Вопросы, рассмотренные на семинаре-совещании филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии с кадастровыми инженерами от 01.01.2001
1. О целях и задачах работ по подготовке проектов межевания земель сельскохозяйственного назначения (докладчик ).
Хотелось бы до всех присутствующих довести информацию о том, что на последней правительственной комиссии, посвященной выполнению государственного контракта по оцифровке архивов БТИ, главам местного самоуправления было дано поручение рассмотреть вопрос о финансировании работ по подготовке проектов межевания земельных участков. Этот вопрос сейчас стоит остро и касается также кадастровых инженеров, поскольку при наличии финансирования будут организовываться конкурсы на проведение работ по подготовке проектов межевания, и проводить данные работы будут кадастровые инженеры, выигравшие этот конкурс.
Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии готовится материал для глав сельских поселений о том, что такое проект межевания земельных участков, чтобы они могли начать работу с владельцами земельных долей и умели правильно составлять договоры и правильно ставить задания для кадастровых инженеров.
Работать с проектами межевания будет проще тем кадастровым инженерам, кто когда-либо занимался проектированием, а тем, кто никогда с этим не сталкивался рекомендуем ознакомиться со статьями в журнале «Землеустройство, кадастр и мониторинг земель» за февраль этого года, посвященном как раз этой теме.
При подготовке проекта межевания земельных участков необходимо получить из ГКН сведения об исходных участках и правообладателях земельных долей. Сейчас совместно с Управлением Росреестра по Чувашской Республике уточняются списки долевиков, для формирования достоверных списков владельцев земельных долей.
Что касается площадей исходных земельных участков, то эти данные содержатся в государственном кадастре недвижимости, но границы этих участков необходимо уточнять, так как при их определении использовались старые картографические данные хозяйств, и где-то было предоставление земель без учета изменения границ (изъятия под дороги, железные дороги, кладбища и т. д.). Постараемся объяснить Минимуществу ЧР, что необходимо предусмотреть финансирование этих работ при подготовке проектов межевания.
Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии для кадастровых инженеров составлена инструкция по подготовке проекта межевания. Пока инструкция достаточно грубая, поскольку материалов по проектам межевания немного, так как в настоящее время для кадастрового учета таких документов предоставляется мало. В процессе работы у кадастровых инженеров могут возникнуть какие-то еще вопросы, которые будут адресованы Кадастровой палате, и инструкция будет доработана.
Подготовленные инструкции будут высланы организациям и частным предпринимателям, осуществляющим кадастровую деятельность, по электронной почте.
2. Об этапах подготовки документации для кадастрового учета и регистрации прав при выделе земельных участков. Обсуждение типичных ошибок, допускаемых кадастровыми инженерами при оформлении проектов межевания земельных участков в соответствии с приказом Министерства экономического развития РФ «Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков» и межевых планов, подготовленных на основании этих проектов (докладчик ).
Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Чувашской Республике – Чувашии была разработана пошаговая инструкции по подготовке проекта межевания земельных участков для кадастровых инженеров. При этом были использованы следующие понятия:
- выдел земельного участка в индивидуальном порядке – процедура выдела при формировании земельного участка в счет земельной доли или долей одного собственника;
- выдел земельного участка на основании решения общего собрания – процедура выдела при утверждении проекта межевания общим собранием, не требующая дополнительного согласования собственниками земельных долей;
- проект межевания – документ, подготавливаемый в отношении земельного участка и земельных участков, выделяемых в счет земельной доли (земельных долей), утверждаемый общим собранием участников долевой собственности, либо собственником земельной доли из земель сельскохозяйственного назначения, определяющий размеры и местоположение границ земельного участка и земельных участков;
- заказчик проекта межевания - любое заинтересованное лицо (собственники земельных долей, орган местного самоуправления поселений (районов) по месту расположения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, арендаторы земельных долей – сельскохозяйственные предприятия);
- согласование проекта межевания – процедура, которая обеспечивает возможность ознакомиться с проектом межевания участников долевой собственности до его утверждения в части размера и местоположения границ образуемых земельных участков и представить предложения по его доработке;
- возражения (при индивидуальном выделе) – письменно оформленное обоснование причин несогласия участника долевой собственности с размером и местоположением границ выделяемого (выделяемых) в счет земельной доли (долей) участка (участков);
- возражения (при выделе, требующем рассмотрения на общем собрании) - это предложения по изменению проекта межевания земельных участков, поступившие в ходе процедуры согласования, предшествующей утверждению общим собранием участников общей долевой собственности, непринятые кадастровым инженером. Оформляется письменно с обоснованием причин несогласия участника долевой собственности с размером и местоположением границ выделяемого (выделяемых) в счет земельной доли (долей) участка (участков).
