Глава 4. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
Комментарий к статье 25. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения
1. В коммент. ст. на уровне закона уточняются понятия переустройства и перепланировки жилого помещения, которые ранее определялись лишь в подзаконных нормативно-правовых актах.
2. Перепланировка представляет из себя совершение действий в отношении самого помещения, его внешней формы (стен), а переустройство относится к "наполнению" помещения с целью обеспечения его использования для проживания (оборудование).
В постановлении Госстроя РФ от 01.01.01 года N 170 "Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" (РГ. 20окт.) приводятся примерные виды изменений помещения по указанным группам.
Перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
Переоборудование (переустройство) жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, "джакузи", стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
3. Правовое регулирование, осуществленное в главе 4 ЖК, распространяется не на любые изменения, которые производятся в помещении, а только в отношении объектов и в той части, информация о которых отражается в техническом паспорте на жилое помещение.
4. Под техническим паспортом жилого помещения согласно ст.19 ЖК необходимо понимать информационно-технический документ, содержащий техническую и иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого помещения установленным требованиям, составляемый по итогам проведения Государственного технического учета жилищного фонда.
Комментарий к статье 26. Основание проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
1. В коммент. ст. устанавливаются условия, при которых орган местного самоуправления осуществляет согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения по заявлению уполномоченного лица.
Такое согласование необходимо для контроля со стороны органов местного самоуправления за соблюдением прав и законных интересов лиц, которые могут быть ущемлены в результате изменения характеристик помещения.
2. Важным нововведением ЖК является закрепление на уровне федерального закона исчерпывающего перечня документов, необходимых для получения согласования, а также сроков его проведения.
Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать предъявления иных документов, кроме документов, установленных п.2 ст.25 ЖК.
Между тем в самом ЖК предусматриваются случаи, при которых для совершения комментируемых требований могут потребоваться иные документы.
Например, согласно п.2 ст.40, п.2 ст.41 для некоторых изменений границ помещений, размера общего имущества в многоквартирном доме или в коммунальной квартире требуется согласие всех соответствующих собственников. Надо полагать, что такое согласие должно быть оформлено письменно в виде совместного подписания соответствующего заявления о переустройстве и (или) перепланировке или же в виде приложения к заявлению согласия, выраженного письменно в виде отдельного документа.
В случае переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, необходимо согласие нанимателя (п.3 ст.681 ГК РФ).
3. Решение о согласовании является основанием для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого помещения. Нарушение этого требования является, в свою очередь, основанием для применения в отношении правонарушителя соответствующих мер ответственности.
4. Постановлением Правительства РФ от 01.01.01 года N 266 (с последующими изменениями) утверждены формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (СЗ РФ. 2005. N 19. Ст.1812).
Комментарий к статье 27. Отказ в согласовании переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
1. В коммент. ст. приводится исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
В качестве формальных (внешних) оснований названо непредставление необходимых документов, а также обращение в ненадлежащий орган.
Основанием для отказа по существу, т. е. связанным с оценкой содержания представленных документов, является несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки требованиям законодательства РФ, в том числе техническим регламентам.
Например, в соответствии с упоминавшимся постановлением Госстроя РФ N 170 "переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются". Запрещена также перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
2. В подп.3 п.1 ст.27 ЖК не уточняется, какое именно законодательство имеется в виду - только жилищное или же любое иное, только законодательство федеральное или также и законы субъектов РФ. Представляется, что под законодательством РФ в данном случае следует понимать жилищное законодательство, в состав которого входят не только законы, но и иные нормативно-правовые акты (ст.5 ЖК), а также иные акты законодательства, включаемые в его состав в соответствии с отраслевыми кодексами и иными законами с учетом положения Конституции РФ о разграничении полномочий между РФ и ее субъектами.
Комментарий к статье 28. Завершение переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения
В коммент. ст. устанавливается момент завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, который связывается с оформлением акта приемочной комиссии.
Направление акта приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества не влияет на признание переустройства и (или) перепланировки завершенными.
Однако непоступление акта в орган по учету может вызвать в последующем затруднения при распоряжении измененным имуществом.
Комментарий к статье 29. Последствия самовольного переустройства и (или)
самовольной перепланировки жилого помещения
1. Согласно коммент. ст. самовольное изменение технического состояния жилого помещения признается правонарушением, влекущим возможность применения мер юридической ответственности, в том числе предусмотренных в коммент. ст. Самовольным считается изменение, осуществленное при отсутствии документа, подтверждающего согласование уполномоченного органа, а также при нарушении условий технического проекта на переустройство и (или) перепланировку.
