Панкратова Алина Ю-2-2
научный руководитель старший
преподаватель кафедры
«Гражданское право»
Значение и проблемы ипотеки на современном этапе
Актуальность темы обусловлена тем, что залог недвижимости на данный момент является одним из наиболее распространенных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств.
Ипотека представляет собой залог недвижимости. Критерии, по которым имущество можно отнести к недвижимому, установлены в ст. 130 ГК РФ. Договор ипотеки должен отвечать основным требованиям, прописанным в законе «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Стоит сказать, что для передачи недвижимости в залог, необходимо зарегистрировать права на нее, а также сам ипотечный договор в Федеральной регистрационной службе в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Причем заверять данный договор у нотариуса не нужно, данное положение существовало в прежней редакции Закона об ипотеке, и было законодательно отменено в 2005 году. Хотя, стоит сказать, что на практике получается так, что некоторые банки работают «по прежней схеме», требуя нотариального заверения договора.
Одной из особенностей ипотеки является то, что предметом ипотечного договора может выступать как уже построенная недвижимость, так и незавершенное строительство[1]. Имеется ввиду, что по окончании данного строительства ипотека сохранит силу и ее предметом будет являться здание, которое было возведено в результате совершения строительства. Необходимо отметить, что это положение вызывает ожесточенные споры, поэтому целесообразно обратиться к судебной практике.
-банк» предъявил в суд требование о взыскании с должника, гражданина , суммы выданного кредита и об обращении взыскания на недвижимое имущество, которое было заложено должником по договору об ипотеке в целях обеспечения исполнения им своих обязательств перед «Дельта-банком» по кредитному договору.
Арбитражный суд удовлетворил требование истца о взыскании с гражданина Петрова суммы основного долга, отказав в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что предметом договора об ипотеке являлся объект незавершенного строительства. К моменту предъявления иска -банком»- требования об обращении взыскания на предмет ипотеки - данный объект был достроен и согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним залогодателю на праве собственности принадлежит законченный строительством объект( офисное здание), принятый и введенный в эксплуатацию в установленном законом порядке. Таким образом, предмет ипотеки, который был назван в договоре об ипотеке, отсутствует. Следовательно, ипотека прекратилась.
Суд апелляционной инстанции решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении требования об обращении взыскания на предмет ипотеки отменил и требование удовлетворил. Суд указал, что взыскание должно быть обращено на принадлежащее залогодателю офисное здание, как на объект недвижимости, появившийся в результате завершения строительства объекта, являвшегося предметом ипотеки.
Изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Ни ГК РФ, ни ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касаемых описания предмета ипотеки и его оценки, а также регистрации этих изменений. Так, согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, заготовленным для строительства. Исходя из смысла указанной статьи, договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений, а также дополнений в части описания предмета ипотеки, его оценки и без регистрации таких изменений, дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Кроме того, действующее законодательство не предусматривает погашение учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделанной им в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.[2]
Также можно выделить еще одну особенность, которая касается предмета ипотеки. Отметим, что правила об ипотеке недвижимости соответственно применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества - право аренды, а так как иное положение не установлено ФЗ и также не противоречит существу арендных отношений.
Однако существует некая деталь: права по договору аренды нежилого помещения, заключенному на срок до одного года, могут быть предметом залога, но поскольку договор аренды нежилого помещения, который заключен на срок до одного года, не подлежит гос. регистрации, то и договор о залоге прав по такому договору аренды по существу не является договором ипотеки.
Попробуем на примере рассмотреть дело из практики Арбитражного суда.
Итак, арендатор обжаловал в судебном порядке отказ учреждения юстиции в гос. регистрации договора об ипотеке права аренды нежилого помещения, вытекающего из договора аренды, заключенного на срок одиннадцать месяцев. Отказ учреждения юстиции обосновывался тем, что в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ и информационным письмом Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. за номером 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит гос. регистрации. Согласно подпункту 1 ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основанием для отказа в государственной регистрации права или сделки является то, что данное право или данная сделка не подлежит государственной регистрации. Исходя из того, что договор аренды нежилого помещения на срок до одного года не подлежит гос. регистрации, не может быть осуществлена и государственная регистрация договора об ипотеке арендных прав, вытекающих из такого договора.
