Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации городского округа Сызрань
МЕТОДИЧЕСКИЙ МАТЕРИАЛ
ПО ПОДГОТОВКЕ И ПРОВЕДЕНИЮ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ ПРИ ВЫБОРЕ СПОСОБА УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Сызрань
2014 год
Содержание
1. Управление многоквартирными домами………………….. …….…….3
2. Выбор способа управления многоквартирным домом…………….…....4
2.1 Непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме…………………………………………………….…….4
2.2 Управление товариществом собственников жилья, жилищным
кооперативом или иным специализированным потребительским
кооперативом ……………………………………………………………….…….5
2.3 Управление управляющей организацией ……………………………………..6
3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного
дома при выборе способа управления …… ………………………….....8
.
3.1 Кто вправе выбрать способ управления многоквартирным домом?.. .........8
3.2 Уведомление участников общего собрания собственников…………. ……...8
3.3 Форма проведения общего собрания собственников……………….……........9
3.4 Как правильно оформить протокол общего собрания собственников........10
4. Типичные ошибки при проведении общего собрания
собственниками помещений…………………………………………......12
5. Справочная информация………………………………………….……...14
6. Приложения……………………………………………………….……....15
1. Управление многоквартирным домом
Каждый гражданин России, согласно Конституции, обладает правом иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
Собственники жилых (квартир) и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом.
В соответствии со ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать самостоятельно наиболее удобный для них способ управления своим домом. Вместе с правом иметь имущество в собственности, физическое и юридическое лицо имеет и обязанности, а также ответственность по его надлежащему содержанию с тем, чтобы это имущество не нанесло вреда здоровью или имуществу, как самого собственника, так и здоровью и имуществу других людей. Следует помнить, что в случае отказа собственников многоквартирного дома избрать способ управления, местные власти обязаны в ходе конкурса найти для объекта управляющую компанию, которая будет его обслуживать по установленному тарифу на содержание и ремонт неприватизированного социального жилья.
Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и на основании его решения, в любое время, может быть изменен. Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Следует ответственно подходить к этому вопросу, оценив свои возможности и рассчитав свои силы.
2. Выбор способа управления многоквартирным домом
Жилищный Кодекс РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:
• непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
• управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
• управление управляющей организацией.
2.1 Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме
При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений самостоятельно решают все вопросы, связанные с содержанием общего имущества и предоставлением коммунальных услуг, заключив при этом договоры от своего имени на основании решений общего собрания указанных собственников.
Непосредственное управление, как правило, эффективно в небольших многоквартирных домах, где все или большинство собственников помещений могут выступать в качестве одной стороны заключаемых договоров. Законодательно предусмотрена возможность выбора указанного способа управления в многоквартирных домах, количество квартир в которых не превышает двенадцати.
В многоквартирных домах, состоящих более чем из 12 квартир, может быть выбран и реализован данный способ управления многоквартирным домом при условии, что собственники заключат с управляющей организацией договор оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме. Договоры же на оказание коммунальных услуг заключаются с ресурсоснабжающими организациями каждым собственником помещения от своего имени.
2.2 Управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом
Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме.
Помимо управления, владения, пользования и распоряжения общим имуществом ТСЖ осуществляет деятельность по созданию, содержанию, сохранению, приращению такого имущества и предоставлению коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в многоквартирном доме, а также иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом, которое обеспечивает благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Товарищество несет ответственность за предоставление всех видов коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства многоквартирного дома.
Одновременно с этим, ТСЖ вправе требовать от собственников помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах по содержанию общего имущества пропорционально их доле в праве общедолевой собственности, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.
Решение о создании ТСЖ и утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
По итогам общего собрания собственников многоквартирного дома оформляется протокол, к которому предъявлены особые требования: он подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
Действующее законодательство устанавливает, что в доме может быть создано только одно ТСЖ. Согласно принятым изменениям возможность создания товарищества собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах существенно ограничена, этот вариант допустим теперь только при объединении домов, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30.
Членство в ТСЖ носит добровольный характер и связывается с наличием права собственности на помещение в многоквартирном доме.
Органы управления формируются из числа членов товарищества.
