 |
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость растет высокими темпами. В 2006 году в офисы, торговые центры, гостиницы и склады было вложено 3,4 миллиарда евро (около $4,4 млрд.), что почти в десять раз больше, чем в 2005 году.[1]
Но, несмотря на то, что по объему вложений Россия все еще уступает европейским странам, отечественный рынок недвижимости остается одним из самых привлекательных.
Сегодня отечественные и иностранные инвесторы вкладываются в коммерческую недвижимость России примерно в одинаковых пропорциях: 44% объема всех инвестиционных сделок совершили российские компании и 56% – иностранные. Еще несколько лет назад иностранные инвесторы не решались инвестировать в Россию из – за высоких рисков, приобретая только готовые проекты. Сегодня ситуация изменилась кардинальным образом. Причина интереса инвесторов к России понятна. Если в России ставка капитализации при приобретении готовых проектов находится на уровне 8 – 11% (в строящихся несколько выше), в зависимости от сегмента, то в таких консервативных странах как Великобритания или Норвегия, порядка 5%.
Несмотря на определенные сложности, эксперты прогнозируют дальнейший интерес инвесторов к отечественному рынку коммерческой недвижимости. Потенциал рынка огромен: Россия занимает большую территорию, в то время как рынок далек от насыщения. Спрос на коммерческую недвижимость на всей территории нижегородского региона активно растет, как на первичном, так и на вторичном рынках. Наибольшая активность наблюдается в торговом секторе и на рынке офисной недвижимости.
Рынок коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода развивается быстрыми темпами. По мнению местных риэлторов, нижегородский рынок недвижимости – один из самых развитых и активных региональных рынков России: происходит строительство новых зданий и реконструкция существующих объектов. Активно растет спрос на нежилые помещения, как на первичном, так и на вторичном рынках.
По сравнению с другими рынками товаров и услуг, рынок недвижимости требует значительных капиталовложений в строительство. Во всем мире отдача от вложенных инвестиций в недвижимость считается стабильной и дающей долговременную прибыль.
Долгосрочные инвестиции, к которым относятся инвестиции в коммерческую недвижимость, требуют тщательной разработки концепции не будущего здания, а будущего бизнеса, причем не тогда, когда здание построено, а на стадии получения земельного участка под его строительство. Ошибки на ранних стадиях разработки проекта, концептуальные ошибки потом тяжелее всего сказываются на развитии бизнеса.
Рынок недвижимости Нижнего Новгорода типичен для индустриального мегаполиса, поэтому его нельзя сравнивать с рынком Москвы. Там активное строительство обеспечивает заполнение ниши современных площадей, отвечающих международным стандартам.
Общая площадь рынка коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде до сих пор точно не определена. Она складывается из помещений, находящихся в частной, муниципальной и государственной собственности.
Известно, что в результате приватизации муниципальной собственности в частную собственность продано около двухсот муниципальных предприятий, и порядка одной тысячи предприятий приватизировано из федеральной и областной собственности.
В собственность были выкуплены более 300 нежилых помещений общей площадью около 130 тысяч квадратных метров, более 140 тысяч квадратных метров перешло инвесторам в результате инвестиционных контрактов. После акционирования в частную собственность проданы практически все гостиничные комплексы и большая часть крупных объектов торговли. Общая площадь муниципальных площадей, сдаваемых в аренду, составляет более 410 тысяч кв. м., федеральных и областных площадей – около 220 тысяч кв. м.
Таким образом, можно предположить, что общая площадь нежилых площадей, которые могут стать объектами сделок на рынке недвижимости, не менее одного миллиона квадратных метров.
Большая часть помещений на рынке Нижнего Новгорода была ориентирована на промышленность, научно – технические проектные организации, социальную сферу. Отсюда – минимум качества и удобств для потребителей. Основными сегментами рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода, сложившимися к настоящему времени, являются следующие:
торговый;
офисный;
складской;
производственный;
гостиничный;
автосервис и паркинг;
спортивно – развлекательный.
Самыми крупными сегментами в настоящее время в Нижнем Новгороде являются торговый и офисный. Востребованы объекты для производственно – складских целей. Наблюдается рост активности в сегменте площадей для отдыха и развлечений. Если говорить о рынке коммерческой недвижимости в целом, наиболее высокодоходными являются торговые помещения. Данный вид коммерческой недвижимости обладает одной из самой высокой привлекательностью для инвесторов в силу меньшей чувствительности к колебаниям экономики, чем прочая недвижимость. Торговый сектор, исходя из своей природы, более активен и динамичен, быстрее перепрофилируется. Торговля – самый простой и самый распространенный бизнес, поэтому и спрос на торговые помещения при благоприятной экономической ситуации в стране высокий.
Инвестиции в торговлю окупаются быстрее всего поэтому, сначала развивается торговая недвижимость, затем следует рынок офисных помещений. Западные девелоперы в первую очередь ориентированы на офисный рынок, потому что он наиболее прогнозируем. В целом, во всех секторах рынка наблюдается активный спрос, который отражает общую деловую активность отечественного бизнеса. Не бывает так, что на офисную недвижимость спрос падает, а на торговую – растет; это взаимосвязанные рынки.
