АССОЦИАЦИЯ РОССИЙСКИХ БАНКОВ
комплексная антикризисная программа
«ИПОТЕЧНАЯ РЕАБИЛИТАЦИЯ»
ПРОСПЕКТ ПРОГРАММЫ
МОСКВА
ВВЕДЕНИЕ
Демонстрировавшее в докризисный период едва ли не рекордные темпы роста, ипотечное кредитование в России в кризисный период продемонстрировало столь же рекордную глубину падения в объемах. При этом вскрылся целый ряд системных проблем данного сегмента:
· отсутствие национальных источников и механизмов рефинансирования сверхдолгосрочных активов и, как следствие, чрезмерная зависимость от нестабильных трансграничных источников;
· низкая, а зачастую и отрицательная рентабельность ранее сформированных ипотечных портфелей первичных кредиторов из-за необходимости рефинансировать их дорогостоящими краткосрочными ресурсами;
· отсутствие единых, общепринятых стандартов выдачи ипотечных кредитов, в результате чего большинство уже выданных в стране кредитов по формальным признакам не может быть включено в ипотечное покрытие отечественных инструментов секьюритизации, появляющихся в последнее время при поддержке государства;
· неудовлетворительное качество и, зачастую, политизированность судебных и судебно-исполнительных процедур по взысканию просроченной ипотечной задолженности с физических лиц.
От того, насколько эффективными окажутся решения указанных проблем, будут существенным образом зависеть темпы возрождения первичного и вторичного рынков ипотеки в России по окончании кризиса.
Ассоциация российских банков сочла необходимым внести свой вклад в разрешение указанных проблем. Решением Совета АРБ, состоявшегося 23 сентября 2009 года, была одобрена реализация целевой антикризисной Программы АРБ «Ипотечная реабилитация».
Основная цель Программы - создание условий, при которых ипотечные кредиторы–члены АРБ смогут свести к минимуму издержки обслуживания уже сформированных ими ипотечных портфелей.
Программа предусматривает оказание первичным кредиторам (оригинаторам) следующего комплекса услуг:
· секьюритизация той части ипотечного кредитного портфеля, которая соответствует требованиям к ипотечному покрытию, предъявляемым в Федеральном законе «Об ипотечных ценных бумагах», и рефинансирование выпущенных ипотечных облигаций в Банке России - подпрограмма «Федеральный стандарт»;
· секьюритизация ипотечных кредитов, которые не соответствуют этим требованиям (включая проблемные кредиты) – подпрограмма «Корпоративный стандарт»;
· «физическая» работа с проблемной ипотекой – подпрограмма «Проблемные активы».
ПОДПРОГРАММА «ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ»
Предпосылки. На сегодняшний день наиболее реальным каналом рефинансирования ранее выданных ипотечных кредитов является получение заемных средств в Банке России под обеспечение этих активов. При этом прямое кредитование в Банке России под залог ипотечных закладных в настоящее время не предусмотрено. Предметно речь может идти лишь о кредитовании (или сделках РЕПО) под залог облигаций с ипотечным покрытием, выпущенных специально созданными ипотечными агентами либо непосредственно банками в соответствии с требованиями Федерального закона . Недавним решением Банка России бумаги данного типа, отвечающие некоторым дополнительным требованиям по надежности, допущены к включению в ломбардный список. Для этого облигации с ипотечным покрытием должны иметь соответствующий рейтинг международных рейтинговых агентств, либо поручительство АИЖК. При этом последний вариант (поручительство) представляется:
a) более реальным (получение высокого международного рейтинга по российским ипотечным облигациям сегодня едва ли возможно);
b) более предпочтительным (рейтинги подлежат периодическому уточнению и пересмотру, а поручительство отзыву не подлежит).
Первая сделка по выпуску российских ипотечных облигаций с поручительством АИЖК завершена в сентябре 2009. Еще ряд сделок находится в стадии подготовки.
Однако далеко не каждый банк-оригинатор может напрямую воспользоваться этой возможностью. Сделки с объемом портфеля менее 1 млрд. рублей просто не имеют смысла, а реально положительная экономика сделки достигается при размере секьюритизируемого пула 3 млрд. рублей и более. В этих условиях актуальным становится объединение пулов, принадлежащих нескольким банкам-оригинаторам.
Содержание подпрограммы. На базе организаций-партнеров АРБ формируется Координационный центр рефинансирования ипотечных кредитных портфелей.
