ТЕЗИСЫ выступления
«Концепция совершенствования системы управления жилищным фондом в Российской Федерации»
|
1. Несмотря на все усилия по реформирования жилищно-коммунального хозяйства в настоящее время не удалось достигнуть какого-либо заметного прогресса в отрасли.
Темпы строительства и ввод в эксплуатацию нового жилья в 2005 – 2010 года не обеспечивают в обозримой перспективе необходимого для достижения целей реформирования объема вывода и замещения ветхого и аварийного жилья новым.
Очевидно, что с начала реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства ситуация в целом по отрасли не изменяется, а если и изменяется по отдельным категориям, то очень медленными темпами. Износ жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры превышает все допустимые пределы и нуждаются в обновлениях. Речь уже идет не о «морально» устаревших конструкциях и оборудовании, а об их непригодности. Аварийность вследствие сверхнормативного износа по сравнению с 2009 годом возросла более чем в 2 раза.
В ближайшие годы дома I периода индустриального строительства перейдут в разряд ветхого жилья, а это практически 40% жилищного фонда Российской Федерации. Прогрессивное разрастание трущоб становится неизбежным.
Очевидно, основными причинами можно назвать недостаток финансовых ресурсов и недостаточно приемлемая стратегия, отсутствие, в достаточной степени, правового и нормативного обеспечения.
Для того чтобы добиться запуска механизма развития городов, необходимы гораздо более глубокие институциональные и структурные изменения.
2. Предоставленная свобода в выборе способа управления жилищным фондом привела к появлению в Российской Федерации различных управленческих схем, которые, в свою очередь, породили следующие основные проблемы управления жилищным фондом:
· фактическое отсутствие стратегии и системы распределения, управления жилищным фондом;
· предусмотренная действующим законодательством совокупность методов управления многоквартирными домами не позволяет организовать эффективное содержание и ремонт жилого фонда в масштабах страны;
· фактически отсутствует система долгосрочного финансирования капитальных ремонтов домов.
Предоставленная управляющим организациям самостоятельность приводит к усугубляющейся проблеме проведения и финансирования капитальных ремонтов.
В результате:
· управление многоквартирными домами остается на крайне низком уровне;
· услуги не соответствуют установленным нормам;
· тарифы растут непропорционально быстро, значительно превышая прирост инфляции.
Плохое и продолжающееся ухудшение технического состояния многоквартирных домов, неудовлетворительный объем капитального ремонта и практически полное отсутствие внедрения энергосберегающих технологий при проведении капитального ремонта приводят к ускоренному износу многоквартирных домов и последующей невозможности их эксплуатации в осенне-зимний период.
Отрасль регулируется законодательством таким образом, что делает её убыточной, банки и кредитные учреждения, бизнес и частные инвесторы не хотят вкладывать в данную отрасль инвестиции, а с учётом её недокапитализации вложения становятся абсурдными.
3. Основной задачей реформирования жилищной политики, в качестве важнейшего резерва сбережения, наращивания и усовершенствования существующего жилищного фонда, является своевременное проведение капитальных ремонтов, реконструкции жилых застроек и модернизации всего жилищно-коммунального хозяйства страны.
Капитальные вложения должны удовлетворять потребности населения в энергоэффективном, благоустроенном и комфортном жилье, достигая многопланового эффекта:
· социального - обеспечение комфортности проживания, благоприятствуя укреплению здоровья населения;
· экономического, который возрастает в период проведения ремонтно-реконструкционных работ в связи с сокращением сроков их исполнения, применения промышленных методов, механизации, эффективных материалов, передовой организации работ.
На настоящем этапе стратегическими задачами развития жилищно-коммунального хозяйства в части жилищного фонда являются:
· ликвидация аварийного и ветхого жилья;
· содействие самоорганизации населения на жилищном рынке, организации эффективного управления многоквартирными домами;
· модернизация жилищной сферы, приведение жилищного фонда к состоянию, отвечающему условиям энергоэффективности и экологии.