Самый неразвитый из всех сегментов рынка недвижимости – сектор складских помещений. Спрос на складскую недвижимость растет вместе с ростом объемов торговли. Вслед за торговыми площадями начинают строить склады и инвестировать в инфраструктуру торговли, потом – в индустрию развлечений и отдыха (спортивные и развлекательные комплексы, парки). Основные факторы внешнего воздействия на рынок недвижимости – социальный, технологический, экономический и политический.
Социальный фактор можно считать положительным, так как происходит увеличение числа предпринимателей. Социальные стрессы рыночной экономики 90 – х годов прошлого века сменились стабильностью, все больше людей адаптируется к новым условиям жизни и решает начать свой бизнес. Ежегодно регистрируется около десяти тысяч новых юридических лиц и частных предпринимателей.
Технологический фактор положительно характеризуется развитием строительных технологий. Правильная технология – залог качественной и долговечной архитектуры. Фирмы – производители и фирмы – дилеры строительных технологий для продвижения своих систем тесно сотрудничают с нижегородскими архитекторами. В Нижнем Новгороде происходит заметный прогресс в области строительно – архитектурного комплекса, что способствует много вариантности предложения на рынке.
Экономические факторы сейчас наиболее способствуют развитию рынка. Происходит значительный рост банковского кредитования, курс валюты контролируется, а уровень инфляции не имеет значительных отклонений от прогнозируемого. Реформа налогообложения создала условия для роста деловой активности, что является залогом дальнейшей экономической стабильности.
Однако уровень развития транспорта на региональном уровне находится не на высоте. Транспортная проблема с каждым годом обостряется, и если она в ближайшие годы не будет решена, развитие строительства в нагорной части города может оказаться под угрозой. Транспортные пробки на мостах существенно осложняют деловую жизнь города.
Концепция реформирования автотранспортной отрасли была определена на совещании под председательством губернатора Нижегородской области Валерия Шанцева 21 сентября 2005 года.
На 2006 – 2007 годы были определены основные мероприятия по повышению эффективности использования бюджетных средств, выделенных пассажирскому автотранспорту, снижению убыточности пассажирских перевозок, обновлению автобусного парка и оптимизации маршрутной сети.
В целях выполнения программы реформирования в Нижнем Новгороде было проведено укрупнение автобусных парков с учетом экономической обоснованности. В результате вместо семи автотранспортных предприятий в областном центре действуют три полновесных предприятия.
Вновь открыто 17 автобусных маршрутов. Одновременно с открытием новых маршрутов насыщаются автобусами существующие маршруты: 42 городских маршрута пополнились новыми автобусами, на 13 основных магистральных маршрутах интервал движения автобусов сокращен вдвое.
В течение 2006 – 2007 годов для автотранспортных предприятий Нижнего Новгорода закуплено 850 автобусов большого класса ЛИАЗ и МАЗ, в том числе 235 автобусов с низким уровнем пола.
Маршрутная сеть города Нижнего Новгорода сегодня – это 22 трамвайных маршрута, 18 троллейбусных, две линии метрополитена, протяженностью 15,5 км с тринадцатью станциям, 75 маршрутных такси, 14 из которых в скором времени закроются, и 51 социальный маршрут.[2]
Маршрутная сеть общественного транспорта города требует постоянного корректирования, поскольку изменения в работе промышленных предприятий, создание новых зон притяжения населения (рынки, торговые точки и так далее) вызывают изменения в пассажиропотоках на транспорте.
Большое влияние на рынок оказывает политический фактор. Обстановка для рынка сейчас очень благоприятна – федеральная власть пользуется доверием предпринимателей и проводит реформы, нацеленные на укрепление рыночных отношений.
Принят важный пакет документов, определяющих основы цивилизованных имущественных отношений – Земельный кодекс, Закон о разграничении государственной земли, новый Закон о приватизации государственной и муниципальной собственности. Это благотворно влияет на инвестирование в недвижимость.
Подводя итоги рассмотрения факторов внешнего влияния на рынок недвижимости, можно сделать однозначный вывод о хороших и устойчивых условиях для его роста, что делает этот рынок перспективным для инвестирования.
Рис. 1. Структура рынка коммерческой недвижимости
города Нижнего Новгорода (без учета сезонности).[3]
Развитие института частной собственности изменило расстановку сил на рынке недвижимости города Нижнего Новгорода.
Если всего несколько лет назад доминировали городской и областной комитеты по управлению имуществом, то сейчас у них появились влиятельные конкуренты – агентства недвижимости, финансово – торговые группы, ипотечные компании.
На долю риэлторских компаний приходится, по их собственным оценкам, около 50 процентов оборота коммерческой недвижимости. Коммерческой недвижимостью серьезно занимается около двух десятков компаний, в том числе несколько риэлторских фирм.
С развитием института ипотечного кредитования возрастет число девелоперов. Все более заметную роль стали играть столичные финансовые группы, стремящиеся вкладывать средства в регионы.
Столичные компании приходят, хотя доходность от инвестиций в недвижимость в Нижнем Новгороде значительно ниже, чем в Москве. Москва на пять – шесть лет впереди регионов по всем показателям.
