ЗАКРЫТОЕ АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО «Центр содействия развитию малых предприятий «ИЛЕКТА» |
Россия, /3, оф. 1/1 Тел./, ИНН//, , |
Анализ рынка жилой недвижимости г. Ставрополь (в период с декабря 2008 г. по 01 февраля 2014 г.)*
Данный анализ проведен с целью определения реальной ситуации на рынке жилой недвижимости. Он выполнен на основе данных предложений продажи в настоящий момент наиболее полных и достоверных источников информации о рынке жилой недвижимости.
Наиболее существенное влияние на рынок недвижимости оказывают такие ценообразующие факторы как:
а) объективные факторы – это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно подразделить на макроэкономические (факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка – налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т. д.) и микроэкономические (факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок);
б) физические факторы – местонахождение (удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения, архитектурно-конструктивные решения, состояние объекта недвижимости, наличие коммуникаций);
в) факторы, влияющие на скорость продажи – количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно в этой части города, характер сделки («прямая» или «встречная» продажа), юридическая «чистота» объекта;
г) факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера (реклама, инфляционные ожидания, симпатии, осведомленность и т. д.).
Рынок жилой недвижимости может быть подразделен на первичный рынок квартир, вторичный рынок квартир и рынок домовладений. На первичном и вторичном рынке квартир могут быть выделены следующие сегменты: 1-комнатные, 2-комнатные и 3-комнатные.
В рамках данного исследования, на территории г. Ставрополь выделяются следующие экономические районы: Северо-Запад, Центр( Ботаника, Осетинка), Юго-Запад и Другие. Под «Другими» районами здесь и далее понимаются следующие районы: 204-й квартал, Мамайка, Ташла, Туапсинка, Чапаевка, а также районы, не выделенные по экономическому сегменту.
Интервал осуществляемого исследования принят равным месяцу. В данном случае исследуемый месяц – Январь 2014 года
Общая структура предложения жилой недвижимости представлена на рисунке 1.
Рисунок 1 – Общая структура предложения
Первичный рынок квартир
Анализ ситуации, сложившейся на первичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 2.
Рисунок 2– Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 43%, находится в Юго-Западном районе, а наименьшим объемом представлен Другой район – 10% Общее количество проанализированных предложений о продаже на первичном рынке квартир составляет - 1170
Структура предложения на первичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 3.
Рисунок 3– Структура предложения согласно принятому сегментированию
Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в январе 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 1-комнатные квартиры (49%), а наименее выставляемыми – многокомнатные (4%) .
Данные проведенного анализа цен предложений в январе 2014 г. на первичном рынке квартир представлены в таблице 1.
Таблица 1 – Ценовая ситуация на первичном рынке квартир, руб./кв. м
Вторичный рынок квартир
Анализ ситуации, сложившейся на вторичном рынке квартир может быть выполнен с точки зрения местонахождения объекта торговой недвижимости. Структура предложения, согласно принятому районированию г. Ставрополь, представлена на рисунке 4.
Рисунок 4– Структура предложения по районам города
Из проанализированных данных видно, что наибольший объем предложений, а именно 42%, находится в Юго-западном районе, а наименьшим объемом представлены Другие районы – 10%.
Общее количество проанализированных предложений о продаже на вторичном рынке квартир составляет - 1660
Структура предложения на вторичном рынке квартир в выделенных сегментах представлена на рисунке 5.
Рисунок 5– Структура предложения согласно принятому сегментированию
Анализ показывает, что согласно принятому сегментированию в январе 2014 года наиболее выставляемыми на продажу являлись 2-комнатные квартиры (37%), а наименее выставляемыми – многокомнатные (7%).
Данные проведенного анализа цен предложений в январе 2014 г. на вторичном рынке квартир представлены в таблице 2.
Таблица 2 – Ценовая ситуация на вторичном рынке квартир, руб./кв. м
В целом рынок жилой недвижимости можно разделить на первичный и вторичный рынок, цены на которых, при прочих равных условиях (площадь, месторасположение, планировка и т. д.) существенно отличаются. К первичному рынку были отнесены предложения о продаже квартир в домах, сданных в эксплуатацию не более 1 года назад, либо строящихся домах, а ко вторичному – квартиры в домах, сданных в эксплуатацию более 1 года назад.
Анализ динамики цен подразделен на две составляющие: долгосрочная (с интервалом 1 год) и краткосрочная (с интервалом 1 месяц) составляющие.
При исследовании динамики цены предложений рынка квартир вызывает интерес:
– на сколько изменилась цена на первичном рынке;
– на сколько изменилась цена на вторичном рынке.
Результаты исследования представлены в таблицах
1-комнатные квартиры
Рисунок 6 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 1 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на 3 932 руб.
на вторичном рынке выросла на 3 510 руб.
Рисунок 7 – Долгосрочная динамика средней цены предложений и в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 1 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на на 14%.
на вторичном рынке выросла на на 10%.