Реализация столь масштабных задач предполагает объединение усилий власти и граждан.
Для этого необходимо:
1. организовать эффективную систему управления жилищным фондом и обеспечить необходимое качество управления жилыми домами;
2. создать рентабельную долгосрочную систему финансирования капитальных ремонтов многоквартирных домов.
4. Износ жилого дома увеличивается со временем эксплуатации. Чем больше срок эксплуатации, тем больше износ. При нормативном обслуживании (в соответствии с установленными техническими нормами) дом прослужит установленный нормативный срок (100 лет). При этом фактические затраты на нормативное обслуживание будут оптимальными (минимально возможными при установленном объеме и качестве обслуживания) и соответствовать амортизации объекта.
Если по каким-либо причинам износ выше нормативного (отсутствие или несвоевременное обслуживание, меньший объём или плохое качество обслуживания), то это повлечет соответствующее увеличение фактических затрат на нормативное обслуживание.
Износ устраняется вследствие проведения ремонтов. Финансовым эквивалентом значения устранимого износа является стоимость восстановительного ремонта. Износ находится в обратной зависимости от затрат на ремонты.
Вывод: ремонты снижают фактические затраты на нормативное обслуживание многоквартирного дома
Таким образом, проведение ремонтов снижает износ многоквартирного дома до нормативных показателей, а фактические затраты на нормативное обслуживание многоквартирного дома минимизируются до оптимально возможных.
В настоящее время затраты на проведение ремонтов формируются управляющими организациями и исходя из установленных тарифов на обслуживание жилого дома возникают следующие ситуации:
· тариф равен фактическим затратам (оптимальный тариф, обеспечивается нормативное обслуживание и нормативный срок службы жилого дома);
· тариф меньше фактических затрат (дефицит тарифа, нормативное обслуживание не обеспечивается, ускоренный износ жилого дома);
· тариф больше фактических затрат (профицит тарифа, норма прибыли увеличивается при обеспечении нормативного обслуживания и срока службы).
Дефицит тарифа возникает при обслуживании домов, имеющих высокий износ и требующих значительных затрат на нормативное обслуживание. Этот экономический фактор порождает стремление управляющих организаций избавляться от обслуживания изношенного, старого, ветхого и аварийного жилищного фонда и обслуживать новый жилищный фонд.
Профицит средств от тарифа возникает при обслуживании нового жилищного фонда, имеющего низкий износ и требующего минимальных затрат.
Исходя из этого, эффективная управляющая организация может использовать аккумулированные денежные средства профицита на проведение дополнительных ремонтов и модернизацию находящегося в управлении жилищного фонда, имеющего значительный износ, что повлечет в будущем снижение и оптимизацию затрат. Таким образом, основой экономически целесообразного управления жилищным фондом является аккумуляция и ценовой маневр денежными средствами.
Стоимость проведения капитального ремонта, определенная на настоящий момент, с течением времени прогрессивно возрастает. Будущие затраты стремительно растут, фактически в геометрической прогрессии (функция износа на функцию стоимости денег в будущем). Капитальный ремонт является дорогой необходимостью, которую большинство нашего населения не способны оплатить сразу или собрать нужный объем денежных средств в течение короткого промежутка времени. Поэтому необходимо срочное создание эффективной накопительной системы, подконтрольной государству.
Обозначенные проблемы возможно разрешить на основе подхода, реализованного в разработанной Девелопмент» функциональной модели, обеспечивающей без увеличения затрат нормативную эксплуатацию, своевременное проведение требуемых ремонтов и модернизацию систем жизнеобеспечения.
5. В отличие от существующей ситуации, в модели предполагается осуществлять определение объектов управления исходя из принципов экономической целесообразности.
