Обоснование заемного финансирования под обеспечение недвижимостью (стр. 1 )

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НОВОСИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ

АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ (СИБСТРИН)

Кафедра

экономики

строительства

и инвестиций

ОБОСНОВАНИЕ

ЗАЕМНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

ПОД ОБЕСПЕЧЕНИЕ

НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Методические указания

к курсовому проекту по дисциплине

«Экономика недвижимости»

для студентов специальности 291500

«Экспертиза и управление недвижимостью»

НОВОСИБИРСК 2004

Методические указания разработаны ст. преподавателями

и

Утверждены методической комиссией

Института экономики и менеджмента

1 июня 2004 г.

Рецензенты:

- , канд. экон. наук, доцент (НГАСУ);

- , доцент (НГАСУ)

© Новосибирский государственный

архитектурно-строительный

университет (Сибстрин), 2004

ОГЛАВЛЕНИЕ
1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ………………………………………	2
2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОЕКТА...	3
3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ ГРАФИЧЕСКОЙ ЧАСТИ ………………………….....	4
4. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ КУРСОВОГО ПРОЕКТА И МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ………………….	5
4.1. Введение……………………………………….....	5
4.2. Постановка задачи оценки………………………	5
4.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости…………………..	7
4.4. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости…………….	9
4.4.1. Использование затратного подхода………	9
4.4.2. Использование сравнительного подхода….	17
4.4.3. Использование доходного подхода……….	21
4.5. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости………………	24
4.6. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости …………………	25
4.7. Заключение……………………………………….	27
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ…………………………….	28
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Общие сведения об оцениваемом объекте…………………………….	30
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Характеристики здания…………	31
ПРИЛОЖЕНИЕ 3 Количественная оценка износа …	32
ПРИЛОЖЕНИЕ 4. Цены продаж сопоставимых объектов……………………………………………….	35
ПРИЛОЖЕНИЕ 5. Стоимость оборудования, входящего в состав объектов аналогов…………………	37
ПРИЛОЖЕНИЕ 6. Примеры диаграмм с различными вариантами графиков выплат по кредиту ……………………………………………	38
ПРИЛОЖЕНИЕ 7. Образец поэтажного плана ……	39

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

Методические указания составлены для выполнения курсового проекта при изучении дисциплины «Экономика недвижимости».

Настоящий курсовой проект предусмотрен учебными планами подготовки студентов по специальности 291500 «Экспертиза и управление недвижимостью».

Целью данного курсового проекта является закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости, а также кредитования под залог недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных актов и специальной экономической литературы, проведение расчетов по определению стоимости объекта коммерческой недвижимости и обоснованию выплат по кредиту под залог недвижимости.

Итоги экономического развития России на протяжении последних лет позволяют делать вывод об улучшении ситуации в экономике и ее стабилизации. В этих условиях для предприятий и организаций, которые планируют расширять и укреплять свои позиции, важным моментом становится привлечение заемного финансирования в виде банковских кредитов. Получение банковских кредитов на покупку дорогостоящих товаров становится привлекательным и для населения. При получении кредита в банке особую роль может играть залоговое обеспечение, которым часто становится недвижимость.

Важными этапами при разработке схемы кредитования является оценка суммы залога и выплат по кредиту. В связи с этим в курсовом проекте студенту предлагается оценить залоговую стоимость объекта недвижимости, предполагаемого в качестве обеспечения кредита.

Курсовой проект должен выполняться в соответствии с рекомендациями, изложенными в настоящих методических указаниях, с использованием содержащихся в составе задания исходных данных.

2. СОСТАВ И ПОРЯДОК ВЫПОЛНЕНИЯ ПРОЕКТА

Курсовой проект состоит из графической части и пояснительной записки. Состав пояснительной записки: введение, пять разделов, заключение и список литературы.

Примерная трудоемкость выполнения курсового проекта по отдельным разделам приведена в табл. 2.1.

Таблица 2.1

Примерная трудоемкость

выполнения разделов курсового проекта

Наименование разделов	Трудоемкость, %
Введение	3
1. Постановка задачи оценки	5
2. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости	10
3. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости
3.1. Использование затратного подхода	30
3.2. Использование сравнительного подхода	15
3.3. Использование доходного подхода	15
4. Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости	7
5. Расчет кредита и обязательств под залог оцененного объекта недвижимости	10
Заключение	3
Список литературы	2

Пояснительная записка курсового проекта должна выполняться в соответствии с требованиями стандарта НГАСУ по оформлению курсовых проектов [10].