Основной момент, который следует учитывать при подготовке проекта межевания земельных участков: проект межевания - это не межевой план, в нем отсутствуют координаты характерных точек границ и информация об исходном земельном участке.
Первый шаг подготовки проекта межевания – заключение договора подряда с заказчиком проекта межевания. Перед заключением договора подряда необходимо выяснить наличие ранее заключенных договоров подряда на подготовку проекта межевания или наличие утвержденных общим собранием участников долевой собственности проектов межевания (на информационных ресурсах либо при личном обращении в органы местного самоуправления соответствующей территории выдела).
Для обоснования выдела в индивидуальном порядке при отсутствии утвержденного решением общего собрания проекта межевания хозяйства либо территории, на которой будет осуществляться выдел, в пояснительной записке к проекту межевания необходимо указать эту информацию.
Второй шаг - это получение исходных данных для подготовки проекта межевания и оснований для его формирования. Запрашиваются:
у заказчика - правоудостоверяющие документы на земельные доли (выписки или копии постановлений со списками долевиков, свидетельства на земельную долю или свидетельства о регистрации права собственности на земельный участок общедолевой собственности);
в филиале ФГБУ «ФКП Росреестра» по ЧР – Чувашии - кадастровая выписка на земельный участок общедолевой собственности, из которого будет формироваться участок (участки) выдела либо (и) кадастровый план территории;
в Управлении Росреестра по Чувашской Республике из государственного фонда данных:
- (при отсутствии в сведениях ГКН сведений картографической основы) картографический материал в масштабе 1:50000 и крупнее;
- землеустроительная документация, хранящаяся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства;
в органах местного самоуправления поселения или района (при необходимости использования) - утвержденные проекты и схемы внутрихозяйственного распределения или схемы перераспределения земель хозяйства (и другая землеустроительная документация, хранящаяся в архиве органов местного самоуправления).
Название и реквизиты используемых для подготовки проекта межевания документов должны последовательно и построчно вносится в раздел «Исходные данные» проекта межевания.
Третий шаг - это подготовка проекта межевания с учетом требований приказа Минэкономразвития . Проектом межевания определяются размеры и местоположение границ земельного участка или земельных участков, которые могут быть выделены в счет земельной доли или земельных долей. Размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли в порядке, установленном статьей 13 Закона об обороте.
Обязательным разделом в проекте межевания является заключение кадастрового инженера, которое оформляется по итогам процедуры ознакомления с проектом межевания участниками долевой собственности (при подготовке проекта, требующего утверждения общим собранием) либо по итогам согласования (при подготовке проекта, подготовленного в индивидуальном порядке). Указанный документ должен содержать информацию о результатах проведенной процедуры ознакомления и согласования – наличие или отсутствие предложений по доработке проекта с обоснованием и возражений.
Четвертый шаг - согласование проекта межевания. Для этого в средствах массовой информации, определенных в Чувашской Республике, публикуется извещение, содержащее реквизиты, установленные Законом об обороте, в том числе порядок ознакомления с проектом межевания земельных участков, место или адрес, где с этим проектом можно ознакомиться со дня получения или опубликования извещения, а также сроки и почтовый адрес для вручения или направления заинтересованными лицами предложений о доработке проекта межевания земельных участков после ознакомления с ним. Срок ознакомления с проектом межевания земельных участков не может быть менее чем тридцать дней до дня его утверждения.
