Определение понятия приватизации жилых помещений

Определение понятия приватизации жилых помещений.

Общее определение приватизации любого имущества может выглядеть следующим образом: приватизация - это передача из публичной собственности в частную, в порядке и на условиях, установленных Федеральным законом.

Что же касается приватизации жилых помещений, то в соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» -1 (далее – Закон «О приватизации») она представляет собой бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе, занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Приватизация в России началась в 1991 г. Срок ее окончания был назначен на 01.01.2007 г. Позднее он был продлен до 1.01.2010 г., затем – до 01.03.2010 г. Предполагалось, что после этой даты граждане смогут оформить в собственность квартиры, в которых они проживают, на условиях социального найма, выкупив ее у муниципалитета по рыночной цене. В начале января Госдума еще раз продлила сроки бесплатной приватизации жилья – до 01.03.2012 г.

Приватизация жилья имеет важное значение. Зарегистрировав право собственности, гражданин может распорядиться жилым помещением по своему усмотрению – продать, подарить, завещать после смерти кому-либо.

\

2. Право на приватизацию

Правом на участие в бесплатной приватизации до 01.03.2013 г. обладают все граждане, в случае, если ранее они таким правом не пользовались. Несовершеннолетние, имеющие право на жилое помещение, должны включаться в договор передачи жилого помещения в собственность.

В соответствии с абз. 2 ст. 11 Закона «О приватизации» несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. То есть дети, которые участвовали в приватизации до 18 лет, после достижения ими совершеннолетия, могут участвовать в бесплатной приватизации еще раз.

Согласно ст. 2 Закона «О приватизации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом и иными нормативными актами.

Жилые помещения передаются в общую собственность, либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

Следует обратить внимание на то, что жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов, с предварительного разрешения органов опеки и попечительства, либо по инициативе указанных органов.

Жилые помещения, в которых проживают исключительно дети в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.

Хотелось бы отметить, что в ст. 4 Закона «О приватизации» жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии: общежития, дома закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, приватизации не подлежат. Исключением из этого правила являются помещения жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящихся в сельской.

Однако, в ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» -ФЗ есть указание на то, что к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям, либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшимся в качестве общежитий, и переданные в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.

То есть, в силу закона, такие помещения фактически общежитиями уже не являются, поскольку в них, как правило, живут люди, давно утратившие связь с предприятиями и учреждениями, работа или учеба в которых была основанием для вселения их в эти помещения.

Граждане, проживающие в таких «бывших» общежитиях, считаются занимающими свою жилплощадь по договору социального найма. Соответственно, права их расширяются: договор является бессрочным, наниматели вправе участвовать в процедуре обмена. Кроме того, до 1 марта 2013 г. граждане вправе приватизировать занимаемое жилое помещение. Однако в этом случае процедура приватизации таких помещений будет существенно отличаться от общепринятой процедуры приватизации[1].

Имеет место также и приватизация жилых помещений в общежитиях, которые не исключены из специализированного жилищного фонда. Такая процедура является наиболее сложной и требует обращения в суд[2].

Приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с Законом «О приватизации», при этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома, в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда. То есть, государственный орган сохраняет обязанность по проведению капитального ремонта таких помещений и после их приватизации.

3. Порядок обращения за приватизацией жилого помещения

Рассмотрим пошаговые действия, которые должны совершаться при намерении приватизации жилого помещения.

Шаг 1.

Чтобы приватизировать жилое помещение, необходимо иметь на руках ордер или договор социального найма жилого помещения. Договор социального найма жилья, как правило, заключается с жилищно-эксплуатационным управлением.

В случае если кто-то из членов семьи не желает участвовать в приватизации, он должен подтвердить свой отказ у нотариуса.

Шаг 2.

С указанным выше документом необходимо обратиться в Городское жилищное агентство (ГЖА) мэрии г. Новосибирска[3]. Там же следует написать заявление о том, что вы желаете приватизировать квартиру, то есть получить ее бесплатно в собственность по Закону «О приватизации», подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя.

