ПРАВИТЕЛЬСТВО МОСКВЫ
КОМПЛЕКС ГОРОДСКОГО ХОЗЯЙСТВА МОСКВЫ
ГКУ «Центр реформы в ЖКХ»
www. *****
ЕЖЕДНЕВНЫЙ ОБЗОР
СРЕДСТВ МАССОВОЙ ИНФОРМАЦИИ
И ПЕЧАТИ ПО ВОПРОСАМ
РЕФОРМИРОВАНИЯ ЖКХ
22 октября 2013
22/10/13
Ни сдать, ни снять
За незаконную сдачу жилья можно сесть на три года
Ужесточается контроль за арендой жилья. Вызвано это, прежде всего, борьбой с нелегальной миграцией. Причем проблема даже не в так называемых "резиновых квартирах", когда на 30 квадратных метрах регистрируются 200 "поселенцев" из стран СНГ. Как объяснили корреспонденту "Российской газеты" в МВД России, тут вопрос не в "недоработке отечественного законодательства", а в его соблюдении.
На самом деле проблема с "резинками" решается просто. При условии, естественно, искреннего участия участковых уполномоченных и местных административных властей. Ну, согласитесь, если участковый действительно постоянно контролирует свою территорию, неужели он не заметит десяток, допустим, нигде не зарегистрированных людей, обитающих в однокомнатной квартире? И не задаст, мягко говоря, неудобных вопросов местным чиновникам. Но такая махинация, как правило - и при желании, выявляется проверкой местной миграционной службой и уж тем более собственной безопасностью МВД. В общем, работать надо!
Другое дело - незаконная сдача квартир их хозяевами. Тут речь идет не просто о безопасности граждан, а о государственном кошельке. А с этим не шутят. Например, по оценкам экспертов, только в Москве оборот средств, вращающихся на рынке аренды жилой недвижимости, сопоставим с бюджетом небольшого, скажем так, европейского государства - примерно 4 миллиарда долларов в год. И только пятая часть владельцев квартир официально оформляет сделки по аренде жилья.
Так, мэр сообщил, что в столице выявлено около 130 тысяч квартир, которые сдаются незаконно. Глава столичного полицейского главка Анатолий Якунин рассказал, что принято решение с понедельника и до нового года проводить операцию "Участковый - в каждую квартиру". Подсчитано, что такие квартиры выявят за три месяца.
Известно, что в 2012 году Федеральная налоговая служба России перешла к весьма жестким методам, которые должны заставить арендодателей платить налоги. При этом учтено, что доказать факт незаконной аренды квартиры достаточно сложно, если и владелец, и арендатор проявляют разумную осторожность. Чтобы доказать неправомерную сдачу квартиры, необходимо собрать солидный пакет документов - договор о найме жилого помещения, подписанный сторонами, расписки о получении и передаче денежных средств, акт приема-передачи. Найти их и представить в правоохранительные органы при условии заинтересованности и владельца, и арендатора трудно.
Но привлечь к ответственности действительно в чем-то виноватого вполне возможно. Кстати, наказание выявленных нарушителей зависит от их статуса. Тайные рантье делятся на две группы - те, кто сдает собственную недвижимость и не платит налоги, и те, кто эксплуатирует неприватизированное, муниципальное жилье.
Арендодатели должны выплачивать 13 процентов от своего дохода. Если же арендодателем выступает негражданин России, ставка налога возрастает до 30 процентов.
Индивидуальные предприниматели имеют выбор - выплачивать 6 процентов от дохода или приобрести патент на аренду жилья, что позволяет полностью освободиться от уплаты налогов. Его стоимость -рублей. Сдавая квартиру в аренду, владелец жилья должен передать в налоговую договор об аренде в трех экземплярах. Налоговая декларация подается 1 раз в год.
Если будет выявлена незаконная сдача квартиры, арендодатель обязан погасить задолженность по налогам вместе с пеней и штраф в размере 20 процентов от суммы взыскиваемого налога. При повторном правонарушении штраф увеличивается вдвое. Если задолженность арендодателя по налогам достигла рублей, то ему грозит штраф в размере от до рублей. Кроме того, нарушителю может грозить тюремное заключение сроком до 1 года. А если арендодатель получает со сдачи квартиры в аренду более 1 рублей в год и не платит налог, то он может сесть и на 3 года, а сумма штрафа возрастает до рублей.
Ответственности подлежат также наниматели государственного и муниципального жилья, если они незаконно сдают квартиру третьим лицам. В этом случае должен быть заключен договор поднайма и субаренды, что делается крайне редко. Нарушителя накажут налоговые органы, а местные власти вправе выселить его без предоставления ему другого жилого помещения.
Кстати, помимо конфликта с законом, подпольный рантье может столкнуться и с другими проблемами. Например, в один "прекрасный" день наниматели могут отказаться платить за квартиру или даже съезжать. Выселять придется через суд, что займет как минимум полгода.
22/10/13
Яровая уточняет правила регистрации
Глава думского комитета по безопасности внесла в Госдуму законопроект, разрешающий регистрировать иностранцев лишь на свободных квадратных метрах
Законопроект, согласно которому регистрировать иностранцев можно будет лишь при соблюдении учетной нормы площади жилья, внесла на рассмотрение Госдумы во вторник, 22 октября, председатель думского комитета по безопасности и противодействию коррупции Ирина Яровая.
Ранее парламентарий уже выступала с такой инициативой, призванной решить проблему так называемых резиновых квартир, однако отозвала ее после внесения в Госдуму президентского законопроекта, который вводит крупные штрафы за фиктивную регистрацию. Тем не менее «часть поправок, в частности касающихся вопросов учетной нормы регистрации для мигрантов, в этом направлении так и не была реализована», констатировала она. «Эти правила появиться должны - и для мигрантов, и для тех, кто сдает внаем свое жилье. Правила - и для правоохранителей», - подчеркнула глава комитета, передает ИТАР-ТАСС.
