Рынок торговых центров Москвы в I полугодии 2009 г.
Характеристика предложения По итогам II квартала 2009 г. были открыты два торговых центра:
По итогам первого полугодия 2009 г. общая площадь концептуальных торговых объектов Москвы составила около 5,1 млн. кв. м. Таким образом, обеспеченность жителей Москвы площадями качественных торговых центров (GLA) достигла 250 кв. м на 1 тыс. чел.
На сегодняшний день сложилась следующая структура предложения торговых площадей в соответствии с типом торговых центров:
Как видно из диаграммы, основную долю рынка занимают торговые центры суперрегионального масштаба, в то время как уровень предложения объектов районного масштаба оценивается на уровне 7% от общего объема. Ввиду ухудшающейся конъюнктуры рынка недвижимости, а также характерной для торгового сегмента тенденции переноса сроков ввода объектов, планируемые ранее открытия других торговых объектов были перенесены на более поздние сроки. До конца 2009 г. заявлено открытие следующих значимых торговых проектов:
Таким образом, общая площадь торговых центров, заявленных к открытию до конца года, составляет около 1,28 млн. кв. м. Что касается сегмента street-ритейл, то на сегодняшний день общий объем предложения торговых помещений, выставленных на продажу, оценивается на уровне 220 тыс. кв. м. Спрос на рынке торговой недвижимости В целом первое полугодие 2009 г. характеризовалось стагнацией рынка торговой недвижимости. Уровень вакантных помещений по состоянию на конец июня достиг 12%-15% в зависимости от конкретных объектов. Таким образом, в настоящее время только в торговых центрах невостребованными являются около более 330 тыс. кв. м арендуемых площадей. Наибольшее сокращение спроса на торговые помещения наблюдается со стороны премиум-операторов. Так, в течение рассматриваемого периода закрылись магазины таких марок как: «Diesel», «Stella McCartney», «Alexander McQueen», «Глобус Гурме». Также закрылись магазины «Kookai», «Banana Mama», «Sprandi», «РТА» и «Авеню. Стиль большого города», принадлежащие к средне - и низкоценовому сегменту. Меньше всего в кризисных условиях пострадали ритейлеры, предлагающие товары повседневного спроса (супермаркеты (особенно дискаунтеры) и аптеки), в то время как наибольшее негативное влияние кризис оказал на операторов таких профилей как ювелирные изделия, одежда, обувь и др.
Сохраняющийся интерес ритейлеров к рынку иллюстрируется все еще высоким уровнем заполняемости некоторых новых торговых центров (ТРЦ «Филион», ТЦ «На беговой»). Также в настоящее время более чем на половину сдан в аренду ТРЦ «Mall of Russia», готовящийся к открытию до конца 2009 г. Данный факт свидетельствует о перспективности развития рынка качественных торговых площадей в Москве при условии удачного местоположения и эффективной концепции. В течение первого квартала наибольший интерес потенциальных инвесторов вызывали следующие типы активов:
Рынок слияний и поглощений в российском ритейле в первом полугодии 2009 г. показал бурный рост по сравнению с предыдущим периодом. Основным двигателем сделок M&A стал переход прав на активы из-за невозможности обслуживания долгов. Помимо этого, финансово стабильные сети используют возможности консолидировать свое положение в отрасли путем приобретения более слабых конкурентов. В течение первого полугодия были зафиксированы следующие сделки, некоторые из которых еще находятся в процессе заключения:
Коммерческие условия В течение I полугодия 2009 года продолжалось снижение общего уровня арендных ставок и цен продажи торговых помещений. Ставки аренды Изменение приоритета в отношениях «арендатор-собственник» вынуждает арендодателей переходить на систему арендной платы в зависимости от оборота вместо фиксированной ставки. По состоянию на конец июня 2009 г. ставки аренды на торговые площади в торговых центрах находятся в диапазоне:
Средние ставки аренды для помещений в сегменте street-ритейл на сегодняшний день, в зависимости от района и расположения помещения, варьируются в пределах от 200 до 4 000 долл. за кв. м. Максимальные ставки аренды были зафиксированы на помещения сегмента street-retail на основных торговых улицах столицы – около $4 000, крайне редко, $5 000 за кв. м/год.
Цены продажи Что касается цен продажи объектов торговой недвижимости, то их уровень также снизился. В настоящее время средняя цена за 1 кв. м торговой площади в Москве колеблется в диапазоне от 3 до 16 тыс. долл. в зависимости от расположения индивидуальных характеристик помещения (расстояние до центра, транспортная доступность, наличие витрин и др.).
