«Подводные камни» долевого строительства

«Подводные камни» долевого строительства

Приобретение жилья на этапе строительства – одна из реальных возможностей купить долгожданные квадратные метры, но сопряженная с нехваткой средств на приобретение уже готового жилья в достроенном доме. При этом существует риск – риск невыполнения обязательств застройщиком. Например, задержка сроков сдачи дома, нехватка средств, строительный брак, недоделки и многое другое. Дабы не попасть на такие подводные камни, лучше узнать о них заблаговременно.

Итак. Элементарная задержка строительства. Несмотря на Федеральный закон от 30. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», обязывающий застройщика в срок завершить начатое строительство, время сдачи дома госкомиссии и соответственно официальное заселение часто оттягиваются. При этом санкций в отношении застройщика за нарушение им сроков ввода объекта в эксплуатацию вышеуказанный закон не предусматривает. Например, подрядчик или субподрядчик отказался выполнять начатые работы… Уходит время на поиск новых строителей. Также частая причина срыва сроков – экономическая. Застройщик израсходовал средства дольщиков на что-то и денег у него нет. Этим “что-то” могут быть другие объекты строительства, которые возможно не успели еще продать либо это могут быть непредвиденные расходы на дополнительные стройматериалы или работы по возводимому дому. Также причина безденежья может быть связана с подорожанием на рынке строительных материалов, услуг рабочих и т. д.

Выход из ситуации один. Конкретизировать в договоре не только срок завершения строительства всего дома, но и основных этапов строительства. Кроме того, можно прописать один пункт, согласно которому в случае затягивания сроков сдачи застройщик выплачивает штраф дольщику из расчета установленной суммы за каждый день просрочки.

Кстати о незапланированных доплатах! Это тоже один из случаев “Послужного списка засад”. Часто в договоре не указывается, из чего состоит цена выкупаемого квадратного метра жилья. Поэтому, при нехватке средств застройщик может попросить денег, скажем на подключение к отоплению или для проведения электропроводки с целью освещения мест общего пользования (подъезд, лестничные клетки, лестница и пр.), настройке лифта и для чего угодно. Поэтому лучше заранее ознакомиться с перечнем работ и услуг, входящих в стоимость одного квадратного метра приобретаемой жилплощади, снять все спорные или непонятные вопросы и только потом подписать договор. В договоре как минимум должна стоять фраза: стоимость квадратного метра рассчитана с учетом всех затрат, необходимых для строительства и ввода дома в эксплуатацию. Если уж вас просят доплатить… Тогда вы вправе потребовать юридически оформленного обоснования сей доплаты с предоставлением документов, подтверждающих целевое использование ваших средств и бумаг наглядно демонстрирующих необходимость внесения дополнительного платежа. И то, это не означает, что вы обязаны вносить деньги. Во-первых, при грамотно составленном договоре вы вправе получить жилье за оговоренные в документе деньги и в соответствующий срок. Во-вторых, если ваша квартира уже фактически есть, то вы можете сказать, что вас вполне устраивает ваше жилье (вам пока не нужно общее освещение, воду проведут не минуя квартиры – стояк-то один… а сдавать квартиру без электропроводки запрещено, так что…). В общем-то вы не обязаны платить за недостроенное соседское…Понятно, что быстрее от этого дом не построят, но есть шанс (пусть и минимальный) остаться при своих, что называется, заработанных непосильным трудом, деньгах.

Бывает, что в целом дом готов к сдаче и никаких препятствий для госкомиссии не выявлено, однако в отдельных квартирах возможны небольшие недоделки. Тогда покупатель имеет полное право не подписывать акт приемки своего жилья до устранения всех неполадок (неоштукатуренные стены, подтекающие батареи и пр.), особенно в случае, если дом сдается с отделкой. И опять же, при грамотно заключенном договоре, застройщик будет оплачивать штраф, поскольку вовремя не предоставил жилье в должном виде покупателю.

Довольно часто новоселы остаются без коммунальных услуг, например без электричества. Оказывается, что их официально не подключили к городской сети… И, следовательно, они должны платить за электроэнергию по промышленным тарифам (более высоким), как строители. Кому это выгодно, понятно… Вот только не ясно, почему такое происходит и кто отвечает за подобные нарушения? Тоже самое может произойти не только с электричеством, но и с водой, и с газом… Честному приобретателю жилья остается только уповать на все тот же договор, где должно быть указано, что при передачи жилья продавец обязуется подключить его ко всем перечисленным в договоре сетям и коммуникациям. Вот с таким договором следует обращаться в местный орган власти, ибо собственнику восстановить справедливость самому практически нереально.

Еще один “камень преткновения” – отказ в государственной регистрации права собственности на квартиру. Причин может быть много. В основном все они связаны с неверно оформленной документацией. Составление новых документов, переделка старых занимает массу времени. В этом случае, если есть возможность, лучше подождать. Все-таки застройщик (а именно он в большинстве случаев, берется оформить квартиру в вашу собственность) сам заинтересован в скорейшем оформлении права.

Не секрет, что все договора, предоставляемые потенциальному покупателю, защищают в первую очередь застройщика, а уж только потом покупателя. Но ведь их можно дополнять и даже исправлять. Покупатель не должен соглашаться с явным ущемлением своих прав.

Что бы не попадаться на уловки недобросовестных застройщиков и не создавать дополнительных проблем при приобретении квартиры обращайтесь в уполномоченный орган по контролю и надзору за долевым строительством или опытным юристам, собирайте полную информацию о застройщике и его деятельности на рынке.

Министерство строительства Тверской области, в состав которого входит отдел по контролю и надзору в области долевого строительства, является уполномоченным органом, осуществляющим контроль за долевым строительством на территории Тверской области.

Адрес Министерства строительства Тверской области:

г. Тверь, ул. Советская, д. 23

телефон: (48