Законопроект Яровой «никак не противоречит» рассматриваемой президентской инициативе и может приниматься «параллельно» с ней. В частности, документ устанавливает, что «регистрация иностранного гражданина по месту жительства допускается лишь при соблюдении учетной нормы площади жилого помещения на одного человека, определенной в соответствии с Жилищным кодексом РФ». «Данная учетная норма является объективным индикатором, позволяющим избежать нарушения санитарно-эпидемиологических норм и законных прав граждан РФ», - говорится в пояснительной записке.
В комитете по безопасности уточнили, что указанная норма сейчас составляет в Москве 10 метров на человека, в Санкт - Петербурге - 9 метров, и метров в целом по РФ.
Одновременно законопроектом вводится обязанность органов, осуществляющих госрегистрацию прав, бесплатно предоставлять сведения о сделках с недвижимым имуществом, стороной по которым выступает иностранец, в уполномоченные правительством органы в порядке и в сроки, установленные кабмином.
«ФМС России ежегодно фиксируется более 6 тыс адресов, по которым регистрируется чрезмерное количество проживающих - 100-200 и более человек», - пишет Яровая в пояснительной записке. Только в 2012 году зафиксировано более 6 тыс 400 адресов, по которым зарегистрированы почти 300 тыс граждан, то есть в среднем по 40-50 человек по каждому адресу.
«Регистрация в таком жилом помещении дает возможность иностранному лицу, как обеспеченному жилым помещением, претендовать на продление разрешения, на временное проживание и вида на жительство и, в свою очередь, значительно упрощает процесс трудоустройства указанных лиц, а также позволяет им избежать ответственности за нарушение правил миграционного учета, передвижения или порядка выбора места пребывания или жительства», - подчеркивает разработчик.
По мнению Яровой, новации «позволят более точно прогнозировать миграционную ситуацию, усилят миграционный контроль за проживающими в нашей стране иностранными гражданами, позволят исключить случаи злоупотреблений правом со стороны собственников жилья и обеспечат необходимое межведомственное взаимодействие по указанной проблеме».
22/10/13
В доме - хозяин
Семейные споры не могут изменить правовой статус ребенка
Как бы трудно не складывались отношения внутри семьи, которая никак не разберется с квартирным вопросом, они не должны влиять на права и законные интересы несовершеннолетних детей. Приблизительно под таким девизом Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда пересмотрела решение по некому жилищному иску. Дело получилось с одной стороны банальным - в квартире жили бывшие и нынешние члены некогда одной семьи, которые никак не могли выяснить - "кто в доме хозяин". А с другой стороны, крайне юридически запутанным из-за сложных родственных отношений.
Дело неоднократно рассматривали местные суды. А когда оно дошло до Верховного суда, то высший суд главные выводы по делу не просто отменил, а сам перерешал все заново. История началась в большом курортном городе, где в 80-е годы прошлого века семья получила трехкомнатную квартиру. По ордеру, в новостройку вселились мужчина (он же и стал нанимателем жилья), его сын и бывшая жена сына с ребенком от предыдущего брака. С годами этот ребенок вырос и в 1997 году сам женился, прописав в квадратных метрах еще и свою супругу, а чуть позже и родившегося у них ребенка. Получилось в итоге некое подобие "вороньей слободки" из-за обилия живущих, и не очень ладящих между собой людей.
Несколько лет назад этот подросший и женившийся молодой человек получил в наследство другое жилье и выписался из квартиры. Правда, оставшись проживать в старой трешке. Но квартирная проблема от этого проще, не стала. Так как в квартире остались жить и были по-прежнему прописаны его жена и ребенок. Как только муж выписался, его супруга развила бурную деятельность, делая совместное проживание всех оставшихся в квартире жильцов просто невыносимым. Оставшиеся жильцы квартиры жаловались во все инстанции. А эти инстанции пытались унять дебоширку. Ее предупреждали устно и письменно, штрафовали и даже судили по уголовной статье. Но ничего не изменилось. Уставшие бороться с хулиганкой чиновники . Женщину суд выселил без предоставления другого жилья. Но вместе с ней был выселен и маленький ребенок.
Мать выселенного малыша и отец, несогласные с этим решением, обратились в Верховный суд. Они просили не лишать ребенка квадратных метров и оставить его прописанным. Районный суд, когда он принимал решение, рассуждал так. Мать ребенка - подлежит выселению. Отец на это жилье вообще никаких прав не имеет - он прописан по другому адресу. Значит ребенок не имеет самостоятельного права на жилье, отдельного от права родителей. Краевой суд с таким выводом полностью согласился. Вот логика высшей судебной инстанции. По 40 статье Конституции каждый имеет право на жилье. Лишить жилья можно лишь по закону. Один из них - Жилищный кодекс. Но и там говорится о недопустимости произвольного лишения жилья - во внесудебном порядке. И это касается всех, кого вселили в жилое помещение официально. То же самое говорил и Пленум Верховного суда (N14 за 2009 год), посвященный проблемам применения Жилищного кодекса.
