г. Екатеринбург 9-10 октября 2008 года
«Конкурентоспособность пригородного жилья
и проблемы развития рынка»
Ценовая ситуация на рынке жилья Москвы.
Сравнение ценовой ситуации на рынках жилья Москвы и Подмосковья во 2-м квартале 2008 г.
Средняя стоимость 1 кв. м., руб. | Объем предложений, шт. | |
Москва (жилье) | 157000 | 13500 |
Подмосковье (жильё) | 78400 | 20500 |
Подмосковье домовладения) | 61100 | 18500 |
Рынки конкурирующие с Москвой:
- города-спутники;
- коттеджные поселки (470 шт.);
- города удаленные до 150 км;
- жилье в сельских населенных пунктах и дачных поселках;
- частная бессистемная застройка
Достоинства и недостатки конкурирующих субрынков
Москва (жилье) | Подмосковье (жилье) | Подмосковье (домовладения) | |
Стоимость объектов недвижимости | Очень высокая | Не высокая в сравнении с Москвой | Выше, чем жилье в городах, но дешевле Москвы |
Экологическая обстановка | Неблагоприятная | Чем дальше от Москвы, тем лучше | Хорошая |
Наличие социальной инфраструктуры | Максимально развита | Достаточно развита | Плохо развита |
Наличие транспортной инфраструктуры | Имеется, но недостаточно для полноценной жизнедеятельности города | Достаточна только для проживания в локальном районе | Плохо развита |
Коммуникации и телекоммуникации | В полном объеме | Не в полном объеме и порой устаревшие | Дорого и не везде присутствуют |
Плотность заселения | Очень высокая | Относительно не высокая | Низкая, собственная придомовая территория |
Участие собственников в затратах на содержание инфраструктуры и социальных объектов | Не высокая | Не высокая | Высокая |
Что мешает больше строить и продавать в секторе малоэтажного жилья :
- отсутствие транспортной инфраструктуры (в том числе общественный транспорт)
- отсутствие коммунальной инфраструктуры (сети);
- отсутствие развитой социальной инфраструктуры (детские сады, школы, магазины, учреждения здаровоохранения и культуры);
- значительные расходы на эксплуатацию и управление жильем
- невыполнение обязательств застройщиками
- необходимость существенных финансовых вложений на самой ранней стадии развития проекта.
Возможные решения по развитию территорий.
1. Самостоятельное развитие территорий:
- приобретение территории в собственность;
- перевод в другое целевое назначение;
- разработка проекта планировки территории;
- межевание, формирование объектов прав;
- включение территории в границы поселения и административное присоединение к муниципальному округу;
- выполнение техусловий на подключение к сетям
Самостоятельное развитие территорий:
- Создание собственной эксплуатирующей сети организации или заключение договоров на эксплуатацию и полное самостоятельное финансирование
- самостоятельное финансирование эксплуатации дорог и их ремонта
- перспектива 2010 года уплаты «Рыночного»* налога на недвижимость в муниципалитет, который ничего для поселения не осуществляет;
- эксплуатация социальных объектов на коммерческой или долевой основе (школы, спорт, медицина, культура).
Как уменьшить издержки инвестора и будущего собственника на строительство, управление и эксплуатацию объекта?
- превратить поселение в муниципальное образование
- оговорить условия возврата уплаченных налогов на эксплуатацию объектов недвижимости поселения, а также получить трансфер из бюджета муниципалитета на социальные программы
2. Работа над ошибками или Частно-государственное партнерство
ВОЗМОЖНОСТИ И ФУНКЦИИ МЕСТНОЙ ВЛАСТИ:
- выявление неиспользующихся территорий;
- функциональное зонирование;
- резервирование и выкуп земли для целей развития территории ;
- разработка проекта планировки территории;
- межевание кварталов и участков;
- продажа участков и территорий под застройку (без дорог, тротуаров, и
общественных зон);
- выполнение межплощадных сетей и техусловий;
Частно-государственное партнерство:
создание и передача дорог созданному собственному муниципалитету поселения (по договору концессии с погашением в счет налога на недвижимость);
- устройство и передача сетей эксплуатационным организациям (по договору концессии или в счет снижения тарифа за коммунальные услуги);
- учет интересов поселения при формировании муниципального бюджета;
- эксплуатация социальных объектов и инфраструктуры (за счет бюджета муниципалитета включая налог на недвижимость).
Переход к частно-государственному партнерству
Схема возможных взаимоотношений сторон в рамках концессионного соглашения, объектом которого является имущественный комплекс.
1. Концессиональное соглашение.
2. Предоставление гарантий.
3. Перечисление доли города в капитальных вложениях.
4. Утверждение и пересмотр тарифов.
5. Контроль за исполнением концессионного соглашения.
6. Предоставление товара или услуг.
7. Оплата товара или услуг.
8. Управление имущественным комплексом. Капитальные вложения.
9. Отдача от управления.
10. Предоставление займов, вложения в собственный капитал.
11. Возврат вложений, выплата процентов и дивидендов.
Задачи субъектов и муниципалитетов:
- Генплан и правила землепользования и застройки;
- формирование социальной инфраструктуры;
- развитие системы общественного транспорта и дорог;
- подготовка комплексной схемы развития сетей инженерного обеспечения;
- создание рабочих мест в границах муниципального образования;
- создание условий для развития территорий;
- формирование муниципального бюджета в интересах развития и повышения эффективности управления территорией.
* Рыночный налог – единый налог на недвижимость начисляемый на основе рыночной (кадастровой) стоимости объекта.
