Вопросы применения повышающих коэффициентов при расчете арендной платы за земельные участки, образованные путем раздела ранее предоставленного земельного участка для строительства, по истечении трехлетнего срока его предоставления.
Данный вопрос поставлен Управлением имущественных отношений Администрации города Глазова.
В соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Удмуртской Республики, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденным постановлением Правительства Удмуртской Республики от 01.01.01 года № 000 (далее - Положение № 000), при расчете годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства объектов недвижимого имущества, за исключением жилищного строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства, за период, превышающий три года с даты предоставления в аренду земельного участка до даты государственной регистрации прав на построенные объекты недвижимого имущества необходимо применять коэффициент - 2,0.
В случае если по истечении 3 лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в размере двукратной налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.
Рассмотрим возможность применения повышающих коэффициентов к земельным участкам, полученным при разделе.
Статья 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) предусматривает два варианта раздела земельных участков.
1 вариант, когда при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.
2 вариант, когда при разделе могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Второй вариант раздела применяется в двух случаях:
при разделе земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному некоммерческому объединению граждан;
при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
В иных случаях, при разделе земельных участков применяется 1 вариант.
Раздел земельных участков должен производиться с учетом требований предусмотренных ст. 11.9. ЗК РФ:
1. С применением предельных (максимальные и минимальные) размеров земельных участков.
2. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.
3. Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.
4. Не допускается раздел, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.
5. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам.
Также, при разделе земельных участков необходимо учитывать интересы правообладателей смежных земельных участков, что подтверждается путем согласования с ними межевых документов, и возможность беспрепятственного доступа к образованным при разделе земельным участкам.
Ст. 11.8 ЗК РФ установлено, что при образовании земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Судебные органы также указывают, что при образовании нового участка взамен переданного в аренду, арендные отношения могут быть возобновлены с прежним арендатором или на основе заключения нового договора или посредством заключения соглашения о внесении изменений в прежний договор. Таким образом, выбор варианта продолжения договорных отношений оставлен законодателем на усмотрение сторон. Заключенное соглашение к договору аренды не противоречит требованиям ст. 452, п. 3 ст. 607 ГК РФ, ст. 6 ЗК РФ. (Определение ВАС от 12 июля 2011 года № ВАС-8692/11).
Учитывая выше изложенное, считаем, что при разделе земельного участка ранее предоставленного на правах аренды для строительства и не завершившим это строительство по истечении трех лет, при расчете годовой арендной платы за образованные земельные участки обоснованно применение повышающих коэффициентов, установленных Положением № 000.
