"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2006, N 10
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ
Одна из целей управления многоквартирным домом - надлежащее содержание общего имущества. Как определить состав этого имущества, кто обязан его содержать, какие требования предъявляются к содержанию общего имущества и каковы санкции за нарушение этих требований? Ответы на эти вопросы важны не только для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, но и для структур, на которые возложено управление домом, - ТСЖ и управляющих организаций. Поэтому особого внимания заслуживает Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 491 (далее - Постановление N 491), которым утверждены два нормативных документа:
- Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила содержания);
- Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (далее - Правила изменения).
Напомним, что согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям. Если в доме создано ТСЖ, то обеспечение надлежащего санитарного и технического состояния общего имущества является его обязанностью (п. 4 ст. 138 ЖК РФ). В договоре управления многоквартирным домом, заключаемом с управляющей организацией, должен быть указан состав общего имущества.
Определение состава общего имущества
В первую очередь, необходимо установить, что конкретно относится к общему имуществу. Состав такого имущества указан в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, положения которого конкретизированы в разд. I Правил содержания. Например, кроме объектов, перечисленных в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, в состав общего имущества включаются системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, отопления, электроснабжения. Пунктами 8, 9 Правил содержания установлен порядок определения внешних границ указанных сетей. В соответствии с п. 1 Правил содержания состав общего имущества должны определять:
- собственники помещений - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;
- органы государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;
- органы местного самоуправления - перед проведением конкурса по отбору управляющих организаций <1>.
<1> Форма акта о состоянии общего имущества, входящего в состав конкурсной документации, приведена в Приложении N 1 к Правилам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 N 75.
Итак, в общем случае обязанность определять состав имущества лежит на собственниках, которые должны знать его, чтобы, например, заключить договор управления домом.
Однако Правительство РФ не останавливается на общих рекомендациях - в целях реализации принятого документа предусмотрен ряд мер. Во-первых, п. 5 Постановления N 491 Министерству экономического развития и торговли РФ предписано утвердить до 01.10.2006 порядок определения состава общего имущества, а также форму документа технического учета такого имущества. Во-вторых, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним будут вноситься записи о правах на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом <2>. Минюст обязан представить проект изменений, реализующих такой порядок (п. 4 Постановления N 491). В-третьих, установлены сроки для окончания формирования земельных участков под многоквартирными домами (п. 7 Постановления N 491). Так, границы участков устанавливаются органами местного самоуправления до 01.07.2007, государственный кадастровый учет земельных участков обеспечивается без взимания платы с собственников помещений до 01.07.2008.
<2> Сведения, содержащиеся в реестре, будут иметь приоритет перед документами государственного технического учета, бухучета управляющих организаций, технической документацией на многоквартирный дом при определении состава общего имущества (п. 4 Правил содержания).
Содержание общего имущества
В чем заключается содержание общего имущества? ЖК РФ не отвечает детально на этот вопрос. Ответ дан в Правилах содержания. Итак, согласно п. 11 содержание включает:
1) осмотр общего имущества для своевременного выявления несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства РФ. Результаты осмотра оформляются актом, который является основанием для принятия решения о мерах, необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений);
Обратите внимание: осмотры проводятся:
- собственниками помещений;
- лицами на основании договора о проведении строительно-технической экспертизы;
- должностными лицами органов управления ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива;
- управляющей организацией;
- при непосредственном управлении домом - лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы;
2) освещение помещений общего пользования;
3) обеспечение установленных температуры и влажности;
4) уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений и земельного участка;
5) сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов;
6) меры пожарной безопасности;
7) содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке;
8) текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества.
Пунктом 15 Правил содержания оговорено, что в состав работ и услуг по содержанию общего имущества не входят содержание, ремонт, утепление дверей, окон в жилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования. Конкретный перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании (п. 17 Правил содержания) <3>. Текущий и капитальный ремонт проводятся на основании решения общего собрания собственников. В решении о проведении капитального ремонта можно предусмотреть замену элементов общего имущества в силу их морального износа.
