Жилищный кодекс РФ

Для начала считаю необходимым дать выжержку из ЖК по вопросу, который предлагается обсудить:

Жилищный кодекс РФ

Статья 162 . Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

5. Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет, а в случае, указанном в части 5 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год и не более чем три года.

6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.

10. Управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

11.  Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

Далее по тексту я выделял красным спорные (на мой взгляд) места и зеленым* вставлял свои ремарки.

Договор

управлення многоквартирным домом

«____ »___________________2009 г г. Нижний Новгород

Общество с ограниченной ответственностью организация «Сокольники», , действующей на основании Устава, имеуемое в дальнейшем «Управляющая организация»,

и__________________________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

Собственник помещения (жилого, нежилого) под №______, расположенного по адресу: г. Н.Новгород, ул._______________________, дом №_____, на основании Свидетельства о праве собственности серия ________№_________________ от «___»______________ _______ года, именуемый(ые) в дальнейшем «Cобственник», заключили настояший Договор о следующем:

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ.

Стороны договорились о том, что при исполнении и толковании настоящего Договора, если иное не вытекает из его контекста, следyющие слова или словосочетания будут иметь нижеуказанное значение:

1.1.Многоквартирный дом - единый комплекс недвижимоro имyщества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенный на нем многоквартирный дом, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (Помещения), находятся в собственности более двух лиц, а остальные части (Общее имущество) находятся в общей долевой собственности Собственников.

1.2. Собственник - физическое или юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации (Нижегoродская область), муниципапьное образование (город Нижний Новгород), владеющие на праве собственности жилым и/или нежилым помещением в многоквартирном доме, имеющее право на долю в общей собственности на общее имущество а многоквартирном доме.

1.3. Помещение (жилое, нежилое) - часть многоквартирноro дома, выделенная в натyре и предназначенная для самостоятельного использования, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, либо Российской Федерации, субъекта Российской Федерацин (Нижегородская область), муниципальногo образования (город Ннжннй Новгород). .

1.4. Общее имущество - имущество, являющееся принадлежностью к жилым и нежилым помещениям, находящееся в общей долевой собственности Собственников жилых и нежилых помещений, предназначенное для обслуживання, использования и достyпа к помещенням, тесно связанное с ними назначением и следующее их судьбе.

В состав общего имущества входят обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в многоквартирном доме оборудование, крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции многоквартирного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен многoквартирный дом и иные, входящие в состав такого дома объекты недвижимости, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многoквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

1.5. Управляющая организация - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидальный предпринииматель, уполномоченные общим собранием Собственников многоквартирного дома за плату оказывать услуги и выполнять работы пo надлежащему содержанию и ремонтy общего имущества в таком доме, пo управлению таким домом, осуществлять поставку коммунальных и прочих услуг при отсутствии у Собственника прямых договорных отношений на эти услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

1.6. Содержание общего имущества – деятельность Управляющей организации в пределах средств, вносимых Соственниками многоквартирногo дома, пo обеспечению надлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физическоrо износа и технического состояния общеro имущества в многоквартирном доме, а также от геодезических и природноклиматических условий расположения многоквартирного дома.

1.7. Текущий ремонт - ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений в многоквартирном доме, объектов придомовой территории в соответствии с требованиями, установленными нормативными правовыми актами Российской Федераций, в пределах средств, вноснмых Собственниками многоквартирного дома.

1.8. Капитальный ремонт - ремонт общего имущества в многоквартирном доме с целью восстановления его ресурса с заменой при необходимости конструктивных элементов и систем инженерного оборудования, а также с целью улучшения eгo эксплуатационных показателей.

Решение о проведении работ пo капитальному ремонту принимается общим собранием Собственников помещений; при принятии решения о проведении работ пo капитальному ремонтy утверждается перечень таких работ, принцип определения доли затрат Собственника, способ ее оплаты и сроки проведения работ.