Около половины всех предложений приходится на офисные помещения. Оставшаяся часть предложений приходится на торговые и производственно – складские объекты почти поровну.
Рис. 2. Структура предложения на рынке коммерческой недвижимости
города Нижнего Новгорода по назначению.[4]
Рис. 3. Территориальная структура предложения помещений на рынке
коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода по назначению.[5]
При этом территориально рынок коммерческой недвижимости неоднороден. Наиболее дорогие площади расположены в центральной части города, вдоль магистральных улиц и в транспортных узлах.
Коммерческая недвижимость в центральной части Нижегородского района – безусловный лидер на рынке продаж.
Если в центре Нижегородского района присутствие предложения производственно – складских объектов минимально, а офисы составляют около 60% объема предложений, то в Сормовском районе, напротив, свыше половины составляют предложения производственно – складской недвижимости.
Наиболее привлекательным для инвесторов сегментом регионального рынка коммерческой недвижимости остается торговая недвижимость. О динамике развития нижегородского рынка торговой недвижимости свидетельствуют следующий данные: рост общего числа объектов коммерческой недвижимости в 2006 году по отношению к 2005 году составил 14,8%, рост емкости рынка в натуральном выражении, выраженный в квадратных метрах, составил 36%.
За это же время второй по величине сегмент рынка нежилой недвижимости – индустриальной недвижимости – потерял 50% в количестве объектов, или 4% в площадях.[6]
Рынок офисной недвижимости. За 2007 год, данный сегмент рынка коммерческой недвижимости города Нижнего Новгорода вырос на 86% (по сравнению с 2006 годом). Но острого дефицита в качественных предложениях не наблюдалось. Здесь предложение и спрос сбалансированы.
В целом в Нижнем Новгороде в 2007 году было введено в эксплуатацию 76 тысяч кв. м офисной недвижимости, в 2008 году планируется ввести уже 192,5 тысяч квадратных метров.[7]
В секторе офисной недвижимости в последнее время наблюдается увеличение сроков окупаемости и снижение доходности. Увеличились сроки экспозиции объектов на рынке. Это четко прослеживается, когда вводится новый офисный центр, и рынок замирает до полугода.
Все больше собственников начинает бороться за своих арендаторов с помощью введения новых качественных центров, площадей. Удержать арендатора можно было либо с помощью повышения качества своих помещений, либо корректируя арендную ставку.[8]
По состоянию на 01 мая 2008 года средняя цена предложения выставленной на продажу офисной недвижимости по городу Нижнему Новгороду составиларублей за квадратный метр. С начала года данный показатель вырос примерно на 4,6%.
При этом наибольший рост за этот период наблюдался в Приокском (27%) и Советском (21%) районах. Лидерами по падению были Сормовский и Московский районы, значительное падение цен в этих районах произошло в январе 2008 года, когда цены упали на 10 – 11%. На протяжении последующих трех месяцев цены в Сормовском и Московском районах росли примерно на 1 – 2% в месяц.
Падение цен в ряде районов можно объяснить с одной стороны небольшим уровнем спроса на офисные помещения, а с другой – спецификой предложения за данный период, когда на рынке просто не выставлялись дорогие объекты.
В пяти из восьми районов города средние цены продажи офисной недвижимости были ниже, чем средняя цена по городу, которая формируется под воздействием высоких цен в Нижегородском и Советском районах. Если исключить это влияние, средняя цена предложения по городу на 01 апреля текущего года составиларубля за квадратный метр, тогда как средняя цена предложения в продажу офисной недвижимости в Нижегородском и Советском районах – 78 096 рублей за квадратный метр.
То есть цены в этих двух районах выше, чем в остальных районах города Нижнего Новгорода примерно в 1,4 раза.
Средняя арендная ставка по Нижнему Новгороду для офисной недвижимости по состоянию на 01 мая 2008 года составила 568 рублей за квадратный метр в месяц.
Рост арендных ставок с начала 2008 года был зафиксирован почти во всех районах города, кроме Автозаводского, где за данный период ставки снизились на 1,69%.
Максимальные средние значения арендных ставок были зафиксированы в Нижегородском и Советском районах. Здесь средняя ставка аренды составила 854 и 721 рубль за квадратный метр в месяц соответственно.
Рис. 4. Средние значения цен предложения выставленной на продажу
офисной недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.
Источник:
Средняя арендная ставка по остальным районам города составила 495 рублей за квадратный метр в месяц. При этом самые низкие средние арендные ставки в ходе мониторинга были выявлены в Сормовском и Московском районах Нижнего Новгорода.
Рис. 5. Средние значения арендных ставок для офисной недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц.
Источник:
Как правило, уровень арендных ставок офисных и торговых помещений определяется: местоположением объекта, его близостью к центру города или к районному центру, расположением на оживленных транспортных магистралях, обеспечивающих удобную транспортную доступность до исторического центра города, техническим оснащением, наличием парковки для автомобилей и тому подобное.