Управляющая организация принимает управление жилищным фондом, независимо от сроков эксплуатации и степени его износа, производит анализ состояния принятого в управление жилищного фонда и подразделяет его на 4 группы по критериям совокупного износа и условных сроков эксплуатации. Группировка объектов управления осуществляется по технико-экономическим критериям (срок эксплуатации, износ / размер затрат на нормативное содержание многоквартирного дома / объект управления). Условный срок эксплуатации определяется по «кривой смерти» - катастрофическому нарастанию износа при отсутствии обслуживания, что близко к сложившейся чрезвычайной ситуации в ЖКХ России.
Группа «Новый» – новый жилищный фонд, износ от 0 до 20%. В связи с минимальными затратами на содержание и обслуживание (профицит) является источником финансирования для II и III группы.
Группа «Средний» – жилищный фонд среднего срока эксплуатации, износ от 20 до 40%. При отклонении обслуживания от нормативного и в связи с хроническим «недоремонтом», дома данной группы подвержены ускоренному износу. Жилищный фонд среднего срока эксплуатации, как правило, дотационный. При относительно незначительных затратах на ремонты износ группы в короткий срок (1 – 3 года) приводится к приемлемым значениям, а уровень фактических затрат на нормативное обслуживание снижается и начинает обеспечивать профицит.
Группа «Старый» – старый жилищный фонд, износ от 40 до 60%. Капитальные и восстановительные ремонты, проводимые последовательно в течение 2 – 4 лет, способны переломить ускоренный прирост износа и вернуть его к нормативным показателям и, привести фактические затраты на нормативное обслуживание к оптимальному значению. Это выведет старый жилищный фонд из дотационной группы.
Группа «Ветхий» – ветхий и аварийный жилищный, износ от 60 до 80%. Перевод жилья в группу «Ветхий» должен влечь за собой его быстрейшую замену новым. Ветхий фонд может существовать только на время его расселения. Капитальные ремонты этой группы не могут изменить ситуацию с катастрофическим ростом износа и экономически нецелесообразны.
Исходные данные модели.
В управлении управляющей организации находится микрорайон 1 000 000 кв. м жилой площади. Жилищный фонд составляют многоквартирные дома II этапа индустриальной и последующих годов застройки. Благоустройство всех домов одинаковое. Размер платы за содержание и ремонт жилых помещений (тариф УТО) составляет 20 руб. за кв. м в месяц. Инфляцию в расчетах не учитываем, а размер тарифа сохраняем постоянным, так как принимает, что инфляция компенсируется аналогичным увеличением размера тарифа. Неполная собираемость платежей не учитывается (управляющая организация проводит активную работу по полному сбору платежей, используя законные способы).
Управляющая организация провела анализ и сгруппировала обслуживающий жилищный фонд на 4 группы, имеющие исходные данные, отраженные в Таблице 1.
По группам жилищного фонда «Новое», «Среднее» и «Старое» фактические затраты на нормативное обслуживание ниже установленного тарифа и образуют профицит. По группе «Ветхое» затраты равны тарифу.
Таблица 1
Группа | Структура обслуживаемого фонда | Оборот, млн. руб. | Фактические затраты | Профицит млн. руб. | % износа | ||
% застройки | Площадь | % от тарифа | млн. руб. | ||||
Новое (0 – 5 лет) | 31% |
| 74,400 | 60% | 44,640 | 29,760 | 10% |
Среднее (5 – 12 лет) | 43% |
| 103,200 | 75% | 77,400 | 25,800 | 30% |
Старое (12 – 19 лет) | 18% |
| 43,200 | 90% | 38,880 | 4,320 | 50% |
Ветхое (19 – 26 лет) | 8% | 80 000 | 19,200 | 100% | 19,200 | 0,000 | 80% |
ИТОГО: | 100% | 1 | 240,000 | 75% | 180,120 | 59,880 | 31% |
Сценарий 1: Использование профицита внутри групп
Данный сценарий предусматривает направление профицита, получаемого в определенной группе жилищного фонда, на проводимые ежегодно дополнительные ремонты домов этой же группы. Профицит группы «Новое» направляется на ремонт новых домов, профицит группы «Средний» - на ремонт домов средних сроков эксплуатации, и т. д. Ремонты со сметой 200 руб./кв. м приблизительно снижают износ на 6% и последующие фактические затраты на нормативное обслуживание на 7%.