1.9. Плата за содержание и ремонт - обязательный платеж, взимаемый с Собственника помещения за оказание услуг по управлению многоквартирным домом и работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту (расходы по капитальному ремонту в Плате за содержание и ремонт не предусматриваются и оплачиваются Собственниками в соответствии с п.1.8. настоящего договора).

1.10. Доля участия - доля Собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание, текущий и капитальный ремонт, в других общих расходах, а также долю голосов на обшем собрании Собственннков помещений в многоквартирном доме.

Доля участия Собственника расчитывается как соотношение общей площади принадлежащего собственнику помещения к общей площади всех помещений (жилых и нежилыx) в многоквартирном доме.

1.11. Ресурсоснабжающая организация - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, действующие на основании договора с Управляющей организацией на поставку коммунальных ресурсов.

1.12. Коммунальные ресурсы - холодная и горячая вода, стоки, сетевой газ, электрическая и тепловая энергия.

1.13. Коммунальные услуги – вывоз твердых бытовых отходов, вывоз крупногабаритного и строительного мусора, уборка придомовых территорий, уборка внутриподъездных площадей,

1.14. Норматив потребления коммунальных ресурсов (услуг) (норматив потребления) - месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов Собственником (потребителем), принятый и утвержденный органами местного самоуправлення в порядке, установленном Правительством Российской Федерации и используемый для осуществления расчетов с Собственником (потребителем) при отсутствии индивидуальных, общих или квартирных приборов учета коммунальных ресурсов, а также в иных случаях, указанных законодательcтвом.

1.15. Потребитель коммунальных услуг (потребитель) - Собственник помещения, наниматель, член семьи Собственника жилого помещения в многоквартирном доме или нанимателя, иные лица, пользующиеся помещением в многоквартирном доме на законных основаниях.

IIРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

2.1. Собственник поручает, а Управляющая организация, за счет средств, вносимых Собственником, обеспечивает управление многоквартирным домом, содержание и ремонт общего имущества в многoквартирном доме, а также заключение договоров на поставку коммунальных ресурсов и коммунальных услуг при отсутствии у Собственника прямых договорных отношеннй на эти услуги, а также осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

2.2. Перечень услуг по управлению многоквартирным домом, работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту, предусмотренных Платой за содержание и ремонт, указан в Приложении № 1 к настоящему договору.

Данный перечень может быть изменен в стoрону увеличения по решению общегo собрания Собственников путем подписания дополнительного соглашення к настоящему договору (в случае необходимости в систематически выполняемых работах и оказываемых услугах), либо путем выполнения Управляющей организацией разовых дополнительных работ и услуг на основании протокола общего собрания Собственников или индивидуальных заявок Собственников. В этом случае взимаемая с Собственников Плата за содержание и ремонт подлежит соразмерному увеличению.

2.3. Перечень дополнительных услуг по управлению многоквартирным домом, дополнительных работ по содержанию общего имущества и помещений собственников, дополнительных работ по текущему ремонту, не предусмотренных Платой за содержание и ремонт (оплачиваемых собственниками в рамках дополнительного сервиса), указан в Приложении № 2 к настоящему договору.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

3.1. Управляющая организация обязуется:

3.1.1. Осуществлять функции по управлению многоквартирным домом в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации, регулирующем данные отношения.

3.1.2. Обеспечить надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома с учетом его состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния, а также геодезических и природно-климатических условий расположения многoквартирного дома.

3.1.3. Производить начисления и сбор платежей, осуществляемых Собственником в соответствии с настоящим догoвором, обеспечивая выставление квитанции-извещения не позднее пятого числа месяца, следующегo за расчетным. Производить перерасчет Платы за содержание и ремонт и оплаты коммунальных ресурсов и услуг при оказании услуг Собственнику в объеме меньше установленного, а также ненадлежащего качества в порядке и в сроки, установленные законодательством.

3.1.4. Вести и хранить техническую документацию на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового благоустройства (полученную от застройщика многоквартирного дома), а также бухгалтерскую, статистическую, хозяйственно-­финансовую документацию и расчеты, связанные с ислолнением настоящего догoвора.

3.1.5. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание внутридомовых инженерных коммуникаций и оборудования.

