Имущество как преимущество

Имущество как преимущество.

Станет ли содержание дома общей заботой жильцов?

журнал «Недвижимость & Цены» №20 от 01.01.2001г.

Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ), вступивший в силу 1 марта 2005 г., закрепил понятие общего имущества дома, а также определил права и обязанности собственников помещений по его содержанию. Но тема по-прежнему является актуальной и вызывает массу вопросов.

За стенами квартиры

Приватизация дала людям возможность стать полноправными владельцами квартир и получить весомый капитал в виде частной собственности на недвижимое имущество. Но в результате жилые помещения практически в каждом доме поделились на государственную, частную и общую долевую собственность. Большинство жителей сегодня заботятся о техническом состоянии собственной жилплощади и постоянно его улучшают, увеличивая тем самым стоимость жилья. Однако, выходя за пределы своих чистых и ухоженных квартир, многие из нас видят неубранные и давно не ремонтировавшиеся подъезды, неработающие лифты и домофоны, вытоптанные газоны, тротуары, занятые чужими автомобилями. Часто покой жителей нарушают сомнительные арендаторы нежилых помещений. Все эти обстоятельства негативно влияют на престиж здания, следовательно, снижается рыночная стоимость расположенных в нем квартир. Такая ситуация характерна для многих жилых домов, в которых нет настоящего хозяина, способного эффективно и грамотно содержать, обслуживать и управлять недвижимым имуществом. Как ни странно, в большинстве случаев виноваты сами жильцы. Мало кто из них чувствует себя ответственным за часть дома, находящуюся за стенами квартиры. А ведь Гражданский кодекс РФ в ст. 289 прямо указывает на то, что собственнику квартиры принадлежит и доля в праве собственности на общее имущество дома. За его состояние собственники несут ответственность так же, как и за состояние принадлежащих им квартир (ст. 154 ЖК РФ). В домах, где жители хотят обеспечить себе комфортные и безопасные условия проживания, установлены хорошие металлические двери, современные домофоны, содержатся в чистоте подъезды и стены, исправно работают лифты. И это оправданно, ведь зачастую единственная ценность, которая у многих из нас есть и которую мы можем передать нашим детям, — это жилье.

Что в доле?

Итак, на какую же долю дома имеют право собственники жилых помещений?

Конкретные указания содержатся в ст. 36 ЖК РФ, согласно которой к общему имуществу относятся:

межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в данном доме (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в доме за пределами или внутри помещений; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, границы и размер которого определяются в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

Собственники жилых помещений владеют общим имуществом на праве общей долевой собственности. При управлении путем голосования для каждого устанавливают процентную долю, при этом учитывают как размер личного жилого помещения, так и общую площадь всех помещений дома.

По составу

Состав общего имущества дома определяется для того, чтобы собственники помещений могли защитить свои права на владение, пользование и распоряжение общим имуществом. Например, чтобы жители могли сами на общем собрании решать вопросы различной сложности: от повседневных (кто и когда будет убирать подъезды) до глобальных (что лучше расположить на земельном участке — детскую площадку или автостоянку).

Описание общего имущества в многоквартирном доме является основополагающим документом, необходимым для передачи многоквартирного дома ТСЖ или иной организации для заключения договора управления многоквартирным домом (ст. 162 ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству состав общего имущества в отношении каждого дома в Москве определяется органами государственной власти. Для этого используются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также в государственном земельном кадастре. При этом помещения, которые названы в ст. 36 ЖК РФ, могут быть включены в состав общего имущества в многок­вартирном доме только при отсутствии права собственности на них у отдельных конкретных лиц. Что касается земельного участка, то он может быть оформлен в общую долевую собственность только после постановки на госу­дарственный кадастровый учет, иначе границы не будут считаться установленными. После того как состав общего имущества по конкретному дому определен, в техническую документацию на здание вносят соответствующие изменения. Выделение в техническом паспорте на домовладение помещений, входящих в состав общего имущества, исключает возможность их отчуждения. Их дальнейшее использование возможно лишь с согласия собственников.

Отношения, права и обязанности

Отношения собственников определены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491. В соответствии с п. 17 указанных Правил собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Согласно ЖК РФ собственники помещений обязаны нести расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом профессиональной специализированной организацией или непосредственно собственниками помещений; обязательных платежей и (или) взносов собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Вопросы, связанные с текущим ремонтом, рассматриваются на общем собрании членов жилищного объединения (ст. 44 ЖК РФ). Решение же о капитальном ремонте принимается только на общем собрании собственников помещений.

Собственники вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. В этом случае перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества должен быть отражен в договоре с управляющей или подрядной организацией.

Многие жители многоквартирных домов хотели бы осуществить реконструкцию или переоборудование чердачных или подвальных помещений дома с проведением надстроек или пристроек к нему. В этом случае нужно руководствоваться законодательными нормами. Во-первых, согласно ст. 44–46 ЖК РФ решение о реконструкции дома или его части принимается при наличии не менее двух третей голосов всех собственников помещений в доме, а отчуждение общего имущества возможно только при 100%-ном согласии всех собственников. Во-вторых, капитальный ремонт или реконструкция дома проходит при наличии соответствующих распорядительных документов правительства Москвы и другой разрешительной и проектно-технической документации.

Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

б) акты о приемке результатов работ;

в) акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям и др.

СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В ДОМЕ

 

Луиза КУДАШОВА