Особенности разработки градостроительной документации на земельные участки большой площади.
В силу сложившейся ситуации на рынке недвижимости в последнее время Инвесторы все чаще стремятся рассматривать в качестве объекта проектирования крупные земельные массивы площадью 500, 1000 га и более. Для охвата всех отраслей рынка недвижимости Инвесторы планируют рассматривать данные территории комплексно, размещая не только жилье разных категорий (коттеджная, малоэтажная, среднеэтажная и даже многоэтажная застройка), но и полный комплекс объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, магазины, торговые центры, развлекательные комплексы, учреждения здравоохранения и др.). В некоторых случаях данный перечень объектов дополняется офисными центрами, технопарками, логистическими комплексами и иными объектами.
По сути, каждый такой участок по составу объектов представляет собой целый город и, как правило, расположен вблизи крупных мегаполисов. В качестве примера можно привести несколько крупных проектов вблизи Москвы в Домодедовском и Дмитровском районе, в Тверской области и т. д.
При разработке проектной документации на такие крупные территории система трехстадийного проектирования (Предпроект, Проект планировки территории и Рабочая документация) является несколько не рациональной. Начинать работу над таким проектом с разработки Предпроектной проработки масштаба 1:1000 излишне детально и не позволяет охватить территорию в комплексе.
При работе над такими Проектами ЗАО "ЦИТП градостроительства имени " предлагает на первом этапе:
- провести работы по комплексному зонированию территории,
- сформировать общую систему обеспечения объекта проектирования инженерными ресурсами,
- разработать схему размещения основных инженерных сооружений и трассировки основных магистральных сетей,
- определить перечень объектов, предполагаемых к размещению на территории (типы жилой застройки, перечень наиболее крупных объектов социальной инфраструктуры, перечень объектов промышленности, логистики и офисных территорий),
- разработать систему транспортного обеспечения территории с подготовкой перечня мер по улучшения транспортной обстановки на участках крупных транспортных артерий, связывающих рассматриваемую территорию с крупными городами и близлежащим мегаполисом,
- сформировать схему функционального зонирования территории застройки с размещением зон различного назначения с указанием основных параметров застройки в каждой из зон.
По сути, данный перечень информации в значительной степени повторяет состав Проектов (Схем) территориального планирования населенных пунктов. Это совершенно логично, если говорить о застройке участка площадью 1000 га как целого города со своим общественным центром, жилыми и промышленными зонами.
При наличии уже разработанных материалов территориального планирования области, района или городского (сельского) округа подготовку материалов функционального зонирования участка в значительной степени можно считать уже выполненной. Но только в том случае, если материалы территориального планирования подготовлены на высоком профессиональном уровне, с учетом перспективного развития территории и, что немаловажно, соответствуют желаниям и планам самих Инвесторов. В противном случае, выполнение указанных выше работ является жизненно важным. Их результаты ложатся в основу материалов для корректировки схем территориального планирования, их актуализации.
После создания документации по функциональному зонированию и комплексному планированию развития территории имеет смысл приступать к следующему этапу работ - выполнению Предпроектной проработки. Однако и на этом этапе работ необходимо выделить ряд аспектов. При разработке планировочного решения необходимо рассматривать всю территорию застройки, что позволяет создавать единую систему застройки, обеспечивает комплексность освоения территории, единую направленность развития. В рамках этого же этапа работ необходимо проработать вопрос расчета единых технико-экономических показателей и расчет необходимых мощностей инженерных систем для размещения объектов инженерного обеспечения всей территории застройки.
Принципиально важное значение имеет и разработка единой схемы вертикальной планировки всей территории. Подход к разработке системы организации рельефа на отдельные участки является не верным и влечет за собой существенные «несостыковки» отдельных участков, сложности в разработке систем инженерного обеспечения, увеличению затрат инвестора на прокладку и эксплуатацию напорных сетей. Обращаю внимание на то, что речь не идет о разработке плана организации рельефа, данный вид работ проводится на стадии РД. Необходимо определить проектные отметки и уклоны по основным проездам и в переломных точках естественного рельефа участка.
Отдельно взятые участки имеет смысл рассматривать уже при разработке стадии Проект планировки территории. Наиболее правильно, на мой взгляд, применять систему выделения отдельных участков по принципу функциональности или рассматривая территорию ограниченную крупными транспортными путями. Однако на этом этапе работ необходимо руководствоваться материалами Предпроектной проработки и принятыми ранее проектными решениями.
Подобный подход к вопросу разработки столь масштабных проектов позволит с одной стороны избежать большого количества ошибок и минимизировать временные затраты, что в основном связано с отсутствием необходимости многократных и существенных корректировок принятых решений. С другой - позволит в значительной мере увеличить общую доходность проекта, что обусловлено не только сокращением необоснованных затрат и на этапе проектирования и на этапе строительства, но и возможностью размещения большего количества объектов недвижимости за счет исключения лишнего дублирования объектов инженерной и социальной инфраструктуры.
Руководитель отдела разработки градостроительной документации
градостроительства им. »
Тел.: +7 (4
Моб.: +7 (9
URL: www. *****
