МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ
по реализации программы «Кооператив многодетных семей»
Москва
Оглавление
1. Введение. 3
2. Основные понятия. 4
3. Общие положения. 6
4. Принципы Программы.. 7
5. Этапы реализации Программы.. 9
6. Нормативно-правовая база. 20
Приложение. 22
1. Введение
Настоящие Методологические рекомендации по реализации программы «Кооператив многодетных семей» (далее – Рекомендации) определяют порядок взаимодействия участников Программы, перечень выполняемых мероприятий и используемый состав нормативно-правовой документации при реализации Программы.
Целью настоящих Рекомендаций является содействие участникам Программы в ее реализации и расширение Программы на территории Российской Федерации.
С учетом того, что в различных субъектах Российской Федерации различаются нормативно-правовые акты, регулирующие условия и порядок получения бесплатно многодетными семьями земельных участков, действующие государственные градостроительные нормативы и правила, требования к составу и порядку согласования исходно-разрешительной, проектной документации для осуществления строительства малоэтажных многоквартирных домов, система органов исполнительной власти, представленные Рекомендации носят не обязательный для исполнения участниками Программы характер, за исключением положений раздела 4 «Принципы Программы» настоящих Рекомендаций.
Действие настоящих Рекомендаций не распространяется на взаимодействие участников Программы вне рамок реализации Программы.
2. Основные понятия
Используемые в Рекомендациях термины и определения приведены в настоящем разделе.
Агентство | – | Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»; |
Программа | – | разработанная Агентством программа «Кооператив многодетных семей»; |
региональный оператор (РО) | – | юридическое лицо, созданное органами региональной государственной власти, основной деятельностью которого является организация и развитие ипотечного жилищного кредитования, и привлечение инвестиций в сферу ипотечного кредитования; |
участники Программы | – | Агентство, субъект РФ, РО, многодетные семьи, выразившие свое намерение (желание) участвовать в реализации Программы; |
специальная проектная компания (СПК) | – | юридическое лицо, созданное РО исключительно для участия в Программе в качестве заемщика средств для финансирования строительства жилья и оператора арендного фонда; |
многокомнатная квартира | – | квартира с четырьмя или более комнатами; |
инициатор | – | субъект права, которым может выступать Агентство, субъект РФ, РО, либо представитель интересов многодетных семей, по инициативе которого остальные вышеперечисленные субъекты права рассматривают возможность принятия участия в реализации Программы; |
ЖСК | – | жилищно-строительный кооператив; |
типовые документы | – | разработанные и утвержденные Агентством типовые документы для использования в Программе: Устав ЖСК многодетных семей, договор о порядке оплаты паевого взноса, протокол общего собрания учредителей ЖСК, протоколы №№ 1, 2 заседаний правления ЖСК, приказ председателя правления ЖСК, протокол общего собрания членов ЖСК, кредитный договор, договор займа, договор поставки закладных, финансовый план заемщика, закладная; |
ДУДС | – | |
СРО | – | саморегулируемая организация, основанная на членстве лиц, осуществляющих профессиональную деятельность в области строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства; |
технический заказчик | – | юридическое или физическое лицо, с которым заключен договор на выполнение функций технического заказчика, имеющее необходимые для исполнения отраженных в договоре работ допуски СРО; |
Стандарты Агентства | – | Стандарты процедур выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов), применяемые Агентством и размещенные на сайте Агентства (www. *****); |
ТСЖ | – | товарищество собственников жилья. |
3. Общие положения
1
2
3
3.1 Программа разработана Агентством в соответствии с действующим законодательством Российской федерации.
3.2 Основанием для разработки Программы стало внесение в статью 28 Земельного кодекса Российской Федерации Федеральным законом -ФЗ «О внесении изменений в статью 16 Федерального закона «О содействии развитию жилищного строительства» и Земельный кодекс Российской Федерации» изменений, предоставляющих право гражданам, имеющим трех и более детей, на приобретение бесплатно, в том числе для индивидуального жилищного строительства, земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
3.3 Реализация Программы позволит обеспечить многодетные семьи бесплатным новым жильем в малоэтажных многоквартирных домах, построенных на переданных им безвозмездно в собственность региональной администрацией земельных участках.
3.4 Реализация Программы не только позволит решить вопрос улучшения жилищных условий многодетных семей, но и может стать одним из механизмов развития арендного жилищного фонда.
3.5 Все вопросы, не урегулированные Рекомендациями или урегулированные частично, решаются в соответствии с положениями действующего законодательства Российской Федерации.
3.6 Рекомендации по реализации Программы действуют во всех субъектах Российской Федерации.
3.7 В случае изменения законодательства Российской Федерации Рекомендации действуют в части, не противоречащей ему, до момента приведения Рекомендаций в соответствие таким изменениям.