На рынке аренды офисных помещений города Нижнего Новгорода нет единой формы начисления арендных ставок. На рынке присутствуют как, арендные ставки, включающие в себя НДС и коммунальные платежи (так называемая валовая арендная ставка), так и арендные ставки, не включающие коммунальные платежи, но с НДС.
Рынок торговой недвижимости. Средняя цена предложения выставленных на продажу нежилых помещений торгового назначения по состоянию на 01 мая 2008 года в целом по городу Нижнему Новгороду составиларублей за квадратный метр. С начала года средняя цена выросла примерно на 1%. Незначительный рост цен с начала года обусловлен довольно заметным снижением цен предложения в январе этого года по сравнению с декабрем 2007 года.
В последние три месяца цены росли в среднем на 1% в месяц, и лишь к маю месяцу отыграли январский спад. Самое высокое значение средней цены предложения было зафиксировано в Нижегородском районе, где она составила 87 226 рублей за квадратный метр.
Наиболее низкие цены на торговую недвижимость были зафиксированы в Ленинском, Московском и Приокском районах. Здесь данный показатель составил околорублей за квадратный метр.
Рис. 6. Средние значения цен выставленной на продажу торговой
недвижимости в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м.
Источник:
Рис. 7. Средние значения арендных ставок для торговой недвижимости
в разрезе районов города Нижнего Новгорода, рублей за кв. м в месяц.
Источник:
В целом по городу Нижнему Новгороду цены продажи торговой недвижимости по состоянию на 01 мая 2008 года в 1,027 раза выше, чем офисной.
Средняя ставка аренды торговых помещений по Нижнему Новгороду на 01 мая 2008 года составила 1 264 рубля за квадратный метр в месяц, что на 5,3% выше, чем по состоянию на 01 января 2008 года.
Самые высокие средние арендные ставки зафиксированы в Нижегородском и Советском районах – 1619 и 1 311 рублей за квадратный метр в месяц соответственно.
Самые низкие средние арендные ставки наблюдались в Ленинском и Московском районах – среднее значение составило около 1 090 рублей за квадратный метр в месяц.
В целом по городу арендные ставки по торговой недвижимости в 2,22 раз больше, чем на офисную недвижимость, тогда как разница в ценах продажи составляет 1,027 раза.
Рынок производственно – складской недвижимости. Город Нижний Новгород – один из крупнейших промышленных центров России. Рынок промышленной недвижимости города Нижнего Новгорода, как и многих других крупных российских городов, можно разделить на производства, находящиеся в черте города и за его пределами, а также сегментировать по временному признаку – на помещения старой и современной постройки.
К настоящему времени на территории Нижнего Новгорода сформировалось около 15 промышленно – производственных зон, включающих промышленные, строительные, транспортные предприятия.
Промышленные зоны распределены неравномерно, основная часть находится в заречной части города (Автозаводский, Ленинский, Канавинский, Московский и Сормовский районы).
Рис. 8. Распределение помещений производственного назначения
по районам города Нижнего Новгорода.
Источник:
На территориях промышленных зон города (в Ленинском районе – территория бывшего завода фрезерных станков на улице Памирской, район улиц Новикова – Прибоя и Удмурдской; Приокский район – вдоль улицы Ларина; Канавинский район – в районе улицы Кузбасской и Московского шоссе; Нижегородский – в районе улицы Деловая) после неглубокого ремонта корпусов и реконструкции инженерных коммуникаций размещаются небольшие, реже средние производственные предприятия самых различных профилей: рядом с предприятиями пищевой промышленности могут располагаться производители металлоконструкций, мебели, производители упаковки и так далее.
Большинство отвечающих современным требованиям промышленных комплексов строилось крупными производителями для собственных нужд, поэтому многие из существующих объектов построены «под себя» и все они заняты производителями, для которых они были построены. Пустующих производственных помещений высокого уровня на нижегородском рынке нет.
Производственные площади в таком промышленном городе, как Нижний Новгород, найти довольно трудно. Основное требование покупателей и арендаторов – наличие необходимой инфраструктуры.
То, что предлагают предприятия на своих территориях, чаще всего уже не соответствует названию «производственные площади»: коммуникации изношены, оборудование отсутствует. Поэтому найти подходящее помещение для небольшого производства, особенно если необходимо наличие погрузо – разгрузочных механизмов, очень сложно.
На цену объектов оказывает сильное влияние наличие юридически оформленных земельных отношений. Если участок в собственности, это повышает цену продажи в среднем на 30%.
Для производственных объектов полезность в большей мере определяется их местоположением, а именно: близостью транспортных систем региона, близостью к исторически сложившимся путям грузопотоков и крупным потребителям промышленной продукции.
Как правило, объекты производственной недвижимости на нижегородском рынке представляют собой предприятия, построенные еще в советское время, на которых производство было остановлено, либо масштабы производства уменьшились и собственник продает часть пустующих площадей. В таких случаях объекты кроме производственных площадей еще включают складские и административно – бытовые площади. При этом производственные и складские площади не имеют четкого профиля и могут использоваться как под производство, так и под склад. А административные площади могут продаваться и сдаваться в аренду как отдельные объекты.
