Заместитель руководителя Федерального агентства кадастра объектов недвижимости
Создание системы кадастра объектов недвижимости в России
Вначале хотел бы сказать несколько слов о том, чего достигла Россия за последние 15 лет реформирования земельных отношений. Эти результаты весьма значительны. Если внимательно проанализировать ситуацию, то можно увидеть, что 60% жилого фонда приватизировано, в то время как процент приватизации земельных ресурсов составляет всего 7,6% территории страны. Однако если учесть огромные размеры нашей территории, то это – 129 млн. гектар, площадь, на которой могли бы разместиться такие страны как Франция, Германия, Греция, Австрия, Швейцария и Бельгия вместе взятые. Но, несмотря на то, что этот ресурс был передан в частные руки, он до сих пор используется малоэффективно и в значительной степени остается «мертвым капиталом». С этой точки зрения считаю нужным отметить, что ООН много внимания уделяет вопросу вовлечения недвижимости в финансовый оборот через создание системы кадастров недвижимости. В этой связи хотел бы привлечь ваше внимание к небольшой брошюре, которая была выпущена в 1996 году Европейской Экономической Комиссией ООН, а именно рабочей группой по управлению земельными ресурсами. Эта брошюра называется «Преимущества рационального управления земельными ресурсами», и фактически там говорится о том, что система обязательной регистрации прав собственности на землю, на недвижимость поддерживает очень большую составляющую экономики в целом. Только те страны, которые имеют у себя развитые кадастры на сегодняшний день в мире являются развитыми странами. Это факт, с которым нельзя не считаться, и этот факт определяет направленность политики Российского Правительства на создание кадастра объектов недвижимости.
Чем определяется необходимость создания кадастра объектов недвижимости именно на федеральном уровне? Прежде всего мы говорим, что нам необходимо иметь единый официальный источник информации о всех объектах недвижимости на территории страны. Для чего это нужно? Для того, чтобы иметь гарантированные права собственности на землю и иные объекты недвижимости, чтобы эти гарантии прав поддерживались на высоком уровне и были одинаковыми на всей территории страны. Нам необходимо – и этот вопрос стоит очень остро – снизить административные барьеры на рынке недвижимости, нам необходимо укреплять единство экономического пространства страны как через создание благоприятных условий для свободного перемещения капитала внутри страны, так и для создания единого налогового пространства. Если мы говорим о перемещении капитала, то хотел бы обратить ваше внимание на книгу Фернандо де Сота «Загадка капитала», где очень ясно говорится о том, что неразвитое общество часто бывает таковым потому, что у него отсутствует формализованная официальная информация об объектах недвижимости. И это очень важно, если мы хотим приобретать капитал, поскольку связывать себя какими-либо административными рамками – это значит ограничивать самих себя, ограничивать свое развитие. И если мы говорим о создании единого налогового пространства, то, конечно же, мы говорим сегодня о налоге на землю и в перспективе о налоге на недвижимость. То есть речь идет о единстве подходов, о единстве прав и обязанностей для всех собственников на территории государства.
Кроме того, создание единого кадастра объектов недвижимости определяется необходимостью создания и поддержания единого информационного пространства. Не секрет, что наша информационная пространственная инфраструктура начала формироваться в передовых муниципальных образованьях и субъектах Российской Федерации. На сегодняшний момент эта инфраструктура находится в разрозненном состоянии, а базы данных часто не стыкуются между собой. Это в значительной степени осложняет их использование и сдерживает развитие нашей страны. Исходя из этого, я хотел бы сказать об основных функциях кадастра в обществе. Когда мы говорим о кадастре, мы говорим о системе, которая должна решать три основные задачи:
- поддержка гарантий прав собственности;
- поддержка системы налогообложения земли и недвижимости;
- информационная поддержка органов государственного и муниципального управления.
С этой точки зрения та система, которую мы в настоящее время создаем, это система открытая, нацеленная на предоставление информации как участникам рынка недвижимости, так и конечным потребителям.