4. Принципы Программы
4
4.1 Многодетная семья получает жилую площадь (многокомнатную квартиру) бесплатно за счет того, что предоставленные безвозмездно многодетным семьям земельные участки объединяются для строительства малоэтажного многоквартирного дома(-ов), и СПК, созданная для реализации такого проекта РО, осуществляет возврат привлеченных ею для осуществления строительства заемных средств за счет сдачи возведенного жилого фонда в аренду (внаем) либо продажу, за исключением многокомнатных квартир, которые после окончания строительства безвозмездно передаются многодетным семьям в собственность.
4.2 Многодетная семья получает одну готовую для проживания многокомнатную квартиру сразу после введения жилых домов в эксплуатацию.
4.3 В целях организации финансирования строительства в Программе применен принцип ипотеки юридическому лицу – заемщику, которым выступает СПК.
4.4 Применен особый механизм погашения обязательств СПК – дифференцированными платежами с льготным периодом, – позволяющий СПК на стадии строительства, когда отсутствует денежный поток от арендных платежей, не обслуживать кредит, а по окончании строительства – изменять величину ежемесячных платежей в счет погашения кредита в зависимости от величины получаемого дохода от аренды (найма), обеспечивать ставки аренды (найма) жилья ниже среднерыночной величины.
4.5 Многодетные семьи, участвующие в реализации Программы, объединяются в ЖСК (потребительские кооперативы) по территориальному признаку.
4.6 Программа основывается на принципе возвратности выделяемых для ее реализации денежных средств и обеспечения многодетных семей собственным недвижимым имуществом.
4.7 РО выполняет административные функции в реализации Программы (оператор Программы), контролируя выделение земельных участков многодетным семья, участвующим в Программе, организацию и оперативное управление ЖСК, организацию проектно-изыскательских (при необходимости финансирует данный этап, предоставляя целевой заем), строительных работ, сдачу в аренду (внаем) квартир арендного фонда в построенных домах, реорганизацию ЖСК в форме ТСЖ с участием СПК по завершению строительства.
4.8 СПК является собственником и оператором созданного арендного жилищного фонда, извлекает доход, за счет которого происходит возврат заемных средств.
4.9 После возврата кредита (10–20 лет в зависимости от ставки процента по кредиту и графика выплат растущих платежей по кредиту) СПК самостоятельно распоряжается прибылью от арендного фонда, продолжая совместную с многодетными семьями эксплуатацию общего имущества многоквартирных домов.
4.10 Субъект Российской Федерации, на территории которого реализуется Программа:
4.10.1 Предоставляет многодетным семьям бесплатно земельные участки, расположенные в жилой территориальной зоне, соответствующей градостроительным нормам и правилам застройки малоэтажными домами, имеющие разрешенное использование для строительства малоэтажных домов.
4.10.2 Обеспечивает подключение объектов жилищного строительства, возводимых на предоставленных многодетным семьям, участвующим в реализации Программы, земельных участках, к инженерно-техническим сетям за счет средств бюджета субъекта РФ в рамках реализации на территории субъекта федеральных и региональных жилищных программ.
4.10.3 Через уполномоченный исполнительный орган государственной власти информирует население региона о планах и ходе реализации Программы, об участии Сторон в Программе.
4.10.4 Разрабатывает и утверждает необходимые для реализации Программы нормативные правовые акты, регулирующие вопросы порядка отбора граждан из числа многодетных для участия в Программе, предоставления земельных участков на территории региона, порядка использования создаваемого на предоставленных участвующим в Программе многодетным семьям жилого фонда.
5. Этапы реализации Программы
5
5.1 Инициация Программы на территории субъекта РФ осуществляется органами власти субъекта РФ (уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ), РО или представителем интересов многодетных семей.
5.2 РО совместно с уполномоченными органами исполнительной власти субъекта РФ:
5.2.1.1 Определяет возможность изыскания земельного участка, удовлетворяющего требованиям Программы к виду разрешенного использования, предполагаемого размера земельного участка.
5.2.1.2 Определяет возможность и стоимость подведения инженерно-технических коммуникаций к земельному участку.
5.2.1.3 Определят предварительные параметры и стоимость строительства малоэтажных многоквартирных домов.
5.2.1.4 Определяет число многодетных семей, которые могут стать участниками Программы, иные социально-экономические результаты реализации Программы для региона.
5.2.1.5 Определяет размер и источник(-и) заемного финансирования Программы.
5.2.1.6 Проводит анализ действующих на территории субъекта РФ нормативно-правовых актов на предмет необходимости разработки дополнительных или внесения поправок в действующие в целях реализации Программы.
5.3 На основании вышеперечисленных данных подготавливает и представляет администрации субъекта РФ технико-экономическое обоснование реализации Программы, в том числе включающее:
- назначение предполагаемых для строительства объектов;
- предполагаемое место размещения земельного участка;
- обоснование примерного размера земельного участка с учетом габаритов объектов строительства и их назначения.
5.4 Администрация субъекта РФ, основываясь на представленном РО технико-экономическом обосновании Программы и учитывая иные обстоятельства, принимает решение об участии в Программе.