В курсовом проекте необходимо раскрыть используемый понятийный аппарат. Таблицы и рисунки, содержащиеся в проекте, должны иметь соответствующие ссылки и расшифровки условных обозначений. После занесения результатов проведенных расчетов в таблицы, необходимо представить примеры выполнения соответствующих вычислений.

В конце каждого раздела проекта необходимо сформулировать основные выводы, отражающие мнение студента относительно полученных результатов.

В методических указаниях к курсовому проекту приняты следующие условные обозначения:

цен. – объект расположен в центре города;

с/о – объект расположен в районе средней отдаленности;

отд. – объект расположен в отдаленном районе;

гл. – объект находится на главной улице города;

втр. – объект находится на второстепенной улице города;

А1…А9 – аналогичные объекты недвижимости 1, 2, …, 9, проданные на рынке;

низк. – низкая несущая способность грунтов;

сред. – средняя несущая способность грунтов;

выс. – высокая несущая способность грунтов;

хор. – хорошее состояние здания;

удовл. – удовлетворительное состояние здания.

3. МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ К ВЫПОЛНЕНИЮ

ГРАФИЧЕСКОЙ ЧАСТИ

Графическая часть курсового проекта выполняется на листе формата А1 с представлением следующей информации:

- схема расположения здания – оцениваемое здание и объекты окружения (здания жилые и нежилые, дороги, тратуары, парковки, ограждение территории, остановки общественного транспорта и т. д.), соответствующие назначению оцениваемого здания, определенному по критериям лучшего и наиболее эффективного использования, с учетом месторасположения и транспортной доступности. Площадь земельного участка, относимая к объекту оценки, определяется как площадь оцениваемого здания, увеличенная в 2–4 раза. К схеме приводятся принятые условные обозначения, в частности, здания обозначаются аббревиатурой: 5КЖ (пятиэтажное, кирпичное, жилое), 2ПН (двухэтажное, панельное, нежилое) и т. д.;

- поэтажный план объекта оценки с экспликацией. Образец поэтажного плана приведен в прил. 7. Экспликация приводится в табличной форме со следующей информацией: номер помещений по плану, назначение помещений, внутренняя площадь, итоговой строкой подсчитывается внутренняя общая площадь оцениваемого здания. Полученная величина общей площади используется в расчетах при определении стоимости объекта недвижимости. Рекомендуемый масштаб (М 1:200, 1:100);

- графики выплат по кредиту в виде диаграмм с выделением долей выплат по кредиту и процентов.

4. СОДЕРЖАНИЕ ОСНОВНЫХ РАЗДЕЛОВ

ПОЯНИТЕЛЬНОЙ ЗАПИСКИ И МЕТОДИЧЕСКИЕ

УКАЗАНИЯ ПО ИХ ВЫПОЛНЕНИЮ

4.1. Введение

Во введении следует дать определение недвижимости и рынка недвижимости, описать сущность заемного финансирования под обеспечение недвижимостью, показать актуальность оценочной деятельности и ее нормативное обеспечение, назначение и использование результатов оценки. Привести цель и задачи курсового проекта. Описать предмет, объект исследования и краткое содержание по отдельным разделам.

4.2. Постановка задачи оценки

Начальным этапом процесса оценки является постановка задачи оценки. На данном этапе выявляется базовая информация, определяющая весь процесс оценки. В процессе выполнения курсового проекта необходимо определить стоимость одноэтажного необорудованного объекта коммерческой недвижимости. Основная информация об оцениваемом объекте приведена по вариантам в прил. 1 и 2, часть информации необходимо будет добавить после выполнения соответствующих разделов проекта. Этап постановки задачи включает следующую последовательность действий:

2) идентифицируется и описывается объект оценки – функциональное назначение здания (определяется после анализа лучшего и наиболее эффективного использования недвижимости), район местоположения и адрес (последний устанавливается абстрактно).

Описывается здание: характеристики, площадь, конструктивные особенности, этажность, транспортная доступность, наличие оборудования, состояние (определяется после оценки физического износа).