Местные суды подтвердили, что малыш с момента рождения был вселен и прописан в "нехорошей" квартире. Причем жил вместе с родителями. По тому же Жилищному кодексу (статья 69) к членам семьи нанимателя относятся живущие с ним дети, супруга и родители. По статье 70 Жилищного кодекса для прописки и вселения ребенка к родителям нужно лишь их согласие. Мнение остальных членов семьи здесь не играет никакой роли. Из всего сказанного Верховный суд делает вывод - маленький мальчик по всем этим перечисленным нормам приобрел самостоятельное право на спорное помещение как член семьи нанимателей - отца и матери. Так что вывод районного суда, что квартирные права ребенка - это производное от таких прав лишенной жилья матери и выписавшегося отца - в корне не верен. Верховный суд сказал, что по Жилищному кодексу (статья 91), если наниматели и живущие с ним члены семьи используют квартиру не по назначению, систематически нарушают права соседей, бесхозяйственно обращаются с жильем, то наймодатель (это в нашем случае администрация города) обязан предупредить и потребовать устранения нарушений. Не поймут и не исправятся - суд их выселит. Если же такие действия совершает бывший член семьи нанимателя или члены его семьи, живущие с ним в одном помещении, то они по закону становятся по отношению друг к другу фактически соседями. Таких выселяет суд, но без предоставления жилья.
Верховный суд подтвердил, что выселение бывших членов семьи нанимателей без предоставления другого жилья - крайняя мера и она возможна лишь при установлении систематических противоправных действий.
Местные суды, сказал Верховный суд, признав мать утратившей право на жилье, не учли, что это обстоятельство не влечет за собой утрату права пользования квартирой ее ребенка. Несостоятельной назвал Верховный суд и ссылку районного и краевого судов на то, что в этой квартире после выселения матери у малыша не остается законных представителей несовершеннолетнего. Ведь его отец сам выписался, сказал районный суд. Этот вывод суда противоречит установленным этим же судом фактам, - заявил Верховный суд. И напомнил, что отец мальчика был вселен в эту квартиру по ордеру как член семьи. Никуда с тех пор не переезжал и продолжает там жить. А еще - выписка отца из квартиры вообще не имеет никакого отношения к выселению его жены. Так что решения местных судов, по мнению Верховного суда, нарушает - Конституцию. Вердикт Верховного суда таков - иск администрации города удовлетворить частично. Мать за систематические нарушения выселить. А жилищные права малыша - не трогать.
22/10/13
На месте промзоны в Нагатинском затоне появится жилой микрорайон
В настоящее время там располагается промзона судоремонтного завода.
- Речь идет о комплексной реорганизации бывшей промзоны, - пояснил мэр . - На месте бывших складов и прочих нерационально используемых помещений предполагается создание нового микрорайона на 6 тысяч жителей: социальная инфраструктура, пешеходный бульвар вдоль Нагатинского затона, и, что самое главное, 7 тысяч новых рабочих мест для того, чтобы новый район был полностью обеспечен рабочими местами. Кроме того, чтобы жители Нагатина тоже могли воспользоваться новыми рабочими местами.
- Площадка находится сама на Москве-реке, недалеко от активно развивающихся территорий Нагатино и ЗИЛ, территория занимает 33 гектара, причем в рассмотрение попала еще и прилегающая территория, так что суммарно стало 42 гектара, рассказал главный архитектор столицы Сергей Кузнецов. - Это существующая промзона, судоремонтный завод, практически неработающий. По Генплану Москвы это уже была заложенная под реновацию промзона, тут планировалась многофункциональная застройка, что этим проектом планировки и предусматривается.
Главный архитектор уточнил, что непосредственно на территории промзоны планируется создать 5,8 тысяч рабочих мест, остальные - на прилегающей территории. В частности, жители нового и прилегающих районов смогут найти работу в одном из трех бизнес-центров, многофункциональом центре, новой гостинице, которые планируется построить, а также на объектах социальной инфраструктуры.
- Мы создаем пешеходный бульвар, такую пешеходную набережную, которую сейчас мы сразу же примем в работу по концепции развития Москвы-реки, - рассказал Сергей Кузнецов. - Она у нас сразу туда войдет, потому что мы сразу же стремимся больше набережных отдавать пешеходам, людям для прогулочно-рекреационных зон.
- Полностью все обеспечивается социальной инфраструктурой за счет инвесторов, - сообщил Сергей Кузнецов, уточнил, что за счет города будет построена только пожарная часть и примыкание к существующей улично-дорожной сети. Дороги на территории нового микрорайона будут построены также за счет инвесторов.
22/10/13
Участковый в каждый дом: в Зеленограде проверят каждую квартиру
До конца года в каждую квартиру придёт участковый, чтобы проверить её на криминал и незаконную аренду. Обход начали уже с понедельника. Мэр не хотел тотальных проверок, но начальник полиции настоял.
О начале тотальных проверок жилых домов объявил глава столичной полиции Анатолий Якунин. Принято решение с понедельника и до Нового года провести операцию «Участковый в каждую квартиру», сообщил Якунин на совещании в мэрии. «В каждую не надо», — попросил Сергей Собянин. «Нет, мы проведем операцию в каждую квартиру, — настоял глава полиции, — и те квартиры, которые сегодня сдаются под найм в нарушение российского законодательства, все будут выявлены».
Все проблемы Москвы сосредоточены в жилом секторе, считает Якунин, — «там есть криминал, наркотики, притоны, оружие, там готовятся более серьёзные преступления, о которых просто даже не хочется говорить, поэтому до конца года отработаем всё жильё».
Квартиры обходят с прошлого года, но в связи с бирюлевскими событиями проверки сейчас усилены. Например, за две недели, с 1 по 15 октября в Зеленограде проверили 679 квартир, попасть удалось в 610, сообщили в префектуре. Тридцать из них сдавались без уплаты налогов, в пяти жили иностранцы без регистрации. В местной администрации посетовали, что раньше полиция оформляла протоколы не на все выявленные нарушения. Но теперь, когда инициатива исходит от самой полиции, эта проблема должна исчезнуть.