Результат расчета сценария приведен в таблице 2.
Таблица 2
Показатель | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
Затраты на содержание и обязательные (текущие) ремонты | 180,120 | 176,160 | 170,040 | 159,792 | 153,120 |
Профицит по году при условии проведения обязательных ремонтов | 59,880 | 63,840 | 69,960 | 80,208 | 86,880 |
Затраты на дополнительный ремонт за счет профицита | 59,880 | 63,840 | 69,960 | 80,208 | 86,880 |
Накопление профицита по году | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 |
Рост накоплений | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 |
Дефицит средств на содержание и обязательные (текущие) ремонты ветхого жилья | 0,000 | -0,768 | -1,152 | -1,536 | -2,112 |
Износ | 31% | 30% | 29% | 28% | 26% |
При осуществлении сценария хотя и происходит плавное снижение износа и фактических затрат на нормативное обслуживание профицитных групп, однако ветхое жилье не замещается новым. По группе «Ветхое» возникает значительный дефицит средств на обеспечение нормативного обслуживания. В результате управляющая организация не может осуществлять обслуживание жилищного фонда этой группы в полном объеме. Вследствие дефицита средств ветхое жилье не может поддерживаться в состоянии, пригодном для проживания.
Сценарий 2: Использование профицита, получаемого в течение года
В данном сценарии моделируются действия управляющей организации по поддержанию ветхого жилья в пригодном для проживания состоянии.
Сценарий предполагает консолидацию профицита, возникающего по году, и распределение его для проведения ремонта всего жилищного фонда, находящегося в обслуживании управляющей организации, по всем группам, включая группу «Ветхое».
Показатели сценария приведены в таблице 3.
Таблица 3
Показатель | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
Затраты на содержание и обязательные (текущие) ремонты | 180,120 | 174,744 | 170,136 | 165,336 | 160,536 |
Профицит по году при условии проведения обязательных ремонтов | 59,880 | 65,256 | 69,864 | 74,664 | 79,464 |
Затраты на дополнительный ремонт за счет профицита | 59,880 | 65,256 | 69,864 | 74,664 | 79,464 |
Накопление профицита по году | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 |
Рост накоплений | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 | 0,000 |
Износ | 31% | 29% | 27% | 25% | 23% |
Смоделированные действия обеспечивают проведения ремонтов во всех группах, снижают совокупный износ и затраты на нормативное содержание, поддерживают ветхий фонд в пригодном для проживания состоянии.
Однако, ни первый, ни второй сценарии не обеспечивают замещение ветхого и аварийного жилья новым. Действия управляющей компании не могут переломить ситуацию и добиться кардинального улучшения структуры обслуживаемого жилищного фонда.
Сценарий 3: Девелопмент = накопления + ремонт + реализация проектов
Третий сценарий предполагает достижение главнейшей цели управления жилищным фондом – обеспечение безопасного и комфортного проживания. Для этого управляющей организации необходимо использовать все экономические инструменты.
Управляющая организация просто обязана рассматривать обслуживаемый фонд как доходоприносящий объект и принять все действия для кардинального изменения структуры жилья, находящегося в управлении. Управляющая организация инициирует вывод ветхого и аварийного фонда из эксплуатации, и совместно с органами местного самоуправления - реализации на высвобождаемых земельных участках инвестиционных проектов по строительству новых жилых объектов. Выступая инициатором инвестиционного проекта по строительству новых жилых объектов взамен ветхого и аварийного жилья, управляющая организация становится застройщиком новых жилых объектов, а заказчиком-инвестором выступает Государственная корпорация «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», либо ее региональные фонды.
