Строительное право. Десять заблуждений участников строительства

Автономная некоммерческая

организация независимой экспертизы

"Академстройнаука",

директор

Строительное право.

Десять заблуждений участников строительства

Данная статья посвящена распространенным заблуждениям о том как правильно нужно строить отношения в строительстве, которым подвержены как многие специалисты так и непрофессионалы строительства. Эти заблуждения настолько бывают сильны, что порой приводят к весьма печальным последствиям. Итак

Заблуждение 1.

Если договор строительного подряда признан судом недействительной сделкой то за выполненные работы подрядчику можно не платить.

Не секрет, что договор строительного подряда должен содержать ряд обязательных, т. н. существенных условий, отсутствие которых может служить основанием для признания его недействительной сделкой. К таким условиям, например, относится срок выполнения работ. Договора зачастую составляются небрежно и это может дать возможность недобросовестному заказчику попытаться не заплатить за выполненную работу. История знает массу таких примеров. Однако в соответствии со статьей 167 ГК РФ при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость.

Возврат выполненных работ и использованных при их исполнении материалов невозможен в силу особенностей строительных процессов. При этом заказчик использует смонтированные для него конструкции, т. е. не демонтирует их и не выбрасывает, что свидетельствует о потребительской ценности для него этих работ и желании ими воспользоваться. При таких обстоятельствах понесенные подрядчиком затраты подлежат компенсации. Правда размер затрат придется доказать, ссылка на договорную стоимость может не помочь.

Заблуждение 2.

Если договор подписал не директор фирмы-заказчика, или другое уполномоченное лицо, то за выполненные работы можно не платить.

Такая ситуация встречается довольно часто. Меньше всего при заключении договоров у нас проверяют полномочия лица, которое его подписывает. Не говоря уже о том, что подпись может за начальника поставить его секретарь. Однако в таком случае руководитель, узнав о наличии такого документа должен сразу же заявить о его недействительности и урегулировать возникшую проблему. Если же вместо этого по договору направляется аванс, производятся другие промежуточные платежи, имеется переписка по договору с участием уполномоченных лиц – это свидетельствует о том, что руководитель такой договор одобрил (статья 183 ГК РФ). А стало быть, если работы выполнены и по ним нет претензий, то их стоимость подлежит оплате.

Заблуждение 3.

Если отсутствует утвержденная в установленном порядке техническая документация, то это является безусловным основанием для признания договора незаключенным.

Этот прием часто пытаются применить недобросовестные организации и граждане. Обычно происходит следующее. Стороны договорились о предмете договора, ознакомились с имеющимися документами и подрядчик выполнил работу.

Затем одна из сторон, ссылаясь на то, что техническая документация не соответствует действующим нормам и правилам, не утверждена в установленном порядке пытается или не заплатить (заказчик) или не доделать работы (подрядчик), утверждая что договор был не заключенным.

Однако предмет договора, как следует из статьи 740 ГК РФ, является существенным условием договора, при отсутствии которого он считается незаключенным. В соответствии со статьей 743 ГК РФ техническая документация определяет объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, то есть предмет договора.

В договоре стороны обычно предусматривают, что входит в обязанности подрядчика (например установить окна в квартире таких то размеров и соответствующей комплектации). До заключения договора стороны были ознакомлены с имеющимися документами (планы, чертежи конструкций – пусть даже общими). Следовательно, это свидетельствует о том, что сторонами фактически был определен предмет договора.

У сторон не возникло разногласий по этому предмету договора, и они сочли возможным приступить к его исполнению. Заказчик принял результат работ по акту. Совокупность указанных обстоятельств не дает оснований считать договор незаключенным в связи с отсутствием технической документации. Тонкость состоит в том, что можно доказать, что из-за отсутствия более полного комплекта технической документации, качество выполненных работ не соответствует нормативному. Но это уже предмет экспертизы, при условии что выполненные работы действительно не соответствуют нормативам.

Заблуждение 4.

Если заказчик не оплатил работы генеральному подрядчику, то последний может также не оплачивать выполненные субподрядчиками работы.

Очень распространенная в России ситуация. Она возникает сплошь и рядом из-за того, что у генерального подрядчика обычно нет своих средств для оплаты субподрядных работ, а также отсутствует уверенность в том, что заказчик ему эти средства вернет. Однако судебная практика здесь не умолима. Причем за просрочку придется еще и штраф платить.