3.1.6. Исправлять повреждения санитарно-технического и иного оборудования в помещении Собственника за его счет (дополнительно к Плате за содержание и ремонт) и по его заявке в сроки, предусмотренные нормативами, а в случае аварии - немедленно.

3.1.7. Принимать оперативные меры по устранению всех недостатков, связанных с управлением многoквартирным домом, на основании предложений, заявлений и жалоб Собственника многоквартирного дома.

3.1.8. Составлять и доводить до сведения Собственников общедоступным способом развернутый* отчет о финансово-хозяйственной деятельности Управляющей организации по управлению данным многоквартиным домом за истекший календарный год (включая данные о собранных денежных средствах Собственников, о размере задолженности Собственников перед Управляющей организацией, о перечне проведенных работ и оказанных услуг в рамках настоящего договора).

3.1.9. Составлять и доводить до сведения Собственников общедоступным способом перспективные планы по управлению данным многоквартиным домом на будущий (текущий) календарный год, включая данные по планируемым дополнительным затратам на решение вопросов задач*, необходимость которых принята утвержденных* общим собранием Собственников, таких как (например,* огораживание прилегающей к многоквартирному дому территории, организация видеонаблюдения, закупка и установка малых архитектурных форм, найм охранно-пропускного персонала, дополнительная декоративная отделка мест общего пользования, проведение работ по капитальному ремонту и проч.).

3.1.10. Готовить предложения Собственнику по проведению дополнительных работ по содержанию общего имущества (в том числе перечисленных в п.3.1.9.) и расчет расходов на их проведение.

3.1.11. Готовить предложения Собственнику относительно необходимости проведения капитального ремонта, с указаннем перечня и сроков проведения работ, расчета расходов на их проведение и расчета размера платы за капитальный ремонт для каждого Собственника.

3.1.12. Вести peecтp Собственников, делопроизводсТво, бухгалтерский учет и бухгалтерскую отчетность по управлению многоквартирным домом.

3.1.13. Устанавливать и фиксировать факты неисполнения или ненадлежащего исполнения договорньх обязательств ресурсоснабжающими, подрядными и эксплуатационными организациями, участвовать в составлении актов..

3.2. Управляющая организация имеет право:

3.2.1. Самостоятельно определять порядок и способ выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Необходимо отразить обязательность проведения тендеров на исполнение услуг (коммунальных, ремонтных и прочих) связанных с привлечением сторонних организаций*

3.2.2. Своевременно получать Плату за содержание и ремонт и коммунальные услуги. Принимать меры по взысканию зядолженности Собственника по Плате за содержание и ремонт, коммунальные и прочие услуги.

3.2.3. В случае не внесения Собственником Платы за содержание и ремонт, а равно платы за коммунальные ресурсы и услуги, в течение 3 месяцев и более, - произвести отключение помещения от подачи водо-, газоснабжения, электро - и теплоэнергии, в порядке, установленном действующим законодательством.

3.2.4. Осуществлять контролъ за качеством содержания и ремонта помещения Собственника, потребления коммунальных ресурсов и услуг путем проведения осмотров помещений и состояния инженерного оборудования у Собственника, поставив последнеrо в известность о дате и времени осмотра.

3.2.5. Принимать участие в общих собраниях Собственников без права голосования.

3.2.6. Оказывать помощь в подготовке и проведении общих собраний Собственников многоквартирного дома за счет средств инициатора проведения общего собрания. Предлагаю исключить слова “за счет средств инициатора проведения общего собрания”.*

3.2.7. Вносить предложения Собственнику о необходимости проведения внеочередного общего собрания Собственников.

3.2.8. Информировать надзорные и контролируюшие органы о несанкционированном переустройстве и перепланировке помещений Собственника, общего имущества, а также об использовании их Собственником не по назначению.

