Ответы на наиболее актуальные вопросы,
поступающие от жителей городского округа г. Воронежа
Новое жилищное законодательство (вступивший в силу с 1 марта 2005 года Жилищный кодекс Российской Федерации, принятые на его основе нормативные правовые акты Правительства Российской Федерации) всё глубже проникает в жизнь граждан, в практику их повседневных будней.
Однако уровень знаний гражданами норм нового жилищного законодательства ещё весьма невысок.
Зачастую это приводит к конфликтным ситуациям: стремление граждан сделать своё жилище комфортнее, благоустроеннее входит в противоречие с законом.
Поэтому количество интересующих граждан вопросов об использовании, сохранности, ремонте, содержании и обслуживании жилья не уменьшается.
Ответы на некоторые из них приведены ниже.
1. На общем собрании членов нашего ТСЖ большинством голосов принято решение заварить мусоропровод: застройщик, вопреки проекту, не оборудовал его механизмами прочистки, промывки, дезинфекции. Однако некоторые жильцы стали жаловаться, санитарный врач в ходе проверки их обращений выдал предписание о восстановлении мусоропровода и вводе его в действие. ТСЖ отказалось выполнять предписание, ссылаясь на решение собственников квартир, но суд признал его виновным и наложил штраф за невыполнение предписания. Правы ли санитарный врач и суд, ведь наши действия были направлены именно на улучшение санитарного состояния дома?
Да, в этом случае правы специалисты санитарной службы и суд.
Товарищество собственников жилья, заварив мусоропроводы и прекратив действие данной инженерной системы многоквартирного дома, нарушило требование подпункта «в» пункта 53 раздела V Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000.
Согласно данной норме потребителям коммунальных услуг, то есть собственникам жилых и нежилых помещений многоквартирного дома запрещается вносить изменения во внутридомовые инженерные системы без внесения в установленном порядке изменений в техническую документацию на многоквартирный дом.
Таким образом, для осуществления указанных действий ТСЖ, как объединению собственников, необходимо было согласовать с автором проекта многоквартирного дома внесение соответствующих изменений в проектно-техническую документацию, надлежаще оформить эти изменения, что может быть осуществлено самим автором проекта или иной организацией, имеющей лицензию на производство подобных работ, далее произвести необходимые согласования с архитектурной, санитарной и иными службами.
Кроме того, считаем, что подобные действия допустимы только с согласия всех собственников помещений многоквартирного дома.
Мусоропровод, как и другие инженерные системы, относится к общему имуществу многоквартирного дома, находится в совместной собственности владельцев помещений. Действия по распоряжению этим имуществом возможны только с общего согласия всех собственников. Иначе права одних жильцов, не желающих отказываться от использования мусоропровода, будут нарушены односторонними действиями других собственников. Если такое соглашение не достигнуто, вопрос должен быть разрешен судом.
Самовольные действия обоснованно повлекли предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях ответственность.
Что касается нарушений со стороны застройщика многоквартирного дома, сдавшего его с недоделками, то не исключена возможность обратиться к нему, в том числе и в судебном порядке, с требованиями об устранении указанных нарушений.
При этом надо учитывать характер этих нарушений: имели ли они очевидный характер, то есть могли быть обнаружены при приёмке дома, при составлении актов приёма-передачи жилых помещений собственникам, или недостатки имели скрытый характер и не могли быть выявлены при приёмке дома, а только при последующей его эксплуатации.
Если нарушения были очевидны, а собственники несмотря на это приняли помещений многоквартирного дома без замечаний, то суд в такой ситуации может отклонить иск к застройщику. Если же нарушения имели скрытый характер, по иску собственников помещений многоквартирного дома суд может обязать застройщика устранить недостатки или компенсировать затраты собственников (ТСЖ) на их устранение.
2. В нашей квартире зимой постоянно холодно, температура не поднимается выше +16-17 градусов. Я решил установить дополнительные радиаторы, чтобы не мёрзнуть. Является ли это переоборудованием (переустройством) жилого помещений, необходимо ли какое - либо согласование для осуществления таких действий?
Ранее мы уже говорили, что согласно статье 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Подпункт «г» пункта 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам прямо предусматривает, что потребителям запрещается «увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, указанных в техническом паспорте жилого помещения».
Таким образом, всё зависит от того, внесена ли информация о приборах отопления, поверхности их нагрева в технический паспорт жилого помещения: если да, то установка дополнительных приборов отопления требует согласования с органами местного самоуправления (в городском округе город Воронеж такое согласование осуществляется управами районов). Если сведения об этом в техническом паспорте отсутствуют, то согласование не требуется.
Но необходимо учитывать, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утверждённых постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года № 000, внутридомовая система отопления со всеми обогревающими элементами и оборудованием, расположенным на этих сетях, является общим имуществом в многоквартирном доме.
То есть это совместная собственность владельцев помещений в многоквартирном доме и действия по её использованию требуют опять-таки согласования со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме.
Причём в ряде случаев, такая установка дополнительных приборов отопления в одной квартире приводит к большему разбору теплоносителя и, соответственно, к снижению температуры в помещениях, принадлежащих другим собственникам, ущемляются права и законные интересы иных лиц.
