Особенности права собственности на квартиру

Хачатурова Ксения Ю2-3

Научный руководитель старший

преподаватель кафедры «Гражданское

право»

Особенности права собственности на квартиру

Актуальность данной темы обусловлена развитием института частной собственности и законодательным его закреплением. Однако, такое закрепление зачастую содержит «пробелы». Пробел - это полное или частичное отсутствие в действующем законодательстве необходимых юридических норм».[1] Примером, таких пробелов служат статьи 289 и 290 ГК РФ.

Содержание права собственности составляют элементы владения, пользования и распоряжения. Объектами рассматриваемого права могут быть жилые и нежилые помещения. Квартирой по статье 16 п. 1 признается жилое помещение. Статья 289 ГК РФ определяет квартиру как объект права собственности. Последнее начинается с договора между сторонами. В договоре указывается время вступления собственника в права, соответственно после акта государственной регистрации собственник принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по ремонту, эксплуатации и содержанию квартиры, дома и придворовой территории. Следовательно, договор закрепляет долю собственника в общем имуществе. Под общем имуществом подразумевается, закрепленное законодателем в статье 36 ЖК РФ:

- межквартирные лестничные площадки, лестницы;

- лифты, лифтовые и иные шахты;

- коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

- крыши;

- ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома;

- механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства;

- иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Собственники жилых помещений владеют, пользуются и в установленных пределах распоряжаются таким имуществом.

Статья 289 ГК РФ закрепляет принадлежность доли собственнику квартиры в многоквартирном доме в общем имуществе. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Опираясь на статью 289 ГК РФ, можно утверждать о наличии долевой собственности в многоквартирном доме, поэтому к данным правоотношениям может быть применима статья 252 ч. 2. Однако, «выдел из общего имущества» (реальной доли) невозможен в связи с нарушением целостного функционирования всего дома. Получается, что нормы 289 и 290 ГК РФ упоминают об общей долевой собственности, но в то же время к ним не применима ст. 252 ГК РФ, так как сочетание данных норм протичиво. Нормы статьи 252 не совместимы со ст. 289,290. ЖК РФ подтверждает: собственник помещения в многоквартирном доме не вправе: осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, однако противоречие в нормах ГК РФ остается. «В самом деле, если в соответствии с данными статьями признать собственников квартир долевыми собственниками в домовом имуществе и оборудовании, то тогда надо признать их право на раздел общего имущества, основанное на ч. 2 ст. 252 ГК РФ. Однако это право применительно к многоквартирному дому является невыполнимым, более того, оно изначально выглядит как абсурдное. По этой причине ст. 289 и 290 ГК РФ надо признать несостоятельными. Они включены в ГК РФ в силу распространившегося в начале 1990-х годов примитивного убеждения, что при любых обстоятельствах, всегда и везде только частная собственность способна привести экономику страны к процветанию. Эту ошибочную концепцию, попавшую в ГК РФ, надо исправить».[2] Многие авторы называют данное противоречие неудачной попыткой, доказывающей, что собственнику квартиры в многоквартирном доме потенциально принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Более того, содержимое статьи 289 ГК РФ тесно и неразрывно связано с 290 статьей ГК РФ, следовательно, нет необходимости отдельно рассматривать норму 289 статьи ГК РФ.

Далее, 289 ГК РФ «порождает иллюзию того, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает автоматически одновременно с приобретением по тому или иному основанию права собственности на отдельное жилое помещение в соответствующем доме. Между тем в действительности этого не происходит и произойти в принципе не может, если принять во внимание закрепленные самим же ГК и иными законами требования, предъявляемые к недвижимому имуществу и сделкам с ним».[3] Автор указывает на необходимость государственной регистрации собственности на недвижимые вещи в Едином государственном реестре (ст. 131 ГК РФ). Действующее законодательство не требует регистрации права собственности на долю общего имущества, однако «само это право на общее имущество многоквартирном доме появляется лишь с момента превращения данного дома в кондоминиум». [4]

Другой проблемой является заявление о выделе общего имущества, сделанное не тем жильцом, кто хочет совершить его, а теми, кому этот жилец неугоден (ст. 252 ч.3 ГК РФ). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. «Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пп. "а" в ред. Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 10)».[5]

Однако, судебная практика свидетельствует, что нередко именно выделяющиеся сособственники требуют передать им долю сособственника, о выделе не заявлявшего, с выплатой последнему компенсации за его долю (т. е. по сути требование о выделе одного из сособственников заявляется не им самим, а "остающимися" сособственниками). Такие требования в ряде случаев судами удовлетворяются, в том числе и Верховным Судом РФ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 7 мая 2002 г. по делу N 11-В02ПР-22). Таким же образом суды подходят к рассмотрению исков о разделе жилого помещения между двумя сособственниками, в которых сособственник требует не выдела своей доли, а именно раздела, при этом требует признать за ним право собственности на все жилое помещение в целом с выплатой другому сособственнику компенсации (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 01.01.01 г. по делу N 22-В00ПР-9).

Итак, в связи с приведенными примерами, выявив несоответствия в номах, представляется возможным предложить пути решения. Необходимо установить неприменимость норм 252, 254, 255 статей к многоквартирному жилому дому. Более того, предоставить право выделяющимся сособственникам требовать передачи передать им долю сособственника.

Правовой режим общего имущества собственников квартир специфичен, он не подпадает под право общей долевой собственности, а потому можно выделить следующие его характерные признаки:

1. Невозможность выдела таких долей в натуре

2. Невозможность отчуждения в праве общей собственности отдельно от жилого помещения

3. Отсутствие возможности преимущественной покупки доли при распоряжении жильем

4. Отсутствие самостоятельного существования доли как таковой, поскольку она является составной частью общего объекта права собственности

[1] См.: Малько государства и права: Учебник.- М.: Юристъ, 2007.- с.227

[2] Недвижимость: пробелы и несоответствия в правовом регулировании" () ("Деловой двор") , 2011

[3] "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий" (постатейный) (под ред. ) ("Проспект", 2010)

[4] "Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: Учебно-практический комментарий" (постатейный) (под ред. ) ("Проспект", 2010)

[5] Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 01.01.2001 N 4 (ред. от 01.01.2001) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом