Доклад
Уральский форум по недвижимости
Пленарное заседание. «Стратегия развития рынка недвижимости».
г. Екатеринбург, 11.10.2011 г.
«Рынок недвижимости России:
ценовые ожидания и прогноз развития»
ФИЛОСОВСКОЕ ОТСТУПЛЕНИЕ
Неправильные прогнозы аналитиков это цена сделанных ими ошибок.
1. Методологические и статистические – не все данные собраны и использованы корректно, с пониманием источников и исключением дублей и необъективной информации.
2. Модельные и системные ошибки – не все факторы, способные существенно повлиять на используемую расчетную модель, учтены аналитиком при их построении.
3. Аналитики не способны учесть тех событий и факторов с которыми им не приходилось сталкиваться в практике.
Причины, оказавшие существенное влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах за последние 9-12 мес.
Участие государства в стимулировании спроса на жилье через снижение ставок по ипотеке, включая ипотечное кредитование строительного сектора. Сохранение масштабов финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. Рост инвестиционной привлекательности. Сохранение у населения недоверия к мировым и национальной валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. Рост расходной части и сокращение доходной части бюджетов. Сокращение процентных ставок по потребительским и коммерческим кредитам. Снижение ставок по депозитам в банках. Отсутствие роста производства, доходов бизнеса и доходов населения. Реализация покупателями отложенного спроса.
В целом | Эконом-класс | Повышенной комфортности | Бизнес-класс | |
Максимальное снижение | -35,0% (июль’08 –июль’09) | -40,5% (июль’08 - август’09) | -35,5% (сентябрь’08 - август’09) | -24,9% (сентябрь’08 - июль’09) |
Снижение с максимального значения к сентябрю 2011 года | -22,4% | -35,9% (июль 2008) | -28,7% | -8,7% (сентябрь 2008) |
Прирост с минимального значения к сентябрю 2011 года | +17,2% | +7,7% | +10,5% (август 2009) | +21,6% (июль 2009) |
Количество зарегистрированных сделок купли-продажи на рынке жилья Москвы.
 |
**январь-сентябрь 2011 г.
Количество зарегистрированных ипотечных*
сделок на рынке жилья Москвы в г. г.
 |
*Зарегистрированные ипотечные сделки в силу договора и в силу закона.
**январь-сентябрь 2011 г.
ВВОД В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛЫХ ДОМОВ в РФ, млн. кв. м
 |
|
Оценка влияния выхода на
рынок жилья проблемных активов
Количество квартир приобретено с помощью ипотечных кредитов | 900 тыс. шт. |
Количество реструктурированных кредитов 8% от 900 тыс | 70 тыс. |
Количество исков поданных в суды по взысканию просроченной задолженности | 7 тыс. |
Прогнозируемое количество по увеличению исков по просроченной задолженности | 7 тыс. |
Количество квартир, которое может выйти на рынок в течение ближайшего года по процедурам обращения взыскания: оптимистично пессимистично | 2 тыс. 10 тыс. |
Годовой оборот рынка жилья ( сделки купли-продажи 2007 г.) | 2.млн. |
Ориентировочный годовой оборот 50 самых крупных городов России (сделки купли-продажи 2009 г.) | Около 1,9 млн. |
Потенциальное влияние на увеличение объёма предложения на рынке: оптимистично пессимистично | 2 тыс./1000 тыс. 10 тыс./ 1000 тыс. |
Объем квартир, который может выйти на рынок в % от годового оборота | От 0,2% до 1,0% Ничтожно мало. |
Цена 1 кв. м. жилья в баррелях нефти марки Urals
|
*Стоимость жилья в баррелях нефти марки Urals в г. г. ** Данные за июнь 2011 г. |
Причины, оказывающие влияние на ситуацию на рынке жилья в Москве и регионах в текущий момент.
1. Рост объемов коммерческого и ипотечного кредитования. Снижение ставок по коммерческим и ипотечным кредитам. 2. Сокращение финансирования бюджетных программ приобретения жилья для отдельных категорий граждан и отселение из ветхого и аварийного жилого фонда. 3. Использование населением жилья, как простого и доступного способа сохранения накоплений и гарантии социальной стабильности. 4. Нестабильность курсов валют. Сохранение у населения недоверия к мировым валютам, отсутствие надежных и эффективных, доступных населению, финансово-инвестиционных инструментов сохранения и приумножения капитала. 5. Рост объемов нового строительства, сохранение высоких рисков для инвестиций при приобретении квартир в строящихся домах. 6. Стабилизация доходов бюджетов и бизнеса. Стабилизация доходов населения. 7. Наличие на рынке существенных объемов построенного, но не проданного жилья, недостроенного и приобретенного, но не запущенного в оборот и эксплуатацию 8. Рост объемов индивидуального частного строительства. 9. Рост темпов инфляции в стране. 10. Снижение ставок по депозитам в коммерческих банках. |
|
Возможные сценарии развития ситуации
(прогнозируемые изменения цен предложения до конца 2011 года):
Ø Вероятность ежемесячного роста цен темпами, выше чем уровень инфляции
– 65%;
Ø Вероятность ежемесячного изменения цен темпами, ниже чем уровень инфляции – 35%.