Впрочем, участковые и не должны оформлять протоколы в случае выявленных нарушений аренды квартиры, рассказали ***** в УВД Зеленограда. По регламенту, участковый может только составить характеризующий материал и отправить его в налоговую инспекцию, которая дальше уже сама будет разбираться с конкретным собственником.
Участковые будут приходить без предупреждения. Если дверь не открывают (а без согласия жильцов участковый не может войти в квартиру), сотрудник полиции придет по этому адресу снова.
Как именно определят, что квартира сдается — то есть между собственником и живущим в квартире человеком существуют финансовые отношения — неясно. Ранее сдающих предлагали вычислять по расходу воды и электроэнергии. Если речь идет о зеленоградцах, прописанных в одном районе округа, а живущих в другом, участковый возьмет их на заметку и передаст информацию другому участковому — по месту регистрации жителей, отметили в полиции. Искать, понятно, будут прежде всего мигрантов из ближнего зарубежья.
Мэр, в свою очередь, попросил префектов, глав управ, дружинников, старших по подъездам и руководителей ТСЖ оказать содействие участковым. «Это не только чрезвычайная, это плановая работа», — отметил Собянин. Пока квартир, которые сдаются без уплаты налогов, нашли только 130 тысяч, но в мэрии подозревают, что в Москве их больше полумиллиона.
22/10/13
ТСЖ с проспекта Мира в СВАО награждено за активность жителей
Товарищество собственников жилья на проспекте Мира, 161, отмечено как лучшее в округе по реализации городских программ в 2013 году. Почетную грамоту «За большой вклад жителей в содержание дома и благоустройство двора» представителям ТСЖ вручил префект Валерий Виноградов.
- Сейчас правление и жители занимаются «апгрейдом» - совершенствованием того, что было сделано раньше, - говорит управляющий ТСЖ Игорь Ярочкин.
За последние пять лет в доме сделан теплоскат – кровля с обогреваемым желобом; установлены шесть новых лифтов – с зеркалами и подсветкой, заменена система пожарной сигнализации. В 2009 году положили во дворе новый асфальт - на крыше подземного гаража. Работы шли под пристальным контролем, асфальт без трещин до сих пор.
- В планах ТСЖ установка на всех этажах энергосберегающих светильников. Подана заявка на участие в городской программе подсветки зданий.
Дом № 000 – на самоуправлении. Здесь свой круглосуточный дежурный телефон, свои сантехник, электрик, уборщицы. При правлении ТСЖ – оно заседает каждый вторник - действует экспертная комиссия из жителей дома, в нее входят экономисты, строители, энергетики, теплотехники.
Главный принцип ТСЖ – решать все вопросы, как только они возникают.
- Когда включили тепло, мы повесили объявление «Если батареи не греют, обращайтесь!» Поступило 10 заявок, мы тут же спустили, где надо, горячий воздух, ликвидировали воздушные пробки.
22/10/13
В Москве будут опробовать новый вариант охлаждения и отопления квартир
В Москве собираются создать новую специальную охладительную систему в многоквартирных домах. Для этого будут использовать фанкойлы. Сначала такая система появится в «новой» Москве. Если эксперимент будет удачным, на такую систему переведут весь город. Это будет значительным улчшение инфраструктуры ЖКХ Москвы.
В чем суть новой системы? Вместо радиаторов отопления в квартире будут установлены фанкойлы, через которые будет пропускаться охлажденная или нагретая вода. Это система более выгодна и удобна, чем электрические кондиционеры. Потребитель сможет экономить на покупке и обслуживании кондиционера. Ему придется только один раз оплатить услуги генподрядчика. Если в квартире установлены не радиаторы, а фанкойлы, этот решит как проблему обогрева, так и проблему охлаждения. Летом через них будут пропускать холодную воду, зимой – горячую. Таким образом расходы на инфраструктуру будут оптимально распределены, а проблемы жильцов решены наилучшим образом.
Кроме того, такая система более совершенна с точки зрения экологии. Электрические кондиционеры для квартиры не будут нужны. Это сократит потребление электроэнергии и, соответственно, выброс углекислого газа в окружающую среду. Для такого мегаполиса, как Москва, это существенное преимущество.
Для внедрения новой технологии будут разработаны специальные градостроительные планы с учетом новой системы.
"КонсультантПлюс" 22/10/13
Лента новостей Минфина РФ
Письмо Минфина России от 01.01.2001 N /41571
Если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога в отношении такого участка признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Вопрос: Об уплате земельного налога пенсионерами, а также собственниками помещений в многоквартирном доме в отношении земельного участка, на котором расположен дом.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 7 октября 2013 г. N /41571
Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу уплаты земельного налога и сообщает следующее.
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Согласно ст. 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Налоговый кодекс) налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 Налогового кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Статьей 395 Налогового кодекса установлен перечень категорий налогоплательщиков, освобождаемых от уплаты земельного налога. Такая категория налогоплательщиков, как пенсионеры, в данный перечень не включена.
Одновременно отмечаем, что на основании п. 2 ст. 387 Налогового кодекса представительным органам муниципальных образований предоставлено право устанавливать дополнительные налоговые льготы по уплате земельного налога, основания и порядок их применения, включая установление размера не облагаемой налогом суммы для отдельных категорий налогоплательщиков земельного налога.
На основании ст. 16 Федерального закона от 01.01.2001 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный кодекс) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.01.2001 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При этом отмечаем, что на основании ст. 392 Налогового кодекса налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 Жилищного кодекса).
Учитывая изложенное, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, то налогоплательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.
Заместитель директора
Департамента налоговой
и таможенно-тарифной политики
А. В.САЗАНОВ
07.10.2013
РИА Новости 22/10/13
Как дольщику взыскать с застройщика неустойку за срыв сроков передачи жилья
Для многих участников долевого строительства, вложивших кровно заработанные деньги в строящееся жилье, срыв сроков сдачи дома оборачивается материальными потерями. Сайт "РИА Недвижимость" расскажет, как заставить застройщика компенсировать дольщику каждый день просрочки.