3.2.9. Самостоятельно определять порядок и способ вылолнения работ по улучшению инженерного оборудовання многоквартирного дома в следующих случаях:

- при возникновении необходимости приведения инженерного оборудования в соответствие с требованиями правил безопасности, в том числе в случае выдачи предписаний государственных органов, выданных по фактy нарушения норм действуюшего законодательства;

- при невозможности дальнейшей эксплуатации инженерного оборудования без проведения его упучшений, в том числе в случае превышения предельных сроков его износа;

- в иныx случаях, при условии, если улучшение инженерного оборудования приводит к улучшению качества предоставляемых Собственнику коммунальных услуг.

3.2.10. По решению общего собрания Собственников привлекать инвестиции в виде капитальных вложений в общее имущество многоквартирного дома.

3.2.11. Осуществлять оперативное использование общего имущества многоквартирного дома (технические помещения, техподполье, технический чердак и т. п.) для размещения оборудования Управляющей организации, используемого для эксплуатации данного многоквартирного дома, размещения пункта видеонаблюдения, (убрать, нет необходимости конкретизировать*) предоставление в пользование группе Собственников и т. д., с последующим использованием денежных средств от хозяйственногo оборота общего имущества (если таковое имело место) (убрать примечание, предоставление в пользование общего имущества д. б. только на возмездной основе, за исключением случаев, утвержденнных общим собранием собственников)* на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества, а также на иные цели, устанавливаемые Собственниками.

3.2.12. Осуществлять другие права, предусмотренные действующим законодательством РФ, актами органов местного самоуправления, регyлирующими отношеиня по техническому обслуживанню, текущему ремонту, санитарному содержанию многоквартирногo дома и предоставлению коммунальных услуг.

3.2.13. Осуществлять за отдельную плату иные услуги, не оговоренные настоящим договором.

3.2.14. Осуществлять от имени Собственников:

- заключение договоров с ресурсоснабжаюшими, подрядными, эксплуатационными и другими организациями, предприятиями и учреждениями;

- представление интересов Собственников во всех государственных, муниципальных, кооперативных, общественных организациях, учреждениях, предприятиях, в том числе прокуратуре; правоохранительных органах, судах всех инстанций (мировых, общей юрисдикции, арбитражных).

3.3. Собственник обязан:

3.3.1. Ежемесячно вносить Платy за содержание и ремонт, а также за коммунальные ресурсы и услуги, получаемые через Управляющую организацию или собираемую по поручению ресурсоснабжающей организации в размере, в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Догoвором, независимо от факта проживания в жилом помещении либо пользования нежилым помещением.

3.3.2. Участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения Платы за содержание и ремонт, а также путем внесения дополнительной платы в случаях, предусмотренных пунктами 2.2., 3.1.6., 3.1.9., 3.2.6., 3.2.13., 3.3.4., 3.3.5., 3.3.15. настоящего договора.

3.3.3 Использовать помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ.

3.3.4. Поддерживать собственное жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и придомовой территории. При этом содержание и ремонт принадлежащего Собственнику имущества и оборудования, находящегося внутри Помещения, не относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме, осуществлять за свой счет.

3.3.5. Соблюдать чистотy и порядок в подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках и в других местах общего пользования, выносить мусор, пищевые и бытовые отходы в специальные места. Не допускать сбрасывание в санитарный узел мусора и отходов, засоряющих канализацию, а также горячей воды, либо химических веществ, жидких пищевых отходов в мусоропровод и мусороконтейнеры.

Вывоз крупногабаритного и строительного мусора производится Собственником самостоятельно и за свой счет, не допуская длительного (более двух дней) складирования указанного вида мусора на лестничных клетках, в лифтовых холлах и на придомовой территории. Собственник вправе обратиться с соответствующей заявкой в Управляющую организацию для осуществления последней работ по вывозу крупногабаритного и строительного мусора, с оплатой стоимости данных работ дополнительно к Плате за содержание и ремонт.

3.3.6. Соблюдать правила пожарной безопасности при пользованни электрическими, электромеханическими, газовыми и другими приборами. Не допускать установки самодельных предохранительных устройств, загромождения коридоров, проходов, лестничных клеток, запасных выходов.