В настоящее время права членов ТСЖ и собственников, не вступивших в товарищество, относительно качества управления многоквартирным домом максимально уравнены. То есть независимо от того, является ли собственник членом ТСЖ или нет, он имеете право предъявлять требования к ТСЖ относительно качества оказываемых услуг и (или) выполняемых работ, получать от органов управления ТСЖ информацию о деятельности товарищества, обжаловать в судебном порядке решения органов управления ТСЖ, которыми являются:
- общее собрание членов ТСЖ;
- правление ТСЖ.
Товарищество создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено его уставом, и является юридическим лицом с момента его государственной регистрации (согласно требованиям Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" от 01.01.2001 N 129-ФЗ).
2.3 Управление управляющей организацией
Управляющая организация – юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие управление многоквартирным домом на основании договора управления.
Деятельность управляющей организации состоит, в том числе в организации поставки ресурсов собственникам помещений многоквартирного дома, обеспечении предоставления услуг по содержанию и ремонту общего имущества путем заключения соответствующих договоров с собственниками (или с ТСЖ, ЖСК) и с третьими лицами, которые непосредственно осуществляют поставку ресурсов и предоставление услуг или выполнение работ. Данная деятельность является предпринимательской, поскольку носит систематический характер, направлена на извлечение прибыли.
Многоквартирный дом может обслуживаться только одной управляющей организацией.
Заказчиками услуг управляющей организации могут быть:
- собственники помещений в многоквартирном доме (физические и юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, в собственности которых находится часть помещений);
- ТСЖ, ЖСК, ЖК (объединения собственников);
- Российская Федерация , муниципальные образования в лице органов местного самоуправления, в собственности которых находятся все помещения в доме.
3. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома при выборе способа управления многоквартирным домом
3.1. Кто вправе выбрать способ управления многоквартирным домом?
В соответствии с ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники не только вправе, но и обязаны выбрать способ управления многоквартирным домом.
Решение собственников многоквартирного дома о выборе способа управления многоквартирным домом считается принятым, если за него проголосовало большинство голосов от общего числа голосов принимающих участие в общем собрании собственников. При этом общее собрание собственников МКД правомочно, если на нем присутствуют лица, обладающие не менее чем 50% общего числа голосов (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников, в том числе для тех, которые не участвовали в голосовании (ч. 5 ст. 46, ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).
Количество голосов, которым обладает каждый собственник на общем собрании, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в соответствующем доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).
С учетом изложенного можно сделать вывод, что для выбора способа управления многоквартирным домом достаточно решения общего собрания собственников, принятого большинством голосов присутствующих на общем собрании. При этом:
- количество голосов собственника равно количеству метров общей площади помещения, которое ему принадлежит;
- общее собрание собственников МКД правомочно, если на нем присутствуют собственники, обладающие в совокупности не менее 50% площадей помещений в многоквартирном доме.
3.2. Уведомление участников общего собрания собственников
Инициаторы проведения общего собрания обязаны направить каждому собственнику уведомление. В уведомлении должно быть указано, согласно статье 45 Жилищного кодекса Российской Федерации следующее:
1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
2) форма проведения данного собрания (путем совместного присутствия или заочное голосование);
3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня данного собрания;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее, чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме (образец уведомлений о проведении общего собрания приведен в приложениях № 1 и 2).
3.3. Форма проведения общего собрания собственников
Общее собрание собственников многоквартирного дома проводится в форме очного голосования, т. е. путем совместного присутствия. В случае если общее собрание, проводимое в форме совместного присутствия, не состоялось в связи с тем, что на такое собрание пришли собственники, обладающие менее 50% голосов от общего числа голосов собственников, то в дальнейшем решения общего собрания с такой же повесткой дня могут быть приняты путем проведения заочного голосования (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 47 ЖК РФ).
Таким образом, проведение общего собрания собственников в форме заочного голосования возможно только после проведения очного собрания в форме совместного присутствия.
Заочное голосование проводится следующим образом. Каждому собственнику вручаются повторно (несмотря на то, что ранее вручались уведомления о проведении очного голосования) уведомления о заочном голосовании и бюллетени (решение собственника) для голосования по вопросам повестки дня.
В уведомлении о заочном голосовании указывается срок, до которого бюллетени должны быть сданы собственниками, и место приема бюллетеней.
После этого каждый собственник голосует путем заполнения соответствующего бюллетеня (решения собственника) (образец приведен в приложении № 3).