Поэтому изучение производственной недвижимости не возможно без изучения складской и в то же время подразумевает анализ учета административных помещений в составе производственной недвижимости.
Около 84% производственно – складских площадей города Нижнего Новгорода расположено в заречной части, где и сосредоточено большинство промышленных предприятий.
Средняя цена продажи по городу Нижнему Новгороду на производственно – складскую недвижимость по состоянию на 01 мая 2008 года составила околорублей за квадратный метр.
В продажу выставлялись как имущественные комплексы, так и отдельно стоящие здания, включающие в себя производственную либо складскую и офисную части.
Максимальные цены на производственно – складскую недвижимость были зафиксированы в заречной части города, где предложений на продажу было выставлено больше, чем в нагорной части. Наибольшее количество предложений зарегистрировано в Сормовском районе, в котором так же наблюдалась и самая большая разница между максимальной и минимальной ценами – около 70 тысяч рублей за квадратный метр. Сложность в определении средней цены по городу и по отдельным районам заключается в том, что на рынке выставлено очень мало объектов, а разброс цен достаточно велик.
Имущественные комплексы или производственные базы предлагаются с земельными участками, и удельная цена таких объектов с учетом земли, существенно ниже, чем удельная цена строений без учета площади земли. Так, имущественный комплекс общей площадью 93 832 кв. м с железнодорожной веткой на территории комплекса, расположенный в Канавинском районе, предлагался по цене 2 580 рублей за кв. м.[9]
Рис. 9. Средние цены предложения производственной недвижимости
в разрезе административных районов города Нижнего Новгорода.
Источник: «НижБизнесКонсалтинг»
Если в продажу предлагается отдельно стоящее производственное здание, а не имущественный комплекс, то удельная цена таких объектов, как правило, существенно выше.
Данные объекты выставляются на продажу и как производственные здания с офисной частью, так и как административное здание с производственными площадями, либо исключительно как здание под офисы. В зависимости от этого цена может варьировать в среднем от 30 000 до 40 000 рублей за квадратный метр.
Для определения средней цены по городу и административным районам были исследованы предложения о продаже производственной недвижимости и рассчитаны средние арифметические значения удельной цены предложения без учета земельных участков.
Как видно из приведенной выше диаграммы (рисунок 9), диапазон средних цен на производственную недвижимость по городу на начало мая 2008 года составлял от 20 091 до 31 233 рублей за квадратный метр. При этом самые высокие цены были зафиксированы в Приокском районе.
Для Московского района среднее значение цены продаж установить не удалось, поскольку число предложений о продаже производственной недвижимости в данном районе незначительно.
Важной особенностью производственно – складской недвижимости является то, что цены в большинстве случаев не привязаны к местоположению, как в случае с недвижимостью торгового и офисного назначения. Здесь главным критерием для покупателей является развитость инфраструктуры, удобство подъезда и технические параметры помещений (высота потолка, расстояние между пролетами и т. п.)
Количество объектов производственной недвижимости, предлагаемых в аренду, в несколько раз превосходит продажу.
Производственные объекты сдаются в аренду там, где они действительно востребованы рынком, при этом, верхняя граница арендных ставок во многом зависит от крупномасштабности объектов – подобные площади необходимы в крупных размерах, и платить арендную плату за них приходится значительную.
Рис. 10. Структура предложения производственной недвижимости.
Источник: «НижБизнесКонсалтинг»
Исследование рынка аренды производственно – складской недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что в большинстве случаев производственные помещения и теплые склады позиционируются как идентичные объекты.
Один и тот же объект может быть заявлен в базе данных агентств недвижимости и как теплый склад и как помещение под производство. Средняя цена аренды по городу на такие объекты по состоянию на 01 мая текущего года составила около 230 рублей за квадратный метр в месяц.
Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость в заречной и нагорной части города отличаются незначительно.
Наиболее высокие арендные ставки в апреле месяце текущего года были зафиксированы в Советском и Нижегородском районах. Как видно из приведенной выше диаграммы (рисунок 10), в зависимости от категории производственно – складской недвижимости (производство, неотапливаемый и отапливаемый склады) разброс арендных ставок незначителен.
Самые низкие арендные ставки наблюдались на неотпаливаемые склады и ангары, средняя величина для которых в апреле месяце в целом по городу составила 156 рублей за квадратный метр в месяц. При этом разница в ценах в нагорной и заречной частях города здесь наиболее существенна.
Рис. 11. Арендные ставки на производственно – складскую недвижимость
по состоянию на 01 мая 2008 года в разрезе районов города Нижнего Новгорода.
Источник:
Рынок офисной недвижимости Ленинского района города Нижнего Новгорода.
Изучение рынка коммерческой недвижимости Ленинского района города Нижнего Новгорода показало, что количество предложений объектов, как в аренду, так и на продажу, ограничено. В структуре предложения преобладает аренда. Ее доля составляет около 87% от общего объема предложения.
Рынок предложения в аренду и продажу встроенных помещений под коммерческое использование в большинстве случаев представлен двумя основными сегментами:
Первый сегмент – квартиры, расположенные на первых этажах жилых домов, переведенные или требующие перевода в статус нежилого помещения, с отдельным входом или с возможностью оборудования такового.