3.3.7. Не устанавливать, не подключать и не использовать электробытовые приборы и машины мощностью, превышающей технологические возможности внутридомовой электрической сети, дополнительные секции приборов отопления, дополнительную регулирующую или запорную арматуру в системах отопления, холодного и горячего водоснабжения, ограничивающую качество оказания услуг другим пользователям, без согласования с Управляющей организацией.

3.3.8. В заранее согласованное время обеспечить допуск в занимаемое помещение представителей Управляющей организации или уполномоченных Управляющей организацией лиц для выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий - в любое время.

3.3.9. Не производить переустройство, перелланировку жилого и подсобных помещеннй без согласования с Управляющей организацией и (зачем эта функция Управляющей Организации???, там работают специалисты??)* без получения соответствующих разрешений в порядке, установленном законодательством. О порядке получения разрешений на перепланировку и переустройство помещений Собственник может получить информацию в Управляющей организации.

3.3.10. Не совершать действий, связанных с отключением многоквартирного дома от подачи электроэнергии, воды и теплоснабжения, самостоятельно без согласования с Управляющей организацией.

3.3.11. Участвовать в составлении планов работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома.

3.3.12. Участвовать в проведенни ежегодного собрания собственников в многoквартирном доме в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации.

3.3.13. Ознакомить всех совместно проживающих в жилом помещении либо использующих помещение, принадлежащее Собственнику, дееспособных граждан с условиями настоящего Договора.

3.3.14. Немедленно сообщать Управляющей организации о сбоях в работе инженерных систем и оборудовании и других неисправностях общего имущества, в необходимых случаях сообщать о них в аварийную службу.

3.3.15. Согласовывать с Управляющей организацией установку за счет собственных средств индивицуальных приборов учета отопления, холодной и горячей воды. В случае проведения по заявке Собственника указанных работ силами Управляющей организации, оплачивать стоимость работ и приборов учета дополнительно к Плате за содержание и ремонт.

3.3.16. В случае длительного отсутствия, в целях не допущения аварийных ситуаций на инженерных коммуникациях, принимать меры по их предупреждению (перекрывать внутриквартирную запорную арматуру на стояках горячего и холодного водоснабжения, а также газового оборудования, перекрывать подачу электроэнергии на внутриквартирном щитке, за исключением случая, указанного в п.3.3.19. настоящего договора).

3.3.17. Извещать Управляющую организацию обо всех изменениях о количестве фактически проживающих в жилом помещенни граждан.

3.3.18. Соблюдать правила пользования помещениями, содержаниня многoквартирного дома и придомовой территории согласно правилам пользования жилыми помещениями, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 01.01.2001г. N 25, правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 01.01.2001г. N 170.

3.3.19. Производить в домах, где нет центрального отоплення, в период отопительного сезона отопление жилогo помещения системой индивидуального отопления. При временном отсутствии Собственника и членов его семьи, Собственник не освобождается от обязанности по отоплению жилого помещения для поддержания нормальной температyры в нем в целях обеспечения сохранности жилого дома. Производить своевременно, за свой счет мероприятия по утеплению окон и дверей (балконных и входных) в отопительный период.

3.3.20. Пользование телевизорами, музыкальными и другими громкоговорящими устройствами допускается лишь при условии уменьшения слышимости до степени, не нарушающей покоя жильцов дома. С 23:00 до 7:00 по местному времени должна соблюдаться тишина. В выходные и праздничные дни с 22:00 до 9:00.*

3.3.21. Не производить на придомовой территории мойку автомобилей и других транспортных средств.

3.4. Собственник имеет право:

3.4.1.Владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности помещением в соответствии с его назначением и пределами eгo использования.

Члены семьи Собственника жилого помещения имеют право пользоваться данным жилым помещением наравне с его Собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Определяются Жилищным Кодексом РФ Часть2 Раздел II Глава 5. Права и обязанности собственника

жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан Статья 30 и 31 и не надо придумывать ничего нового и интерпретировать по своему усмотрению*.