Если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 статьи 13.1 Закона об обороте от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным.
В случае наличия возражений требуется судебный акт (вступивший в законную силу), разрешающий возникший спор о размере и местоположении границ выделяемого участка.
Пятый шаг - утверждение проекта межевания (в случае отсутствия возражений). При индивидуальном выделе – собственник земельной доли или земельных долей утверждает проект межевания путем заверения своей подписью в реквизите «5» титульного листа, при утверждении проекта общим собранием - приводятся реквизиты протокола, подготовленного по результатам общего собрания, подпись уполномоченного должностного лица органа местного самоуправления, определенного в порядке, установленном в п. 10 ст. 14.1 Закона об обороте, расшифровка подписи в виде фамилии и инициалов, занимаемая должность и реквизиты документа, подтверждающего его полномочия, а также дата подписания.
Шестой шаг - проведение кадастровых работ в отношении выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка в соответствии с утвержденным проектом межевания земельного участка или земельных участков, содержащим сведения о его размере и местоположении его границ. Кадастровые работы проводятся в соответствии с положениями ст. 36-40 Закона о кадастре.
В результате кадастровых работ площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может отличаться от площади этого земельного участка, указанной в соответствующем утвержденном проекте межевания, вследствие невозможности установления на местности границ этого земельного участка в точном соответствии с таким проектом межевания, но не более чем на пять процентов.
Седьмой шаг - формирование межевого плана по результатам кадастровых работ в соответствии с требованиями, установленными Приказом Минэкономразвития .
При выделе долей в индивидуальном порядке в разделе «Исходные данные» межевого плана должны быть указаны реквизиты проекта межевания. При этом копию проекта межевания необходимо включить в состав приложения к межевому плану (для проверки соответствия площади и местоположения границ в проекте межевания и межевом плане), так как Закон о кадастре (ст. 22) не предусматривает предоставление проекта межевания при индивидуальном способе выдела долей (доли) как самостоятельного документа, необходимого для осуществления государственного кадастрового учета. В случае непредоставления в составе приложения к межевому плану копии проекта межевания в заключение кадастрового инженера требуется указать информацию, содержащуюся в пояснительной записке проекта межевания о площади и местоположении границ формируемого земельного участка с обоснованием расхождения площадей формируемых участков от указанных в проекте.
При выделе долей в порядке утверждения общим собранием в разделе «Исходные данные» межевого плана должны быть указаны реквизиты проекта межевания. Поскольку для осуществления государственного кадастрового учета требуются заверенные органом местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности:
- копия проекта межевания земельных участков,
- копия решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения об утверждении указанного проекта,
- копия перечня собственников образуемых земельных участков и размеров их долей в праве общей собственности на такие земельные участки (либо сведения о реквизитах данных документов в случае их представления ранее в орган кадастрового учета),
то не следует включать в состав приложения к межевому плану копии указанных документов.
На основании одного проекта межевания может быть подготовлено несколько межевых планов.
На основании нескольких проектов межевания земельных участков, даже не смежных между собой и принадлежащих разным собственникам, при условии формирования земельных участков-выделов из одного исходного земельного участка общедолевой собственности, может быть подготовлен один межевой план.
Восьмой шаг - обращение в органы, осуществляющие кадастровый учет и регистрацию прав на недвижимое имущество (при наличии данного условия в договоре подряда или иного гражданско-правового договора).
3. Порядок подготовки межевого плана для снятия приостановления (докладчик ).
Часто возникают ситуации, когда после принятия решения о приостановлении кадастрового учета и возврата на доработку межевых планов, заявители вместо предоставления дополнительных документов для снятия приостановления (которые привязываются к уже принятому заявлению) прикладывают межевой план к новому заявлению о проведении кадастрового учета.
Кадастровым инженерам при переделке межевого плана необходимо сохранять старый титульный лист с заполненным регистрационным номером, поскольку заявители часто не могут объяснить, что за документы они предоставляют, а у специалистов приема отсутствует иная возможность выявить наличие ранее поданного «приостановленного» заявления.