Право на компенсацию
Если застройщик нарушил сроки передачи жилья соинвестору, участник долевого строительства имеет полное право требовать неустойку. Это право зафиксировано в федеральном законе "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Пять главных проблем, с которыми могут столкнуться покупатели новостроек >>>
Мера ответственности за подобное нарушение предусмотрена за любую просрочку, независимо от ее длительности, начиная от одного дня. Точный срок передачи объекта долевого строительства от застройщика к соинвестору прописывается в договоре, который заключают обе стороны. Поэтому вести отсчет просрочки следует от указанной в договоре даты.
Важно помнить, что, согласно закону, передавать жилье дольщику застройщик может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта долевого строительства). Но, чтобы соблюсти сроки передачи объекта, застройщики иногда хитрят и приглашают дольщиков получать ключи от квартир, не имея на руках разрешения. Однако передача участникам долевого строительства квартир в многоквартирном доме, не введённом в эксплуатацию, является прямым нарушением федерального закона.
Соглашаясь на подобные условия, соинвесторы рискуют: получив на руки ключи, они не получат возможности зарегистрировать право собственности, а подписанный ими акт приемки объекта недвижимости может быть признан недействительным. Наравне с застройщиком дольщик окажется виновным в эксплуатации объекта строительства без разрешения на ввод, что является административным правонарушением. Да и для проживания квартира в таком доме, использована быть не может: управляющие компании не принимают в работу официально недостроенные объекты (а без разрешения на ввод дом будет считаться именно недостороем даже при полной готовности).
Сумма к востребованию
Размер неустойки, которую застройщик по закону обязан выплатить соинвестору в случае срыва сроков, рассчитывается по следующей схеме: за каждый день просрочки 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующую на день исполнения обязательства, нужно умножить на цену квартиры, указанную в договоре.
В том случае, если участником долевого строительства является физическое лицо, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком еще и в двойном размере. Кроме того, пострадавшая сторона вправе требовать взыскания убытков сверх неустойки: например, компенсировать расходы на аренду жилья.
А так как помимо закона об участии в долевом строительстве, в отношении между застройщиком и гражданами-соинвестороми применим закон о защите прав потребителей, у дольщиков есть возможность взыскать компенсацию и за причинение морального вреда.
Без суда и следствия
Требование по выплате неустойки за срыв срока передачи жилья в первую очередь следует адресовать застройщику. Возможно, вопрос удастся урегулировать в досудебном порядке.
Для этого необходимо направить застройщику предложение о добровольной выплате неустойки. Закон не предусматривает каких-либо особых требований по оформлению такого обращения. Целесообразно направить предложение в письменной форме, с приложением копий документов, ценным письмом с уведомлением и описью вложения (для последующего предъявления подтверждающих документов в суде).
Рассмотрев претензию, по обоюдной договоренности сторон застройщик может уплатить соответствующую сумму добровольно.
Если же застройщик проигнорирует досудебное обращение с требованием об уплате причитающихся сумм, то дело придется решать в суде. При этом за отказ застройщика в добровольном порядке удовлетворить требования потребителя соинвестор сможет взыскать с застройщика штраф.
Дольщики имеют право обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения застройщика, или, как и во всех спорах по защите прав потребителя, в суд по месту жительства.
Участник долевого строительства, действующий в рамках 214-го закона, имеет хорошие перспективы в суде. Если факт нарушения срока передачи соинвестору объекта долевого строительства подтвердится, суд обяжет провинившегося застройщика выплатить неустойку.
Кстати, с практической точки зрения лучше соинвестору подавать лучше индивидуальный иск, а не коллективный сразу от нескольких пострадавших дольщиков. Рассмотрение индивидуального спора предпочтительно, так как чем меньше сторон участвует в деле, тем быстрее дело рассмотрит суд. Кроме того, в российском законодательстве и судебной практике пока не выработаны эффективные механизмы рассмотрения коллективных исков, считают эксперты.
Подготовка документов
При предъявлении требований к застройщику или в суд следует вооружиться необходимым пакетом документов. В него должны войти:
- договор об участии в долевом строительстве,
- дополнительные соглашения к договору (при наличии), если ими регулируется срок передачи объекта участнику долевого строительства,
- документы, подтверждающие исполнение обязательств участника долевого строительства по оплате,
- документы, подтверждающие обращение к застройщику с предложением добровольно выполнить требования по выплате неустойки.
Партнер "Пепеляев Групп" Алексей Коневский
22/10/13
Прежде всего доверие
Способы стимулировать оплату налогов со сдачи квартир все-таки есть
«Даже в Германии 30% тех, кто сдает жилье, тоже не платят налоги». Так эксперты комментируют планы столичного правительства проверить все квартиры на предмет незаконной их сдачи внаем. Причины, по которым Россияне предпочитают не оформлять жилищную аренду официально, порой не относятся к экономике.
Борьба с нелегальной миграцией в столице привела к тому, что власти решили до конца года проверить все квартиры на предмет выяснения того, какие из них сдаются незаконно.
Еще не так давно жилье в России сдавали и снимали без письменных договоров. Исключение составляло только жилье, сдаваемое несоветским иностранцам, и дорогое люксовое. Среди обычных квартир доля сдаваемых через заключение официального договора была чрезвычайно мала. Но в последние годы ситуация постепенно стала меняться, и сейчас, по оценке вице-президента Российской гильдии риэлторов Константина Апрелева, 80–90% всех арендных отношений в Москве так или иначе фиксируются сторонами, оформляются в документальном виде (по России в целом доля, конечно, меньше).