Самовольное переустройство и (или) перепланировку необходимо отличать от самовольной постройки (ст.222 ГК РФ). Самовольной постройкой являются жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Правовым последствием самовольной постройки является неприобретение соответствующим лицом права собственности на самовольно построенный объект, а также по общему правилу возложение обязанности на такое лицо по сносу объекта.
Постройка в отличие от перепланировки и переустройства предполагает создание нового объекта, а не изменение (улучшение) уже существующего.
2. Жилое помещение по общему правилу должно быть восстановлено в прежнее состояние в разумный срок в порядке, устанавливаемом органом, осуществляющим согласование.
Освобождение от обязанности по восстановлению жилого помещения может быть произведено только судом и только при условии, если в результате самовольного переустройства и (или) перепланировки не нарушаются права и охраняемые законом интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни и здоровья.
3. Заметным нововведением является установление мер по принудительному восстановлению помещения. Применение этих мер осуществляется на основании решения суда.
Во-первых, для защиты интересов третьих граждан собственник самовольно измененного помещения может быть лишен принадлежащего ему права в результате продажи помещения на публичных торгах. Исполнение обязанности по восстановлению возлагается на нового собственника помещения.
Во-вторых, для отношений по социальному найму на собственника (наймодателя) судом может быть возложена обязанность по приведению помещения в прежнее состояние. Договор с нанимателем при этом подлежит расторжению.
В случае невыполнения обязанности по восстановлению помещения оно по решению суда подлежит продаже с публичных торгов. Если новый собственник не выполнил обязанность по восстановлению помещения, по решению суда такое помещение подлежит продаже с повторных публичных торгов.
4. Кодекс устанавливает основание для прекращения права собственности на жилое помещение, которое прямо не поименовано в исчерпывающем перечне таких оснований ст.235 ГК РФ. Думается, что такое положение не исключает применения специального основания. Во-первых, оно было введено специальным кодифицированным актом после вступления в силу указанного положения ГК РФ. Во-вторых, допустимо говорить о том, что ЖК не дополняет исчерпывающий перечень оснований, установленных в ГК РФ, а лишь уточняет одно из них: обращение взыскания на имущество по обязательствам (пп.1 п.2 ст.235, ст.237 ГК РФ). Речь идет о жилищном гражданско-правовом обязательстве.
Следует также учитывать, что в случае отчуждения помещения с публичных торгов предыдущий собственник обладает правом собственности на помещение и не может быть выселен из него до государственной регистрации права собственности у приобретателя (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за III квартал 2005 года // Бюллетень ВС. 2006. N 3).
5. Законодательством предусмотрено несколько специальных публично правовых составов, связанных с нарушением комментируемых правил. Так, признаются административным правонарушением самовольное переоборудование, под которым следует понимать самовольное переустройство и самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах, а также переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением (ст.7.21, 7.22 КоАП РФ). В ряде случаев в комментируемом правонарушении могут быть усмотрены и признаки уголовного деяния: умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества, если эти деяния повлекли причинение значительного ущерба (п.1 ст.167 УК РФ).
Раздел II. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ
ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ
Глава 5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ И ИНЫХ ПРОЖИВАЮЩИХ В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ
ЕМУ ПОМЕЩЕНИИ ГРАЖДАН
Комментарий к статье 30. Права и обязанности собственника жилого помещения
1. С принятием нового ЖК окончательно сформировался относительно новый для российской правовой системы институт права собственности на жилое помещение. Значение этого института определяется значением жилья в истории человеческой цивилизации: обеспеченность человека жильем - необходимое условие укрепления брака, семьи, решения многих социальных, экономических и политических проблем государства и общества.
Право собственности на жилье - это одна из основных ценностей современного общества. Закон призван защищать это право, гарантировать его и обеспечивать условия для его реализации в интересах носителей этого права - собственников жилых помещений.
2. Несмотря на огромную социальную ценность жилья как блага, необходимого для обеспечения нормального существования человека, указание на жилье, жилое помещение далеко не всегда содержится в нормах, посвященных основным правам и свободам человека и гражданина, и нормах о видах объектов гражданских прав. Было бы целесообразно внести указание на жилье, жилое помещение в п.2 ст.35 Конституции РФ, ст.128 и п.1 ст.130 ГК РФ, а также в другие нормы ГК РФ, регулирующие порядок использования различных видов объектов гражданских прав, например, п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ.
3. Нормы института права собственности на жилье не исчерпываются положениями ЖК; они содержатся также в ГК РФ и других законодательных актах. В части первой ГК РФ имеется глава 18 "Право собственности и другие вещные права на жилые помещения" (ст.288-293), положения которой переплетаются с положениями главы 5 ЖК. Нормы ГК РФ о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения отражают главным образом основные аспекты взаимосвязи и соотношения права собственности на жилье с другими элементами жилищных отношений. По сравнению с нормами ГК РФ, нормы ЖК регулируют жилищные отношения более детально.