Перечень документов, прилагаемых к заявлению о приватизации жилого помещения (утвержден Постановлением губернатора Новосибирской области «Об утверждении перечня документов, прилагаемых к заявлению о приватизации жилого помещения» от 01.01.2001 г № 000):

1) документ, удостоверяющий личность заявителя и его копия;

2) документ, подтверждающий полномочия представителя (если заявление подано гражданином через представителя);

3) документ, подтверждающий согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, а также временно отсутствующих граждан на приобретение в собственность жилого помещения в государственном (муниципальном) жилищном фонде;

4) документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (ордер и т. п.);

5) поэтажный план и экспликация жилого помещения, выданные организацией технической инвентаризации;

6) выписка из домовой книги с полной информацией о гражданах, зарегистрированных на данной жилой площади на момент обращения, а также зарегистрированных ранее и выбывших за период с момента выдачи ордера (действительна в течение 10 дней);

7) справка, подтверждающая неиспользование ранее гражданином права на приобретение жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (в случае смены места жительства после вступления в силу Закона «О приватизации»);

8) предварительное разрешение органов опеки и попечительства в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации;

9) документы, подтверждающие согласие родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства, в случае, если в жилом помещении проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет;

10) копия охранного свидетельства, в случае приватизации забронированного жилого помещения.

На основании этого заявления будет проведена проверка того, сколько членов семьи включено в ордер о вселении. Все люди, включенные в ордер или договор социального найма и проживающие в этом помещении, имеют право участвовать в приватизации. Несовершеннолетние дети, которые родились позже, но проживают в этом жилом помещении, по закону обязательно должны быть включены в договор о приватизации.

Следует иметь ввиду, что если ранее гражданин проживал в другом регионе, то необходимо взять справку о том, что он не воспользовался правом на приватизацию, то есть сделать письменный запрос по прежнему месту жительства (взять эти функции на себя может ГЖА).

Шаг 3.

Необходимо дождаться, когда ГЖА проверит, имеет ли гражданин право приватизировать данное жилое помещение, подпадает ли жилое помещение под статус жилья, которое может быть приватизировано. Оформление всех документов ГЖА займет не менее трех месяцев.

Шаг 4.

Пока вы ждете проверки документов в ГЖА, необходимо взять в УК или ЖЭУ, или ТСЖ выписку из домовой книги и сдать ее в Управление Федеральной службы государственной регистрации по Новосибирской области (Управление Росреестра)[4].

Следует получить из ГЖА следующий пакет документов:

1) договор о приватизации;

2) техническую документацию на квартиру;

3) справки о том, что ранее вы не использовали право на приватизацию жилья;

4) ордер (либо договор социального найма).

Шаг 5.

После того, как собран весь пакет документов, нужно прийти в Управление Росреестра. Здесь документы принимаются на государственную регистрацию, проходя при этом правовую оценку. При подаче документов выдается расписка с указанием того, когда можно получить свидетельство о государственной регистрации права собственности. Оформление всех документов в Управлении Росреестра займет не менее одного месяца.

Данные о государственной регистрации вносятся в Единый государственный реестр прав.

Если раньше выпускник занимал жилье по договору социального найма, мог им владеть и пользоваться, но не мог распоряжаться, то после приватизации жилое помещение станет его собственностью, и он сможет распоряжаться ею по своему усмотрению - продать или подарить.

4. Приватизация жилого помещения в общежитии, исключенном из специализированного жилищного фонда.

С одной стороны, Закон «О приватизации» указывает на запрет приватизации общежитий. С другой стороны, ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» от 01.01.2001 г. разрешает приватизировать комнаты в общежитиях при соблюдении ряда условий:

1. Общежитие должно быть передано на баланс муниципалитета.

2. До передачи муниципалитету общежитие принадлежало государственному или муниципальному предприятию.

3. Дом должен был использоваться в качестве общежития.

