Контрольная работа предусматривает два вопроса: теоретический и практический.
В первом задании необходимо подробно раскрыть суть вопроса.
Второе задание предусматривает проведение оценки стоимости условной квартиры.
Вся процедура оценки проиллюстрирована на конкретном примере:
Трехкомнатная квартира на 11-м этаже 22-этажного дома в районе Северное Бутово. В квартире сделан «черновой» капитальный ремонт (без окончательной отделки), телефона нет, окна выходят во двор.
Вот как подобную квартиру оценивал бы специалист-эксперт из риэлтерской фирмы (поэтапно).
1. Точное выяснение адреса, муниципального района, ближайшей станции метро. Эту информацию можно узнать в домоуправлении, по справочнику «Улицы Москвы», по карте-плану города, который публикуется ежедневно в газете «Из рук в руки». Точное определение общей и жилой площади, указанной в правоустанавливающих документах.
2. Определение категории дома. В рассматриваемом примере это дом категории 2А1 — современный, панельный, улучшенной планировки (строительная серия КОПЭ).
3. Определение по газете типа «Зеленый проспект» или «Квартира, дача, офис» (свежий номер) стоимости 1 м2 общей площади. Например, $780/м2.
5. Оценка качественных параметров квартиры по табл. 1
Чтобы воспользоваться табл. 1, необходимо сделать следующее:
— по каждому параметру найдите строку, соответствующую особенностям оцениваемой квартиры;
— из «вилки» процентов «от» и «до» доплат и скидок выберите среднее значение;
— сложите все цифры процентов по графе доплат и по графе скидок;
— взаимоуничтожьте «доплаты» и «скидки»;
— умножьте стоимость квадратного метра общей площади квартиры, полученную ранее, на разницу в процентах доплат и скидок.
Таблица 1.
Параметры | Скидки, % | Доплаты, % | ||
характеристика | Размер | характеристика | размер | |
этаж | 4-7 с лифтом | +-+1 | первый | -8+13 |
второй | -0+1 | |||
последний, лифт | -1+3 | |||
4 без лифта | -5+7 | |||
5 без лифта | -10+15 | |||
лоджия | балкон | +0+2 | ||
балкон | лоджия | +1+2 | ||
телефон | второй номер | +3+5 | без телефона | -8+12 |
сигнализация | есть | +0+1 | нет | -2+3 |
комнаты | ≥ 22 м² | +1+2 | смежные | -2+8 |
сантехоборудование | импортная сантехника | +1+2 | колонка | -0+1 |
ванная ≥ 4м² | +2+4 | совмещенный с/у | -2+4 | |
2 санузла | +3+5 | |||
окна | Все жилые во двор | +1+3 | Северная сторона | -0+1 |
Панорамный вид | +2+5 | Менее ½ шум (от нормы) | -3+5 | |
Более ½ шум (от нормы) | -5+10 | |||
Расстояние до метро | < 1км. (10 мин.) | +1+3 | ≥ 2 км. | -2+4 |
6-10 остановок | -5+7 | |||
≥10 остановок | -8+10 | |||
Состояние квартиры | После ТР | +2+3 | Требуется ТР | -0+1 |
После КР | +5+8 | Требуется КР | -3+5 | |
После ЕР | +6+10 | протечки | -1+2 | |
Состояние двора, подъезда | Особо чистые | +1+2 | Старый лифт | -0+1 |
консьерж | +2+3 | Подъезд без крыльца | -2+4 | |
+0+1 | Грязный двор | -0+1 | ||
Парковка а/м | +2+5 | Много а/м | -0+1 |
В нашем примере в квартире есть лоджия (+2 %); нет телефона (-10 %); все окна из комнат выходят во двор (+2 %); в квартире выполнен капитальный ремонт (+8 %), но без отделки, т. е. требуется текущий ремонт (-1 %); в подъезде установлен домофон (+1 %), но двор пока грязный и неблагоустроенный (-1 %).
6. Определение реальной стоимости метра общей площади отдельной квартиры. Средняя стоимость по дому и району ($780/м2) умножается на разницу скидок и доплат
(-12 % + 13 % = +1 %). Получается: 780+ 1 % - $788/м2.
7. Определение абсолютной цены всей квартиры:
$788/ м2 х 81,6 м2 = $64308.
После проведения оценки в риэлтерской фирме клиенту выдается оценочный лист, заверенный печатью и подписью эксперта.