5.5 В случае положительного решения главы администрации субъекта РФ об участии в Программе администрация субъекта РФ:
5.5.1 Издает нормативный акт, которым поручает РО реализацию дальнейших мероприятий Программы на территории соответствующего субъекта РФ.
5.5.2 Назначает орган исполнительной власти региона ответственным за контроль реализации Программы.
5.5.3 Поручает уполномоченному органу исполнительной власти разработать или внести поправки в действующие нормативно-правовые акты согласно положениям раздела 6 настоящих Рекомендаций.
5.5.4 Поручает уполномоченному органу исполнительной власти осуществить изыскания земельного участка, удовлетворяющего требованиям представленного технико-экономического обоснования Программы к виду разрешенного использования, параметрам, назначению предполагаемого строительства, возможности обеспечить подвод внешних инженерных коммуникаций и иных параметров. Указанный орган власти:
5.5.4.1 Во исполнение поручения руководствуется документами государственного земельного кадастра недвижимости с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объектов строительства и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями.
5.5.4.2 При наличии удовлетворяющего требованиям технико-экономического обоснования земельного участка подготавливает проект схемы расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.
5.5.4.3 Определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плату за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.
5.5.4.4 Подготавливает и согласовывает проект распоряжения об утверждении схемы расположения земельного участка, предоставляемого бесплатно многодетным семьям в целях реализации Программы. Распоряжение утверждается не ранее утверждения новых редакций нормативно-правовых актов субъекта РФ, регулирующих порядок предоставления земельных участков многодетным семьям (раздел 6 Рекомендаций)
5.5.5 Поручает уполномоченному органу исполнительной власти определить величину и учесть в региональном бюджете затраты, которые субъект РФ планирует понести в ходе реализации Программы.
5.5.6 Поручает уполномоченному органу исполнительной власти по связям с общественностью и со средствами массовой информации информировать население региона посредством средств массовой информации (публикация в печатной газете и на сайте правительства субъекта РФ) о Программе в ходе ее реализации, а именно:
5.5.6.1 О положительном решении главы субъекта о реализации Программы – не позднее чем через два рабочих дня после утверждения такого решения. В случае отрицательного решения такое оповещение не требуется.
5.5.6.2 О времени и месте проведения встречи РО с многодетными семьями по вопросам реализации Программы – не позднее чем за пять, но не раньше чем за десять рабочих дней до такой встречи. В случае организации РО нескольких таких встреч информирование населения повторяется с соблюдением аналогичных сроков оповещения.
5.5.6.3 О порядке отбора многодетных граждан в число участников Программы, порядке предоставления бесплатно земельных участков многодетным гражданам, которые отобраны для участия в Программе, – не позднее чем через два рабочих дня после утверждения соответствующих нормативно-правовых актов.
5.5.6.4 Об утверждении схемы расположения земельного участка, предоставляемого бесплатно многодетным семьям в целях реализации Программы, – не позднее чем через два рабочих дня после соответствующего утверждения.
5.6 В случае утверждения положительного решения главы субъекта РФ об участии в Программе и до утверждения новых редакций нормативно-правовых актов РО осуществляет следующие мероприятия:
5.6.1 Не позднее чем через пять рабочих дней после утверждения положительного решения главы администрации субъекта РФ об участии в Программе публикует на сайте РО информацию для многодетных семей о Программе (приложение № 2 к настоящим Рекомендациям).
5.6.2 Учитывая степень заинтересованности многодетных семей в участии в Программе, организует встречу с заинтересованными многодетными родителями не ранее чем через десять рабочих дней, но не позднее чем через сорок рабочих дней с момента утверждения положительного решения главы субъекта РФ об участии в Программе, информирует уполномоченный по информированию населения орган исполнительной власти о времени и месте проведения встреч. Целесообразность повторения таких встреч, их периодичность определяются РО исходя из степени заинтересованности многодетных семей.
5.6.3 РО совместно с уполномоченным по работе с многодетными семьями органом исполнительной власти организует предоставление информационных материалов на бумажном носителе (брошюры, приложение № 2 к настоящим Рекомендациям) многодетным семьям.
5.7 После вступления в действие поправок (вновь утвержденных) в нормативно-правовые акты субъекта РФ, регулирующие бесплатное предоставление земельных участков гражданам и порядок предоставления земельных участков многодетным семьям бесплатно:
5.7.1 Администрация субъекта РФ утверждает распоряжение об утверждении схемы расположения земельного участка, предоставляемого бесплатно многодетным семьям, в целях реализации Программы согласно вступившим в действие поправкам в нормативно-правовые акты субъекта РФ.
5.7.2 РО совместно с уполномоченным органом исполнительной власти по работе с многодетными семьями организует встречу с заинтересованными многодетными родителями с целью информирования их о выделении земельного участка для реализации Программы и реализации процедуры отбора граждан для участия в Программе согласно вступившим в действие поправкам в нормативно-правовые акты субъекта, не ранее чем через десять рабочих дней, но не позднее чем через двадцать рабочих дней с момента вступления в действие поправок в нормативно-правовые акты субъекта РФ. Итоги встречи, отражающие списки многодетных граждан, получивших право на участие в Программе, и кандидатов на участие в Программе, протоколируются.