«Документы все-таки оформляются, юридические отношения сторон и риски, связанные с этим, так же, как и обязательства, участникам понятны. Письменный договор – это основа правоотношений, ведь при аренде и найме жилья возникает достаточно много неоднозначных вопросов: сколько человек будет проживать, будут ли животные, произведена ли опись имущества и так далее. Все эти вопросы требуют четкой детализации, для того чтобы потом избежать споров. Естественно, при отсутствии такой письменной формы договора это вызывает очень много рисков для всех. Другое дело, что заключение договора часто не вызывает последствий, связанных с уплатой налогов».
Действительно, в прошлом году подоходный налог с дохода от сдачи в аренду квартир заплатили в Москве 17 тыс. человек, при этом всего в столице сдается от 300 до 500 тыс. квартир (некоторые эксперты считают, что с комнатами цифра доходит до 700 тыс.). Мэр Собянин заявил, что в Москве уже обнаружено 130 тыс. квартир, которые сдаются нелегально. Сколько еще будет выявлено в ходе рейдов до Нового года? Не так уж и важно. К нелегальным мигрантам, кстати, эта тема имеет достаточно опосредованное отношение – квартиры сдают неохотно даже легальным приезжим из Средней Азии или с Кавказа (очень богатые, понятно, не в счет), так что нелегалов за взятки селят в различного рода ведомственных, подсобных и формально нежилых помещениях. Или в совсем уж «убитых» квартирах.
«Мигранты – это нецивилизованная часть рынка аренды жилья, – говорит Константин Апрелев. – Нелегально находящиеся у нас мигранты живут в совершенно другом сегменте, им сдают все подряд, в том числе и нежилые помещения – это чердаки, подвалы. Даже те, кто официально привлекается к работе в жилищно-коммунальном секторе Москвы, не снимают жилье. Сезонные рабочие тоже живут, не оформляя никаких отношений. Этой категории граждан, не имеющих официального права проживать, наши граждане, как правило, ничего не сдают. Они не хотят идти на такие потенциальные риски.
А те, кто сдает им комнаты или другое жилье, изначально понимают, что идут на нарушение. И идут они на это по одной причине: их жилье не соответствует нормам и условиям, по которым другие люди готовы снять себе жилье на рынке аренды. Это жилье, которое годами не ремонтировалось, которое ни продать, ни нормально сдать невозможно. Поэтому они сдают его по самой низкой планке, и здесь чаще всего нет никаких договорных отношений. Но вывести его из тени, идентифицировать его можно, только сделав весь сегмент аренды жилья публичным».
Что касается мигрантского измерения жилищного вопроса, то, по мнению Апрелева, нужно принципиально иначе регулировать порядок миграционных процессов, в том числе и вводить более жесткий мониторинг пребывания:
«Если, пересекая границу США, вы написали адрес, по которому будете находиться, но вас там не было, это уже может быть основанием для отказа в выдаче визы. А у нас такого нет. Вместо того чтобы лучше контролировать въезд-выезд, состыковывать данные пограничных служб и тех, кто должен мониторить пребывание мигрантов в стране, решили усилить ответственность наших граждан. Не лучше ли сначала навести порядок на государственной службе, создать эффективную систему мониторинга, чем перекладывать ответственность на граждан? Власть должна вначале идентифицировать тех граждан, которые действительно откровенно нарушают закон – селят к себе мигрантов без регистрации и прописки, – и попытаться с них взыскать в судебном порядке. Но вместо того чтобы создавать подобную судебную практику, идут по пути ужесточения нормативных требований закона. Но надо не все население прижимать к ногтю и контролировать, а тех, кто наиболее злостно нарушает. Тем более что очень часто это как раз те, кто и так имеет отношения с регулирующими органами, – алкоголики, социально незащищенные слои населения».
Легализовать рынок аренды жилья – значит сделать так, чтобы права тех, кто сдает квартиру, и тех, кто ее снимает, были защищены законом, а с доходов от аренды платились налоги. Готовы ли граждане платить налоги? Ведь ставка подоходного налога составляет 13%, а если зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или купить патент, то еще меньше (правда, в Москве это в большей степени относится к дорогому жилью – патент стоит 60 тыс. в год).
«13% – это небольшой налог для предпринимателя, для юридического лица, но у нас более 60–70% сдающих жилье – это люди пожилого возраста, которые рассматривают эти деньги как добавку к пенсии, – говорит Апрелев. – И каждая копейка у них на счету. И тут возникает психологический, идеологический вопрос: я сдаю свое собственное жилье, почему я должен платить какие-то налоги?»
Впрочем, на сумму налога можно было бы просто увеличить арендную плату – и тогда доходы не уменьшатся. Так что дело все-таки не только в желании сэкономить, хотя, конечно, никто не против сберечь не только деньги, но и свое время. Тот факт, что документально оформляют арендные отношения 80%, а платят налоги всего лишь 5–10% от них, не говорит о том, что все из них уклоняются от уплаты налогов. Например, тех, кто взял квартиру в ипотеку и потом сдал ее, никто не обвинит в уклонении, потому что они всегда могут сказать, что не только направляют всю выручку от аренды на погашение кредита, но еще и доплачивают. Есть и другие поводы не платить налоги.
«Такое расхождение между теми, кто сдает, и теми, кто платит налоги, пусть и не столь сильное, есть не только у нас, – говорит Константин Апрелев. – Даже в Германии, по статистике, до 30% тех, кто сдает жилье, тоже не платят налоги. Потому что сдают родственникам, близким людям за то, что они смотрят за жильем. Так что мы в этом смысле не уникальная страна».
