,
заместитель руководителя
Управления Росреестра по Челябинской области
,
начальник отдела кадастровой оценки
недвижимости Управления Росреестра
по Челябинской области
Статья на тему: Оценка земли в соответствии с законодательством об оценочной деятельности
В целях внедрения экономических методов управления земельными ресурсами и повышения эффективности использования земель Правительством Российской Федерации 25.08.1999 было принято постановление «О государственной кадастровой оценке земель», в соответствии с которым Государственному комитету Российской Федерации по земельной политике для целей налогообложения и иных целей, установленных законом, необходимо было провести в годах государственную кадастровую оценку всех категорий земель на территории Российской Федерации.
Для реализации поставленной задачи Правительством Российской Федерации 08.04.2000 утверждаются Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, устанавливающие организатора, исполнителя проводимых работ и основные требования, предъявляемые к выполнению кадастровой оценки. Кроме того, Минэкономразвития РФ совместно с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти разработаны необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель методические указания и нормативно-технические документы. Начиная с 2000 года на территории Российской Федерации был проведен первый тур государственной кадастровой оценки земель различных категорий.
На территории Челябинской области государственная кадастровая оценка всех категорий земель была проведена в период с 2000 по 2004 годы, актуализация полученных результатов проведена в период с 2006 по 2010 год.
Только в 2010 году Управлением Росреестра по Челябинской области были организованы мероприятия по актуализации результатов проведенной государственной кадастровой оценки по трем категориям земель (земель промышленности и иного специального назначения, земель особо охраняемых территорий и объектов, а также земель населенных пунктов). В результате оценочных работ определена кадастровая стоимость 805 073 земельных участков населенных пунктов, 66 072 земельных участков земель промышленности и иного специального назначения, 537 земельных участков земель особо охраняемых территорий и объектов. Результаты оценки утверждены нормативными правовыми актами Правительства Челябинской области и размещены на официальных сайтах Правительства Челябинской области и Управления Росреестра по Челябинской области. Анализ этих результатов в сравнении с результатами предыдущей кадастровой оценки показывает общую тенденцию к увеличению кадастровой стоимости земельных участков. Это объясняется тем, что между проведенными турами оценки прошло около 5 лет, уровень цен практически на все сегменты рынка значительно увеличился.
Необходимо отметить и то, что 22.07.2010 принят Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», существенно изменивший порядок проведения и организацию работ по государственной кадастровой оценке.
Указанным законом установлены общие принципы проведения кадастровой оценки и требования к оценщикам, привлекаемым к государственной кадастровой оценке, определен порядок утверждения результатов кадастровой оценки и досудебного урегулирования споров о результатах ее определения. Впервые введено понятие государственной кадастровой оценки, под которой понимается определяемая методами массовой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости, утвержденная в установленном порядке.
Кроме того:
устанавливается периодичность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в пять лет с даты, по состоянию на которую была проведена предыдущая государственная кадастровая оценка;
устанавливается, что заказчиком кадастровой оценки является исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, а исполнителями - только оценщики, удовлетворяющие требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и дополнительно застраховавшие свою ответственность на сумму не менее тридцати миллионов рублей;
предусмотрено, что работы по определению кадастровой стоимости должны выполняться в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральными стандартами оценки и методическими указаниями по кадастровой оценке.
По результатам проведения кадастровой оценки составляется отчет, который должен соответствовать, в том числе, специальным требованиям, установленным органом, осуществляющим нормативное правовое регулирование оценочной деятельности. Введение единых стандартов по форме отчета обусловлено необходимостью использования содержащейся в нем информации для внесения в кадастр, что невозможно без наличия общих для всех исполнителей требований по форме отчета.
В течение тридцати дней с даты составления отчета исполнитель работ должен обеспечить проведение экспертизы этого отчета, в том числе повторной, в саморегулируемой организацией оценщиков, членами которой являются оценщики, осуществившие определение кадастровой стоимости.
Отчет принимается заказчиком работ при наличии экспертного заключения о соответсвии его требованиям законодательства и в течение 10 рабочих дней с даты принятия отчета об определении кадастровой стоимости заказчик работ утверждает результаты определения кадастровой стоимости. В течение 10 дней утвержденные результаты подлежат опубликованию.
Неотъемлемым элементом кадастровой оценки является процедура досудебного урегулирования споров, которая до этого не была предусмотрена действовавшим законодательством. Законом предусмотрено, что данная процедура является частью государственной кадастровой оценки и возможна в течение шести месяцев с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости.
Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявитель обращается в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости. Основаниями для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости будут являться:
- недостоверные сведения об объекте недвижимости, использованные при определении его кадастровой стоимости;
- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
В случае принятия решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости заказчик работ по определению кадастровой стоимости обеспечивает определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, в отношении которого было принято такое решение, в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.
В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости было подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
В результате это приведет к сокращению количества обращений об обжаловании в связи с повышением точности информации, используемой для проведения кадастровой оценки.
Такая комиссия будет создана не позднее даты первого внесения после вступления в силу Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденных приказом Минэкономразвития РФ 22.02.2011 №69, полученных при проведении государственной кадастровой оценки результатов определения кадастровой стоимости.
Принимая во внимание, что положения Федерального закона N 167-ФЗ не применяются к государственной кадастровой оценке земель, договоры на проведение которой были заключены до истечения шестидесяти дней после дня его официального опубликования и работы по проведению которой не завершились в указанный срок, возможность пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии распространяется исключительно на результаты государственной кадастровой оценки, полученные после истечения шестидесяти дней со дня официального опубликования Федерального закона N 167-ФЗ и договоры на проведение которой были заключены после истечения указанного срока.
В Челябинской области после указанной даты договоры на проведение кадастровых работ пока не заключались. В 2012 году планируются работы по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения и земель водного фонда, после проведения которых в субъекте будет создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
Вместе с тем, пунктом 12 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 г. N 316, установлено, что споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.
Кроме того, приказом Минэкономразвития РФ от 01.01.2001 №53 утвержден порядок ведения фонда данных государственной кадастровой оценки и предоставления сведений из него, согласно которому сбор, обработку, внесение, учет, систематизацию и хранение сведений, используемых при проведении и формируемых в результате проведения государственной кадастровой оценки, осуществляет оператор указанного фонда, которым является Росреестр или привлеченная им организация. Фонд данных государственной кадастровой оценки ведется на электронных носителях. Сведения, содержащиеся в нем, являются открытыми и общедоступными за исключением информации, отнесенной законодательством Российской Федерации к категории ограниченного доступа.
Таким образом, правообладатели объекта недвижимости и иные заинтересованные лица могут осуществить проверку правильности расчета кадастровой стоимости соответствующего объекта недвижимости также с использованием такого фонда данных.