5.7.3 Уполномоченный орган исполнительной власти по связям с общественностью и со средствами массовой информации информирует население о предстоящей вышеуказанной встрече РО с заинтересованными многодетными родителями с указанием места и времени не позднее чем за пять рабочих дней до встречи.
5.7.4 Списки многодетных граждан, получивших право на участие в Программе (и кандидатов на участие в Программе – в случае, если это предусмотрено вступившими в действие поправками в нормативно-правовые акты субъекта РФ), утверждаются распоряжением главы уполномоченного органа исполнительной власти по работе с многодетными семьями.
5.7.5 РО организует встречу с многодетными гражданами, получившими право на участие в Программе, с целью подачи коллективного заявления на предоставление земельного участка согласно вступившим в действие поправкам в нормативно-правовые акты субъекта РФ. Информирование таких граждан о данной встрече осуществляется при содействии уполномоченного органа исполнительной власти по работе с многодетными семьями.
5.7.6 Многодетные граждане, получившие право на участие в Программе, подписывают коллективное заявление, подаваемое в уполномоченный орган исполнительной власти, по форме приложения № 1 к Рекомендациям о предоставлении бесплатно в собственность земельных участков, расположенных в границах утвержденного администрацией субъекта РФ земельного участка для целей реализации Программы. К заявлению должны прилагаться документы, указанные в примечании приложения № 1 к Рекомендациям.
5.7.7 Представитель РО получает нотариально заверенные доверенности от многодетных граждан на подачу коллективного заявления в уполномоченный орган исполнительной власти.
5.7.8 Представитель РО подает коллективное заявление многодетных граждан в уполномоченный орган исполнительной власти.
5.7.9 Уполномоченный орган исполнительной власти рассматривает коллективную заявку и приложенные документы, определяет их соответствие требованиям утвержденных нормативно-правовых актов субъекта РФ.
5.7.10 В случае положительного решения относительно коллективной заявки многодетных граждан уполномоченный орган исполнительной власти направляет заявителям персонально извещение о возможности предоставления земельного участка в собственность. Извещение направляется почтовым отправлением. В случае обращения гражданина, являющегося заявителем, извещение направляется представителю РО.
5.7.11 Выполнение в отношении земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 01.01.01 года «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке, а также осуществление государственного кадастрового учета земельного участка, в случае если указанные работы не проведены и государственный кадастровый учет не осуществлен, обеспечиваются исполнительными органами государственной власти субъекта РФ.
5.7.12 Многодетные граждане обращаются с заявлением на получение свидетельства о праве собственности на земельные участки в территориальном отделении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).
5.8 РО организует встречу (собрание учредителей ЖСК) многодетных граждан, получивших право собственности (извещение о возможности предоставления земельного участка в собственность до оформления права собственности) на земельные участки в границе утвержденного участка для реализации Программы, с целью создания ЖСК многодетных семей. При создании ЖСК и в его деятельности многодетные семьи руководствуются положениями Устава ЖСК и прочими типовыми документами, разработанными Агентством.
5.8.1 Создание ЖСК допускается не ранее получения всеми отобранными для участия в Программе многодетными гражданами извещения администрации о возможности предоставления земельного участка.
5.8.2 Не позднее десяти рабочих дней после получения всеми участвующими в Программе многодетными гражданами прав собственности на земельные участки РО проводит общую встречу, на которой все многодетные граждане:
- избирают в правление ЖСК не менее трех членов из числа участников Программы;
- подписывают протокол общего собрания учредителей ЖСК (типовой документ), которым утверждаются Устав ЖСК (типовой документ) и создание ЖСК;
- принимают решение о размере вступительного взноса на покрытие расходов на регистрацию ЖСК.
На этой же встрече граждане, избранные в правление ЖСК, руководствуясь Уставом ЖСК, проводят первое заседание правления ЖСК, на котором:
- избирают председателя правления ЖСК;
- утверждают кандидатуру сотрудника РО на должность секретаря правления;
- назначают председателя правления ответственным за регистрацию ЖСК в Инспекции Федеральной налоговой службы России (), за открытие расчетного счета ЖСК в банке, за подготовку эскиза печати организации, согласование и изготовление печати организации;
- назначают председателя правления ответственным за разработку проекта договора об оплате членами ЖСК паевого взноса (типовой документ);
- назначают председателя правления ответственным за разработку проекта договора на выполнение РО функций заказчика строительства, договора участия СПК в долевом строительстве;
- подписывают протокол правления № 1 (типовой документ).
5.8.3 Сотрудник РО, утвержденный на должность секретаря правления, передает председателю правления разработанные РО проекты договора на выполнение РО функций заказчика строительства и договора участия СПК в долевом строительстве.
