Жилищное право (стр. 19 )

В ст. 47 нового ЖК РФ предусматривается возможность проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования.

В ст. 48 ЖК РФ устанавливается, что правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя. При этом количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Глава 11. ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ

§ 1. Понятие и общие положения о товариществах

собственников жилья

Юридическая наука и нормативные правовые акты используют понятие "товарищество" для определения различных объединений субъектов экономического оборота.

Исследователи гражданского законодательства 20-х гг. подразделяли товарищества на два основных типа: товарищества, преследующие коммерческие цели, и кооперативные товарищества <*>. При этом целью кооперативных товариществ являлось "удовлетворение разнообразных потребностей человеческого ума, чувства, вкуса и т. д." <**>.

<*> См.: Данилов // Советское хозяйственное право. М.: Гос. изд-во, 1926. С. 77.

<**> Ратнер кодекс Советских республик. Текст и практический комментарий / Под ред. проф. Ал. Малицкого. Киев: Юрид. изд-во НКЮ УССР, 1927. С. 490.

После ликвидации в конце 20-х - начале 30-х гг. негосударственных коммерческих организаций, в том числе и товариществ, термин "товарищество" стал применяться крайне редко и по существу был применим только к некоторым видам потребительских кооперативов (например, садоводческим или дачным товариществам). Актуальность в исследовании товариществ вновь возникла лишь с принятием в конце 80-х - начале 90-х гг. ХХ в. Законов Союза ССР "О кооперации в СССР", "О собственности в СССР", "О предприятиях в СССР", а затем и целого ряда российских законодательных актов.

Опираясь на анализ современного законодательства, классификацию товариществ можно производить по различным основаниям. Однако представляется, что ключевым фактором, составляющим главное отличие подобных объединений, должна оставаться цель организации и деятельности товарищества. Часть первая ГК РФ, называя такие виды товариществ как полные и на вере (коммандитные или смешанные), указывает на то, что это - юридические лица, основной целью деятельности которых служит извлечение прибыли, что позволяет назвать их товариществами предпринимательского типа.

Наряду с этим ГК РФ в разделе "Отдельные виды обязательств" предусматривает возможность заключения договора простого товарищества, по которому лица, соединяя свои вклады, совместно действуют без образования юридического лица (гл. 55). Такое объединение можно определить как товарищество договорного типа.

В отличие от названных объединений существуют товарищества, созданные и функционирующие для удовлетворения в первую очередь потребностей своих членов, что дает возможность называть их товариществами потребительского типа. Организация и деятельность таких образований регулируются Законами "О кооперации в СССР", "О сельскохозяйственной кооперации", некоторыми положениями Жилищного и Гражданского кодексов. В свою очередь такие товарищества, по нашему мнению, подразделяются на две самостоятельные организационно-правовые формы: потребительские кооперативы и товарищества собственников жилья.

В правовой литературе часто можно встретить иное суждение. Ряд исследователей считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам <*>. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

<*> См., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая. М.: Юринформцентр, 1995. С. 313; Мушинский гражданского права. М.: Международные отношения, 1995. С. 40; Гражданское право России: Курс лекций. Часть первая. М.: Юрид. лит., 1996. С. 220.

Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов и, в частности, от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности) является то, что в товариществах собственников жилья нет паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома <*>. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т. е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

<*> См.: Гендзехадзе -строительные кооперативы в городе и на селе. М.: Изд-во Моск. ун-та, 1976. С. 105.

В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, - возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.

Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Учитывая рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.

Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора - преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений - паевые правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.

§ 2. Организация и деятельность товариществ

собственников жилья

Возможность создания и деятельности непосредственно объединений собственников жилых помещений в Российской Федерации появилась несколько раньше вступления в действие Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и тем более нового ЖК РФ. Здесь уместно вспомнить приватизационное законодательство, ст. 51 Закона Союза ССР "О кооперации в СССР" <*> и некоторые другие акты. Однако названные нормативные акты, предусматривая право собственников жилых помещений объединяться в товарищества и иные объединения, не давали четкого и однозначного определения правового статуса товарищества собственников жилья. Пожалуй, впервые наиболее четко данный вопрос был решен в начале 90-х гг. в Положении о товариществах собственников приватизированных жилых помещений в Свердловской области, утвержденном решением Президиума Свердловского областного Совета народных депутатов от 01.01.01 г. Вместе с тем названное Положение в силу региональной ограниченности применения и недостаточного (на момент принятия) количества граждан, приватизировавших свое жилье, а также в силу того, что акт регулировал лишь один вид объединений собственников жилья - товарищества собственников приватизированных жилых помещений, не послужило базой для образования большого числа товариществ собственников жилья даже на территории этого региона.