При этом новое заявление рассматривается в течение двадцати рабочих дней, а при предоставлении дополнительных документов для снятия приостановления решение о снятии приостановления принимается на пятый рабочий день, и затягивать подготовку исходящих документов специалисты кадастровой палаты после этого не будут. Решение о снятии приостановления будет сопровождаться последующей постановкой на государственный кадастровый учет.
Поэтому при необходимости внесения изменений в межевой план при приостановлении кадастрового учета необходимо менять только содержание межевого плана, а титульный лист оставлять прежним.
4. Подготовка межевого плана для «восстановления» аннулированных земельных участков (докладчик ).
В последнее время участились случаи, когда после снятия временных земельных участков с кадастрового учета в связи с отсутствием регистрации прав в течение 2 лет с момента постановки участка на учет, заявители просят восстановить данные участки в кадастре. Приходится отправлять данных заявителей за новыми межевыми планами. При этом им рекомендуется обращаться в организации, выполнявшие кадастровые работы по данным участкам ранее, и выбрать в этой организации кадастрового инженера, который будет заверять новый межевой план и часть документов старого межевого плана, использованных в качестве основы (схема расположения, акты согласования, распорядительные акты и т. д.). В данном случае в заключении кадастрового инженера необходимо пояснить, что новый участок соответствует снятому с кадастрового учета земельному участку с указанием «старого» кадастрового номера. При осуществлении кадастрового учета он будет указан у образуемого земельного участка как предыдущий.
Необходимость повторного проведения кадастровых работ и согласования местоположения границ определяется в зависимости от исходной ситуации и по согласованию с заказчиком.
5. Указание в межевом плане о месте выдела в порядке учета изменений (докладчик ).
До кадастровых инженеров уже доводилась информация о том, что в межевом плане земельных участков, образованных в ходе кадастровых работ по выделу земельных долей (касается участков, выдел которых проходил по старой процедуре), необходимо указывать помимо местоположения земельного участка в соответствии с п. 56 Требований к подготовке межевого плана, утвержденных приказом Минэкономразвития России , информацию о месте выдела земельного участка (номер поля, севооборота) в соответствии с извещением о намерении выделиться – в скобках после основного описания местоположения.
Если в межевом плане место выдела земельных участков в разделе «Сведения об образующихся земельных участках и их частях» не было указано (при наличии этих сведений в извещении о намерении выделиться, приложенном к межевому плану), то отсутствие такой информации признается кадастровой ошибкой, которая исправляется в порядке учета изменений на основании нового межевого плана, содержащего сведения о месте выдела. Если же данная информация в межевом плане присутствовала, но не была внесена специалистами Кадастровой палаты, то это техническая ошибка, которая исправляется в течение 5 рабочих дней по заявлению об исправлении технических ошибок без предоставления дополнительных документов.
6. Требования к формированию межевого плана из земель муниципальной и государственной собственности, предоставляемых для выкупа (докладчик ).
Землепользователи обращаются в органы местного самоуправления, чтобы без аукциона приобрести земельный участок под объектом в порядке ст. 36 Земельного кодекса РФ. В этом случае в кадастровом паспорте должны быть указаны контуры объектов недвижимости, расположенных на нем, в виде частей земельного участка. Статус таких частей в соответствии с Законом о кадастре, в отличие от частей под обременениями, будет не временный, а «постоянный». Необходимо учитывать этот момент при заключении договоров подряда на формирование земельных участков государственной или муниципальной собственности.
Данная информация в кадастровом паспорте важна, так как подтверждает факт нахождения объектов недвижимости на том или ином земельном участке государственной (муниципальной) собственности.
7. Вопросы от кадастровых инженеров.
1) Вопрос: попытка собрать общее собрание долевиков обязательна, или гражданин может сразу пойти выделяться в индивидуальном порядке?