Затем управляющая организация сосредотачивается на проведении массированных, экономически обоснованных капитальных ремонтов за счет профицита текущего года и профицита предыдущих лет. Это по своей сути возврат средств, недовложенных ранее. Ремонты текущего года значительно (ОЧЕНЬ СИЛЬНО), а дополнительное финансирование за счет профицита прошлых лет «переломно» (РЕЗКО) снижают устранимый износ. Массированное, т. е. ежегодное, проведение капитальных и дополнительных ремонтов, способно в короткий срок (до 5 лет) привести показатели износа к нормативным значениям. К тем значениям, которые обеспечивают использование жилых домов в течение 100 лет при минимальных для этого (оптимальных) фактических затратах на нормативное обслуживание.
Дополнительные ремонты должны быть тщательно просчитаны, а все затраты на них – целесообразны. В жилищном фонде «Новый» рассматриваемой модели проведение дополнительных ремонтов не требуется. Сохранение показателей износа на 10-ти процентном уровне обеспечивается нормативным обслуживанием и текущими ремонтами без привлечения дополнительных средств из накапливаемого этой группой профицита. Соответственно, саккумулированные средства направляются на увеличение объемов дополнительных ремонтов по группам «Средний» и «Старый» обслуживаемого фонда.
Условием экономической целесообразности является соблюдение такого соотношения эксплуатируемых площадей групп объектов управления, которое обеспечивает самофинансирование, т. е. общий поток поступлений покрывает фактические затраты на нормативную эксплуатацию.
Таким образом, по данному сценарию управляющая организация, выполнив анализ и группировку жилищного фонда, находящегося в управлении, приняла решение направлять на проведение ремонтов 80% профицита текущего года и 80% профицита предыдущих лет (остатка накопленного ранее профицита).
Также для замещения ветхого жилья новым управляющая организация приняла действия по выводу из эксплуатации ветхого фонда (80 000 кв. м) и реализации на высвобожденном земельном участке в течение 2 лет инвестиционного проекта по строительству нового жилья в замен ветхого (как минимум такой же площади; 80 000 кв. м) и их инициации в органах местного самоуправления.
Итоговые показатели сценария на конец соответствующего года отражены в таблице 4.
Таблица 4
Показатель* | 2010 | 2011 | 2012 | 2013 | 2014 |
Затраты на содержание и обязательные (текущие) ремонты | 180,120 | 152,640 | 146,784 | 152,448 | 145,128 |
Профицит по году | 59,880 | 68,160 | 74,016 | 87,552 | 94,872 |
Затраты на дополнительные ремонты (80% профицита текущего года и предыдущих лет) | 47,904 | 64,109 | 72,035 | 84,449 | 92,787 |
Накопление профицита (20% профицита текущего года и предыдущих лет) | 11,976 | 13,632 | 14,803 | 17,510 | 18,974 |
Рост накоплений | 11,976 | 25,608 | 40,411 | 57,922 | 76,896 |
Износ | 24% | 24% | 21% | 18% | 15% |
* на конец года
Расчеты показывают снижение износа и фактических затрат на нормативное содержание. Это происходит значительно более высокими темпами по сравнению с предыдущими сценариями. Совокупный износ фонда и совокупные фактические затраты на нормативное обслуживание и проведение текущих ремонтов приведены к показателям нового жилья – менее 20% и 60% соответственно. Это свидетельствует о переломе ситуации, о кардинальном изменении в сторону улучшения структуры жилищного фонда как результата реализации девелоперских решений, четкого планирования и проведения массированных, экономически обоснованных и целесообразных, ремонтов. Затраты профицита на проведение ремонтов генерируют еще больший профицит.
Также создан серьезный резервный фонд (как остаток ранее накопленного профицита, по итогу почти 77 млн. рублей), обеспечивающий:
· ликвидацию масштабных аварийных ситуаций;
· модернизацию инженерных систем;
· реализацию программ энергосбережения и значительному повышению энергоэффективности жилищного фонда, находящегося в управлении.
Таким образом, управляющая организация, используя модель:
1. провела анализ и группировку жилищного фонда, находящегося в управлении;
2. спрогнозировала развитие ситуации и спланировала деятельность по управлению на 5 лет.