<3> Аналогичные перечни содержатся в Приложениях N N 2, 3 к Постановлению Правительства РФ от 01.01.2001 N 75.
Надлежащее содержание общего имущества обеспечивается в зависимости от выбранного способа управления домом:
┌────────────────────────────────────┐┌──────────────────────────────┐
│ Собственниками помещений ││ Товариществом │
│ ││ собственников жилья │
└───────┬──────────────────┬─────────┘└──────┬───────────────┬───────┘
│ │ │ │
┌───────┴───────┐┌─────────┴─────────┐┌──────┴──────┐┌───────┴───────┐
│ Путем ││ Путем заключения ││ Путем ││ Путем │
│ заключения ││договоров с лицами,││ членства ││ заключения │
│ договора ││выполняющими работы││собственников││ договоров с │
│ управления ││ и оказывающими ││ ││собственниками,│
│многоквартирным││ услуги (при ││ ││ не вступившими│
│ домом ││ непосредственном ││ ││ в ТСЖ │
│ ││ управлении домом) ││ ││ │
└───────────────┘└───────────────────┘└─────────────┘└───────────────┘
При этом согласно п. 41 Правил содержания ответственность за надлежащее содержание общего имущества несут собственники помещений. Управляющие организации и нанятые собственниками лица, оказывающие услуги и выполняющие работы, отвечают за нарушение своих обязательств перед собственниками и несут ответственность в соответствии с законодательством РФ и договором.
Пункт 40 Правил содержания наделяет собственников помещений в доме, где создано ТСЖ, ЖСК или жилищный кооператив, правами:
- требовать у ТСЖ, кооперативов информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг, выполненных работ в течение пяти рабочих дней;
- проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг, выполнения работ;
- требовать устранения выявленных дефектов.
Документация на дом
Должностные лица ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива обязаны принимать, хранить, передавать, вносить изменения в техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы (п. 27 Правил содержания). В состав технической документации входят:
- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества (по форме, которая будет утверждена Министерством экономического развития и торговли РФ);
- документы (акты) о приемке результатов работ;
- акты осмотра коммуникаций, оборудования на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
- инструкция по эксплуатации многоквартирного дома.
Требование о наличии инструкции по эксплуатации многоквартирного дома распространяется на многоквартирные дома, разрешение на введение в эксплуатацию которых будет получено после 01.07.2007. Форма инструкции, методические указания по ее разработке и применению, а также положение о разработке, передаче, использовании и хранении инструкции должны быть утверждены до 01.10.2006 Министерством регионального развития РФ.
Ответственным за разработку инструкции будет застройщик, осуществляющий строительство, капитальный ремонт или реконструкцию дома. В соответствии с п. 25 Правил содержания инструкция включает рекомендации застройщика (подрядчика) по содержанию и ремонту общего имущества, предполагаемые сроки службы отдельных частей общего имущества, а также рекомендации проектировщиков, поставщиков стройматериалов и оборудования, субподрядчиков. В течение месяца после получения разрешения на введение объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать бумажный и электронный экземпляры инструкции:
- ТСЖ;
- первому обратившемуся собственнику (в случае отсутствия ТСЖ);
- в муниципальный архив.
Кроме технической документации на дом, Правилами содержания определены иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом:
- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости;
- выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
- заверенная органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка (если разрешение на строительство получено после 29.12.2005 <4>);
- документы, свидетельствующие о сервитутах и иных обременениях земельного участка;
- проектная документация на дом;
- иные документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников.
<4> Дата установления формы градостроительного плана (Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 840).