Второй сегмент – встроенные нежилые помещения, изначально предназначенные под коммерческое использование, расположенные либо в административных зданиях советской постройки, либо в действующих магазинах и торговых центрах, а также нежилые помещения первого и цокольного этажей строящихся жилых домов.
Рынок офисной недвижимости Ленинского района менее развит, чем рынок Нижегородского и Советского районов города Нижнего Новгорода. На дату оценки качественные офисные площади предлагались в аренду в бизнес – центре «Карповский» по улице Монастырской.
Стоимость аренды одного квадратного метра офисных помещений здесь составляла 563 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС.[10]
В ближайшем будущем рынок офисной недвижимости Ленинского района ожидает увеличение доли качественных офисных помещений. Это будет достигнуто за счет ввода офисных площадей в новом бизнес – центре «Бугров Бизнес Парк», расположенном вблизи Комсомольской площади.
До реконструкции данный объект представлял собой корпуса Молитовской льнопрядильной фабрики. Деловой Центр «Бугров Бизнес Парк» имеет удобный подъезд и развитое транспортное сообщение, комплекс находится в 10 минутах ходьбы от станции метро «Ленинская». Общая площадь первой очереди составит 25 тысяч квадратных метров, а сумма вложенных в проект инвестиций – около 10 миллионов евро.[11]
Первый этап включает в себя реконструкцию двух строений общей площадью болееквадратных метров под офисные помещения класса В+. Завершение первого этапа запланировано на июнь текущего года. Второй этап включает в себя планировку участка, ландшафтный дизайн, асфальтирование и т. п. Завершение второго этапа – август 2008 года.
Ставка аренды для помещений с отделкой «под ключ» в БЦ «Бугров Бизнес Парке» составит 600 рублей за квадратный метр в месяц. Ставка аренды для помещений «под отделку» (shell&core) – 500 рублей за квадратный метр в месяц. В стоимость входят НДС и эксплуатационные расходы. Договор аренды заключается на срок от года до пяти лет.[12] Продажи офисных помещений в бизнес – центре не ведутся.
Планируется строительство торгово – офисного центра на улице Удмуртской. Центр будет представлять собой пятиэтажное здание, на первом этаже которого разместятся торговые помещения, на 2, 3, 4 – офисные, а на пятом предположительно будет работать кафе. Строительство центра началось в конце 2007 – начале 2008 года, а сдача планируется в середине 2009 года. Продажи помещений ведутся уже в настоящее время. Цена продажи офисных помещений площадью от 50 до 500 кв. м (целый этаж) составляет 40 000 рублей за квадратный метр.
Средняя цена продажи офисных помещений по Ленинскому району по состоянию на 01 мая 2008 года составиларублей за квадратный метр, что на 9% ниже, чем в среднем по городу.
При этом максимальная цена на офисную недвижимость была зарегистрирована на уровне рублей за квадратный метр (по такой цене предлагалось помещение в районе парка «Дубки» площадью 125 кв. м под магазин, офис, банк по красной линии с отдельным входом[13]), а минимальная – на уровне 23 031 рублей за квадратный метр (нежилое помещение площадью 134,6 кв. м, расположенное на первом этаже жилого двухэтажного дома по улице Шлиссельбугской[14]).
Большое влияние на цены аренды и продажи, а так же на позиционирование объектов на рынке оказывает этаж, на котором расположен продаваемый или сдаваемый в аренду объект. Как правило, существенная разница в цене наблюдается между помещениями, расположенными на первых, цокольных (подвальных) этажах и этажах выше первого.
Основным фактором, определяющим дифференциацию цен по этажам, является то, что помещения на первых и цокольных (подвальных) этажах можно использовать как под офис, так и под торговое назначение, тогда как помещения, расположенные на этажах выше первого, как правило, сдаются исключительно под офисы. Но такая дифференциация цен по этажности присутствует не всегда. В иных случаях на цену больше оказывает престижность местоположения, качество отделки, планировка, а не этаж.
Количество предложений по продажам офисных помещений в Ленинском районе мало. Как правило, продаются помещения, расположенные на первых этажах жилых домов, либо в старых административных зданиях. Помещений небольших размеров (10 – 20 кв. м) в продаже почти не встречается, в основном предлагаются объекты площадью более 30 – 40 кв. м (площадь однокомнатной квартиры).
Наиболее высокие цены, как продажи, так и аренды, были зафиксированы на проспекте Ленина – именно здесь расположена большая часть офисной недвижимости Ленинского района. Цены продаж здесь немного выше, чем в среднем по району.
Изучение рынка продаж коммерческой недвижимости по Ленинскому району показало, что цена предложения в продажу помещений под сферу услуг и/или офис, соответствующих характеристикам оцениваемого Объекта, в среднем составила около 57 000 рублей за квадратный метр, включая НДС.
Наиболее высокие ставки аренды на дату оценки также были зафиксированы в районе проспекта Ленина, наименьшие – в промышленных зонах. Максимальная ставка аренды составила 578 рублей за квадратный метр в месяц, без НДС (офис площадью 44 кв. м на проспекте Ленина на первом этаже здания[15]), минимальная арендная ставка – 339 рублей за квадратный метр в месяц без НДС (помещение площадью 100 кв. м на первом этаже жилого дома по улице Глеба Успенского[16]).