<*> Ведомости Верховного Совета СССР. 1988. N 22. Ст. 355.

На федеральном уровне возможность организации объединений собственников жилых помещений впервые была предусмотрена Законом РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" 1991 г., где собственникам приватизированного жилья предоставлялось право создавать товарищества и иные объединения. Тем не менее реального воплощения данная норма не нашла, поскольку дальше провозглашения такого права закон не пошел.

Следующим актом стал Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" 1992 г. В его развитие Указом Президента РФ от 01.01.01 г. N 2275 <*> было утверждено Временное положение о кондоминиуме. Однако данные нормативные акты были весьма противоречивы, и как следствие их реализация была затруднительна. Так, Федеральный закон "Об основах федеральной жилищной политики", содержащий всего две статьи, посвященные рассматриваемым объединениям, используя термин "кондоминиум", с одной стороны, характеризовал его как товарищество собственников недвижимости в жилищной сфере (ст. 1, ч. 1 ст. 8), а с другой - указывал, что такому товариществу принадлежат на праве общей собственности, включая совместную, объекты общего пользования многоквартирного дома (ч. 2 ст. 8). Далее в Законе указывалось на объекты, которые объединены в кондоминиуме (ч. 4 ст. 8), т. е. по существу речь идет о виде общей собственности.

<*> Собрание актов Президента и Правительства Российской Федерации. 1993. N 52. Ст. 5079.

Временное положение о кондоминиуме попыталось "подправить" законодательный акт. Оставляя за рамками исследования правомерность таких "правок", отметим, что Временное положение довольно подробно регламентировало кроме прочих вопросов и правовое положение объединений собственников жилья. И все же его действие практически было нейтрализовано нормой, предусматривающей возможность организации таких юридических лиц не в добровольном, а в обязательном порядке. Данное положение (думается, заведомо невыполнимое) вынуждало органы государственной власти субъектов Российской Федерации (г. Москвы, Свердловской и Ярославской областей и др.) принимать собственные положения. Следует констатировать, что возникшие до принятия Федерального закона "О товариществах собственников жилья" объединения собственников жилья были организованы в основном благодаря региональным нормативным актам.

В исследованиях того времени справедливо отмечалось, что основными причинами, тормозящими образование объединений собственников жилья, являются неполное и противоречивое законодательство, отсутствие понимания выгод и прав, несовершенство законов, регулирующих частную собственность на недвижимость и организацию объединений <*>.

<*> См.: Демонстрационный проект создания ассоциаций (кондоминиумов) собственников жилья в Харькове (Украина) и Екатеринбурге (Россия) // Реформирование жилищной политики на Украине в переходный период. Международная конференция. Киев: Государственный комитет Украины по делам градостроительства и архитектуры, 1994. С. 70.

Глава 18 ГК РФ содержит три статьи, непосредственно касающиеся:

во-первых, квартир в многоквартирном доме;

во-вторых, общего имущества собственников жилых помещений в многоквартирном доме;

в-третьих, товариществ собственников жилья.

Кроме того, именно в части первой ГК РФ указывается на то, что товарищества собственников жилья должны создаваться и действовать в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Согласно ст. 291 ГК РФ товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, правовое положение которой определяется соответствующим законом. Как видно, ГК РФ предполагал принятие федерального закона, регламентирующего организацию и деятельность одного из видов некоммерческой организации. Однако, принимая во внимание необходимость развития упорядоченности отношений собственности на общее имущество многоквартирного дома, законодатель, приняв Федеральный закон "О товариществах собственников жилья" в 1996 г., расширил предмет указанного законодательного акта, поименованный в ГК РФ, включив в него регулирование правоотношений долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (ст. 2). Что касается указания на установление требований к государственной регистрации недвижимого имущества, являющегося объектом общей собственности в кондоминиуме, то таких требований в тексте Закона не было и быть не могло, поскольку это является предметом ведения специального Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который был принят в развитие ст. 131 ГК РФ.

