Перспективная оценка стоимости жилой недвижимости в д. Кабицыно

Перспективная оценка стоимости жилой недвижимости в д. Кабицыно

На основе сравнительного анализа цен 5/09/12

ФАКТОРЫ ФОРМИРУЮЩИЕ ТЕНДЕНЦИЮ

Текущая ситуация с ценами на жилую недвижимость в Олимпийской деревне базируется на не рыночной основе, в силу того, что основной (а на самом деле - единственный) участник рынка: Группа КорпРусНед активно застраивает и продает жилье с формированием цены затратным методом. В силу низкой стоимости земельных участков и разрешительных документов, минимальной стоимости инфраструктуры и оптимальной типологии жилых объектов (малоэтажность) формируется себестоимость строительства существенно ниже аналогов, а невысокая плановая доходность определяет конечную стоимость объектов на уровне 30-35 тыс. руб. за кв. м.

Оценка справедливой стоимости на жилую недвижимость в данном месте может быть определена сопоставлением сложившихся цен на аналогичную недвижимость в населенных пунктах в радиусе 5 км.: городах Обнинск, Балабаново, Белоусово а также в сельских населенных пунктах: Кабицыно, Лапшинка, Белкино и др…

Исходя из текущего среза цен представленного Агентством «КупиДом» (в приложении) сложившаяся стоимость жилья в данном регионе (без чистовой отделки или учета стоимости ремонта):

	однушки	двушки	трешки	инд. дома
Обнинск новостройки	80 000	75 000	73 000	55 000
Обнинск хрущевка	62 000	60 000	54 000	-
Обнинск новые р-ны	78 000	71 000	66 000	55 000
Белоусово	52 000	50 000	47 000	40 000
Протва	52 000	50 000	47 000	-
Балабаново новостройка	43 000	41 000	38 000	40 000
Балабаново хрущевка	45 000	43 000	41 000

Экстраполяция данной информации на объекты Олимпийской деревни уже сейчас приводит к следующим оценкам:

	однушки	двушки	трешки	инд. дома
Олимпийская деревня новостройки	50 000	45 000	40 000	40 000

Для формирования мнения о перспективной стоимости жилых объектов ОД в 3-5-ти летней перспективе, с учетом исполнения ряда позитивных факторов (но без учета естественного инфляционного роста цен):

оценка привлекательности данного жилого образования с учетом современной (масштабной) планировки территории, наличия новых (всех возможных) магистральных коммуникаций, функционирующих торговых, бытовых, спортивно-развлекательных объектов значительно улучшится, и в сравнении с текущими обнинскими ценами будет выглядеть так:

Обнинск, микрорайон	однушки	двушки	трешки	инд. дома
Олимпийская деревня	70 000	60 000	55 000	50 000

· В течении 2013-14 г. будут полностью застроены ПИКом поля между Обнинском и Белкино, и территория у ДПП, и Кабицынское направление роста г. Обнинск будет единственно возможным.

· Приближение Москвы сделает Обнинск ближним подмосковьем.

· Окончание формирования северных технопарков увеличит численность рабочих мест еще на 15 тыс. чел. – и это все только новые жители региона.

· Текущее предложение по ОД: однушки/двушки в новых 3-х этажках активно продаются по 40-42 тыс. руб. (продано 60 квартир за 7 мес.); Хакаю продает свои ТХ по 4500 тыс. руб., т. е. за 48 тыс./кв. м.; текущая стоимость ИЖД-75 с участком (75 кв. м. и холодный чердак 40 кв. м.) сложилась на уровне 3 млн. руб.

Новый ГенПлан ОБНИНСКА

Минимальные цены на жилье в округе г. Обнинска на текущий момент

Справка

Цены, предлагаемые риэлторами и владельцами квартир:

Обнинск

Новостройки:

· квартиры БЧО (например Солнечная долина 3-х ком, Ленина 209, Калужская) –– 70 000 руб/кв. м.

· квартиры с отделкой – 70 000 –руб/кв. м.

некоторые квартиры небольшой площади со встроенной техникой и мебелью доходят до 80 000 руб/кв. м.

чем больше квартира, тем удельная стоимость квадратного метра ниже.

Вторичка:

«хрущевки»

· 3-х комн. - 50 000 – 57 000 руб/кв. м.

· 2-х комн. - 57 000 – 62 000 руб/кв. м.

· 1-х комн. - 58 000 – 65 000 руб/кв. м.

Иногда могут продать ниже рыночной из за срочности, или при наличии серьезных недостатков (район непопулярный, этаж первый, состояние)

«Новые» районы (напр. 51, 52, 39 мкр и тд):

3-х комн. - 60 000 – 73 000 руб/кв. м.

2-х комн. - 68 000 – 75 000 руб/кв. м.

1-х комн. - 75 000 – 81 000 руб/кв. м.

В пригородах, например в Белоусово цены на квартиры примерно в 1.5 раза ниже. Но разница в удельной стоимости больших и маленьких квартир больше, и нужно учитывать то, что в пригородах есть квартиры в домах очень низкого качества (в Малоярослвце есть дома без канализации)

Белоусово, г. Жуков мкр. Протва:

· 3-х комн. - 43 000 – 50 000 руб/кв. м.

· 2-х комн. - 45 000 – 55 000 руб/кв. м.

· 1-х комн. - 45 000 – 57 000 руб/кв. м.

В Балабаново цены чуть выше, чем в Белоусово

В Малоярославце цены чуть ниже чем в Белоусово

БЧО стоят в пригороде г. Обнинска 35 000- 45 000 руб/кв. м.

Подготовлено:

Вадим Левашов

Агентство Центр недвижимости "Купи дом"

www. /supervadlev