Ответ: В новом номере газеты «Кадастр-Регистрация» на последней странице представлена доработанная схема выдела. В соответствии с этой схемой выдел может проводиться двумя способами: при утверждении проекта межевания общим собранием и в индивидуальном порядке с учетом разъяснений Министерства экономического развития Российской Федерации. Если по каким-то причинам проект межевания не утверждался общим собранием (общее собрание не проводилось, не было кворума, не пришли к общему решению и т. д.), то выдел идет в индивидуальном порядке. Тогда кадастровым инженерам для работы необходимо получить сначала в администрации сельского поселения информацию о том, утверждался ли общим собранием проект межевания, и только после этого, если проект межевания не утверждался общим собранием можно начинать кадастровые работы. А если проект межевания уже был подготовлен и утвержден, то на его основании можно проводить кадастровые работы и формировать межевой план.
Также хотелось бы обратить внимание на первый способ выдела (на основании решения общего собрания). Когда к вам обращаются за подготовкой проекта межевания, вы должны ознакомить всех участников долевой собственности и органы местного самоуправления с проектом межевания, для чего дать объявление о приеме в течение 30 дней с момента опубликования предложений (не возражений!) по составлению проекту межевания. Закон разрешает в одной публикации совместить два вида извещений: о приеме предложений и о проведении общего собрания участников общей долевой собственности, сбор которого возможен через 40 дней после опубликования извещения.
Кадастровому инженеру необходимо доводить информацию до заказчика, что собственником земельного участка он станет только после государственной регистрации прав. Такое напоминание нужно, поскольку часто бывают случаи, что выделенные участки из-за отсутствия зарегистрированных прав снимаются с кадастрового учета.
2) Вопрос: Говорилось, что если приходят муж и жена и хотят выделиться, то они могут сделать это в индивидуальном порядке, а если десять или пятнадцать человек (не родственников) одновременно хотят выделиться?
Ответ: Если они хотят выделиться одним земельным участком, то только через утверждение проекта межевания общим собранием. Другой вариант: в индивидуальном порядке, при этом каждый заказывает свой проект межевания. Для экономии средств на основании нескольких проектов межевания можно сформировать один межевой план.
3) Вопрос: Мы составили проект межевания и дали объявление в газете об ознакомлении. Приходит бывший председатель колхоза и требует, чтобы мы дали ему этот проект межевания. Должны ли мы давать письменный проект?
Ответ: Согласно закону заинтересованные лица могут ознакомиться с проектом межевания. Нигде не сказано, что необходимо отдавать проект межевания.
При индивидуальном способе выдела принимаются возражения относительно местоположения границ земельного участка и площади, а при утверждении проекта межевания общим собранием от долевиков принимаются предложения.
4) Вопрос: Как проводить согласование, если человек (сосед) умер, а мы не можем найти адрес его наследников для направления извещения?
Ответ: В данном случае необходимо опубликовать извещение в СМИ о проведение собрания о согласовании местоположения границ, а в заключение кадастрового инженера указать, что правообладатель смежного участка умер, и в ГКН отсутствуют сведения об адресе и фамилии, имени, отчестве наследников.
5) Вопрос: Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании, в ГКН координаты характерных точек отсутствуют. По межевому плану, подготовленному на раздел этого земельного участка, было принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, т. к. необходимо уточнить границы исходного земельного участка. Что делать?
Ответ: В данном случае возможно подготовить межевой план на раздел земельного участка с сохранением исходного земельного участка в измененных границах, для чего необходимо включить в состав межевого плана, соответственно, раздел «Сведения об измененных земельных участках и их частях».
6) Вопрос: Если отказ был необоснованным, надо ли менять титульный лист межевого плана при повторной подаче заявления о кадастровом учете? Будет ли данный отказ учитываться при принятии решения об аннулировании квалификационного аттестата кадастрового инженера?
Ответ: Титульный лист менять надо, поскольку будет принято новое заявление о кадастровом учете, а межевой план идентифицируется номером заявления, но в заключении кадастрового инженера укажите номер необоснованного на Ваш взгляд решения. Вопросы аннулирования квалификационного аттестата решаются соответствующей комиссией.