Структура арендной ставки неоднородна: она может либо включать в себя НДС и оплату коммунальных платежей, либо нет, однако все иные расходы, как правило, арендатор оплачивает самостоятельно.
При сдаче помещения в аренду его состояние, не оказывает существенного влияния на размер ставки, поскольку ремонт производится, как правило, в счет будущей арендной платы за помещение, либо силами собственника. Основным показателем, влияющим на величину арендной платы, является местоположение объекта.
Если это офисная недвижимость, то цена возрастает при приближении к центру города ли административного района, если торговая – влияние оказывает проходимость места, выход на красную линию, транспортная доступность.
В структуре рынка аренды можно выделить так же офисные площади, расположенные в старых административных зданиях, построенных несколько десятилетий назад. Как правило, такие помещения не отвечают современным требованиям, предъявляемым к офисным и торговым помещениям. Арендные ставки за такие помещения ниже средних значений и колеблются от 200 до 300 рублей за квадратный метр в месяц.
В целом большинство помещений коммерческого назначения, предлагаемых на рынке Ленинского района города Нижнего Новгорода, могут быть использованы и как офисные, и как торговые, в зависимости от пожеланий покупателя или арендатора.
Достаточно большое количество выставленных в аренду помещений офисного назначения позволило дифференцировать арендные ставки в зависимости от этажа, на котором расположен объект.
Средняя арендная ставка для офисных помещений, соответствующих характеристикам Объекта оценки и расположенных в местах, сопоставимых с местоположением оцениваемых помещений, по состоянию на дату оценки, составила:
для помещений, расположенных на первом этаже, – 404 рубля за квадратный метр в месяц, без учета НДС и расходов на оплату коммунальных платежей и электроэнергии;
для помещений, расположенных на третьем и четвертом этажах, – 391 рубль за квадратный метр в месяц, без учета НДС и расходов на оплату коммунальных платежей и электроэнергии.
Рынок производственной недвижимости аналогичной рассматриваемому Объекту. Основная масса выставленных на продажу объектов производственно – складской недвижимости в Ленинском районе сосредоточена в районе проспекта Ленина и прилегающих к нему улиц.
К продаже предлагаются в основном имущественные комплексы и производственно – складские базы, реже – отдельно стоящие здания с возможностью размещения в них склада или производства, здания с офисными и складскими либо производственными помещениями. Как правило, в составе предлагаемых на продажу объектов включены земельные участки.
Если предлагается отдельно стоящее здание, то земельный участок имеет небольшую площадь – от нескольких соток до 0,5 га, либо равен площади застройки под зданием. В случае с производственно – складскими базами или имущественными комплексами, размер земельных участков значительно может достигать одного гектара и выше. Диапазон удельных цен в пересчете на площадь строений производственно – складского назначения, расположенных в Ленинском районе города Нижнего Новгорода, достаточно широк и составляет от 5 000 рублей за квадратный метр (производственно – складское помещение площадью 1600 кв. м, расположенное в Ленинском районе, на территории Станкозавода, один пролет корпуса[17]) до рублей за квадратный метр (производственная площадка площадью 1,2 га, с козловым краном грузоподъемностью 20 тонн, площадь строений – 400 кв. м[18]) – в зависимости от типа объекта.
Влияние на цену оказывает и наличие офисных помещений в составе базы или комплекса. Чем больше площадь офисных помещений и лучше состояние предлагаемых к продаже зданий, тем выше удельная цена. Большое влияние на цену оказывает состояние предлагаемого объекта и наличие (что особенно важно) инфраструктуры и хорошего подъезда.
В среднем по Ленинскому району удельные цены предложения объектов складского назначения близки к ценам производственных комплексов и составили в апреле месяце текущего года околорублей за квадратный метр. Как правило, продавец не делает четкого разграничения между тем или иным назначение объекта и не исключает возможности использования его и под производство, и под склад.
Вся производственная недвижимость, выставленная на продажу и аренду в Ленинском районе, не может быть использована под размещение пищевого производства или пункта общественного питания. Поэтому для выявления аналогов, максимально соответствующих оцениваемому Объекту, Оценщиками был проведен анализ рынка продажи и аренды производственных помещений, расположенных в различных районах города Нижнего Новгорода. С целью наибольшего соответствия аналогов параметрам оцениваемого Объекта было рассмотрено предложение в продажу помещений под общепит и под пищевое производство.
При этом было выявлено, что как на цену продажи производственных помещений под общепит, так и аренды не влияет этаж, на котором расположен объект.
Проведенный анализ показал, что средняя цена предложения выставленных на продажу объектов производственного назначения с возможностью использования под пищевое производство по состоянию на дату оценки составила около 20000 рублей за квадратный метр с учетом НДС.