5.8.4 Не позднее чем через десять рабочих дней после проведения общего собрания учредителей председатель правления ЖСК производит действия по регистрации ЖСК, обращаясь с заявлением в территориальное отделение с приложением подписанного протокола общего собрания учредителей ЖСК (типовой документ), Устава ЖСК (типовой документ), копиями паспортов всех многодетных граждан, учредивших ЖСК.
5.9 Порядок внесения членами ЖСК земельных участков в счет оплаты паевого взноса:
5.9.1 Не позднее чем через пять рабочих дней после государственной регистрации ЖСК:
- председатель правления подписывает приказ о назначении на должность секретаря правления сотрудника РО согласно разработанному им штатному расписанию. Полномочия и обязанности секретаря правления отражены в Уставе ЖСК;
- председатель правления ЖСК организует второе заседание правления, на котором все члены правления в присутствии секретаря правления (сотрудник РО) подписывают протокол правления № 2 (типовой документ), утверждающий договор о порядке оплаты паевого взноса (типовой документ), договор на выполнение РО функций заказчика строительства и договор участия СПК в долевом строительстве. Также правление принимает решение о характеристиках имущества, которое может быть использовано для оплаты паевого взноса: в протоколе заседания правления перечисляются характеристики (данные кадастрового паспорта) земельных участков членов ЖСК.
5.9.2 Руководствуясь Уставом ЖСК (типовой документ), правление созывает общее собрание членов ЖСК не позднее чем через двадцать рабочих дней после государственной регистрации ЖСК с вынесением на повестку дня вопросов об утверждении проекта договора об оплате членами ЖСК паевого взноса и выборе ревизионной комиссии:
- присутствующие члены ЖСК избирают ревизионную комиссию из числа членов ЖСК, согласно Уставу (типовой документ);
- члены ЖСК утверждают проекта договора о порядке оплаты паевого взноса (типовой документ).
5.9.3 Председатель правления ЖСК с одной стороны и член ЖСК с другой стороны подписывают:
- договор о порядке оплаты паевого взноса (типовой документ);
- акт приема-передачи имущества, предметом которого является земельный участок члена ЖСК.
Данная процедура подписания осуществляется всеми членами ЖСК.
5.9.4 Председатель правления ЖСК подает заявление в территориальное отделение Росреестра о регистрации права собственности ЖСК на переданные ему в счет оплаты пая земельные участки, прилагая договоры о порядке оплаты паевого взноса, акты приема-передачи имущества и выписку из протокола заседания правления о решении правления о характеристиках имущества, которое может быть использовано для оплаты паевого взноса, копию Устава ЖСК.
5.10 После получения председателем правления ЖСК свидетельств о праве собственности ЖСК на земельные участки членов ЖСК в целях объединения земельных участков в единый председатель правления:
5.10.1 Обращается к главе органов местного самоуправления той территории, на которой находятся земельные участки ЖСК, с запросом о разрешении объединить земельные участки ЖСК в единый земельный участок.
5.10.2 После получения положительного ответа на запрос подает надлежащие документы для осуществления объединения земельных участков в Росреестр.
5.11 После получения ЖСК права собственности на единый участок:
5.11.1 Председатель правления ЖСК заключает с РО договор на выполнение функций заказчика строительства, форма которого ранее утверждается правлением ЖСК.
5.11.2 Договором должна быть предусмотрена полная оплата заказчику строительства понесенных и предстоящих затрат за весь срок реализации проекта строительства в дату, совпадающую с датой полной оплаты по планируемому к заключению ДУДС ЖСК с СПК. Сумма, уплачиваемая ЖСК заказчику строительства, равна сумме по планируемому ДУДС ЖСК с СПК.
5.11.2.1 Договором на выполнение функций заказчика предусматриваются следующие виды работ (состав работ определяется в зависимости от конкретного места застройки):
- организация необходимых геологических, геодезических, технических и экологических изысканий;
- заказ проектных работ, контроль за их разработкой, при необходимости их согласование и утверждение в контролирующих органах;
- получение технических условий на присоединение инженерных коммуникаций к объектам строительства, разработка и утверждение проектов по техническим условиям;
- анализ и коррекция сметной документации;
- организация генерального подряда, формирование субподряда;
- организация технического надзора за строительством: соответствие проекту и технологическим нормам, соблюдение графиков строительства, контроль расходования финансовых средств, оптимальное расходование материальных средств;
- организация авторского надзора;
- организация и контроль сдачи-приемки выполненных работ, организация комиссий по приемке выполненных работ;
- ввод объектов в эксплуатацию;
- государственная регистрация объектов строительства.
5.11.2.2 Договором предусматривается возможность поручения фактического исполнения работ третьим лицам путем заключения договора с юридическими или физическими лицами, обладающими допусками саморегулируемых организаций (СРО) на выполнение отдельных видов работ (при необходимости). РО нет необходимости иметь какие-либо допуски СРО, в случае если он самостоятельно не выполняет никаких работ. РО заключает договор на выполнение функций технического заказчика с организацией, обладающей необходимыми для исполнения условий договора допусками СРО.