3. консолидировала и провела экономически целесообразный маневр денежными средствами;
4. приняла и осуществила инициацию девелоперских решений по улучшению структуры жилищного фонда, замещению ветхого и аварийного жилья путем реализации инвестиционного проекта по строительству новых жилых объектов взамен ветхого и аварийного жилья;
5. провела капитальный ремонт всех площадей;
6. массированными капитальными ремонтами, проводимыми дополнительно, РЕЗКО снизила износ жилищного фонда;
7. значительно снизила фактические затраты на нормативное обслуживание и текущие ремонты при сохранении объемов и качества обслуживания и снижения совокупного износа до нормативных значений;
8. создала весомый резервный фонд, обеспечивающий дальнейшую модернизацию обслуживаемого жилья.
Все перечисленное может служить критериями эффективности управляющей организации.
Мы предлагаем в качестве критериев эффективности управляющих организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами (объектами жилищного фонда) считать разработку и безусловное выполнение программы управления жилищным фондом. Программа в обязательном порядке должна содержать:
1. показатели (предложения) по замещению ветхого и аварийного жилого фонда новым;
2. показатели (предложения) по модернизации инженерных сетей, обеспечивающие потребности обслуживаемого жилищного фонда с учетом нового строительства;
3. показатели по снижению существующего фактически устранимого износа до нормативных значений по каждому объекту управления (планы капитальных и дополнительных ремонтов);
4. показатели по снижению фактических затрат на нормативное обслуживание жилищного фонда, находящегося в управлении, без снижения объемов и качества обслуживания, и в пределах установленных тарифов (размеров платы за содержание и ремонт жилых помещений) – программы оптимизации обслуживания;
5. показатели по формированию резервного фонда.
Наличие программы предлагается считать основным из условий принятия управляющей организации в саморегулируемую организацию (СРО) и оформления допуска к управлению многоквартирными домами.
Приведенная модель реализуется в целях поиска выхода из сложившейся в жилищно-коммунальном хозяйстве чрезвычайной ситуации. Модель позволяет увеличить эффективность платежей граждан и, тем самым, без увеличения размера платежей за содержание и ремонт жилого помещения экономически снизить бремя ответственности за содержание общего имущества, следующего судьбе жилого объекта.
Для того чтобы реализовать представленную модель потребуется изменить или модернизировать систему управления жилищным фондом.
6. Из модели видно, что в управляющей организации накапливаются денежные средства, которые возможно капитализировать в специальном фонде и перераспределять на дотационные группы, районы с острой ситуацией ветхости и аварийности жилья, модернизацию коммуникаций, а также другие необходимые и важные направления.
Для капитализации накапливаемых управляющими организациями средств в рамках действующего законодательства требуется создать централизованную систему управления жилищным фондом с использованием государственно-частного партнерства, которая обеспечит прибыльность жилищно-коммунальной отрасли в целом.
В настоящее время в Российской Федерации действует ряд систем, использующих государственно-частное партнерство:
· Центральный банк России.
· Федеральное дорожное агентство «Росавтодор».
· Федеральное агентство воздушного транспорта «Росавиация».
Для функционирования предлагаемой системы необходимы 4 структурных элемента (СРО, Фонд, Банк, УО).
Первым шагом создания эффективной системы управления жилищным фондом, на наш взгляд, является то, что хозяйствующие в данной отрасли субъекты должны быть членами Саморегулируемой организации (СРО) профессиональных участников рынка, и лишь с момента получения соответствующего допуска имели бы право осуществлять деятельность по управлению жилищным фондом.
Саморегулируемая организация профессиональных участников рынка в качестве обязательных условий к участникам рынка по вступлению и членству в организации устанавливает на законодательном уровне требования по регулированию профессиональной деятельности управляющих организаций, разрабатывает и устанавливает обязательные единые требования, правила и нормы по исполнению управляющими организациями принятых программ и определяет их ответственность за ненадлежащее исполнение.