Таким образом, при отсутствии нарушений Жилищного кодекса будет иметь место нарушение порядка использования общего имущества, предусмотренного Гражданским кодексом РФ, что может повлечь вместо административной ответственности гражданско–правовую.
Поэтому в любом случае, совершая вышеуказанные действия, учитывайте права и законные интересы других лиц – своих соседей по дому, которые также хотят жить в тепле и уюте.
Кроме того, есть очевидный смысл обратиться в обслуживающую организацию для принятия мер по нормализации температурного режима – соответствующие требования к нормативному уровню температуры в жилых помещениях содержатся в тех же Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам.
Если обслуживающая организация, по вашему мнению, не приняла должных мер по выполнению своих обязанностей по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества и нормативного уровня, можно (и нужно) обратиться в Государственную жилищную инспекцию для проведения мероприятий по государственному контролю.
И, конечно, нельзя забывать, что утепление окон, дверей, балконов (лоджий) квартир в преддверии зимы – это забота собственников и нанимателей жилых помещений.
3. Наша квартира расположена на последнем этаже многоквартирного дома. Можно ли сделать перепланировку и присоединить к квартире часть чердака?
Маловероятно, чтобы это было возможно.
В данном случае следует, как представляется, говорить даже не о перепланировке, а о реконструкции, под которой подразумевается комплекс строительных работ и организационно - технических мероприятий, связанных с изменением основных технических показателей помещения (строительного объема и общей площади, возведение и снос надстроек, пристроек, лоджий, балконов, организация отдельного входа, дополнительного входа и др.).
Фактически предполагается осуществить строительство мансарды, причём за счёт общего имущества многоквартирного дома.
Разумеется, указанные действия невозможны без соответствующего согласования: с архитектурной службой, органами местного самоуправления, с автором проекта дома, в котором намерены произвести реконструкцию. Проект такой реконструкции должен быть разработан автором проекта дома или согласован с ним.
Поскольку речь идёт об общем имуществе, причём о его уменьшении за счёт присоединения части чердака в квартире, находящейся в собственности конкретного лица, указанные действия возможны только с согласия всех иных собственников.
Таким образом, процедура согласования и оформления подобной реконструкции весьма сложна, результат её вполне может быть и отрицательным, поскольку порядок реконструкции, в отличие от перепланировки, в законодательстве не разработан.
Преодолеть отказ в согласовании таких действий тоже затруднительно: в суд необходимо будет представить веские и конкретные доказательства необходимости такой реконструкции для улучшения условий проживания, повышения комфортности и благоустройства жилья, отсутствия ущемления интересов иных собственников и владельцев помещений. И поскольку, как уже указано, порядок согласования реконструкции не установлен, остаётся большой простор для судебного усмотрения.
В случае же самовольных действий решение суда по тем же причинам будет, скорее всего, не в пользу лица, осуществившего реконструкцию.
4. Мы собираемся произвести перепланировку своей квартиры, чтобы улучшить свои жилищные условия. Можно ли при перепланировке поменять местами кухню и ванную комнату?
Действующие строительные нормы и правила не допускают размещения санузлов над кухней и/или жилыми комнатами.
Кроме того, постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.01 года №47 утверждено Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
В разделе II «Требования, которым должно отвечать жилое помещение» данного Положения предусмотрено, что размещение уборной, ванной (душевой) в верхнем уровне над кухней допускается только в квартирах, расположенных в двух уровнях.
В домах типовой застройки кухня Вашей квартиры расположена над кухней нижерасположенной квартиры, а ванная комната – над ванной. Соответственно, в вышерасположенной квартире планировка такая же.
При смене места расположения этих помещений в Вашей квартире, кухня окажется под/над ванной, а ванная комната – под/над кухней.
Полагаем, что с учётом данных требований Вам будет отказано в согласовании такой перепланировки.
5. Мы живём в квартире на 2-м этаже многоэтажного дома. Квартиру под нами выкупили, перевели в нежилое помещение и в настоящее время проводят перепланировку. Целыми днями шум от строительных работ, пыль, дым от сварки. Законны ли эти действия, кто разрешает подобные работы?
Порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое детально регламентируется статьями 22-24 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Для решения данного вопроса в орган, уполномоченный осуществлять перевод помещений (орган местного самоуправления или его подразделение), подаются: заявление (по установленной форме) о переводе жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение, правоустанавливающие документы на помещение или их надлежаще заверенные копии, технический паспорт жилого помещения (или план переводимого нежилого помещения с его техническим описанием), поэтажный план дома, в котором находится помещение, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки помещения, если это необходимо для его дальнейшего использования в ином статусе.
Статья 24 Жилищного кодекса РФ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в согласовании перевода: непредставления указанных документов; представления документов в ненадлежащий орган; несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
Если получено согласие на перевод из жилого в нежилое помещения, требующего соответствующей перепланировки (переустройства), то такое согласие является и согласованием перепланировки (переустройства). Обычно при этом определяются не только виды, характер работ, но и условия их осуществления: режим работ, например, с 8.00 до 19.00, обеспечение безопасности, устранение повреждений общего имущества (например, восстановления озеленения на прилегающей придомовой территории, уборка мусора от строительства) и т. п.