3.4.2. Пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, получать коммунальные ресурсы и услуги в объеме не ниже установленногo норматива потребления коммунальных услуг, отвечающих параметрам качества и надежности (при такой формулировке “Установленные нормативы” д. б. Указаны в Приложении к договору или прописан нормативный документ)*.

3.4.3. Производить переустройство, реконструкцию, перепланировку самого помещения и подсобных помещений, переоборудование и остекление балконов и лоджий, перестановку либо установку дополнительного сантехнического и иного о6орудования только в порядке, установленном законодательством (см. п.3.3.9. настоящего договора)..

3.4.4. Реализовывать иные права, вытекающие из права собственности на помещения, предусмотренные действующими законодательными и иными нормативно-правовыми атами.

3.4.5. Контролировать выполнение Управляющей организацией ее обязательств по договору управления в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. (не нашел такой статьи в ЖК РФ, но отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), регулируются Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 000-1 "О защите прав потребителей", либо утвержденного Положения о контроле за выполнение обязательств управляющей организацией, установленные в договоре управления

Сначала разберемся, что же предполагает контроль за деятельностью управляющей организации.

Контроль представляет собой часть управления какими-либо объектами или процессами, включающую наблюдение с целью проверки соответствия наблюдаемого состояния объекта желаемому, а также необходимому состоянию, предусмотренному договором или нормативным актом. Кроме того, контроль включает в себя мероприятия по проведению измерений, испытаний, проверки одной или нескольких характеристик объекта и их сравнение с установленными требованиями с целью определения соответствия.

Контроль за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления может осуществляться следующими лицами:

l  собственниками помещений;

l  привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами;

l  самой управляющей организацией;

l  органами местного самоуправления и государственными органами.

Контроль за деятельностью управляющей организации должен, в частности, предусматривать:

l  отражение и документирование нарушений управляющей организацией ее обязательств по договору;

l  процедуры взаимодействия управляющей организации и собственников помещений с для принятия необходимых мер по выполнению организацией обязательств по договору управления;

l  сбор и предоставление информации управляющей организации о нуждах, предпочтениях и ожиданиях собственников помещений;

l  сбор и предоставление информации собственникам помещений о деятельности управляющей организации.

В договоре с управляющей организацией

должны быть закреплены положения о контроле за ее деятельностью.

Потребитель (собственник) вправе потребовать предоставления необходимой и достоверной информации об исполнителе (управляющей организации), режиме его работы и реализуемых им работах, услугах (статья 8 Закона). Информация должна быть представлена в наглядной и доступной форме, доводится до сведения собственников при заключении договоров управления домом.

В соответствии с п. 1 статьи 29 Закона потребитель при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) вправе по своему выбору потребовать:

l  безвозмездного устранения недостатков выполненной работы (оказанной услуги);

l  соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги);

l  возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами.

При этом согласно п. 2 статьи 14 Закона право требовать возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков работы управляющей организации, признается за любым потерпевшим независимо от того, состоял он в договорных отношениях с ней или нет.

КОНТРОЛЬ ЗА ВЫПОЛНЕНИЕМ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО СОДЕРЖАНИЮ И РЕМОНТУ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется (п. 2 статьи 162 Жилищного кодекса (ЖК)):

l  оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме;

l  предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам;

l  осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В договоре с управляющей организацией должны быть закреплены положения о контроле за ее деятельностью.

Контроль с точки зрения установленных Правил

Согласно пункту 40 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства от 01.01.01 года № 000 (Правила содержания), собственники помещений в соответствии с условиями договора управления вправе:

l  получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах и периодичности оказанных услуг и выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

l  проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе проведения соответствующей экспертизы);

l  требовать от ответственных лиц устранения выявленных дефектов и проверять полноту и своевременность их устранения.

На привлекаемого собственниками помещений исполнителя – управляющей организации в соответствии с договором управления возлагается обязанность обеспечить готовность (п. 13 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ ):

l  к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

l  механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

Управляющие организации, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Постановлением Правительства от 01.01.01 года № 000 утверждены еще и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность (Правила изменения размера платы).