Основным требованием, на наш взгляд, к организациям, вступающим в СРО и претендующим на получение статуса управляющих организаций, а также к его членам, является предоставление программы управления обслуживаемым жилищным фондом, рассчитанной на срок до 5 лет, предусматривающей капитальные ремонты и иные мероприятия по приведению износа жилищного фонда к нормативному, приведение затрат на обслуживание жилищного фонда к оптимальным, качественное улучшение структуры жилищного фонда, сведения о кадровом составе, материальных ресурсах, распределении полученной прибыли и иные требования, установленные для управляющих организаций;
Также, исходя из представленных примеров считаем, что для создания эффективной системы накопления и распределения профицита необходимо использование соответствующих фондов, например, использовать существующую Государственную корпорацию «Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» либо другой существующий или вновь созданный фонд.
Фонд может аккумулировать перечисляемые управляющими организациями обязательные ежемесячные (ежеквартальные) взносы, установленные требованиями СРО, в уполномоченном им банке для последующего их перераспределение на проблемные районы с аварийной ситуацией. Внесение ежемесячных взносов должно быть обязательным требованием, устанавливаемым Саморегулируемой организацией к управляющим организациям для формирования некого страхового Фонда профессиональных участников рынка, а базой расчёта размера взносов должен являться определенный Саморегулируемой организацией процент от ежемесячной выручки управляющих организаций.
Саморегулируемая организация после предоставления управляющей организацией разработанной на срок до 5 лет программы по управлению находящимся в обслуживании жилищным фондом осуществляет последующий контроль и надзор за надлежащим исполнением управляющей организацией установленных представленной программой обязательств.
В случае установления фактов отклонения управляющей организацией от установленных реализуемой программой показателей, Саморегулируемая организация принимает к управляющим организациям профилактические меры предупредительного характера для восстановления надлежащего исполнения ими обязательств по реализуемым программам, а также при необходимости проводит проверки и аудит их финансово-хозяйственной деятельности и при наличии существенных отклонений, ведущих к убыточности организации, либо ухудшение экономических показателей указанных в программе, предлагает управляющей организации обратиться в Фонд для привлечения необходимых средств, направляемых на улучшение и приведение показателей в соответствие с реализуемой программой.
Фонд при поступлении заявки управляющей организации определяет технико-экономические показатели и иные условия предоставления денежных средств.
После определения Фондом условий предоставления денежных средств управляющая организация обращается в уполномоченный банк, осуществляющий ведение счета Фонда (например, Сбербанк России, ВТБ), в котором установлены лимиты кредитования на Фонд, для получения необходимых денежных средств.
Уполномоченный банк осуществляет выдачу управляющей организации денежных средств. Денежные средства могут выдаваться управляющей организации под залог долей или имущества управляющих организаций, иные виды обеспечений и под гарантию Фонда.
После выдачи управляющей организации денежных средств уполномоченный банк осуществляет системный поквартальный контроль за расходованием и целевым использованием управляющей организацией выделенных денежных средств, что является дополнительным звеном в контроле за эффективным управлением жилищным фондом, так как банк заинтересован в возврате своих средств, который может произойти при условии, если деятельность управляющей организации будет прибыльной.
Если кредитор отклоняется от технико-экономических показателей установленных при получении денег, действия банка становятся аналогичными санирующим и антикризисным мерам. Также и Фонд, в случае предоставления гарантии управляющей организации, дополнительно осуществляет контроль за расходованием и целевым использованием управляющей организацией выделенных денежных средств, а также реализацией управляющей организацией программы по управлению жилищным фондом в целом.