Финансирование содержания общего имущества
Итак, все расходы, связанные с содержанием общего имущества, несут собственники помещений в многоквартирном доме. При наличии в доме ТСЖ его члены вносят обязательные платежи и взносы. Если собственники помещений не вступили в ТСЖ или оно не создано (выбрана управляющая компания либо управление домом осуществляется непосредственно собственниками помещений), то вносится плата за содержание и ремонт жилого помещения.
Отметим, что при непосредственном управлении домом размер платы за содержание и ремонт жилого помещения соответствует размеру платы за услуги и работы в соответствии с договорами, заключенными собственниками помещений с лицами, оказывающими услуги и выполняющими работы на основании решения общего собрания собственников (п. 32 Правил содержания). Если выбран способ управления непосредственно собственниками, а размер платы не был ими установлен, то согласно п. 36 Правил содержания его определяют органы местного самоуправления на основании ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.
Ненадлежащее содержание общего имущества
Тому, как изменяется размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, посвящены Правила изменения.
Общее понятие услуг и работ ненадлежащего качества дано в п. 3 Правил изменения, согласно которым они не соответствуют требованиям:
- Правил содержания;
- Правил предоставления коммунальных услуг гражданам <5>;
- законодательства РФ;
- условиям договоров управления многоквартирным домом;
- условиям договоров о содержании и ремонте общего имущества между ТСЖ и собственниками, не вступившими в ТСЖ;
- условиям договоров между собственниками помещений и лицами, выполняющими работы и оказывающими услуги (при непосредственном управлении).
<5> Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 307.
Установленную продолжительность перерывов определяют как предельную длительность перерывов в оказании услуг, выполнении работ в соответствии с указанными выше требованиями.
Обязанность снижать размер платы возложена на органы управления ТСЖ, кооператива, управляющую организацию, а при непосредственном управлении домом - на самих исполнителей. Собственник помещения вправе обратиться с соответствующим заявлением к должностному лицу органа управления ТСЖ, ЖСК, управляющей организации, а наниматель - к наймодателю либо к управляющей организации. Заявление должно быть направлено в течение шести месяцев после нарушения и подлежит обязательной регистрации получателем. В течение двух дней после получения этого заявления ТСЖ, ЖСК, управляющая организация или наймодатель должны направить заявителю извещение о дате получения заявления, регистрационном номере и последующем удовлетворении или мотивированном отказе <6>.
<6> Например, размер платы не изменяется, если нарушение связано с устранением угрозы жизни и здоровью граждан, предупреждением ущерба их имуществу или произошло вследствие обстоятельств непреодолимой силы (п. 14 Правил изменения).
Размер снижения платы пропорционален доле календарных дней нарушения в общем количестве календарных дней в месяце. Согласно п. п. 15, 16 Правил изменения факт выявления нарушения должен быть оформлен актом, который является основанием для уменьшения размера платы и составляется в порядке, предусмотренном Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам <7>.
<7> Подробнее об этом читайте в N 7 журнала на с. 88.
Пример. Договором управления многоквартирным домом предусмотрена еженедельная уборка помещений общего пользования. В сентябре 2006 г. она была пропущена один раз, превышение длительности перерыва составило 7 календарных дней. Стоимость услуги в составе ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества составляет в целом по дому 5000 руб.
Размер снижения платы, согласно п. 10 Правил изменения, определяется по формуле:
Стоимость услуги Количество полных календарных дней, в течение
----- х которых оказывались и (или) выполнялись
Количество услуги или работы ненадлежащего качества и
календарных дней (или) с перерывами, превышающими установленную
в месяце продолжительность
Таким образом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения должен снизиться на 1167 руб. (5000 руб. / 30 дн. х 7 дн.).
Обратите внимание: Правила изменения, согласно их п. 2, не распространяются на членов ТСЖ, ЖСК, жилищного кооператива. Другими словами, такие собственники помещений не вправе требовать снижения размера обязательных платежей и взносов.
Эксперт журнала
"Жилищно-коммунальное хозяйство:
бухгалтерский учет и налогообложение"
Подписано в печать
29.09.2006