В конструктивном взаимодействии с АИЖК и уполномоченными им структурами Координационный центр должен:
· консолидировать на балансе специализированного юридического лица (ипотечного агента), учреждаемого под каждую сделку, мини-пулы ипотечных кредитов, которые принадлежат банкам-членам АРБ и соответствуют требованиям законодательства и «Основным условиям предоставления поручительства АИЖК» (http://www. *****/for/icb. shtml);
· формировать из этих пулов объемы, обеспечивающие экономически эффективную секьюритизацию (не менее 3 млрд. рублей), работая при этом не только с кредитами, выдававшимся по стандартам АИЖК, но и с собственными продуктами банков, включая (в ближайшем будущем) валютные кредиты и нецелевые кредиты под залог имеющейся недвижимости;
· согласовывать с Агентством структуру выпусков ипотечных облигаций, как обеспеченных поручительством АИЖК (старший транш), так и необеспеченных (младший транш), а также список организаций, составляющих инфраструктуру каждого выпуска (мастер-сервисер, юридический консультант, спецдепозитарий и т. п.);
· организовывать соответствующую эмиссию и размещение облигаций (на первом этапе - преимущественно среди банков-оригинаторов), обеспечивая при этом максимальную экономическую эффективность первичным кредиторам от объединения принадлежащих им кредитных пулов.
По окончании сделки информационное взаимодействие между основными ее участниками выглядит следующим образом:
А генерируемые ипотечным покрытием финансовые потоки распределяются между участниками сделки по следующему алгоритму:
АРБ в целях содействия в решении поставленных перед Координационным центром задач:
· информирует заинтересованные банки о новых возможностях рефинансирования накопленных ими пулов ипотечных кредитов;
· содействует оперативному разрешению нормативных и организационных проблем, возникающих при реализации данной схемы рефинансирования кредитов.
Преимущества для участников. Использование данной схемы секьюритизации решает целый ряд важнейших проблем, стоящих перед банком-оригинатором. А именно:
А) Существенно улучшаются условия фондирования ипотечного портфеля банка. Если сегодня средняя маржинальная доходность рублевых ипотечных кредитов, находящихся на балансе банка, с учетом рыночной стоимости текущего фондирования, например, через депозиты физических лиц, может составлять минус 2-4 процента, то при трансформации этих же кредитов в ипотечные облигации и использовании старшего транша облигаций для получения заемного финансирования Банка России (с учетом дисконтирования) совокупная доходность портфеля, при надлежащем размещении заемных средств БР, выходит в положительную зону. Ориентировочные расчеты по портфелю в 3 млрд. рублей дают следующие результаты, которые могут быть улучшены при формировании конкретной сделки.
Б) Кардинально изменяется режим резервирования на возможные потери по секьюритизируемому ипотечному портфелю.
В) Улучшается общий режим управления рисками банка, т. к. с учетом поручительства АИЖК, максимальный размер потерь банка по секьюритизированному ипотечному портфелю не превысит размер младшего транша (предположительно около 15% эмиссии).
Г) Отсутствие инвестиционного спроса на ипотечные облигации, очевидно, имеет временный характер. При первых признаках его возрождения у банков, имеющих на своем балансе облигации с поручительством АИЖК, появляется возможность полноценной реализации этих бумаг без дополнительных потерь времени и средств на подготовку выпуска ипотечных облигаций. Облигации с ипотечным покрытием имеют более широкий класс возможных покупателей (инвесторов) по сравнению с закладными. Обладание этими облигациями повышает мобильность банка в привлечении оперативного финансирования.
ПОДПРОГРАММА «КОРПОРАТИВНЫЙ СТАНДАРТ»
Предпосылки. Рефинансированию в формате «Федеральный стандарт» однозначно не подлежат:
a) кредиты, у которых соотношение «кредит/залог» (LTV) выше 70%;
b) кредиты с просрочкой по текущим платежам.
При этом даже первая группа кредитов в период кризиса с полным основанием может рассматриваться как проблемная. Долгосрочные рублевые активы, сформированные на коротких пассивах, к тому же существенно подорожавших в период кризиса, – типичные признаки проблемной ситуации у кредитора.
С еще большими основаниями относятся к этой зоне просроченные кредиты. Существенно возросший уровень просрочки по залоговым кредитам, в том числе по ипотечным, влечет за собой пропорциональное увеличение уровня резервирования средств в Банке России, с соответствующей нагрузкой на капитал банков.