В бюллетене должны быть указаны, в частности:
- сведения о собственнике, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, данного собственника на помещение в многоквартирном доме;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" и "воздержался".
Данные требования предусмотрены ст. 47 ЖК РФ.
3.4. Как правильно оформить протокол общего собрания собственников?
Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколом и доводятся до всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме (образец уведомления собственников о принятых решениях на общем собрании представлен в приложении № 5).
Протокол общего собрания должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем собрания и секретарем. Жилищный кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо требований к форме протокола, но в нем должны быть указаны:
- дата и место проведения собрания;
- форма проведения общего собрания (очная или заочная);
- адрес многоквартирного дома, собственники которого проводят данное собрание;
- общая площадь помещений в многоквартирном доме;
- количество присутствующих собственников на собрании и количество принадлежащих им голосов;
- повестка дня общего собрания;
- решения по всем вопросам повестки дня
(образец протокола общего собрания представлен в приложении № 4).
Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должен иметь Приложение, содержащее списки всех присутствующих на данном собрании собственников помещений с указанием следующих данных:
- Ф. И.О. присутствующего собственника;
- номер помещения, собственником которого он является;
- общая площадь данного помещения;
- сведения о правоустанавливающем документе на помещение в многоквартирном доме или реквизиты свидетельства о государственной регистрации права на данное помещение (образец приложения к протоколу общего собрания представлен в приложении № 4).
Оформление результатов общего собрания собственников в форме заочного голосования, в общем, не отличается от оформления результатов общего собрания собственников в форме очного голосования. Единственным отличием является - необходимость указать количество признанных недействительными бланков решений собственников, если такие имеются.
Особенностью оформления результатов голосования на общем собрании собственников, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья, данный протокол необходимо подписать всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, которые проголосовали за принятие такого решения.
Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решений таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.
4. Типичные ошибки при проведении общего собрания собственниками помещений
1. Несвоевременное или отсутствие уведомлений собственников многоквартирного дома о проводимом общем собрании, в срок, не позднее, чем за десять дней до даты его проведения, учитывая, что течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
2. Отсутствие в уведомлении о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома обязательных сведений:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форма проведения данного собрания (путем совместного присутствия или заочное голосование);
- дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестка дня данного собрания;
- порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
3. Принятие на общем собрании решений по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания.
4. Изменение на проводимом общем собрании повестки дня данного собрания.
5. Нарушение порядка проведения общего собрания, то есть проведение заочного голосования без проведения общего собрания путем совместного присутствия, которое признано несостоявшимся по причине отсутствия кворума.
6. Отсутствие в бланке решения собственника помещения, применяемого при заочном голосовании, по вопросам, поставленным на голосование обязательных сведений:
- сведения о лице, участвующем в голосовании;
- сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
- решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками «за», «против» или «воздержался».
7. Несвоевременное, или не доведение вовсе, о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также об итогах голосования до собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.
8. Участие в голосовании непосредственно несовершеннолетними собственниками помещений, а не их законными представителями.
9. Отсутствие подписи в решении собственника помещения.
5. Справочная информация:
Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации городского округа Сызрань Самарской области является органом Администрации городского округа Сызрань с правам юридического лица, созданного в форме муниципального казённого учреждения для исполнения организационно-управленческих функций и оказания муниципальных услуг в сфере жилищно-коммунального хозяйств на территории городского округа Сызрань.
По всем вопросам проведения общего собрания собственников в многоквартирном доме, организации в многоквартирном доме Товарищества собственников жилья можно обращаться в Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации городского округа Сызрань по адресу:
Самарская область, .
Тел.: (84, (факс)
E-mail: *****@***ru
6. Приложения:
Приложение
Уведомление
о проведении внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме очного голосования (собрания).
Уважаемые собственники помещений!
Сообщаю Вам, что «___» _________ 20___ года в ______ часов в нашем многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Сызрань, _______________________________________, будет проводиться общее собрание собственников помещений в форме очного голосования (собрания) - путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.
Собрание состоится у указанного многоквартирного дома (возможно, указать конкретное место сбора, к примеру, у детской площадки, у первого подъезда дома и т. п.).
Собрание проводится по инициативе собственника _________________________ (Ф. И.О.), квартиры № _____.
|
Из за большого объема этот материал размещен на нескольких страницах:
1 2 |