Что сегодня делается в России, чтобы кадастра объектов недвижимости стал материальной реальностью? Во-первых, в рамках административной реформы, которая начала проводиться в 2004 году, было создано Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, которому были делегированы функции в сфере создания единого кадастра объектов недвижимости. На сегодняшний день Правительством РФ принята, как дополнение к федеральной целевой программе «О создании автоматизированной системы земельного кадастра и автоматизированного учета объектов недвижимости», специальная подпрограмма, которая концентрируется на непосредственно создании кадастра объектов недвижимости в России. Эта подпрограмма разработана на период гг. и является очень серьезным документом, обеспеченным необходимыми материальными ресурсами. Все это позволит, по нашим расчетам, развернуть на территории нашей страны кадастр объектов недвижимости к 2011 году. Кроме того, ведутся активные работы Министерством экономического развития РФ по созданию проекта закона, который будет регулировать вопросы, связанные с введением кадастра объектов недвижимости.
Если говорить о формировании нормативно правовой базы для кадастра объектов недвижимости, то до сих пор сдерживающим фактором для нас было отсутствие единой системы, которая позволяла бы проводить единовременный учет и земельных участков и объектов недвижимости. Достаточно сказать, что земельные участки у нас учитываются в одном месте, а здания, сооружения и постройки – в другом. Конечно же, такая система не удобна, и эта система сейчас уходит в прошлое. Новая система будет объединять в себе разрозненные на данный момент компоненты, а новый закон будет регулировать вопросы кадастрового учета, а также некоторые аспекты кадастровой оценки земли и иных объектов недвижимости.
Если говорить о подпрограмме по созданию кадастра объектов недвижимости, то мы будем начинать с создания инфраструктуры пространственных данных. На сегодняшний день та инфраструктура, которая существует в нашей стране, как я уже говорил, разрознена и в значительной степени не актуальна. Поэтому существенные ресурсы мы намерены выделить на проведение аэрофотосъемки, космической съемки и создание автофотопланов. Серьезным препятствием для нас в этой работе являются ограничения по использованию картографических материалов. В данный момент этот вопрос обсуждается в Правительстве весьма активно. Мы рассчитываем, что снятие или хотя бы ослабление подобных ограничений позволит в той или иной степени ускорить работы и по кадастру и по другим отраслям экономики. В результате объединения системы земельного кадастра и системы технического учета мы рассчитываем прийти к единой системе кадастра объектов недвижимости и фактически создать информационный ресурс, который будет открыт и доступен для органов регистрации, для налоговых органов и других заинтересованных лиц, прежде всего для муниципалитетов и городов.
Колоссальная задача, которая в настоящий момент стоит перед нашим агентством, это переход к введению учета объектов капитального строительства. Эту работу мы начали в прошлом году. Начали постепенно, потому что на этом рынке сложились определенные традиции, действуют определенные правила, которые никто не собирается ломать. Мы должны обеспечить плавный переход к новой системе кадастра объектов недвижимости, и мы начали с аккредитации органов технического учета. На сегодняшний день на территории РФ действует 234 таких органа, получивших аккредитацию нашего агентства. Мы провели анализ баз данных органов технического учета, и оказалось, что в 40% случаях у них отсутствуют средства автоматизации и программное обеспечение. Учет ведется на бумажных носителях, и это серьезная проблема, которую мы намерены решить в рамках упомянутой подпрограммы.
На последнем этапе реализации программы по созданию кадастра объектов недвижимости мы планируем изучить возможность перехода к единому налогу на недвижимость. Как вы знаете, с 1 января 2006 г. наша страна переходит к новому земельному налогу, основанному на кадастровой стоимости земельных участков. Мы рассчитываем, что подпрограмма позволит нам провести актуализацию кадастровой оценки всей территории страны, а введение нового закона позволит запустить механизм регулярной актуализации кадастровой оценки. Также в рамках подпрограммы мы планируем провести тестирование методики массовой оценки объектов недвижимости (это запланировано сделать в течение гг.), и на базе этого тестирования оценить эффективность новой системы налогообложения.
Как видите, впереди у нас большая и ответственная работа. Успешная реализация намеченных планов позволит нашей стране существенно продвинуться по пути совершенствования рыночных отношений.