Нельзя не согласиться с мнением о том, что регламентация организации и деятельности товарищества собственников жилья является "продуктом вмешательства государства в данную сферу" <*>. Вместе с тем представляется, что такое вмешательство должно быть обоснованным и соответствовать предмету законодательного акта, не говоря уже о соответствии действующей нормативно-правовой базе.

<*> См.: Гражданское право России при переходе к рынку. Памяти профессора . М.: Де-Юре, 1995. С. 171.

Создание товарищества собственников жилья возможно при наличии в одном жилом доме нескольких (двух и более) собственников жилых или нежилых помещений. В соответствии со ст. 136 ЖК РФ собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.

Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, с гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или на нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В соответствии со ст. 51 ГК РФ любое юридическое лицо подлежит государственной регистрации в порядке, определяемом Законом о регистрации юридических лиц. С момента государственной регистрации товарищество собственников жилья приобретает права юридического лица. Согласно ст. 48 ГК РФ юридическими лицами признаются организации, которые имеют в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество, отвечают по своим обязательствам этим имуществом и от своего имени могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцами или ответчиками в суде. Товарищество собственников жилья, как и любое другое юридическое лицо, должно иметь самостоятельный баланс или смету.

В целях удовлетворения различных потребностей своих членов товарищество вступает в многочисленные имущественные отношения с различными юридическими и физическими лицами.

Товарищества собственников жилья вправе:

- заключать договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества;

- определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие цели, установленные уставом товарищества;

- устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов товарищества на год размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

- выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;

- пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

- передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;

- продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.

В случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, товарищество собственников жилья вправе:

- предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;

- в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;

- получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;

- осуществлять от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;

- заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.

В случае неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме своих обязанностей по участию в общих расходах товарищество собственников жилья в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

Товарищество собственников жилья может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками помещений в многоквартирном доме обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

Товарищество собственников жилья обязано:

- обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;

- заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;

- выполнять обязательства по договору;

- обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;

- обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;

- обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;

- принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;

- представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.

Безусловно, основная задача товарищества - это исполнение функции эксплуатационной организации, обеспечивающей нормальное проживание граждан.

Управление, обслуживание и эксплуатация жилых и нежилых помещений могут осуществляться как своими силами, так и силами других организаций.

В первом случае в товариществе по трудовому договору работают граждане, занимающиеся обслуживанием жилых помещений, помещений к ним прилегающих, а также придомовых территорий (слесари, электрики, уборщицы, дворники и т. д.). Общее собрание по представлению председателя правления принимает правила внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положение об оплате их труда.

Во втором случае товарищество заключает с эксплуатационной организацией договор на обслуживание жилого дома. По такому соглашению эксплуатационная организация обязуется осуществлять текущий ремонт дома (кроме квартир), уборку нежилых помещений и придомовых территорий, вывоз мусора, обслуживание систем центрального отопления, водоснабжения и др.

Обслуживание и эксплуатацию газового и лифтового оборудования могут осуществлять только специализированные организации, с которыми товарищество также заключает соответствующие договоры.

Еще раз следует обратить внимание на то, что товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями, они вправе заниматься лишь той деятельностью, которая предусмотрена в уставе. ГК РФ устанавливает возможность осуществления предпринимательской деятельности такими организациями, как товарищества собственников жилья, однако это обусловлено двумя моментами:

1) предпринимательская деятельность должна служить целям, ради которых создано товарищество;

2) при получении прибыли организация не вправе распределять полученную прибыль между участниками организации.

При осуществлении предпринимательской или иной деятельности товарищество самостоятельно отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, члены товарищества не несут ответственности по его долгам.

На основании ст. 151 и 152 ЖК РФ в собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

Средства товарищества собственников жилья состоят из:

- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;

- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

- прочих поступлений.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.

Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.

Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.

Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

- обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительством дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдачей в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья доход от хозяйственной деятельности товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренные уставом товарищества.

§ 3. Органы управления и контроля товариществ

собственников жилья

Для согласования интересов участников общей собственности как между собой, так и с третьими лицами товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. Такие органы условно можно разделить на: