Задачи органов МСУ по реформированию системы
управления многоквартирными домами
Главным направлением реформирования системы управления многоквартирными домами (МКД) должно стать изменение системы договорных отношений обусловленное последними изменениями жилищного законодательства РФ. Основным требованием при формировании новых договорных отношений должна являться ориентированность на удовлетворение нужд собственников и нанимателей помещений в многоквартирных домах в части предоставления им жилищных и коммунальных услуг.
Для реализации прав собственников и нанимателей помещений как потребителей жилищных и коммунальных услуг, представления их интересов перед ресурсоснабжающими и обслуживающими жилищный фонд организациями, управляющая организация должна представлять интересы потребителей ЖКУ (собственников и нанимателей). Однако в настоящее время в большинстве случаев обслуживающие организации являются одновременно управляющими при непосредственном управлении органами местного самоуправления. В такой ситуации, управляющие организации действуют в своих интересах и от своего имени при заключении договоров с ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями, а соответственно не могут и не заинтересованы защищать и представлять интересы потребителей ЖКУ. При разделении функций управления и обслуживания жилищного фонда только управляющая организация, действующая от имени и в интересах потребителей ЖКУ, будет представлять их интересы перед ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями и будет заинтересована их защищать. Кроме того, важно решить проблему непрозрачности работы ТСЖ и управляющих организаций, которые теперь обязаны предоставлять собственникам в многоквартирном доме все необходимые документы о своей работе. К примеру, зарплата управляющего звена не может быть закрытой информацией.
В сфере предоставления жилищных и коммунальных услуг необходимо разработать новые, соответствующие требованиям ЖК РФ типовые договоры найма и социального найма, договоры на содержание и ремонт многоквартирных домов, разработать типовые договоры между собственниками коммунальной инфраструктуры (органами местного самоуправления) и коммунальными предприятиями, поставщиками и потребителями коммунальных услуг, собственниками жилищного фонда и управляющей организацией, договор на управление многоквартирным домом, заключаемый по результатам конкурса.
Управляющие организации, не являющиеся поставщиками коммунальных услуг, зачастую заключают договоры на предоставление коммунальных услуг от своего имени, не отвечая требованиям предъявляемых ст. 539 ГК РФ к абоненту, как стороне договора энергоснабжения, поскольку не имеют отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающих устройств, присоединенных к сетям энергоснабжающей организации, и не потребляют коммунальные услуги. Управляющие организации при обеспечении предоставления собственникам помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг должны выступать от имени и в интересах потребителей ресурсов. Договоры, касающиеся предоставления коммунальных услуг населению должны быть приведены в соответствие с требованиями ст. 539- 548 ГК РФ, Федерального закона от 26.03.03. №35-Ф3 «Об электроэнергетике» и Федерального закона от 14.04.95г. №41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации».
Для реализации положений ЖК РФ, касающихся управления многоквартирными домами органам МСУ, на наш взгляд, необходимо:
- обеспечить равные условия для деятельности управляющих компаний (УК) независимо от организационно-правовых форм;
- предусматривать в бюджете и предоставлять управляющим организациям бюджетные средства на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в части принадлежащих органу МСУ помещений;
- разработать механизм капитализации средств собственников помещений в МКД на капитальный ремонт общего имущества;
- обеспечить систематический контроль за реализацией договоров о выполнении необходимых работ по обеспечению сохранности жилищного фонда, соблюдением объема и качества предоставляемых ЖКУ, создав соответствующие структурные подразделения в органах МСУ;
- обеспечить изменение финансовых потоков движения денежных средств по оплате ЖКУ населением путем применения программного продукта в структуре банка, что позволит осуществлять движение денежных средств от населения непосредственно организациям, осуществляющим предоставление жилищных и коммунальных услуг;
- разработать и провести мероприятия, направленные на сбалансированность договорных отношений в части оплаты жилищных услуг путем приведения в соответствие с действующим законодательством перечней работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества с общим объемом финансирования (платежи населения и бюджетные средства);
- разработать механизм взаимодействия с собственниками помещений в многоквартирных домах и управляющими организациями;
- содействовать повышению уровня квалификации лиц, осуществляющих управление МКД.
Кроме того, в настоящее время приняты новые принципиальные поправки в Жилищный кодекс, которые прибавят хлопот органам МСУ. Федеральным законом рассматривается вопрос бездействия собственников многоквартирного дома по выбору способа управления многоквартирным домом. В этом случае законодатель обязывает собственников на общем собрании избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Если же и в этом случае собственники будут бездействовать и в течение года не изберут совет многоквартирного дома, то инициативу в свои руки возьмет орган местного самоуправления. Он в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме для решения вопроса о выборе способа управления многоквартирным домом. В повестку дня будут включены вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, председателя данного дома, либо о создании в данном доме товарищества собственников жилья.
Уточнена процедура передачи старой управляющей организацией технической документации новой управляющей организации, созданному ТСЖ. Вводится административная ответственность за нарушение такой обязанности и обязанность возместить связанные с таким нарушением убытков.
Главная цель нового Федерального закона - обеспечить правовую защищенность собственников в многоквартирном доме при выборе любого из трех способов управления домом. Один из ключевых моментов Закона - контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть ТСЖ и УК. Причем речь идет о контроле, как со стороны органов государственной и муниципальной власти, так и собственников квартир. Усилились требования к должностным лицам - в руководстве ТСЖ и УК не должно быть граждан с судимостью, дисквалифицированных или когда-то руководивших компанией, исключенной за нарушения из СРО (саморегулируемая организация). Эти и целый ряд других новелл должны повысить эффективность управления МКД в России. Надеемся, что благодаря новому Федеральному закону и жителям, и органам МСУ станет легче контролировать и ТСЖ, и управляющие компании.
Используемые источники
1. Федеральный закон РФ от 01.01.2001 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
2. Постановление Правительства РФ "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами"
3. Управа на управдома/ "Российская газета", Федеральный выпуск №5 от 01.01.2001
4. Шишкина жителей муниципальных образований качественными жилищно-коммунальными услугами: проблемы правового регулирования и практики органов местного самоуправления // Общество и право. – 2009. – N1.
Интернет-ресурсы
a. www.g-k-h.ru
b. www. *****
c. www.gkh-reform.ru