Арбитражный суд отказал арендатору в удовлетворении указанного заявления и признал отказ учреждения юстиции обоснованным по следующим причинам.
Согласно п. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для гос. регистрации. В соответствии с п. 5 указанной статьи правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде данного имущества - право аренды, т. к. иное не установлено ФЗ, а также не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, права арендатора, которые вытекают из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего гос. регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Именно поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из подобного договора аренды недвижимого имущества, по существу не является договором об ипотеке и не подлежит гос. регистрации.[3]
Говоря об ипотеке, интересно упомянуть такое положение, как переход прав по основному обязательству, обеспеченному залогом недвижимости. При переходе прав по основному обязательству, которое обеспечивается ипотекой, от кредитора, выступающего залогодержателем, к другому лицу по основаниям, которые указаны в законе, причем, что важно отметить, иным, чем на основании уступки прав требования, к этому же лицу также переходят права по договору об ипотеке. Данное лицо вправе потребовать от учреждения юстиции регистрации перехода прав по договору об ипотеке при представлении необходимых документов, которые бы подтверждали переход к нему прав по основному обязательству, обеспеченному данной ипотекой[4].
Обратимся к судебной практике:
Банк» обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным уклонения учреждения юстиции от внесения изменений в запись о государственной регистрации договора об ипотеке.
Банк выступил в качестве поручителя по договору поручительства, которым было обеспечено исполнение заказчиком обязательства по оплате подрядчику выполненных им работ. Кроме договора поручительства, который был заключен между подрядчиком и банком, исполнение заказчиком его обязательства перед подрядчиком было обеспечено также договором об ипотеке принадлежащего заказчику здания. В результате невыполнения заказчиком своих обязательств перед подрядчиком, подрядчик предъявил требование к Банку. Ввиду отказа Банка удовлетворить данное требование подрядчик предъявил к Банку иск в арбитражный суд, который этот иск удовлетворил. Решение суда было исполнено Банком».
В соответствии с п. 1 ст. 365 ГК РФ к поручителю, который исполнил обязательство должника, переходят как права кредитора по данному обязательству, так и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю, именно в том объеме, в котором поручитель удовлетворил требование кредитора. К Банку помимо права подрядчика по основному обязательству, который вытекает из договора подряда, перешли также и права по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение данного обязательства.
Регистрационная палата отказала Банку в приеме у него документов на внесение изменений в регистрационную запись - в части указания банка в качестве нового залогодержателя по договору ипотеки, сославшись на то, что с соответствующим заявлением к нему должен обратиться также и первоначальный залогодержатель, права которого перешли к Банку».
Арбитражный суд удовлетворил заявление, указав на то, что если права по договору об ипотеке перешли не в порядке уступки требования, а по иным основаниям, которые установлены законом, новый залогодержатель вправе требовать от регистрирующего органа внесения изменений в регистрационную запись на основании всего лишь своего собственного заявления.[5]
Из проведенного выше исследования мы заключили, что предметом ипотеки может выступать не только уже построенная недвижимость, но также и незавершенное строительство.
Кроме того мы выяснили, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок до одного года, не подлежит гос. регистрации, а значит и договор о залоге прав по такому договору аренды по существу не является договором ипотеки.
Мы рассмотрели также положение, касательно которого при переходе прав по основному обязательству, обеспечиваемого ипотекой, от кредитора, выступающего залогодержателем, к другому лицу по основаниям, закрепленным в законе, к этому же лицу также переходят права по договору об ипотеке (это не касается оснований уступки прав требования).
Итак, ипотека на сегодняшний день является одним из наиболее актуальных способов обеспечения обязательств. Но несмотря на это существует большое количество законодательно очерченных нюансов, деталей, которые необходимо учитывать при решении вопросов, касаемых залога недвижимости.
[1] Федеральный Закон от 01.01.01 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//СЗ РФ. – 1997. - №30. – ст. 25
[2] Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке
(Информационное письмо ВАС от 01.01.01 г. N 90)
[3] Обзор практики рассмотрения Арбитражными судами споров, связанных с договорами об ипотеке
(Информационное письмо ВАС от 01.01.01 г. N 90)
[4] Федеральный Закон от 01.01.01 г. № 000 – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СЗ. – 2002. - №6.
[5] Информационное письмо ВАС от 01.01.01 г. N 90