5.11.2.3 Затраты этапа проектирования и получения разрешения на строительство (до момента получения кредитного финансирования РО на оплату ДУДС) могут быть осуществлены как полностью, так и частично за счет субсидий субъектов РФ путем включения Программы в региональные программы поддержки отдельных категорий граждан, развития доступного жилья, развития арендного жилья или иные жилищные программы.
5.11.2.4 В случае отсутствия такой возможности финансирование этапа проектирования и получения разрешения на строительство может быть осуществлено за счет получения ЖСК целевого займа РО на период до сдачи завершенных строительством объектов жилья с исполнением обязательств ЖСК по займу за счет права требования РО путем бесплатной передачи РО некоторого числа квартир на сумму, равную сумме затрат ЖСК на этапе проектирования, и с уменьшением числа квартир, приобретаемых СПК по ДУДС с ЖСК.
5.11.2.5 Проектировщикам при разработке архитектурно-планировочных решений проектов многоквартирных малоэтажных домов важно использовать эффективные планировочные решения, позволяющие соблюсти баланс комфортности проживания при минимальной доле общих помещений от общей площади строений, в частности:
- число квартир на одном этаже не должно быть меньше шести;
- необходимо предусмотреть проектом возможность выделения квартир для многодетных семей в обособленный блок (подъезд).
Площади жилых помещений, как для сдачи в аренду (для продажи), так и для проживания многодетных семей, должны соответствовать требованиям обеспеченности жилыми площадями на одного проживающего. Следование данному принципу позволит снизить общую стоимость строительства и себестоимость из расчета на квадратный метр жилой площади.
5.11.3 По завершении этапа проектирования и получения при необходимости положительных заключений уполномоченных органов местного самоуправления о составе и соответствии нормативным требованиям проектной документации:
5.11.3.1 Председатель правления ЖСК оформляет доверенности на секретаря правления (сотрудника РО) на подачу правоустанавливающей и проектной документации в уполномоченный по выдаче разрешений на строительство орган местного самоуправления.
5.11.3.2 Секретарь правления подает заявление о получении разрешения на строительство и необходимый комплект проектной документации в уполномоченный по выдаче разрешений на строительство орган местного самоуправления.
5.11.4 Затраты на подключение строящихся объектов к внешним инженерно-техническим сетям могут быть осуществлены как полностью, так и частично за счет субсидий субъектов РФ путем включения Программы в региональные программы поддержки отдельных категорий граждан, развития доступного жилья, развития арендного жилья или иные жилищные программы.
В случае отсутствия такой возможности и необходимости оплат технических условий на присоединение до момента получения кредитных средств финансирование может быть осуществлено за счет получения ЖСК целевого займа РО на период до сдачи завершенных строительством объектов жилья с исполнением обязательств ЖСК по займу за счет права требования РО путем бесплатной передачи РО некоторого числа квартир на сумму, равную сумме затрат ЖСК на подключение строящихся объектов к внешним инженерно-техническим сетям, и с уменьшением числа квартир, приобретаемых СПК по ДУДС с ЖСК.
5.12 После получения ЖСК разрешения на строительств:
5.12.1 РО, согласно договору на выполнение функций Заказчика строительства с ЖСК, заключает договор генерального подряда с юридическим лицом, имеющим необходимые допуски СРО:
5.12.1.1На основании заключенного РО с Техническим заказчиком договора на выполнение функций Технический заказчик организует процедуру (тендер, аукцион) заключения договора генерального подряда.
5.12.1.2РО принимает окончательное решение в отношении выбора стороны договора генерального подряда.
5.12.2 Председатель правления ЖСК:
5.12.2.1 Публикует в средствах массовых информаций (достаточно публикации в сети Интернет) проектную декларацию на строительство согласно полученному разрешению.
5.12.2.2 Предоставляет проектную декларацию в территориальное отделение Росреестра.
5.12.3 СПК не ранее чем через 14 календарных дней с момента публикации проектной декларации на строительство:
5.12.3.1 Заключает с ЖСК ДУДС на оплату квартир арендного фонда:
- число квартир арендного фонда определяется разницей между числом квартир по проекту и числом членов ЖСК;
- сумма по ДУДС определяется величиной всех затрат на создание объектов недвижимости (реализации Программы), предусмотренных проектом строительства, за исключением затрат, субсидируемых региональными или иными жилищными программами поддержки.
5.12.3.2 Заключает с банком-кредитором кредитный договор (типовой документ) для оплаты ДУДС, заключенного с ЖСК:
- банк-кредитор должен быть аккредитован Агентством в роли поставщика закладных в соответствии со Стандартами Агентства;
- сумма по кредитному договору определяется разницей между суммой всех затрат на создание объектов недвижимости, предусмотренных проектом строительства, за исключением затрат, субсидируемых региональными или иными жилищными программами поддержки, и суммой собственных средств СПК для реализации Программы;
- все существенные условия кредитного договора должны соответствовать разработанному Агентством типовому кредитному договору (типовой договор);
- банк-кредитор заключает (если ранее не был заключен) договор поставки (купли-продажи) закладных (типовой документ) с отсрочкой поставки.
