст. 161 ЖК РФ), указывает именно на управление данным имуществом, а не на управление всем домом.
[1] Жилищный кодекс Российской Федерации от 01.01.01 (ред. от 1 апреля 2012) // Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (часть 1). Ст. 14.
[2] Определение Конституционного Суда РФ от 01.01.01 -О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб товариществ собственников жилья «Невский 163» и «Комсомольский проспект-71» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда РФ. 2009. № 6.
[3] Постановление Конституционного Суда РФ от 01.01.01 «По делу о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан , и » // Вестник Конституционного Суда РФ. 2010. № 5.
[4] Определение Верховного Суда РФ от 01.01.01 -61 // Информационная система Консультант Плюс.
[5] Информационная система Консультант Плюс.
[6] См. напр.: Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / , , и др.; под ред. . М.: Статут. 2011. С. 924; Дроздов «обслуживающей» долевой собственности // Правоведение. 2000. № 6 (233). С. 127.
[7] См.: Товарищества собственников жилья // Российская юстиция. 199. № 6.
[8] См.: Занковский имущество в многоквартирном доме: проблемы судебной практики // Вестник арбитражной практики. 2011. № 2. С.
[9] Лапач объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб. 2002. С. 353.
[10] Постановление Правительства РФ от 01.01.01 № 47 (ред. от 2 августа 2007) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собрание законодательства РФ. 2006. № 6. Ст. 702.
[11] См.: , Чефранова дома: проблемы и решения // Информационная система Консультант Плюс.
[12] Напр.: Земельный кодекс РФ от 01.01.01 // Собрание законодательства РФ. 2001. № 44. Ст. 4147.
[13] Напр.: Закон Ивановской области от 01.01.01 «Об административных правонарушениях в Ивановской области» // Ивановская газета. 2008. № 76(4203); Закон Карачаево-Черкесской Республики от 01.01.01 «О порядке определения цены земельных участков, находящихся в собственности Карачаево-Черкесской Республики или государственная собственность на которые не разграничена при их продаже собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений» // День Республики. 2009. № 9-11.
[14] Напр.: Определение Конституционного Суда РФ от 01.01.01 -О // Информационная система Консультант Плюс; Определение Верховного Суда РФ от 17 августа 2011 11-7 // Информационная система Консультант Плюс.
[15] Федеральный закон от 01.01.01 «О товариществах собственников жилья» (утратил силу) // Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
[16] Избранные сочинения. Т. 1. СПб. 1867. С. 418.
[17] Федеральный закон от 4 июня 2011 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.
[18] См.: Дроздов жилых помещений: гражданско-правовое регулирование. М. 2006. С. 175.