При нарушении данных условий целесообразно обратиться в орган, осуществивший согласование, с жалобой на действия владельца помещения. Также в случае существенного нарушения прав и законных интересов соседей можно обратиться в суд.
Государственная жилищная инспекция не наделена полномочиями по контролю за правомерностью принятия решения о согласовании перевода жилого помещения в нежилое и перепланировки (переустройства) такого помещения. Также не вправе инспекция контролировать соответствие работ утвержденному проекту и соблюдение владельцем помещения режима и условий производства работ.
По вопросу нарушения тишины, покоя граждан следует обратиться в органы внутренних дел по месту жительства: статья 20 Закона Воронежской области «Об административных правонарушениях на территории Воронежской области» предусматривает административную ответственность за указанные нарушения, производство по таким делам может быть возбуждено должностными лицами органов внутренних дел.
В соответствии с частью 1 статьи 20 названного Закона, ответственность за такие нарушения: для физических лиц – предупреждение или административный штраф в размере от 2 до 7 минимальных размеров оплаты труда, то есть от 200 руб. до 700 руб.
6. В квартире маленький совмещённый санузел, современная стиральная машина там не помещается. Можно ли установить машину в коридоре, у стены, смежной с санузлом, сделать в стене отверстия и вывести через них водовод к машине и сток в канализацию. Какие для этого нужны документы и согласования?
Бытовая техника не является инженерным оборудованием, не фиксируется в техническом паспорте жилого помещения и в экспликации к поэтажному плану БТИ.
В связи с этим для установки и подключения бытовой техники не требуется согласования.
Необходимо только учитывать, что согласно пункту 53 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства РФ от 01.01.2001 г. № 000, потребителю запрещается использовать бытовые машины (приборы, оборудование) с паспортной мощностью, превышающей максимально допустимые нагрузки, определяемые в технических характеристиках внутридомовых инженерных систем, указанных в техническом паспорте жилого помещения, ведение которого осуществляется в соответствии с порядком государственного учета жилищных фондов;
Если приобретенная Вами стиральная машина по своей мощности не превышает максимально допустимых нагрузок, то никаких ограничений для её установки, подключения и использования не имеется.
Информацию о технических характеристиках внутридомовых инженерных систем Вы можете получить в обслуживающей (управляющей) организации, в которой хранится техническая документация на многоквартирный дом.
7. Нашу квартиру постоянно заливает сосед сверху. Никакие меры на него не действуют, взыскать с него ущерб невозможно: он не работает, пенсии не получает, пьянствует. Можно ли выселить его из квартиры, квартира не приватизирована?
Согласно статье 91 Жилищного кодекса РФ, если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений.
Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Таким образом, для решения вопроса о выселении нерадивого соседа необходимо обратиться к наймодателю, то есть собственнику жилого помещения или его представителю, полномочному заключать договоры найма, представить ему сведения, подтверждающие систематическое нарушение Ваших прав и законных интересов, бесхозяйственного обращения с жилым помещением.
Наймодатель вправе обратиться в суд с иском о выселении. Вы будете, вероятнее всего, привлечены к участию в судебном разбирательств в качестве третьего лица либо свидетеля, сможете изложить свои доводы.
По итогам рассмотрения дела суд вынесет решение. Разумеется, судебное разбирательство достаточно долгая процедура. Но, возможно, уже сама перспектива лишиться жилья подействует на Вашего соседа и он изменит своё поведение.
Такова схема разрешения данной сложной житейской ситуации.
8. Мы хотим установить дополнительную дверь в квартиру, металлическую, которая будет открываться не внутрь квартиры, как имеющаяся уже деревянная, а на лестничную площадку. Требует ли это каких-либо согласований, разрешений?
Поскольку само место расположения входа в квартиру и дверей не меняется, такие действия нельзя рассматривать как перепланировку (переоборудование), поэтому согласования, предусмотренного Жилищным кодексом РФ, не требуется.
Но помимо правил, регулирующих вопросы пользования жилыми помещениями, их переоборудования и/или перепланировки, существуют и другие (правила) нормативы.
Например, Правила пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утверждённые приказом МЧС России от 01.01.2001 г. № 000. В пункте 40 данных Правил указано, что в зданиях (за исключением индивидуальных жилых домов) запрещается устанавливать дополнительные двери или изменять направление открывания дверей (в отступлении от проекта) из квартир в общий коридор (на площадку лестничной клетки), если это препятствует свободной эвакуации людей или ухудшает условия эвакуации из соседних квартир.
Если при установке двери не будут учтены указанные требования Правил пожарной безопасности, возможно применение санкций со стороны органов пожарной охраны. В соответствии с частью 1 статьи 20.4 Кодекса РФ об административных правонарушениях, граждане за нарушение требований пожарной безопасности могут быть привлечены к административной ответственности в виде предупреждения или административного штрафа в сумме 500 руб. до 700 руб.
Руководитель
жилищной инспекции