Одним из способов снижения этой нагрузки стали закрытые паевые кредитные фонды, активно использовавшиеся некоторыми банками как средство расчистки баланса и уменьшения уровня резервирования (вместо проблемных кредитов на балансе банков-кредиторов оказываются инвестиционные паи ЗПИФов, относящиеся к принципиально иному классу активов, оцениваемых по «справедливой стоимости»). Однако использование данных инструментов исключительно как способа «переупаковки» кредитов, основанного лишь на несовершенстве законодательства, не могло не вызвать пристального внимания Банка России. В результате своим письмом от 7 сентября 2009 г. Банк России предписал кредитным организациям обеспечивать уровень резервирования по паям кредитных ЗПИФов, аналогичный резервированию по базисным активам, размещаемым в ЗПИФы. И тем самым фактически лишил смысла подобные операции по «переупаковке» проблемных кредитов.
Однако проблема «плохих долгов» (в т. ч. по ипотечным кредитам физическим лицам) от этого не утратила свою остроту.
Содержание подпрограммы. На базе Координационного центра, создаваемого при АРБ в рамках подпрограммы «Федеральный стандарт», с привлечением наиболее авторитетных профессиональных участников фондового рынка, предполагается разработка и реализация более эффективных механизмов секьюритизации ипотечных кредитов, которые по каким-либо признакам не подпадают под требования действующего законодательства к ипотечному покрытию.
Эти механизмы должны предусматривать:
· включение в секьюритизируемые портфели не только проблемных, но и регулярно обслуживаемых кредитов;
· оперативный мониторинг состояния кредитных портфелей, позволяющий более обоснованно оценивать кредитные риски по ним и, следовательно, по вторичным фондовым инструментам, используемым для рефинансирования базисных активов;
· структурирование финансовых потоков, рассчитанное на привлечение внешнего финансирования (инвесторов);
· соответствие действующему законодательству, обеспечиваемое в т. ч. активным содействием со стороны АРБ при согласовании разрабатываемых схем с заинтересованными ведомствами;
· оперативное информирование членов АРБ о результатах этой работы и появляющихся возможностях в решении проблемы.
ПОДПРОГРАММА «ПРОБЛЕМНЫЕ АКТИВЫ»
«Физическая» работа с проблемными ипотечными кредитами в различных форматах уже реализуется в рамках Проекта МАССИЗ («Межрегиональная антикризисная система сопровождения ипотечных заемщиков»), ранее инициированного АРБ совместно с АРИЖК, Рострудом, РГР и НЛСИБ. В рамках этого Проекта межрегиональная сеть специализированных риэлтерских организаций, отобранных по результатам всероссийского конкурса и прошедших дополнительную подготовку специалистов по курсу «Эффективная работа с просроченной ипотечной задолженностью», оказывает банкам следующие услуги:
· профилактическое антикризисное консультирование заемщиков;
· реструктуризация проблемных кредитов;
· достижение договоренностей с клиентами о досрочном погашении долга;
· риэлтерские услуги по реализации объектов из-под залога в досудебном формате урегулирования долга;
· принудительное взыскание долга в судебном порядке.
Придание этому Проекту статуса Подпрограммы в рамках более широкого Проекта «Ипотечная реабилитация» должно принести эффект взаимного дополнения и взаимного усиления этих проектов.
С одной стороны, услуги, предлагаемые банкам в рамках Проекта МАССИЗ, станут более привлекательными для них в силу повышения уровня комплексности в решении стоящих перед банками задач.
С другой стороны, финансовые инструменты, которые будут предлагаться банкам-членам АРБ в рамках подпрограмм «Федеральный стандарт» и «Корпоративный стандарт», обретут дополнительную надежность, если благодаря конструктивному взаимодействию с межрегиональной сетью МАССИЗ будет налажена системная работа с базовыми активами в части профилактики и урегулирования проблемной задолженности.
ОРГКОМИТЕТ ПРОГРАММЫ
Председателем Оргкомитета целевой Программы «Ипотечная реабилитация» назначен – исполнительный вице-президент АРБ по правовым вопросам [*****@***ru].
Базовой организацией для формирования исполнительного Координационного центра Программы определено Общество с ограниченной ответственностью «Центр управления ипотечной задолженностью» (www. *****) Генеральный директор – Владимир Андреевич Лопатин (*****@***ru, тел. – (4
Контактный телефон для приема заявок на участие в Программе и для получения дополнительной информации: (4Email: *****@***ru.