При этом если в сдаче квартиры без договора нет ничего незаконного, то не платить налоги с этих доходов преступно. Это является нарушением налогового законодательства, но привлечь к ответственности могут не только за несоблюдение Налогового кодекса, но даже за нарушение трех статей УК, в первую очередь его 198-й статьи (уклонение от уплаты налогов). Хотя на практике был чуть ли не единственный случай, когда несколько лет назад по ней был осужден сдававший квартиру москвич.
В большей степени заинтересован в полной легализации тот, кто снимает жилье, – как в гарантии от повышения цен и от того, что его вообще не выкинут на улицу.
«Те, кто арендует квартиру, в случае если они не подписывают договор, оказываются в еще более незащищенной ситуации, – говорит Апрелев. – А если подписывают договор, то какие-то риски с себя они снимают. Но не все. В основном у нас действует 11-месячный договор аренды, который не регистрируется, – по его окончании человека могут попросить освободить жилье. Не говоря уже о том, что, как правило, и в этих договорах заложено то, что если собственник за месяц предупреждает, то арендатор должен покинуть квартиру. То есть законодательно у нас отсутствует механизм защиты прав арендаторов, и на сегодня главенствующими являются интересы собственника. В отличие, например, от Германии, где очень жестко прописаны все требования. Но в ФРГ другой рынок – это рынок спроса, и потому достаточно серьезно защищены интересы нанимателя. А у нас рынок собственника».
Апрелев считает, что права нанимателей нужно законодательно прописать. Например, объявление о том, что ему нужно съехать с квартиры, квартиросъемщик должен получать минимум за три месяца или даже за полгода, а не за месяц, как сейчас. При этом эксперт указывает, что нельзя и перегибать палку, приводя в пример Германию, где арендодатель иногда вынужден по нескольку месяцев ждать, пока наниматель заплатит, и не имеет права его выгнать.
Сейчас власти готовы прибегнуть к ужесточению арендного законодательства – это было ясно еще до событий в Бирюлево. Еще весной было объявлено, что до конца года московским департаментом экономической политики будет разработан законопроект, в котором будут прописаны порядок определения и изменения платы за съемную квартиру, условия внесения задатка, сроки договора найма и возможность его досрочного расторжения, а также формы разрешения споров между нанимателями и наймодателями. На его основе будут разработаны «Правила проживания в предоставленных внаем жилых помещениях, расположенных в многоквартирных домах», а сам законопроект будет предложен Госдуме.
При этом хотя ужесточение регулирования и необходимо, само по себе оно не способно обелить арендные отношения. Константин Апрелев опасается, что результат может быть противоположным:
«Если сейчас начать интенсивно оказывать давление на них с целью уплаты налогов или чего-то еще, то мы точно можем потерять ситуацию – люди перестанут заключать договоры, и весь рынок арендных отношений может уйти в тень. Пока что те меры, что были на это направлены, не привели к ощутимым результатам. Потому что само по себе махание шашкой – сейчас мы всех заставим платить налоги, давайте все регистрируйтесь – не будет успешным. Да, у нас на 10% выросло число тех, кто платит налоги с арендных доходов, но мы же понимаем, что это не приблизило нас к реальным объемам этого рынка. Так что меры по более жесткому взысканию штрафов, попытки прессинговать всех нужно совмещать с работой по легализации этого рынка. И при этом важно не потерять ту легальную составляющую, что уже есть».
«Нужно менять систему налогообложения в арендных отношениях: уменьшить налоги, ввести льготные категории граждан, – считает Апрелев. – Тогда мы смогли бы преодолеть это нежелание уплачивать налоги». По мнению эксперта, необходимо создавать стимулирующие инструменты, выделить социально незащищенные категории, создав для них льготные налоговые условия, упростить саму процедуру уплаты налога. Важно и разъяснение необходимости уплаты таких налогов, объяснение того, почему они нужны, того, куда эти налоги пойдут с точки зрения бюджета:
«Учитывая значительную долю пенсионеров среди арендодателей, получается примерно следующее: я плачу налог, а потом уже из бюджета эти деньги получаю обратно через какие-то программы. Но почему бы не сделать по-другому – если я пенсионер, то вообще не брать эти деньги, а дать какой-то вычет для пенсионера, который бы позволял эти налоги уменьшить».
Есть, впрочем, еще одно объяснение нынешнего состояния арендных отношений: дело вообще не в квартирах, а в отношениях людей между собой. И в их отношении к государству.
То, что в России неформальные отношения всегда были выше юридических, а традиции уважают больше закона, – это основа нашего национального кода. В основе созданной нашим народом цивилизации и государства никогда не стоял ни закон, ни договор (в отличие от европейских стран). Отношения с государством у народа сложные – при безграничной любви к Родине, к государству он относится или как к общему делу, построенному на справедливых началах (это идеал, к которому шли в советские годы), или просто игнорирует: тогда, когда оно само почти полностью исчезает или служит не общим интересам, а лишь какому-то одному классу или сословию (как в 90-е). Соответственно, и власть воспринимается или как традиционная, справедливая, имеющая право (не законное, а естественное), или как просто некая группа людей, непонятно откуда взявшаяся и занявшая командные высоты.
Сейчас отношение людей к власти двойственное – с одной стороны, они считают немалую ее часть нелегитимной, вследствие того что она во многом сформирована из элиты 90-х, то есть временщиков, а с другой – видят, как законный и справедливый президент Путин всячески пытается построить «бояр и служивый люд», вернуть госслужбе понятие «служения» как основной мотивации.
Отсюда и столь же сложное отношение русского человека к законам, принимаемым властью, – если власть легитимна, то законы выполнять никто не против (без энтузиазма, но все равно), но как быть при этом с тем, что во власти по-прежнему множество людей, для которых закон не писан? И не только во власти – разве бизнес платит все налоги, а не придумывает схемы ухода от них?