5.12.4 ЖСК и РО подписывают договор цессии:
5.12.4.1 Так как сумма обязательств ЖСК перед РО по договору выполнения функций заказчика строительства равна сумме обязательств СПК перед ЖСК по ДУДС, то условиями данного договора цессии ЖСК фактически исключается из денежных потоков между ЖСК и СПК, и ЖСК и РО.
5.12.4.2 Стороны по договору:
- ЖСК – цедент;
- РО – цессионарий.
5.12.4.3 Сумма по договору цессии равна сумме по ДУДС.
5.12.4.4 Таким образом, полученные СПК кредитные средства на условиях кредитного договор (типовой документ) и собственные средства на оплату ДУДС СПК перечисляет РО.
5.12.5 РО, выполняя функции заказчика строительства, производит оплату работ по договору генерального подряда:
5.12.5.1 Оплата производится поэтапно.
5.12.5.2 Приемка и оплата работ генерального подрядчика производятся на основании предоставленной Техническим заказчиком информации (акты, справки по формам КС-2, КС-3, КС-11, протоколы, заключения).
5.12.6 Технический заказчик и РО организуют сдачу объектов строительства в эксплуатацию при участии ЖСК.
5.13 По завершении сдачи в эксплуатацию жилых домов:
5.13.1 СПК:
5.13.1.1 На основании акта ЖСК о приеме-передаче квартир получает в территориальном отделении Россреестра свидетельство о праве собственности на квартиры по ДУДС.
5.13.1.2 Получает выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП).
5.13.2 Банк-кредитор осуществляет поставку закладных (закладной) Агентству на основании и условиях договора поставки (типовой документ):
5.13.2.1 Агентство оплачивает сумму договора поставки (типовой документ).
5.13.2.2 Агентство организует сопровождение закладных в соответствии со Стандартами Агентства.
5.13.3 ЖСК:
5.13.3.1 Регистрирует право собственности в территориальном отделении Россреестра и получает выписку из ЕГРП.
5.13.3.2 Организует и проводит общее собрание членов ЖСК, на котором принимается решение собрания о передаче в собственность членам ЖСК квартир на основании обязательств ЖСК по заключенным с членами ЖСК договорам паевого взноса (типовой документ).
5.13.3.3 Члены ЖСК предоставляют в территориальное отделение Россреестра выписку из протокола общего собрания с решением о предоставлении квартиры, справку ЖСК о полной оплате пая, подают заявление о регистрации права собственности на недвижимое имущество.
5.13.3.4 Члены ЖСК получают выписку из ЕГРП о праве собственности на квартиру. Обязательства ЖСК перед членами ЖСК выполнены. Многодетные семьи – члены ЖСК распоряжаются по своему усмотрению их собственным имуществом (квартирами).
5.13.4 СПК сдает в аренду (внаем) принадлежащие ему на праве собственности квартиры.
5.13.4.1 Возможно заключение предварительных договоров аренды до завершения строительства домов с целью снижения риска недостаточного наполнения арендного фонда арендаторами.
5.13.4.2 Предпочтительно заключение договоров аренды с крупными работодателями региона, заинтересованными в стимулировании персонала и улучшении их условий проживания, в том числе и путем субсидирования сотрудникам ставки арендной платы за проживание.
5.13.4.3 За счет арендных платежей СПК обеспечивает выполнение своих обязательств по кредитному договору (типовой документ) перечислением ежемесячных платежей Агентству (на основании заключенного Агентством и банком-кредитором договора поставки закладных).
5.13.5 СПК на основании п. 1 ст. 111 Жилищного кодекса РФ с целью дальнейшего совместного управления общим имуществом в построенных домах:
5.13.5.1 Подает в правление ЖСК заявление о приеме в ЖСК в соответствии с Уставом ЖСК (типовой документ) с целью дальнейшего совместного управления общим имуществом в построенных домах.
5.13.5.2 Уплачивает вступительный взнос в соответствии с Уставом ЖСК (типовой документ).
5.13.5.3 Правление ЖСК организует созыв внеочередного общего собрания членов ЖСК с повесткой, включающей в себя вопрос о принятии в ЖСК СПК.
5.13.5.4 Общее собрание членов ЖСК принимает СПК в ЖСК.
5.13.5.5 СПК в статусе члена ЖСК организует созыв внеочередного общего собрания членов ЖСК с повесткой, включающей в себя вопрос о реорганизации ЖСК в форме ТСЖ.
5.13.5.6 На общем собрании членов ЖСК в силу преобладающего количество голосов при голосовании (большая доля в общей долевой собственности ЖСК) принимает решение о реорганизации ЖСК в ТСЖ.
