 |
Площадь города Дзержинска Нижегородской области составляет 42,2 тысяч гектар, при этом лесами занято около 15,3 тысяч гектар – 36,3% всей территории.[1]
Среди факторов, определяющих структуру рынка земли города Дзержинска и оказывающих влияние на спрос, можно выделить следующие.
Выгодное географическое положение. Территориально город Дзержинск располагается в центре Нижегородской области в 37 км от Нижнего Новгорода и является вторым по численности и промышленному значению городом региона. Вместе с областным центром город Дзержинск занимает центральное положение в крупном развитом Поволжском регионе. Дзержинск имеет прекрасное транспортное местоположение, одновременно находясь на железнодорожной и авто – магистралях, соединяющих Москву с городами Поволожья, и на берегу реки Оки, впадающей в важнейшую водную артерию европейской России – Волгу.
Город Дзержинск представляет собой город с высокой концентрацией предприятий. Поэтому наряду с традиционными для коммерческой недвижимости сегментами – торговым и офисным – на местном рынке присутствует достаточно большой объем объектов индустриального назначения.
Исторически Дзержинск сформировался как город при крупнейших химических предприятиях. За многие годы работы химических предприятий загрязнение окружающей среды многократно превысило допустимые пределы. Высокий уровень загрязнения окружающей среды и наличие полигона твердых бытовых отходов «Игумново» обуславливает низкий спрос на участки под индивидуальное жилищное строительство вблизи города.
Природные ресурсы. Город Дзержинск обеспечен водными ресурсами, в районе города располагаются месторождение силикатных песков. Песчаные почвы и ровный рельеф местности создают благоприятные условия для строительства.[2]
Вышеприведенные факторы оказывают влияние, как на спрос, так и на предложение земельных участков, расположенных в Дзержинске. Как правило, земельные участки приобретаются для размещения объектов производственного или складского назначения, либо объектов придорожного сервиса, если речь идет об участках, расположенных вдоль трасс.
В структуре данного сегмента рынка можно выделить предложения объектов, расположенных непосредственно в городе Дзержинске, и объектов, находящихся в Восточной промышленной зоне города, где расположена основная часть предприятий. Восточная промышленная зона состоит как из функционирующих заводов, так и заводов – банкротов.
Участки, расположенные в жилой зоне города, предлагаются в основном под жилищное строительство. Предложений по продаже участков под жилье на момент исследования в Дзержинске практически не было выявлено, что не позволило определить общий уровень цен на земельные участки под индивидуальное жилищное строительство.
На момент исследования, предлагался земельный участок площадью 10 соток под коттеджную застройку на берегу реки Оки рядом с сосновым бором в районе поселка Дачный, по цене 1800 рублей за квадратный метр.[3]
По более высоким ценам продаются земельные участки в районе поселка Желнино, расположенном в так называемой «Нижегородской Ялте». Территория поселка застроена коттеджами и особняками, здесь же расположены пансионаты, турбазы и пионерские лагеря. Данный факт объясняется очень хорошей экологической обстановкой (гораздо лучше, чем на остальной территории Дзержинска), наличием чистого соснового леса, близостью реки Оки. Земельные участки здесь пользуются спросом у состоятельных людей не только города Дзержинска, но и других регионов.[4] Однако число предложений по земельным участкам в данном районе весьма ограничено.
На момент исследования земельные участки в Дзержинске предлагались по ценам от 200 (по цене около 206 рублей за кв. м[5] продавался земельный участок площадью 1403617 кв. м) до 3 000 рублей за квадратный метр и выше. Наибольшее число предложений приходится на земельные участки промышленного назначения, расположенные в промзоне города Дзержинска, на дату исследования их было выявлено около 20.
Цены на земельные участки зависят от наличия коммуникаций/ возможности их подведения, размера, наличия на них строений. Земельные участки на территории имущественных комплексов с имеющимися строениями предлагались по ценам от 2 500 до 4 000 рублей за квадратный метр (на территории базы земельный участок 0,19 га со зданием бывшей столярной мастерской площадью 240 кв. м предлагался по цене 3 790 рублей за кв. м[6]).Такие объекты могут предлагаться либо как здание с участком, либо как земельный участок со строением с последующим его сносом.
Кроме всех вышеперечисленных факторов, на цену предложения земельного участка влияют также и индивидуальные запросы каждого продавца.
На фоне наметившейся тенденции к выводу производств из областного центра в пригород, растет спрос на участки в промышленной зоне Дзержинска, являющейся удобной площадкой для размещения производства ввиду близости к областному центру и удобной транспортной доступности.
Проведенный анализ показал, что средняя цена предложения выставленных на продажу земельных участков, аналогичных оцениваемому Объекту, составила 1 800 рублей за квадратный метр. При этом цены на аналогичные земельные участки варьировали от 1 425 рублей за квадратный метр (участок ровный промышленного назначения площадью 17542 кв. м, огороженный по периметру бетонным забором и расположенный вдоль автомобильной дороги[7]) до 2 278 рублей за квадратный метр (участок земли площадью 36 соток в черте города[8]).
ВЫВОДЫ и ПРОГНОЗЫ:
Рынок земли в Нижегородской области в целом и в городе Дзержинске, в частности, находится в стадии становления. С одной стороны, это объяснимо, так как рынок функционирует лишь около пяти лет и «правила игры» еще полностью не определены. С другой стороны, у рынка имеются черты, присущие только российской действительности и уровню развития экономики в целом – это непрозрачность рынка, отсутствие средств у многих предприятий для выкупа земли в собственность, прочие субъективные факторы, которые напрямую влияют как на рынок в целом, так и на рыночную стоимость земельных участков.
В Нижегородском регионе наблюдается устойчивый рост спроса на земельные участки под коттеджную застройку и промышленное строительство. Причем все чаще для этих целей используются земли сельскохозяйственного назначения.
В структуре предложения на Дзержинском рынке земли преобладают участки под размещение производства и складов. Участки под жилье не пользуются спросом в связи с неблагоприятной экологической обстановкой.
Стоимость земельных участков варьируются в зависимости от степени обеспеченности элементами инженерной инфраструктуры, возможностью подключения к различным видам инженерных коммуникаций.
Рынок земли города Дзержинска имеет потенциал роста, обусловленный близостью к областному центру, хорошей транспортной доступностью, более низким уровнем цен по сравнению с Нижним Новгородом и наметившейся тенденцией к переносу производств за пределы областного центра.
В ближайшие годы цены на земельные участки будут возрастать. Это связано как с общим ростом цен на недвижимость и инфляционными процессами, так и с уменьшением свободных земельных участков.
АНАЛИЗ РЫНКА ЗЕМЛИ
В ГОРОДЕ ДЗЕРЖИНСКЕ НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru, *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Сентябрь
2008
[1] http://www. *****/pages_id_49.html
[2] http://www. *****/projects. php? folder_id=53&mat_id=9
[3] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=11859
[4] http://www. *****/data/2007/color46/18.html
[5] http://*****/supply/?d=1222&m=detail&oid=2416
[6] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=10669
[7] http://www. /supplys/zemlya/prodazha/2303/
[8] http://www. moris. *****/desk. php