Советское время отучило людей от того, что они обязаны платить государству, потому что государство было общенародное и само вычитало у них налоги, а общий доход направляло на общие же нужды. Крах социалистического строя привел к тому, что народ обнаружил, что началось растаскивание собственности. Фабрики и недра отошли самым беспринципным, а обычным людям остались только их квартиры, которые и стали их единственной собственностью. Платить со второй, «бабушкиной» квартиры налоги народ не особо стремится – хотя и понимает, что это дополнительный, «нетрудовой» доход, но, наблюдая за тем, как уходили и уходят от налогов бизнесмены, он не очень-то готов подавать им пример в законопослушности.
Попытаться заставить людей платить с арендных доходов налоги путем принуждения, конечно, можно, но не нужно рассчитывать на то, что эти меры встретят понимание и приведут к росту налоговых сборов. Точно так же не напугать нашего человека тем, что, уклоняясь от уплаты налогов, он ворует у себя самого, лишает бюджет доходов, а себя пенсии. Травма от обесценивания советских вкладов, дефолта и краха всевозможных частных учреждений (от МММ до банков) подорвала веру в светлое финансовое будущее, гарантированное государством.
Но ничто не может убить в русском человеке веру в государство, потому что это действительно один из самых государственнических народов в мире. И в любой момент своей истории народ знает, что это его государство, какие бы неприятные слова в адрес власти он ни говорил. Для того чтобы наши люди начали платить налоги с «квартирного дохода», они должны доверять государству и видеть, что оно собирает «налоги» со всех в равной мере – и с офшоров олигарха, и с откатов чиновника, и с таджика, работающего на стройке, и с его работодателя, укрывающего свои доходы. Или хотя бы действительно стремится это сделать.
Человек должен верить в то, что государство ставит себе целью построение справедливого общества и экономики, – и это станет для него главным побудительным мотивом для того, чтобы даже преодолеть свою вековую нелюбовь к договорным отношениям и налогам. И подписать договор о сдаче квартиры в аренду, и честно заплатить с него налоги. Потому что русский человек не жадный – просто ему нужно верить в то, что он делает.
22/10/13
Подключение к электросетям: 15 кВт за 550 рублей можно теперь подключить раз в три года, а нежилые помещения в многоэтажках - лишь с разрешения управляющей компании или собрания жильцов
Правительство РФ приняло постановление, заметно ужесточившее правила подключения к электросетям для частных лиц и компаний малого и среднего бизнеса. Частные лица теперь смогут воспользоваться льготной ставкой на подключение к электросетям (550 рублей за 15 кВт мощности) лишь один раз в три года. А бизнесменами, чтобы подключить нежилое помещение придется получать разрешение от управляющей компании или собственников жилья.
Правительство России уточнило порядок технологического присоединения потребителей к электрическим сетям. Дмитрий Медведев подписал постановление № 000 от 01.01.01 «О внесении изменений в Правила технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям»
Подключение к электросетям за 550 рублей – не чаще одного раза в три года!
Согласной действующим на сегодняшний день нормативным документам, потребитель электроэнергии можно подключить мощность до 15 кВт по тарифу 550 рублей. До сих пор единственным условием было наличие рядом с подключаемым объектом линии электропередач соответствующего напряжения – в 300 метрах в черте города, в 500 метрах в сельской местности.
Теперь вводится еще одно ограничение –гражданин или юридическое лицо может воспользоваться льготным присоединением по тарифу 550 рублей за 15 кВт лишь один раз в три года.
Подключить к электросетям нежилое помещение: только с согласия жильцов
Поправки так же уточняют порядок подключения к электросетям жилых и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах. В отношении квартир и комнат заявку в сетевую компанию должна подавать управляющая организация (в том числе ТСЖ или ЖСК). Нежилые помещения вправе подключать его владелец или арендатор, однако он должен представить от общего собрания собственников дома или управляющей организации (при наличии у нее соответствующих полномочий) специальное согласие на проведение «отдельной линии».
Подключение к электросетям дачных и садоводческих товариществ
Наконец, новации коснулись расчета стоимости подключения к электросетям членов садоводческих дачных, гаражных и иных кооперативов (некоммерческих объединений). Согласно поправкам общая стоимость работ по технологическому присоединению в таком случае не может превышать 550 рублей в расчете на каждого члена.
По данным энергетиков, установленная льготная ставка в 550 рублей многократно ниже капитальных вложений, необходимых для присоединения соответствующих потребителей. В первую очередь такие проблемы возникают у садоводческих и иных кооперативов, обеспечение электроэнергией которых требует установку специального оборудования.
Также имеют место злоупотребления со стороны многих застройщиков коттеджных поселков. Девелоперы перекладывают обязанность подключать электричество на покупателей (продают дома без сети), или же в разы (в некоторых случаях – в десятки раз) завышают стоимость подключения.
22/10/13
Ездить на лифтах станет дешевле
В эти дни в рамках городской программы энергосбережения префектура САО заменяет лифты во всем округе. Главное достоинство лифтов нового образца – наличие систем энергосбережения. Они позволят жителям и управляющим компаниям ЖКХ сэкономить до 75 процентов электроэнергии. Установить такое оборудование можно только на современные лифты, которые работают на микропроцессорах. В Северном округе таких около 8000. Однако, к 2016 году власти Москвы планируют заменить старые подъемники на лифтах и оснастить новым энергосберегающим оборудованием все подъезды города.
Первый лифт в качестве эксперимента был установлен в районе Сокол по адресу улица Алабяна, 21. В этом году из запланированных 272 лифтов уже переоборудовано 249.