В случае, если деятельность управляющей организации ведет к убыточности и проведение профилактических мероприятий не приводит к восстановлению надлежащего исполнения обязательств по реализуемым программам, условиям предоставления и возврата денежных средств, вышеуказанные участники системы (СРО, Фонд, Банк) выступают единым фронтом в мероприятиях, которые позволят управляющей организации повысить эффективность своей деятельности. Если управляющая организация не реагирует на эти мероприятия тогда:
- Фонд может досрочно отозвать гарантию и принять меры по оздоровлению управляющей компании путем введения внешнего управления;
- Саморегулируемая организация может приостановить действие выданного управляющей организации допуска на осуществление деятельности по управлению жилищным фондом;
- Банк может приостановить дальнейшее финансирование управляющей организации, потребовать досрочного возврата предоставленных денежных средств, обратить взыскание на залог (имущество управляющей компании или доли в ее уставном капитале).
В результате реализации модели в каждом субъекте Федерации консолидируются средства в Фонде поступившие от управляющих компаний, которые при применении эффективной системы управления перераспределяются на дотационные группы, районы с острой ситуацией ветхости и аварийности жилья, модернизацию коммуникаций, а также другие необходимые и важные направления отрасли.
Предлагаемая система управления – одна из многих реализуемых на практике, со своими допущениями, условностями и преимуществами.
Основные преимущества приведенной системы управления:
1. введение системы объективных показателей (износ, размер фактических затрат, темпы замещения ветхого и аварийного жилищного фонда новым);
2. повышение прозрачности деятельности управляющей организации (наличие программ управления и их доступность для собственников);
3. исключение коррупции;
4. оценка деятельности управляющей организации по достигнутому результату;
5. автоматическое удаление с рынка организаций, неспособных профессионально управлять жилищным фондом.
Для выработки и утверждения новой системы управления потребуются силы и знания не одного специалиста, а может быть ряда министерств. Но этим примером мы показали, что ни надо особо придумывать нового, можно просто провести ревизию существующих инструментов управления и объединить их в единый организм для достижения положительного результата и эффективной государственно-частной системы управления управляющими организациями, жилищным фондом, денежными средствами и жилищно-коммунальной отраслью в целом.
7. При принятии предложенной концепции совершенствования системы управлении жилищным фондом в Российской Федерации достигается:
- создание структуры, обеспечивающей эффективное управление жилищным фондом, непосредственно реализующей программы и решающей задачи реформирования жилищно-коммунального хозяйства;
- установление единых на территории РФ требований для управляющих организаций и иных субъектов, осуществляющих деятельность в жилищно-коммунальном хозяйстве;
- обеспечение консолидации и распределения денежных средств на гарантированную реализацию программ, проведение капитальных ремонтов, модернизацию инженерной инфраструктуры и комплексное освоение территорий;
- формирование четкой системы контроля выполнения установленных требований (выполнение программ, использование денежных средств, соблюдения технических норм, объемов и качества услуг);
- своевременное решение социальных вопросов;
- выведение из эксплуатации ускоренными темпами и замещение новым ветхого и аварийного жилья;
- снижение эксплуатационных затрат и гарантированное проведение капитальных ремонтов жилищного фонда;
- активизацию условий гарантийных обязательств производителей, строительных и подрядных организаций;
- проведение модернизации инженерных систем жизнеобеспечения;
- реализация повышения энергоэффективности жилья;
- улучшение структуры жилищного фонда;
- переход жилищно-коммунального хозяйства из убыточной отрасли в рентабельную.
В итоге реализации модели и применения системы управления обеспечивается решение экономических и социальных задач реформирования жилищно-коммунального хозяйства; жилищно-коммунальное хозяйство переходит из убыточной категории в прибыльную с рентабельностью 7 – 15%, годовым оборотом в 2,7 трлн. рублей в год с последующим ростом в 10 – 15%; вследствие прибыльности отрасли возобновится инвестирование и увеличиться объём вложений в жилищно-коммунальное хозяйство частных инвесторов, банков и иных кредитных учреждений; в связи с повышением рентабельности отрасли отпадет необходимость повышения тарифов; произойдет обновление облика городов; за счет консолидации крайне нуждающимся районам, где проблема износа жилищного фонда стоит наиболее остро и жилые дома аварийно опасны, будет оказываться необходимая помощь.