Итак, выпускник живет в общежитии и решил оформить право собственности на комнату. Для начала необходимо уточнить статус его общежития (есть ли у дома статус «специализированного жилищного фонда»). 6 марта 2007 года, мэром г. Новосибирска было принято Постановление «Об исключении жилых помещений из специализированного муниципального жилищного фонда» г. № 000, согласно которому 27 общежитий Новосибирска были исключены из состава специализированного жилищного фонда. Если общежитие, в котором проживает выпускник, входит в состав этих 27, то процедура оформления комнаты упрощается. После того как выпускник получает выписку из реестра муниципального имущества, достаточно заключить договор социального найма на его жилье с администрацией района. Далее порядок приватизации комнаты в общежитии ничем не отличается от процедуры, проводимой в отношении обычного жилого помещения.

В таблице приведен пошаговый порядок действий по приватизации жилого помещения в общежитии, исключенном из специализированного жилищного фонда.

№ п	Этап	Необходимые документы	Адрес	Примечания
11	Необходимо проверить есть ли у выпускника правоустанавливающие документы на жилье	Ордер		В случае если гражданин, отказывается от приватизации – необходимо оформить от него нотариальное согласие.
22	Получить технические документы в БТИ	1. Ордер + копия 2. Если Вы действуете в интересах выпускника, то во всех органах необходима нотариально заверенная доверенность на Ваше имя и Ваш паспорт	– Федеральное БТИ», Трудовая, 3 (окно с 3 по 7)	В случае, если выпускник не вписан в ордер или договор социального найма – необходимые документы можно заказать по выписке из домовой книги.
33	Получить выписки из реестра муниципальной собственности	1. Ордер 2. Документы БТИ	ГЖА, Трудовая, 1, окно 2
44	Заключить договор социального найма	1. Ордер 2. Документы БТИ 3. Выписка из реестра муниципальной собственности. 4. Выписка из домовой книги. 5. Выписка из лицевого счета.	Отдел по жилищным вопросам Администрации района по месту нахождения жилого помещения	Список необходимых документов приблизительный и может дополняться какими-либо документами применительно к конкретному случаю.
55	Получить выписку из домовой книги (действительна в течении 10 дней)	Договор социального найма	Паспортный стол ЖЭУ или ТСЖ, или УК
66	Получить талон на подачу заявления на приватизацию	1. Ордер (договор социального найма) 2. Документы из БТИ. 3. Выписка из реестра муниципальной собственности. 4. Выписка из домовой книги. 5. Справки о проживании в период с 04.07.1991 г. 6. Копии паспортов всех лиц, прописанных в комнате	ГЖА, Трудовая, 1, окно 4	1. Список необходимых документов приблизительный и может дополняться какими-либо документами применительно к конкретному случаю. 2. Необходимо иметь в виду, что при наличии полного пакета документов, талон может быть выдан на тот же день, следовательно, с собой необходимо иметь деньги на оплату госпошлин
77	Подать заявление на приватизацию	1. Ордер 2. Документы из БТИ 3. Выписка из реестра муниципальной собственности 4. Выписка из домовой книги 5. Справки о проживании в период с 04.07.1991 г 6. Копии паспортов всех лиц, прописанных в комнате	ГЖА, Трудовая, 1, к специалисту, указанному в талоне	При приеме всех документов, специалистом выдается расписка в их получении
88	Подписать договор приватизации	Расписка, выданная при приеме документов	ГЖА, Трудовая, 1, конкретный специалист
99	Получить договор приватизации	Расписка, выданная при приеме документов.	ГЖА, Трудовая, 1, окно 5	В окне № 5 будут выданы справки о неиспользовании права приватизации, заверенный договор социального найма и заверенные справки о проживании, которые будут необходимы для Управления Росреестра.
110.	Получить новую выписку из домовой книги (действительна в течении 10 дней )	Договор приватизации	Паспортный стол ЖЭУ или ТСЖ, или УК
111.	Подать документы на регистрацию в Управление Росреестра	1. Договор приватизации 2. Документы из БТИ + копии 3. Выписка из реестра муниципальной собственности + копия 4. Выписка из домовой книги + копия 5. Справки о неучастии в приватизации + копия 6. Заверенные справки о проживании в период с 04.07.1991 г. 7. Оплаченная Квитанция госпошлины+ копия 8. Заверенный договор социального найма	Управление Росреестра на выбор: 1. Державина, 28 2. Блюхера, 55 3. Красный проспект, 220 4. Первомайская, 198
112.	Получить документы, после регистрации в Управлении Росреестра	Расписка, выданная при приеме документов	То Управление Росреестра, в которое подавались документы

5. Приватизация общежитий, не исключенных из специализированного жилищного фонда

Возможно возникновение такой ситуации, когда выпускник проживает в общежитии, которое не исключено из специализированного жилищного фонда. В таком случае, обращение в суд обязательно.