Согласно п. 3 Правил изменения размера платы услуги и работы считаются оказанными или выполненными с ненадлежащим качеством в случае их несоответствия требованиям:

l  Правил содержания;

l  Правил предоставления коммунальных услуг гражданам;

l  иным требованиям законодательства РФ и условиям договоров.

Установленной продолжительностью перерывов в оказании услуг и выполнении работ является предельная длительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, определенная в соответствии с требованиями вышеперечисленных Правил. При этом в договоре управления многоквартирным домом может быть установлена меньшая продолжительность перерывов в оказании услуг и выполнении работ, если это не приводит к снижению качества содержания и ремонта общего имущества.

Контроль с точки зрения договора подряда

По договору подряда одна сторона (подрядчик – управляющая организация) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика – собственники помещений в многоквартирном доме) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (статья 702 Гражданского кодекса (ГК)).

Договор подряда заключается на выполнение работы с передачей ее результата заказчику, и если иное не предусмотрено договором, подрядчик самостоятельно определяет способы выполнения задания заказчика, а также несет ответственность за ненадлежащее качество предоставленных им материалов и оборудования, а также за предоставление материалов и оборудования, обремененных правами третьих лиц.

Согласно п. 1 статьи 706 ГК если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика. С согласия генерального подрядчика заказчик вправе заключить договоры на выполнение отдельных работ с другими лицами, которые несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение работы непосредственно перед заказчиком.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность. Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при отсутствии или неполноте условий договора требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, для обычного использования результата работы такого рода.

В случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, ухудшившими результат работы, или с иными недостатками, которые делают его не пригодным для предусмотренного в договоре использования либо при отсутствии в договоре соответствующего условия непригодности для обычного использования, заказчик вправе, если иное не установлено законом или договором, по своему выбору потребовать от подрядчика (п. 1 статьи 723 ГК):

l  безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

l  соразмерного уменьшения установленной за работу цены;

l  возмещения своих расходов на устранение недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.

Контроль и надзор заказчика за выполнением работ по договору строительного подряда установлен в статье 748 ГК, согласно п. 2 которой заказчик, обнаруживший отступления от условий договора, которые могут ухудшить качество работ, или иные их недостатки, обязан немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, не сделавший такого заявления, теряет право в дальнейшем ссылаться на обнаруженные им недостатки.

Подрядчик обязан исполнять полученные указания заказчика, если такие указания не противоречат условиям договора и не представляют собой вмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не вправе ссылаться на то, что заказчик не осуществлял контроль и надзор за их выполнением, кроме случаев, когда обязанность осуществлять такой контроль и надзор возложена на заказчика законом.

3.4.6. Выступать инициатором проведения внеочередных общих собраний Собственников в многоквартирном доме.

ПЛАТЕЖИ ПО ДОГОВОРУ.

4.1. Оплата Собственником услуг по настоящему Договору включает в себя:

1) Плату за содержание и ремонт (п.1.9. настоящего договора), включающую оплату услуг по управлению многоквартирным домом, работ по содержанию общего имущества и текущему ремонту по Перечню, указанному в Приложении к настоящему договору.

2) Платy за коммунальные ресурсы и услуги (п.1.12., 1.13. настоящего договора).

3) Оплату дополнительных работ и услуг в соответствии с пунктами 2.2., 3.1.6., 3.1.9., 3.2.6., 3.2.13., 3.3.4., 3.3.5., 3.3.15. настоящего договора.

4.2. Размер Платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме определяется в установленном порядке администрацией города Нижнего Новгорода, либо в ином размере на общем собрании Собственников помещений с учетом предложений Управляющей организации, и устанавлявается на срок не менее чем один год.

4.3. Оплата коммунальных ресурсов и услуг осуществляется согласно утвержденным в установленном порядке тарифам ресурсоснабжающих организаций, тарифам подрядных, эксплуатационных и других организаций, предприятий и учреждений.