Описывается земельный участок, на котором расположено здание: площадь, наличие асфальтобетонного покрытия, несущая способность грунтов;

2) устанавливаются оцениваемые имущественные права. Объекты недвижимости могут иметь различные правовые режимы (собственность, аренда и т. д.), каждый из которых будет иметь различную величину стоимости. Оцениваемый объект находится в собственности. Здесь необходимо указать собственника, его адрес и правоустанавливающий документ, на основании которого собственник имеет право на объект (план приватизации, договор купли-продажи, соглашение о передаче в уставный капитал и т. д.). По желанию студента собственником может быть одно или несколько (указываются доли собственности для каждого) физических или юридических лиц;

3) указывается дата оценки. Дата оценки (число, месяц, год) может быть установлена по дате выполнения курсового проекта;

4) описывается цель оценки, которая определяет возможность использования результатов оценки. Недвижимость является объектом различных сделок. Оценка производится всегда с какой-либо конкретной целью (купля-продажа, залог, исчисление налогов, страхование и т. д.). В курсовом проекте цель оценки – залог недвижимости;

5) определяется вид оцениваемой стоимости, соответствующий цели оценки. Один и тот же объект недвижимости может иметь ряд отличных по величине видов стоимости. Во избежание неверного трактования результатов оценки, оцениваемый вид стоимости должен указываться. Для объекта оценки определяется залоговая стоимость. Залоговая стоимость оценивается на основе рыночной и составляет 30–70 % от рыночной стоимости в зависимости от ликвидности объекта. Выбранный процент необходимо обосновать;

6) отражаются другие условия проведения оценки. В настоящем курсовом проекте не рассматриваются.

4.3. Анализ лучшего и наиболее эффективного

использования недвижимости

При выполнении данного раздела необходимо изучить сущность принципа лучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ) недвижимости, его обязательные критерии и этапы анализа.

При выполнении курсового проекта следует исходить из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

При анализе ЛНЭИ здания необходимо изучить соответствие варианта использования необходимым критериям:

1) законодательная разрешенность. Предполагается, что оцениваемое здание не нарушает действующие нормы и законодательство;

2) физическая осуществимость. Анализируются возможные варианты использования в соответствии с конструктивными особенностями здания;

3) экономическая целесообразность. Обоснование с точки зрения окупаемости инвестированного капитала. Оценивается возможная доходность, по данным табл. 4.1, для каждого законодательно разрешенного и физически осуществимого варианта использования здания;

4) максимальная доходность. Выбор из всех законодательно разрешенных, физически осуществимых и экономически целесообразных вариантов использования такого варианта, который обеспечивает максимальную доходность, а следовательно, и максимальную текущую стоимость.

В подтверждение выбранного варианта использования в данном разделе также необходимо подробно описать местоположение объекта оценки и соседнее окружение (соседние здания, инфраструктура и т. д.). Для этого студентом самостоятельно выбирается конкретное местоположение объекта в соответствующем варианту районе. Описанная информация отражается на схеме расположения здания графической части проекта.

В заключении раздела делается вывод о функциональном назначении оцениваемого объекта.

Таблица 4.1

Ставки аренды коммерческой недвижимости за месяц, р./м2

Тип здания	Назначение	Площадь	Местоположение
отд.	с/о	цен.
Административное	Офис, банк	До 1000	320	500	800
1000–1500	300	450	700
1500–2500	250	400	600
Более 2500	160	350	550
Складское	Склад, автогараж	До 1000	400	350	280
1000–1500	380	300	250
1500–2500	280	250	180
Более 2500	260	240	160
Производственное	Пищевое производство, мастерская ремонта, СТО, предприятие легкой промышленности, дерево - и металлообработка	До 1000	350	400	350
1000–1500	360	350	300
1500–2500	320	300	200
Более 2500	300	280	180
Общественного питания	Столовая, ресторан, кафе	До 1000	300	450	1100
1000–1500	280	400	1000
1500–2500	220	350	800
Более 2500	150	330	700
Торговое	Магазин, супермаркет, выставочный центр, аптека	До 1000	380	600	1000
1000–1500	350	500	900
1500–2500	250	400	700
Более 2500	180	380	600

4.4. Определение стоимости здания различными подходами