5.13.5.7 СПК полностью контролирует управление общей долевой собственностью в многоквартирном доме (домах):
- выбирает управляющую компанию;
- контролирует стоимость жилищно-коммунальных услуг;
- принимает решения относительно использования земельного участка;
- контролирует сохранность залогового имущества.
5.14 В случае необходимости Агентство посредством деловой переписки, организации деловых встреч или иными способами коммуникаций, принятыми в деловом обороте, дает разъяснения и консультации всем заинтересованным в участии в Программе сторонам по вопросам, связанным с Программой.
6. Нормативно-правовая база
6
6.1 Субъектом РФ должны быть разработаны и утверждены нормативно-правовые акты:
6.1.1 Закон о бесплатном предоставлении земельных участков в собственность гражданам, регулирующий:
6.1.1.1 Условия отнесения многодетных семей к категории многодетных семей, имеющих право на получение бесплатно земельного участка.
6.1.1.2 Предоставление многодетным семьям земельных участков.
6.1.1.3 Минимальный и максимальный размер предоставляемых земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.
6.1.1.4 Порядок предоставления земельных участков, содержащий информацию:
- об уполномоченных органах власти принимать заявления многодетных граждан о предоставлении земельных участков бесплатно;
- о содержании, сроках и порядке рассмотрения заявлений многодетных граждан;
- о требованиях к прилагаемым к заявлению документам.
6.1.2 Положения о предоставлении земельных участков для строительства, находящихся на территории муниципального образования, в котором планируется выделение земельного участка для реализации Программы, государственная собственность на которые не разграничена. В положениях должна быть отражена информация, аналогичная закону, указанному в п. 6.1.1 Рекомендаций.
6.2 В случае если вышеупомянутые нормативно-правовые акты приняты, реализация Программы потребует внесения следующих изменений в них:
6.2.1.1 В порядок предоставления земельных участков необходимо внести изменения, позволяющие:
- подавать многодетным гражданам, участвующим в Программе, коллективное заявление о предоставлении земельного участка (по форме приложения № 1 к Рекомендациям);
- в приоритетном порядке предоставлять многодетным гражданам, участвующим в Программе, земельные участки.
6.2.2 Помимо этого необходимо разработать или внести изменения в действующие нормативно-правовые акты, содержащие:
6.2.2.1 Порядок отбора многодетных граждан в число участников Программы.
6.2.2.2 Порядок использования построенного по результатам реализации Программы жилого фонда в качестве фонда арендного жилья.
6.3 Необязательными, но крайне желательными в силу своего значительного влияния на возможность реализации Программы являются поправки в соответствующие нормативно-правовые акты, позволяющие осуществить:
6.3.1 Оплату затрат на подключение строящихся объектов Программы к внешним инженерно-техническим сетям, как полностью, так и частично за счет субсидий субъектов РФ путем включения Программы в региональные программы поддержки отдельных категорий граждан, развития доступного жилья, развития арендного жилья или иные жилищные программы.
6.3.2 Оплату затрат на проектирование, как полностью, так и частично, за счет субсидий субъектов РФ путем включения Программы в региональные программы поддержки отдельных категорий граждан, развития доступного жилья, развития арендного жилья или иные жилищные программы.
Приложение
к Методологическим рекомендациям
по реализации программы
«Кооператив многодетных семей»
от___ _________ 201__ г. № _________
Министру имущественных отношений
(или в иной уполномоченный
орган исполнительной власти)
___________ области (субъекта РФ)
от _____Ф. И.О.__________________,
проживающего:_______адрес_____,
от _____Ф. И.О.__________________,
проживающего:_______адрес_____,
от _____Ф. И.О.__________________,
проживающего:_______адрес_____,
от _____Ф. И.О.__________________,
проживающего:_______адрес_____,
от _____Ф. И.О.__________________,
проживающего:_______адрес_____.
Заявление
Мы, многодетные родители, в соответствии с Законом ________области от ___ _______ года № ____ «О бесплатном предоставлении земельных участков многодетным семьям в ______________ области» и название документа, подтверждающего право заявителей на участие в Программе, просим предоставить нам в частную собственность бесплатно для индивидуального жилищного строительства смежные земельные участки равных размеров в границах земельного участка с основным разрешенным использованием для строительства малоэтажных многоквартирных домов, расположенного: месторасположение земельного участка, утвержденного для целей реализации Программы.
Дата
__Ф. И.О.___/ подпись/
__Ф. И.О.___/ подпись/
__Ф. И.О.___/ подпись/
__Ф. И.О.___/ подпись/
__Ф. И.О.___/ подпись/
Примечание. К данному заявлению должны прилагаться:
1) копии паспортов заявителей и копии паспортов другого родителя (усыновителя) (за исключением случая подачи заявления единственным родителем (усыновителем)), заверенные в установленном законодательством порядке;
2) документ, подтверждающий полномочия лица, подписавшего заявление, в случае подачи заявления представителем заявителя;
3) копии свидетельств о рождении детей, заверенные в установленном законодательством порядке.