4.4. Стоимость дополнительных работ и услуг в соответствии с пунктами 2.2., 3.1.6., 3.1.9., 3.2.6., 3.2.13., 3.3.4., 3.3.5., 3.3.15. настоящего договора определяется соответственно Управляющей организацией либо привлекаемой ею для выполнения указанных работ и услуг подрядной организацией.

4.5. Расчетным периодом для оплаты Собственником услуг по п.4.1. настоящего договора устанавливается календарный месяц с 01- го по последнее число.

Срок внесения платежей Собственником - до 10-го числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов, представляемых Собственнику Управляющей организацией.

4.6. Не использование Собственниками и иными лицами помещений не является основанием не внесения Платы за содержание и ремонт, а также коммунальные ресурсы и услуги.

При временном отсутствии Собственника и членов его семьи внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, расчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ.

4.7. При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, изменение размера платы за коммунальные услуги определяется в порядке, установленном Правительством РФ.

4.8. В случае несвоевременного внесения Платы за содержание и ремонт, а также за коммунальные ресурсы и услуги с Собственника взимаются пени в размере 1/300 учетной годовой ставки рефинансирования ЦБ РФ с суммы просрочки за каждый день.

ИЗМЕНEHИE ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ.

5.1. Настоящнй Договор может быть изменен по соглашению сторон или по решению суда в случаях, установленных законом.

5.2. Если общим собранием Собственников помещений многоквартирного дома (с участием Управляющей организации) работа Управляющей организации признается неудовлетворительной, Управляющей организации выносится предупреждение и устанавливается срок для улучшения работы. (А почему бы это решение не отнести к компетенции общего собрания как и прописано в ЖК?)*

5.3. Стороны настоящего Догoвора несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА.

6.1. Договор может быть расторгнут досрочно с учетом предупреждения стороны не менее чем за три месяца до даты расторжения:

- по инициативе общего собрания Собственников помещений в случае несоблюдения Управляющей организацией своих обязанностей или принятия решения об изменении формы управления многоквартирным домом;

- по инициативе Управляющей организации, если многоквартирный дом в силу обстоятельств, за которые Управляющая организация не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для его использования по назначению;

-  по соглашению сторон;

- в случае ликвидации Управляющей организации, если не определен ее правопреемник.

6.2. После расторжения Договора учетная, расчетная, техническая документация на многоквартирный дом, передаются лицу, назначенному общим собранием Собственников, а в отсутствии такового - администрации соответствующего района г. Нижнего Новгорода.

7.  ОРГАНИЗАЦИЯ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ.

7.1. Любой Собственник помещения на основании отдельного договора с Управляющей организацией может поручить организацию проведения внеочередного o6щeгo собрания Собственников помещений Управляющей организации. Расходы на организацию внеочередного общего собрания несет Собственник - инициатор его созыва.

7.2. В случае необходимости принятия решений по вопросам, отнесенным в соответствии с ЖК РФ к компетенции общего собрания собетвенников помещений, Управляющая организация вправе обратиться к Собственникам с предложением о проведении внеочередного собрання собственников помещений. Такое предложение может быть размещено Управляюшей организацией в общедоступном для всех Собственников помещении многоквартирного дома.

8. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

8.1. Настоящий догoвор заключен сроком на пять лет.

8.2. Договор может бытъ расторгнут в порядке, установленном в разделе 6 настоящего Договора.

8.3. При отсутствии уведомления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены Договором.

8.4. Настоящий Договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится у Собственника, другой - у Управляющей организации.

8.5. Договор вступает в силу со дня его подписания.

9.ПОДПИСИ И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Собственник	Управляющая организация
_______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ ФИО Адрес регистрации: _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ _______________________________________ Подпись: ______________________________	Общество с ограниченной ответственностью организация «Сокольники» , оф. 7, Тел. , , р/с в Волго - Вятском банке Сбербанка России в г. Н. Новгороде к/с Сормовское отделение: , П4, тел./ Приокское отделение: г. Н.Новгород, ул. Бонч-Бруевича, д.8А, П5, тел./ Нижегородское отделение: , оф.7 Директор ________________// М. П.