В соответствии со статьей 706 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не вытекает из закона или договора, вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц - субподрядчиков. В этом случае ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда перед субподрядчиком несет генеральный подрядчик. Если иное не предусмотрено законом или договором, заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком.

Если факт выполнения субподрядчиком работ и их стоимость подтверждаются то генеральному подрядчику придется платить, причем за все.

Расчеты субподрядчика непосредственно с заказчиком могут производиться в случае, когда между ними с согласия генерального подрядчика заключен договор на выполнение отдельных работ (пункт 4 статьи 706 ГК РФ), либо в договорах генподряда и субподряда стороны предусмотрели, что расчеты за выполненные работы субподрядчик производит непосредственно с заказчиком, минуя генерального подрядчика.

Заблуждение 5.

Если в процессе выполнения работ возникла необходимость выполнения дополнительных работ, не учтенных в технической документации, то подрядчик, не известив об этом заказчика, может просто включить эти работы в акт приемки и, в случае его подписания представителем заказчика, требовать оплаты их стоимости.

Данное требование подрядчика не законно т. к. согласно статье 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтенные в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику.

При неполучении от заказчика ответа на свое сообщение в установленный срок подрядчик обязан приостановить дополнительные работы. При невыполнении этой обязанности подрядчик лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков.

Если подрядчиком была нарушена обязанность, предусмотренная пунктом 3 статьи 743 ГК РФ, он не вправе требовать от заказчика оплаты дополнительных работ и в том случае, если акт приемки строительно-монтажных работ подписан представителем заказчика, так как этот акт подтверждает лишь факт выполнения подрядчиком работ, а не согласие заказчика на оплату дополнительных работ. Это важнейшая мысль! Акт выполненных работ подтверждает только сам факт их выполнения, а не фиксирует согласие на их оплату. С подобной ситуацией мы еще встретимся.

Заблуждение 6.

Если заказчик подписал акт выполненных работ, то он уже не может возражать по объему, качеству и стоимости этих работ.

Если представленные заказчиком доказательства подтвердят, что объемы по отдельным видам работ и их сметная стоимость, указанная в акте, завышены, то его возражения будут приняты судом. Опять же таким доказательством будет только экспертное заключение.

Однако это не освобождает заказчика от обязанности оплатить фактически выполненные работы по согласованным ценам. Т. е. отказ в оплате может быть только по тем объемам, которые завышены. А остальные работы необходимо оплатить.

То же самое касается качества выполненных работ.

В силу статьи 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Следовательно, работы, выполненные с отступлением от требований Строительных норм и правил, не могут считаться выполненными и учитываться при определении размера платежа по подписанному обеими сторонами акту.

Тонкость состоит в том, что если недостатки, на которые ссылается заказчик, могли быть установлены при обычном способе приемки согласно статье 720 ГК РФ, заказчик, подписав акт формы N 2 без надлежащей проверки, лишился бы права ссылаться на явные недостатки работы. Однако данное правило справедливо только при приемке окончательного результата работ, а не промежуточных этапов. Опять же – качественно выполненные работы необходимо оплачивать.

Общие выводы из двух предыдущих заблуждений состоят в том, что подписанный обеими сторонами акт выполненных работ не является панацеей для подрядчика от возможных возражений заказчика. А заказчик должен иметь в виду, что наличие ошибок, завышений и т. п. в актах выполненных работ не является безусловным основанием для отказа от их оплаты.

Заблуждение 7.

Если заказчик не явился для приемки работ, возражая по их качеству, то он обязан их оплатить на основании одностороннего акта приемки, оформленного подрядчиком.

Здесь разберем конкретную ситуацию, связанную со строительством завода по производству строительных материалов.

Получив уведомление, заказчик не явился для приемки работ, сославшись на несоответствие объекта требованиям, указанным в договоре и технической документации – завод не достигал проектной мощности.

Сделав отметку в акте приемки об отказе заказчика его подписать, предусмотренную статьей 753 ГК РФ, подрядчик требовал произвести с ним полный расчет.

Однако судом ему в этом было отказано.

В соответствии с пунктом 4 статьи 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляется актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной.