Ниже, в таблице будет изложен подробный порядок приватизации такого жилого помещения.

№ п	Этап	Необходимые документы	Адрес	Примечания
11.	Необходимо проверить есть ли у выпускника правоустанавливающие документы на жилье	Ордер (либо договор социального найма)		В случае, если имеются граждане, отказывающиеся от приватизации – необходимо от них оформить нотариальное согласие.
22.	Получить технические документы	1. Ордер (либо договор социального найма + копия. 2. Если Вы действуете в интересах выпускника, то во всех органах необходима нотариально заверенная доверенность на Ваше имя и Ваш паспорт	– Федеральное БТИ», Трудовая, 3 (окно с 3 по 7)	В случае, если заказчик не вписан в ордер или договор соци ального найма – в БТИ можно заказать по выписке из домовой книги.
33.	Получить выписку из ЕГРП	Квитанция на оплату государственной пошлины + копия	Управление Росреестра, Державина, 28
44.	Получить справки о неиспользовании права приватизации	Копии паспортов всех, кто будет участвовать в приватизации	ГЖА, Трудовая, 1, окно 3	Справки заказываются на всех, кто желает участвовать в приватизации
55.	Подать заявление с просьбой разрешить использовать право приватизации	Если Вы представляете интересы выпускника, то понадобится доверенность и Ваш паспорт	Приемная комитета по жилищным вопросам мэрии г. Новосибирска, Красный проспект, 34, 4 этаж	К заявлению прилагаются копии всех, полученных на этом этапе документов.
66.	Получить отказ мэрии г. Новосибирска	Если Вы представляете интересы выпускника, то понадобится доверенность и Ваш паспорт	Приемная комитета по жилищным вопросам Мэрии г. Новосибирска, Красный проспект, 34, 4 этаж
77.	Подготовить исковое заявление в районный суд о признании права приватизации в порядке приватизации			При необходимости помощи в составлении искового заявления обратиться в МКУ ГЦ «Семейный совет»
88.	Подать исковое заявление о признании права собственности в порядке приватизации	Если Вы представляете интересы выпускника, то понадобится доверенность и Ваш паспорт	Федеральный суд общей юрисдикции того района, в котором находится комната	Исковое заявление подается в количестве экземпляров на всех лиц, привлекаемых к участию в деле.
99.	Получить вступившее в законную силу решение суда (положительное)	Если Вы представляете интересы выпускника, то понадобится доверенность и Ваш паспорт	Федеральный суд общей юрисдикции, в котором рассматривалось дело
110.	Подать документы на регистрацию в Управление Росреестра	1. Доверенность + копия 2. Решение суда + копия 3. Документы из БТИ + копия 4. Оплаченная Квитанция + копия	Управление Росреестра на выбор: 1. Державина, 28 2. Блюхера, 55 3. Красный проспект, 220 4. Первомайская, 198
11.	Получить документы после регистрации в Управлении Росреестра	Расписка, выданная на приеме документов	То Управление Росреестра, в которое подавались документы

[1] Подробнее о процедуре приватизации общежитий, исключенных из специализированного жилищного фонда см. в 4 разделе.

[2] Подробнее о процедуре приватизации общежитий, не исключенных из специализированного жилищного фонда см. в 5 разделе.

[3] Адрес ГЖА г. Новосибирска: ул. Трудовая, 1, ,

[4] Адрес Управления Росреестра: ул. Державина, 28; Красный проспект, 220, если жилье на левом берегу, то можно обратиться на Блюхера, 55; если в Первомайском или Советском районе, то Первомайская, 198, ,