Таблица 2 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 1-комнатных квартир, руб./кв. м
Сегмент рынка | 22 дек. 2008 г. | Август 2013 г. | Сентябрь 2013 г. | Октябрь 2013 г. | Ноябрь 2013 г. | Декабрь 2013 г. | Январь 2014 г. | Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок | 33 804 | 31 310 | 31 846 | 30 754 | 30 515 | 30 342 | 30 262 | 0,895 |
Вторичный рынок | 36 150 | 36 387 | 38 072 | 37 211 | 36 756 | 36 720 | 36 914 | 1,021 |
Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир первичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 1,05%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,895. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 1-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 руб., минимальная – 670 000 руб., максимальная – 2 850 000 руб.
Средняя площадь 1-комнатных квартир первичного рынка составила 39,9 кв. м, минимальная – 22 кв. м, максимальная – 69,5 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м 1-комнатных квартир вторичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 1,27 %, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 1,021. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 1-комнатной квартиры вторичного рынка составила 1 400 891 руб., минимальная – 400 000 руб., максимальная – 2 950 000 руб.
Средняя площадь 1-комнатных квартир вторичного рынка составила 38 кв. м, минимальная – 17 кв. м, максимальная – 69,2 кв. м.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 8
Рисунок 8 –Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в %., в графическом виде представлена на рисунке 9.
Рисунок 9 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %
2-комнатные квартиры
Рисунок 10 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 2 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на 3 068 руб.
на вторичном рынке выросла на 4 310 руб.
Рисунок 11 – Долгосрочная динамика средней цены предложений и в %
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 2 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на на 11%.
на вторичном рынке выросла на на 13%.
Таблица 4 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 2-комнатных квартир, руб./кв. м
Сегмент рынка | 22 дек. 2008 г. | Август 2013 г. | Сентябрь 2013 г. | Октябрь 2013 г. | Ноябрь 2013 г. | Декабрь 2013 г. | Январь 2014 г. | Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок | 33 323 | 29 426 | 30 411 | 29 781 | 30 025 | 29 577 | 29 647 | 0,890 |
Вторичный рынок | 36 228 | 34 497 | 35 627 | 35 768 | 35 307 | 36 056 | 35 628 | 0,983 |
Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир первичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 1,37%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,890. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 2-комнатной квартиры первичного рынка составила 1 руб., минимальная – 1 руб., максимальная – 5 руб.
Средняя площадь 2-комнатных квартир первичного рынка составила 60,8 кв. м, минимальная – 42 кв. м, максимальная – 106,2 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м 2-комнатных квартир вторичного рынка в январе 2014 года составила 35 628 руб. +/- 1,38%, изменение к предыдущему месяцу находится в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,983. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 2-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 руб., минимальная – 500 000 руб., максимальная – 5 800 000 руб.
Средняя площадь 2-комнатных квартир вторичного рынка составила 56,7 кв. м, минимальная –24 кв. м, максимальная – 110 кв. м.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 12.
Рисунок 12 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в %., в графическом виде представлена на рисунке 13.
Рисунок 13 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %
3-комнатные квартиры
Рисунок 14 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 3 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на 1 605 руб.
на вторичном рынке выросла на 3 074 руб.
Рисунок 15 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в %.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 3 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на на 10%.
на вторичном рынке выросла на на 5%.
Таблица 5 – Краткосрочная динамика средних цен предложений 3-комнатных квартир, руб./кв. м
Сегмент рынка | 22 дек. 2008 г. | Август 2013 г. | Сентябрь 2013 г. | Октябрь 2013 г. | Ноябрь 2013 г. | Декабрь 2013 г. | Январь 2014 г. | Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок | 32 582 | 28 947 | 29 525 | 30 536 | 31 236 | 30 924 | 30 993 | 0,951 |
Вторичный рынок | 34 903 | 35 101 | 34 822 | 34 076 | 33 901 | 34 427 | 34 244 | 0,981 |
Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир первичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 2,58%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,951. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 3-комнатной квартиры первичного рынка составила 2 руб., минимальная – 1 550 000 руб., максимальная – 7 руб.
Средняя площадь 3-комнатных квартир первичного рынка составила 93,6 кв. м, минимальная –56 кв. м, максимальная – 181 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м 3-комнатных квартир вторичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 1,88%, изменение к предыдущему месяцу находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,981. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой 3-комнатной квартиры вторичного рынка составила 2 681 165 руб., минимальная – 1 руб., максимальная – 8 900 000 руб.
Средняя площадь 3-комнатных квартир вторичного рынка составила 77,2 кв. м, минимальная –44 кв. м, максимальная – 172 кв. м.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 16.
Рисунок 16– Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в %., в графическом виде представлена на рисунке 17.
Рисунок 17– Краткосрочная динамика средней цены предложений, %
Многокомнатные квартиры
Рисунок 18 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м многокомнатной квартиры на первичном рынке выросла на 6 602 руб, на вторичном рынке выросла на 3 924 руб.
Рисунок 19 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в %.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м 3 комнатной квартиры на первичном рынке выросла на на 26%.
на вторичном рынке выросла на на 13%.