Односторонний акт приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в том случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.

Указанная норма означает, что оформленный в таком порядке акт является доказательством исполнения подрядчиком обязательства по договору и при отказе заказчика от оплаты на суд возлагается обязанность рассмотреть доводы заказчика, обосновывающие его отказ от подписания акта приемки результата работ.

Согласно пункту 1 статьи 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в технической документации и в обязательных для сторон Строительных нормах и правилах, а также за недостижение указанных в технической документации показателей объекта строительства, в том числе таких, как производственная мощность предприятия.

Самым сложным в этом споре был вопрос о доказательствах недостижения заводом проектной мощности по вине подрядчика. Однако проведенная экспертиза сделала это безусловно.

Заблуждение 8.

Если заказчик подписал промежуточные акте приемки работ то он несет риск гибели результатов этих работ.

Данная проблема заключается в том, что во время возведения сложной светопрозрачной конструкции административного здания часть работ была по актам формы 2 принята заказчиком. Но к сожалению случился ураган и поставленные в проектное положение конструкции рухнули. Подрядчик конструкции восстановил и повторно предъявил их к оплате, полагая, что, поскольку приемка соответствующих работ произведена по актам формы № 2, риск их гибели перешел на заказчика.

Данное требование было заказчиком отклонено, а суд только подтвердил его правоту.

Согласно пункту 3 статьи 753 ГК РФ в случае приемки результата этапа работ заказчик несет риск гибели или повреждения имущества, которые произошли не по вине подрядчика.

В договоре этапы работ не выделялись.

Акты, на которые ссылался подрядчик, подтверждают лишь выполнение промежуточных работ для проведения расчетов. Они не являются актом предварительной приемки результата отдельного этапа работ, с которыми закон связывает переход риска на заказчика.

Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта строительства до приемки этого объекта заказчиком, как это указано в статье 741 ГК РФ, несет подрядчик.

При таких обстоятельствах конструкции здания должны были быть восстановлены за счет подрядчика и заказчик обоснованно отказался от возмещения стоимости повторных работ. Отсюда простой вывод – страхуйте строительно-монтажные риски. И не надейтесь на акты формы 2.

Заблуждение 9.

Если заказчик отказался от исполнения договора строительного подряда в одностороннем порядке, то он должен возместить подрядчику убытки в размере разницы между договорной ценой и суммой, выплаченной за выполненную работу.

Такая ситуация возникает достаточно часто.

Заказчик до истечения срока действия договора и сдачи ему результата работы в порядке, установленном статьей 717 ГК РФ, отказывается от исполнения договора, известив об этом подрядчика.

В соответствии с пунктом 1 статьи 15 названного Кодекса причиненный ущерб возмещается полностью, если законом или договором не предусмотрено возмещения убытков в меньшем размере.

Статьей 717 ГК РФ определено, что помимо уплаты подрядчику части установленной договором цены пропорционально объему работы, выполненной до получения извещения об отказе заказчика от исполнения договора, заказчик обязан возместить убытки, причиненные прекращением договора подряда, в пределах разницы между ценой, определенной за всю работу, и частью цены, выплаченной за выполненную работу.

Тонкость состоит в том, что кодекс говорит "в пределах разницы", а не "в размере разницы".

При этом данная норма не содержит исключения из общего правила возмещения убытков и не освобождает подрядчика от обязанности доказывания возникших у него убытков, а лишь ограничивает размер возмещения в случае, если фактический ущерб превышает установленный законом максимальный предел.

Эта проблема очень трудна для решения подрядчиками т. к. они обязаны доказать документально свои убытки, а не приводить договорные цены на выполненные работы. А этими документами являются данные бухгалтерского и налогового учета. Так как многие фирмы не учитывают все затраты по контрактам, то доказать размер своих убытков в полном объеме практически очень трудно.

И наконец

Заблуждение 10, последнее.

Если в договоре все правильно написать, все возможные ситуации рассмотреть, то потом никаких проблем не будет.

Договор в строительстве – это модель взаимоотношений двух сторон - заказчика и подрядчика. Эти отношения динамичны и если их еще и правильно не отражать, то хороший договор только еще больше создаст Вам проблем. Поэтому договор нужно и правильно исполнять.