Товарищество собственников жилья
Адвокат
Вопрос: При заключении договора о долевом строительстве многие фирмы включают в договор требование о вступлении в товарищество собственников жилья. Правомерно ли это?
Для того чтобы ответить на этот вопрос, надо определить, что такое кондоминиум и товарищество собственников жилья. Кондоминиум – это комплекс недвижимого имущества, который включает в себя помещения, принадлежащие различным собственникам, земельный участок, на котором располагаются данные помещения, а также общее имущество, к которому относятся лестничные клетки, лифтовое оборудование и др. Кондоминиумом признаются и комплексы, в которых помещения находятся в различных формах собственности, например, в частной, муниципальной и государственной. В Санкт-Петербурге кондоминиум, как правило, представляет из себя жилой дом, хотя, кондоминиум может состоять и из нескольких зданий. Главное требование закона к кондоминиумам, это наличие не менее двух собственников помещений.
Товарищество собственников жилья (далее ТСЖ) – это некоммерческая организация, то есть организация, деятельность которой направлена не на извлечение прибыли, созданная собственниками жилых помещений, расположенных в кондоминиуме. Деятельность товарищества собственников жилья направлена на управление и обеспечение эксплуатации комплекса недвижимого имущества - кондоминиума.
ТСЖ является одним из способов управления кондоминиумом, предусмотренных законом. Наряду с ТСЖ управление кондоминиумом может осуществляться путём непосредственного управления домовладельцами и передачи домовладельцами функций по управлению кондоминиумом уполномоченной государством или органами местного самоуправления службе заказчика. Однако, управление кондоминиумом домовладельцами непосредственно допускается только в тех случаях, когда кондоминиум включает в себя не более четырёх помещений, которые принадлежат не более чем четырём домовладельцам. В многоквартирных домах могут быть выбраны другие способы управления кондоминиумом.
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» предусматривал, что любой договор об отчуждении помещения во вновь создаваемом кондоминиуме должен включать в качестве обязательного условия вступление в ТСЖ. То есть законодатель ставил обязательным условием при приобретении собственности в кондоминиуме участие в некоммерческой организации.
В соответствии с указанным положением закона 16 февраля 1998 года было издано письмо Государственного комитета РФ по жилищной и строительной политике. В этом письме говорилось, что к моменту окончания строительства нового дома ТСЖ должно быть полностью оформлено. Руководствуясь этими нормативными актами, в договор о долевом строительстве в качестве обязательного условия включалось вступление в ТСЖ.
Однако, в соответствии с Конституцией РФ принудительное вступление в какое-либо объединение не допускается. Это противоречие между Федеральным законом РФ «О товариществах собственников жилья» и Конституцией РФ было устранено постановлением Конституционного суда РФ от 01.01.01 года. Конституционный суд указал, что возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе.
Кроме того, в постановлении Конституционного суда сказано, что создание ТСЖ в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения. То есть любой собственник жилья, даже при наличии созданного ТСЖ в этом кондоминиуме, вправе отказаться от вступления в товарищество. При этом ограничение прав собственника, не вступившего в товарищество, не допускается. Такой собственник несёт все расходы по содержанию общего имущества кондоминиума наравне с остальными собственниками жилья.
Обязание гражданина стать членом ТСЖ без добровольного волеизъявления, не соответствует Конституции РФ и влечёт недействительность этого требования. Таким образом, включение в договор о долевом строительстве, в качестве обязательного, условия вступление в ТСЖ является не правомерным. Поэтому наличие данного пункта в договоре не имеет правовых обязанностей для дольщика.
Вопрос: Что даёт собственникам жилья вступление в ТСЖ?
ТСЖ создаётся с целью управления и обеспечения эксплуатации кондоминиума. К органам ТСЖ относятся правление и общее собрание. Закон РФ «О товариществах собственников жилья» содержит целый ряд вопросов, которые могут решаться только общим собранием членов ТСЖ. К ним относятся - установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества, избрание правления и ревизионной комиссии, рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества, определение вознаграждения членам правления товарищества, принятие решений о сдаче в аренду, залоге или передачу иных прав на имущество товарищества, введение ограничений на использование общего имущества товарищества, и др.
К компетенции ТСЖ относится заключение договоров на обслуживание кондоминиума. К организациям, обслуживающим кондоминиумы, относятся организации, осуществляющие уборку придомовой территории и лестничных клеток, вывоз мусора и др. Если собственник жилого помещения в кондоминиуме не вступает в ТСЖ, то это не освобождает его от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.
В свою очередь ТСЖ не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества.
Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а если такого согласия не достигнуто - решаться в судебном порядке.
Во многих домах на первом этаже расположены нежилые помещения, относящиеся к общей собственности кондоминиума, подвалы, которые сдаются в аренду коммерческим организациям. Если в таких домах зарегистрирован кондоминиум и создано ТСЖ, то договор аренды заключается с ТСЖ. За счёт прибыли, получаемой от сдачи в аренду этих помещений, может снижаться плата за коммунальные услуги. Решение о сдаче общего имущества в аренду, как было сказано выше, отнесено к компетенции общего собрания ТСЖ.
ТСЖ имеет право заниматься хозяйственной деятельностью, направленной на осуществление целей, задач и обязанностей товарищества. Доходы от такой деятельности так же могут направляться на снижение оплаты коммунальных услуг.
Для обслуживания кондоминиума ТСЖ может организовывать собственное домоуправление для обслуживания недвижимого имущества в кондоминиуме, пользующееся правами жилищно-коммунальной организации. В условиях, когда возможность заключения договора с обслуживающими организациями по своему усмотрению ограничена, реализация данного права ТСЖ может создать определённую конкуренцию, за счёт чего снижаются и затраты на обслуживание.
Товарищество вправе осуществлять в соответствии с градостроительными нормами и правилами, застройку на прилегающих и выделенных земельных участках, заниматься строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в кондоминиуме.
В случаях, предусмотренных законодательством или уставом товарищества, ТСЖ обязано представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами. Такая обязанность увеличивает возможности членов ТСЖ, так как товарищество может заключить договор с адвокатом на постоянное обслуживание. Во-первых, это выгодно с материальной точки зрения. Во-вторых, адвокат, занимающийся делами ТСЖ на постоянной основе имеет больше возможностей в обеспечении защиты членов товарищества, так как он в курсе всех событий, касающихся дел ТСЖ.