Таблица 6 – Краткосрочная динамика средних цен предложений многокомнатных квартир, руб./кв. м
Сегмент рынка | 22 дек. 2008 г. | Август 2013 г. | Сентябрь 2013 г. | Октябрь 2013 г. | Ноябрь 2013 г. | Декабрь 2013 г. | Январь 2014 г. | Индекс к базисному месяцу |
Первичный рынок | 33 847 | 34 428 | 34 117 | 33 393 | 30 127 | 30 892 | 31 954 | 0,944 |
Вторичный рынок | 39 811 | 36 620 | 35 649 | 34 607 | 35 315 | 34 913 | 33 826 | 0,850 |
Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир первичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 7,76%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,944. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой многокомнатной квартиры первичного рынка составила
5 руб., минимальная – 2 руб., максимальная – 22 руб.
Средняя площадь многокомнатных квартир первичного рынка составила 160 кв. м, минимальная –79 кв. м, максимальная – 600 кв. м.
Средняя цена 1 кв. м многокомнатных квартир вторичного рынка в январе 2014 года составиларуб. +/- 4,14%, изменение к предыдущему более 1%, что находиться в рамках в рамках статистической погрешности, индекс к базисному месяцу составляет 0,850. Минимальная цена 1 кв. м составиларуб., максимальная –руб.
Средняя цена единой многокомнатной квартиры вторичного рынка составила 3 659 435 руб., минимальная – 1 350 000 руб., максимальная –руб.
Средняя площадь многокомнатных квартир вторичного рынка составила 105,5 кв. м, минимальная –440 кв. м, максимальная – 250 кв. м.
Полученные значения средних цен на первичном и вторичном рынке многокомнатных квартир могут быть объяснены тем, что в выделенном массиве данных удельный вес объектов, расположенных в центральном районе, на первичном рынке значительно превышает аналогичные показатели вторичного рынка (2/3 многокомнатных квартир первичного рынка расположены в центральном районе), что приводит к общему поднятию уровня средней цены многокомнатных квартир первичного рынка.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 20.
Рисунок 20– Динамика средней цены предложений, руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в %., в графическом виде представлена на рисунке 21.
Рисунок 21 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %
Домовладения
Рисунок 22 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в руб.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2011 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м домовладения выросла на 1 484 руб.
Рисунок 23 – Долгосрочная динамика средней цены предложений в %.
За исследуемый интервал времени (с 01 января 2010 г. по 01 января 2014 г.) средняя цена предложений продажи 1 кв. м домовладения выросла на на 5%.
Таблица 7 – Средняя цена предложения 1 кв. м домовладений на рынке жилой недвижимости г. Ставрополя
Средняя цена 1 кв. м домовладений в январе 2014 года составиларуб. Минимальная цена 1 кв. м зафиксирована в «Другом районе»руб., максимальная в «центре»–
37 955 руб.
Район | домовладения | ||
Диапазон цен, руб | Диапазон цен за 1 кв. м. | ср. цена за кв. м. | |
Юго-запад | 1 20 | 24 000 – 64 000 | 27 773 |
Северо-запад | – 15 | 22 400- 35 000 | 29 548 |
Центр | 420 000- 24 | 17 000 – 68 000 | 37 955 |
Другие районы | 1 900 000- 9 | 14 000- 26 000 | 26 276 |
Всего, руб./кв. м | 420 000- 24 | 14 000- 68 000 | 30 388 |
Таблица 8 – Средневзвешенная цена предложения домовладений на рынке жилой недвижимости в городе Ставрополе, руб./кв. м
Минимальная цена домовладения зафиксирована в «Центре» и составила руб., , максимальная в «Центре» - 24
Минимальная площадь домовладений–35 кв. м, максимальная – 500 кв. м.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в руб., в графическом виде представлена на рисунке 24.
Рисунок 24– Краткосрочная динамика средней цены предложений, руб.
Краткосрочная динамика средней цены предложений, выраженная в %., в графическом виде представлена на рисунке 25.
Рисунок 25 – Краткосрочная динамика средней цены предложений, %
Скидка на торг, согласно данным исследования «Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»*, при сделках с жилой недвижимостью находится в диапазоне 4 – 9%, что коррелирует с данными ставропольских риэлтеров**, которые говорят о скидке на торг при совершении сделки с нежилой недвижимостью в пределах 3 – 10%.
Источники данных:
- Еженедельная газета «Все для вас», www.vdv-kavkaz.ru
- Городской сайт недвижимости www.1777.ru
Исполнитель: специалисты отдела оценки недвижимости | , |
По интересующим вопросам обращаться по
* Выполнено в соответствии с методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» , -М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2с.)
*- Лейфер, Л. А. Справочник оценщика недвижимости / Л. А. Лейфер, Д. А. Щегурова. - г. Нижний Новгород : Приволжский центр финансового консалтинга и оценки, 2011
**- ИП К. «Бюро доходной недвижимости ПРАКТИК» (practic-realty@yandex.ru, www.practicrealty.narod.ru, , сот. ); ИП М. центр Эксклюзивной недвижимости «Viptoria» (*****@***ru ; ООО «СтавБизнесКонсалтинг» (г. Ставрополь, а, ; ООО «Консалт-бюро» (64а оф.: 29, , )