Рассматриваемый период характеризуется экспонированием нескольких крупных объектов торговой недвижимости. Основные тенденции развития рынка торговой недвижимости Несмотря на неблагоприятную экономическую конъюнктуру в течение первой половины 2009 г. наблюдался рекордный ввод новых торговых площадей в составе торговых центров. Это обусловлено тем, что введенные объекты находились на завершающих этапах строительства, что сделало целесообразным их завершение и последующий ввод в эксплуатацию. На увеличение объема предложения в исследуемом периоде также повлияло перепрофилирование помещений, используемых ранее под игровые цели (бывшие казино и игровые клубы были закрыты в связи с введением в действие соответствующего закона). Среди положительных тенденций рынка необходимо отметить сохраняющийся интерес ритейлеров к качественным проектам, что иллюстрируется высоким уровнем заполняемости большинства новых объектов. Во многом это обусловлено льготными арендными ставками и удачным местоположением. В целом же уровень вакантных помещений достигает 12-15%. Таким образом, ситуацию на рынке ритейла в целом можно охарактеризовать как неблагоприятную за счет снижения не столько посещаемости торговых объектов, сколько уменьшения величины «среднего чека». Так, основной тенденцией на рынке стало постепенное сокращение розничных сетей, а также увеличение числа сделок по слиянию и поглощению. Основные торговые коридоры лишаются «имиджевых магазинов», приносящих убытки. Свои флагманские магазины на Тверской закрывают компании "Евросеть" и «Samsung». По мере увеличения уровня ротации арендаторов собственники постепенно соглашаются на компромиссное решение вопросов аренды в сторону снижения ставок с целью удержания арендаторов в объекте. Таким образом, на смену рынку, где доминировали арендодатели, пришел рынок эффективного взаимодействия собственников и ритейлеров. Спросом стала пользоваться услуга «tenant representation» - защита интересов арендатора перед собственником. На фоне роста конкуренции между арендодателями в условия аренды стали включаться дополнительные льготы (льготный курс, арендные каникулы, краткосрочные договора аренды, уменьшенный страховой депозит и др.). В условиях аренды можно отметить тенденцию к применению фиксированной рублевой ставки или ставки, выраженной в долларах, но по фиксированному обменному курсу. Также распространение приобрела форма оплаты в зависимости от оборота. Выводы и прогнозы Предложение До конца 2009 г. можно прогнозировать ввод в эксплуатацию около 500 тыс. кв. м торговых площадей. Крупнейшие проекты, которые должны быть введены до конца года – это «Золотой Вавилон – Ростокино» (кв. м), «Молл Россия» (кв. м). В 2010 г. увеличение предложения также планируется, в основном, за счет проектов, которые в настоящее время находятся на завершающей стадии реализации. Значительная часть вводимой торговой площади приходится на торговые центры, открытие которых перенесено с 2008 года. Заморожено строительство таких крупных торговых центров, как ТЦ на Поречной улице, ТЦ «Шоколад». Спрос По данным компании, с момента начала кризиса совокупный объем вакантных площадей увеличился почти в три раза и составил порядка 12-15% в зависимости от конкретного объекта. Инерционный прирост торговых площадей и сокращение спроса со стороны сетевых ритейлеров позволяет говорить о дальнейшем увеличении доли вакантных помещений. В конце 2009 г. на рынке торговой недвижимости Москвы можно ожидать относительную стабилизацию уровня вакантных площадей. Для зарубежных торговых операторов даже в условиях кризиса Россия остается приоритетным крупным рынком с большим потенциалом роста. Данный факт подтверждается тем, что целый ряд компаний (H&M, Carrefour, Metro AG, Real) продолжает активную реализацию своих программ экспансии на российский рынок. Ставки Арендные ставки в торговых центрах продолжают падать: по сравнению с докризисными показателями арендные ставки понизились в среднем на 40%, в отдельных случаях скидки за последние месяцы составили уже около 50%. В 3-м квартале 2009 г. на рынке торговой недвижимости Москвы можно ожидать дальнейшего снижения еще на 3 - 5%. Ожидается, что в ближайшее время система взимания аренднойц платы в зависимости от оборота станет еще более распространенной. Выплата процента с оборота может достигать 3 - 5%. Инвестиции Автор: |
ТЦ «Филион» на Багратионовском пр., вл. 5, вблизи ТК «Горбушкин двор». Якорными арендаторами комплекса стали французские гипермаркеты «Carrefour» и «Decathlon», семейный центр «Babylon» и мультиплекс «Синемапарк» на10 залов. Проектом предусмотрена 10-ти уровневая наземная парковка на 1 300 машиномест. Общая площадь объекта -тыс. кв. м, из них арендуемая площадь составляет около 55 тыс. кв. м. Девелопером комплекса выступила компания Рубин Девелопмент (-Фили»). Торговая галерея представлена магазинами Детский Мир, ZARA, Marks-and-Spencer, Tommy Hilfiger, Naf-Naf, Levi’s, Benetton, Reserved, Спортмастер, Rendez-vous, Hoegl, Chester, L’Etoile, Yves Rocher, bebe, U. S. Polo, Promod, Timberland, Besrhka, Pull & Bear.