Цены предложений варьировали от 12 960 рублей за квадратный метр (кафе площадью 115,8 кв. м в подвале с отдельным входом, кухней, оборудованием, качественной отделкой в Автозаводском районе по проспекту Кирова[19]) до 23 546 рублей за квадратный метр (кирпичное отдельно стоящее здание мясоперерабатывающего цеха площадью 630 квадратных метров[20]).
Объем предложений по аренде производственно – складской недвижимости, расположенной в Ленинском районе, значительно превышает объем предложений по продажам. Среди предложений в аренду объектов производственно – складского назначения, наименьшая доля приходится на предложения помещений под производство.
В среднем арендные ставки по Ленинскому району на производственную недвижимость на дату оценки составили 226 рублей за квадратный метр в месяц. При этом разброс между максимальной и минимальной ценой аренды составил от 100 рублей за квадратный метр в месяц (склад внутри цеха площадью 1248 кв. м с мостовым краном 10 тонн в районе станции метро «Заречная»[21]) до 320 рублей за квадратный метр в месяц (теплое производственное помещение площадью 250 кв. м[22]).
Отличительной особенностью рынка аренды производственно – складской недвижимости, расположенной как в Ленинском районе, так и по всему городу в целом, является тот факт, что арендодатели нечетко позиционируют свои объекты. Один и тот же объект может предлагаться и как производственное помещение и как склад.
Анализ рынка аренды производственной недвижимости показал, что объектов, по своим параметрам удовлетворяющих Объекту оценки, в Ленинском районе практически отсутствуют, поскольку в основном предлагаются производственные помещения, не пригодные для использования под общепит или пищевое производство. Поэтому были исследованы предложения в аренду аналогичных объектов в черте всего города.
Исследование рынка производственной недвижимости города Нижнего Новгорода показало, что существенных отличий в ценах аренды на помещения, аналогичные оцениваемому Объекту, не наблюдается.
Структура предложения и тип предлагаемых объектов по районам не отличаются, а разница в ценах аренды незначительна. Данный факт позволяет использовать в качестве базы для поиска объектов – аналогов для оцениваемого недвижимого имущества выборку по всем районам города.
Проведенный анализ показал, что средняя цена предложения в аренду объектов производственного назначения (с возможностью размещения пищевого производства), по состоянию на дату оценки составила 122 рубля за квадратный метр без учета НДС, коммунальных платежей, оплаты электроэнергии и телефона.
При этом минимальная арендная ставка составила 102 рубля за квадратный метр без НДС (помещение под производство в кирпичном здании площадью 250 кв. м в Автозаводском районе по улице Патриотов [23] и теплое производственное помещение на втором этаже площадью 260 кв. м в Приокском районе в поселке Черепичном[24]), а максимальная – 195 рублей за квадратный метр в месяц без учета НДС (помещение под пищевое производство на двух этажах площадью 750 кв. м каждый, высота потолков 3 – 4 метра в Ленинском районе в районе Молитовки[25]).
ВЫВОД. Трендом в коммерческой недвижимости в ближайшей перспективе будет увеличение масштабов проектов во всех сегментах. Практически все участники рынка прогнозируют дальнейший рост уровня цен во всех секторах нежилой недвижимости города Нижнего Новгорода.
ОБЗОР РЫНКА
КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
ГОРОДА НИЖНЕГО НОВГОРОДА
Обзор подготовила
Заместитель Генерального директора
Оценщик первой категории.
Член Саморегулируемой организации Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».
Член Экспертного совета Нижегородского регионального отделения
СРО общество оценщиков».
Эксперт по оценке бизнеса.
E – mail: *****@***ru
E – mail: *****@***ru
Телефон: (8– 9929
При использовании данного обзора в средствах массовой информации
(в том числе электронных) и коммерческих проектах
ссылка на источник –
ОБЯЗАТЕЛЬНА!
Российская Федерация
Нижний Новгород
Май
2008
[1] Данные консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, источник: газета «Ведомости» от 16 марта 2007 года.
[2] http://www. *****/2007/08/09/405156.html: «Мэрия Нижнего Новгорода перекраивает маршрутную сеть города».
[3] Данные ГК «Триумф».
[4] Данные ГК «Триумф».
[5] Данные .
[6] Газета «Капиталист» № 03 от 01.01.01 года.
[7] http://www. *****/?_page=news&p=328
[8] http://www. *****/node/4982
[9] http://www. *****/52
[10] http://www. *****/index. php? cat=2000200&flash=on
[11] http://www. *****/news/562-kompanija-mijel-poluchila-pravo-sdavat. html
[12] http://*****/home/
[13] http://www. algoritm. *****/mambo/components/com_realty/detail. php?&id=8469
[14] http://*****.52
[15] http://www. *****/?All=1&id_obj=25868&part=0
[16] http://www. *****/?All=1&id_obj=26499&part=0
[17] www. *****/52
[18] www. *****/52
[19] www. *****.52
[20] www. *****.52
[21] http://www. *****/?All=1&id_obj=17804&part=0
[22] http://www. *****/?All=1&id_obj=24979&part=0
[23] http://www. *****/?All=1&id_obj=23122&part=0
[24] http://www. *****/?All=1&id_obj=10449&part=0
[25] http://www. *****/?All=1&id_obj=19755&part=0
